公募ってどうやるんですか？

[匿名さん]

みなさんこんにちは。


管理会社がマンションの長期修繕計画表を作ってきたのですが、管理会社の見積もりだけでは
よくわからないので、何社かに見積もりしてもらおうと思っています。


他スレを拝見したところ、公募が良いと書いてあったのですが、公募とはどうすればよいのでしょうか？
公募でなければ、タウンページや住民の方に評判の良い建築屋を聞いて問い合わせるのが良いでしょうか？


わかる方いましたらアドバイスよろしくお願いします。

[1: 匿名さん]

長期修繕計画は、国土交通省の長期修繕計画ガイドラインというので標準化されています。
でも、標準様式は本格的なもので、現地調査などもするので、作成に数十万かかると思いますよ。
マンション管理センターに相談したらいいです。業者の紹介もしてくれます。

[2: 匿名さん]

まず考えられるのは、建設新聞に掲載して公募してください。
それと、評判の良さそうな建設会社に公募の参加を呼び掛けてはどうですか。
それから、見積もりを取る時は、同じ仕様・同じ工事個所で見積もりを取らなければなりませんので、
その点については、建築士にお願いすれば作成してくれますよ。
管理会社にこの見積もりの仕様とかを作成させたら意味がありません。

[3: 匿名さん]

↑修繕工事の業者募集じゃないと思いますけど。スレ主は修繕計画の概算工事費の妥当性を言ってるんでしょう。

[4: 匿名さん]

>3
公募だから、建設会社のことじゃないんですか。
長期修繕計画の作成だけじゃないでしょう。
それに、長期修繕計画を作成する業者を公募することはないでしょう。

[5: 匿名さん]

長期修繕計画は、管理会社のフロントが、ソフトに則ってただ打ち込んで
作るのはダメですよ。
現場を検証してから作成しなければなりません。
その計画書は、どこでやってもそんなに変わらないと思います。
問題は、その工事をする業者で大きく変わってきます。

[6: 匿名さん]

スレ主です。
返答ありがとうございます。


今私のマンションは築２０年で今まで修繕費が各部屋１５００円前後しか積み立てていなくて、修繕費が足りていない状態なのでこれから修繕費の値上げをしたいと考えています。


しかし、管理会社が持ってきた長期修繕計画書に基づいて値上げすると、月に１万以上の値上げが必要で、さらにその値上げをしても足りていない状態というので、その計画書が最低限なのかやりすぎなのか素人だとわからないので、何社かに見積もってもらい、修繕費値上げの金額を決めたいと思って公募という形をとるのが良いのかと思い質問してみました。


国土交通省の長期修繕計画ガイドラインというので標準化されているということで管理会社がだしてきたのは標準価格だったのかな？とも思うのですが。


見積もりにあまり費用がかかるならまた考えなければいけないです。

[7: 匿名さん]

築20年ということなら、大規模修繕の工事は必要でしょうね。
しかし、今まで1,500円の修繕積立金では殆ど積立金も残っていないのではないでしょうか。
これから値上げをするといっても、もう焼石に水ではないでしょうか。
積立金の値上げは次回の工事に備えるためには必要でしょう。
今回の工事分については、一時金の徴収か借入れしかないでしょう。
そして最低限の工事で済ませるしかないでしょうね。
長期修繕計画での工事費の予測は、大体そんなもので、どこでやってもそんなに変わらないと思います。
ただ、実際の工事では、修繕個所や仕様のグレードを下げることによって安くはできるでしょう。
必要修繕積立金については、長期修繕計画で簡単に計算できます。
各戸当たりの月の必要修繕積立金がいくらなのかは計算して知っておく必要があります。
殆どのマンションでは、修繕積立金は1万以上は当たり前ですよ。（駐車場からの収入含む）

[8: マンション管理研究会]

借りたらいいですよ。金利も安いし。先に工事やって修繕積立金で返済していけばいいです。

[9: 匿名さん]

借入しかないでしょうね。

[10: 匿名さん]

借り入れてでも工事はやらないと、スラム化するだけでしょう。

[11: 匿名さん]

＞築２０年で今まで修繕費が各部屋１５００円前後しか積み立てていなくて、修繕費が足りていない状態なのでこれから修繕費の値上げをしたいと考えています。

悪いこと言わないが、早く引っ越した方がいい。
貴殿が引っ越さなくても、他人が引っ越すから、遅かれ早かれの問題だが。

[12: 匿名さん]

気の毒だけど、厳しい状態ですね。
管理費は安くても、修繕積立金はある程度なければやっていけないから。
借入れをするにしても、将来は厳しいですね。
思い切って退散もありです。

[13: 匿名さん]

１戸当たり８０万程度の借入は大丈夫ですか？

[14: 匿名さん]

スレ主です。
返信ありがとうございます。


各部屋月１５００円前後で今修繕費が２０００万くらい積み立ててあります。
書く内容が足りなくてすいません。


これから一回大規模修繕をしたらほとんどなくなってしまう状況らしいです。


やはり、１万以上の値上げが必要になりそうですね。


今管理費も月１５０００円くらいで安くないので、ここから値上げして月２５０００円となると厳しいです。


借入はまだ考えた事ないので、どのくらいできるかはわからないんですが、区分所有者全員で話し合いするくらいの
必要がある課題でしょうか？


それならば説明もかねた総会をひらいたほうが良いかと思いました。

[15: 退任済みの理事長さん]

平均レベルでも共有部含め最低でも１平米あたり月200-300円、できれば
それを超えるペースで積み立ててないといけないというのに、それは完全に
詰んでます。それだけ積み立てていても管理会社によっては工事工事に
また工事で大規模修繕以前に資金が流出しっぱなしになることすらあるのに。

冷たい言葉になりますが、この事態になるまで住民みんなで管理組合運営は
嫌だ嫌だと放置していたとしか思えない訳で、そのようなマンションに留まって
さらに自分の時間を注ぎ込むのは人生の無駄です。残ってる手段は
売り逃げしかないと思います。もっとも、大規模修繕の破綻は明らかですから
資産価値はなく、かなりの損失は逃れられないでしょう。

残るのであれば各戸から数百万円単位で追加拠出しないとダメだと
思いますが、先のような住民が多数のマンションで通るはずがない。
さらに同意しても支払い余力のない家があれば、それで頓挫です。

個人レベルで見れば売り逃げで１千万円単位の損失をかぶるより
数百万円でも拠出して住み続けられたほうがまだましなのですが、
自分の資産も他人の都合で思うようにならない、というリスクがあるから
マンションは怖いのです。これに引っかかるとスラムマンションから
逃げることもできず一生を過ごすことになる。

[16: 匿名さん]

>スレ主さん
積立金の残高が2,000万では話しにもなりませんよ。
それに、管理費の15,000円、何でそんなに高いのですか？
管理会社に委託してて、修繕積立金が1,500円で２０年もほったらかしにするとは
管理会社失格ですよ。提案はなかったんですか。
管理費の再検討をされたらいかがですか。
管理委託費、管理員費、清掃費、ＥＶ保守点検費、監視カメラレンタル料、消防設備点検費、
遠隔監視業務費、共用電気料、役員手当、小規模補修費、デジタル対応費（本年で終わり）、
予備費等が主な経費だと思いますが、あなたのマンションの経費明細を出せば、他所との
比較ができると思いますよ。

[17: 退任済みの理事長さん]

あ、積み立て総額が2000万円って書かれていました。
ざっと60戸前後のマンションと思えますが、それで「大規模修繕１回でなくなってしまう」は希望的観測に満ち溢れすぎで、普通は１回にも足りません。
全室ワンルームとかなのかな。

できうる限り全員を集めた総会で、

・このまま放置して、多少のスラム化は目をつぶる（でも月々の支払いは安い）
　皆が納得するならありです。住民の方次第ですが、この選択でも
　管理会社を使わず自主管理にして、建物はボロでも皆が助け合って生きる
　住みやすいマンション、というのを目指すことはできます。

・借り入れをして大規模修繕する。管理費の積み立て分は大幅アップする
　できるだけ普通のマンションに戻したい場合の選択肢。
　この後でまともな値段で売って住み替えできたら理想かもしれませんね。
　しかし、管理費が大幅アップになった状態では売るに売れないでしょう。
　改修後は自主管理にして月々の支払いを極力押さえるコースも有力です。

建物の傷みが酷い場合は後者しか手がないですが、多少壊れていくとしても
我慢できるかも、という場合は前者という２択で選ぶことになります。

しかしこれまで放置してきた実績を見るに無関心度が変わらない、
総論賛成各論反対で何も決められない・実行できなさそう、という場合は

・誰にも何も言わず、何もしない（で、自分は早々に売り逃げる）
　代々の住民（理事会）の方々がやってきた方式です。
　詰んでる状況に気づいている人は絶対買いませんが、相場より
　少し安めにしておくことでうっかり買う人がいるかもしれません。
　要はババ抜きですね。

と見切った方がいいかもしれません。20年は長すぎました。
正直、歴代理事を善管注意義務違反で訴えてもいいのではないかというレベルです。

[18: マンション管理研究会]

うちも似たようなものですけど私がなんとかするつもり

[19: 匿名さん]

スレ主さんが、どの立場に検討されてるのかわかりませんが、
スレ立てとその後の発言をみていると、どっちに転がるにせよ身近に信頼できる詳しい人が必要だと思います。
管理会社の提出した長期修繕計画表すらもよく把握されていないのでは？？

規模が小さいなら委託（顧問料？）も知れてるので、まずはマンション管理士を探したほうが良いと思います。
朝5時前の投稿っていうのも気になりますが。

[20: 匿名さん]

おれがこのマンションを所有していたら、

ローンが無ければ、言い値ですぐ売り、
ローンが残っているのなら、賃貸に出す。