福岡県福津市 明日花について

[申込予定さん]

フルールコモン明日花(7街区)、11街区についての、情報交換の場にしましょう。

[185: 検討中の奥さま]

あの水路無くなったのはご存知？

[186: 物件比較中さん]

水路は蓋をしたのでは？
いずれにしても海抜が低く水が溜まりやすい場所には違いなさそうですね。
今目の前に出来てるのは貯水池？
だったら浸水のリスクは軽減しそうですが、子供がいたら貯水池はちょっと怖いですね。
虫も発生するし。

[187: 契約済みさん]

冠水した道路は線路の高架下では・・・
3年前の大雨では、福岡市内を含めて至る所で冠水してましたよね～
昨日の雨でも問題なさそうでしたので、住宅への浸水は簡単にはないと思われます。
まー、あの土地が簡単に冠水するなら、ほぼ同じ高さにあるJR線も冠水してしまいますから、今までに何らかの対策はされているでしょうけどね。
貯水池の隣には、公園ができる予定で近くには小学校、保育園があるので貯水池での事故防止対策はされるのでは・・・
もし事故防止対策に不備があれば行政に申し出て改善してもらいましょう。
たしかに虫は既に多いいです。

[188: 匿名さん]

高架下からルミエール裏まで水路沿いに広範囲に冠水してましたが。

元々水捌けの悪い土地＋田んぼ埋め立てということで地盤は大丈夫なんですかね？

[189: 検討中の奥さま]

花見が丘ですね。高架下以降は潰したので問題はないでしょう。
地盤はまちまちで、３㌧基礎でいけるメーカーは補強無しでいってますね。
積水ハウスはすべて杭を打ってましたが・・・

[190: 物件比較中さん]

ミサワホームさんとトヨタホームさんは地盤検査は良かったみたいで、補強無しで大丈夫だそうです

[191: 匿名]

地盤は補強すればいいけど水の流れは自然に逆らえない。水路を埋めればまた別の経路を辿って同じ場所に水が溜まる。地形的に丘の麓なので水が溜まりやすい。しかも海が近くて高低差がないので滞留する。だから水田だった。土地の値段がそこそこ安いのはそういう理由。

[192: 匿名]

調整池が造られているということは水が溜まりやすい地形ということですからね。

[193: 匿名さん]

フルールコモンは田んぼだった頃より１～２メートル程土地が上がっているので、冠水はしにくくなってるんでしょうが、線路より海側が、そこに溜まっていた水のはけ口と変わるんじゃないですかね？

[194: 物件比較中さん]

水を逃がすには傾斜が必要。なければそこに溜まる。水路に蓋をすれば溢れるし、水路を潰せば地下を侵食する。
逆に線路で水路が断たれてあの調整池あたりに溜まるんじゃないかな。

[195: 匿名さん]

冠水はしなくても、盛土の下に地下水のように溜まるって可能性はありそうですね。

[196: 契約済みさん]

高架下からルミエールまで冠水でしたら明日花と逆側ですね・・・

水田は水を貯めてなんぼの土地ですからね。
今は土地開発で整地され新しく道路もできてますから水の流れも変わると予測されます。
明日花くらいの規模の土地開発なら、その辺も考慮されていると思いますよ。
その裏付けは、新しくできる松原上西郷線は現在JR線の下を通る高架下道路を作ってます。
わざわざ冠水しやすい土地に高架橋ではなく高架下道路を作っているところを考えると冠水の対策はされているのではと思います。
そうあることを願います。

[197: 匿名さん]

冠水の対策がされていれば良いですが・・・

因みに、福津市の隣りの古賀市では冠水する線路下に、同じく高架下道路を作って、ポンプを設置してあります。

しかし、満潮時に集中豪雨が重なると水を処理しきれなくなるため、通行止めにすると聞いたことがあります。

たぶん、福津市の高架下道路も同じような作りになるだろうから、あまり期待は出来ませんね・・・

[198: 匿名]

美明にも同じように貯水地が公園と隣接していますがいざとなったら公園を水没させるようです。フルールコモン横も公園を低くしてませんか？

[199: 匿名さん]

花見が丘が冠水した時、フルールコモン側も同様に冠水しましたよ。

[200: 匿名]

明日花は元々水田だったとこが多く、とくにフルールコモンのあたりは水がたまりやすいみたいですね。
イオン周辺だけは心配ないみたいですけど。

[201: ご近所さん]

フルールコモンの現場を確認してみてください。
冠水する低さではなくなってます。開発段階で冠水対策がなされてますので。
ただ、その分花見が丘地区に水がたまると懸念されてますので、今後はそちらの対策がなされるでしょう。

[202: 匿名さん]

＞201
盛土してる分だけ＞195さんが言ってるような危険性はないでしょうか。
元々フルールコモン側は周囲から水が集まりやすい地形だったので、豪雨時に雨水が全て花見が丘地区へ流れるようになるとは考えにくいです。

[203: ご近所さん]

あそこの水没は海からの水、ルミエールの横を通る水路からきています。
ですので、線路付近まで来た場合は、フルールコモンの横の貯水池に逃げるよう対策しております。
西郷川が溢れたとしても、フルールコモンまでに高架下、貯水池があり、それでも浸水するような場合は、他の地域がもっと深刻な被害が出ているはずです。

[204: 匿名さん]

＞あそこの水没は海からの水、ルミエールの横を通る水路からきています。
3年前の冠水をずっと見ていましたが、濁流はフルールコモン側からルミエール側へ向かって流れてましたよ。
造成地からの泥水でした。水が引いた水路には大量の赤土が堆積してました。
決して海からの逆流ではありません。

[205: 匿名]

つまり一帯でいちばん海抜が低い土地で、そこに盛土して高さを上げてるので冠水はないものの、調整池のキャパシティーを越えれば陸の孤島になる可能性がある。そもそも水路の傾斜があまりとれないから水が逃げるのに時間がかかる。高潮と集中豪雨が重なったら要注意かな。

[206: 入居予定さん]

そこまで心配ならフルールコモンはやめときな。
完璧な土地なんてないんだからさ！

[207: 入居予定さん]

同感‼

もう決めてしまってるんだから、何と言われよ〜と満足しています‼

4000万以内ではムリよね⁈

[208: 匿名]

4000万だと50坪くらいしか買えないのではないでしょうか？
上物合わせたら8000万位ですよね？ちょっと頑張らないと、ですね。

[209: 匿名]

？？
フルールコモンの土地はけっこう安い方だと思ったんだけど、合わせて８０００万は中央区にいい家建つ値段ですね。

[210: 匿名さん]

高くても5000万しないんじゃないの！？

[211: 匿名]

ＨＭの罠に落ちて目一杯ローン組まれたか、或いは資産家か。
前者としたら人生を捧げて頑張ってください。後者としたらもっといい場所いくらでもありますよ。

[212: 匿名]

すいません。勘違いだったみたいですね。
うちは市内で建築中ですが、その坪単価で考えてたのでてっきり土地の値段だけだと（汗）。
明日花ってこの頃たまに聞くのでてっきり高いと思い込みしてしまいました。早とちりしてしまいました。

[213: 匿名]

市内で建築中の人が何の用事かな？
にしても５０坪で４０００万は一体どのあたりの土地か興味あり。

[214: 匿名]

お尋ねにお答えしたいんですが、具体的に書くと知っている人だとわかっちゃうかもですので（笑）、実際検討したのは、小笹と百道浜と香椎ですが、どこもだいたい同じ位の坪単価でした。
でも、区画を二分したりして50坪くらいになってた所もあって、なかなか大変でした。 明日花は先週電車で見たので、興味があったので覗いたら、以外とお高いんだな、って思い込み書いちゃいました。でも市内住みは来ちゃ駄目っぽいので退散しちゃいますね。ごめんなさい。

[215: 匿名]

電車で見たのなら百道と同等には見えないと思うけど。
明日花だったらセブンイレブンから水光会にかけて整形地が南東向きが坪３０くらいかな。フルールコモンは２０前後くらい？

[216: 契約済みさん]

積水、ミサワの建設は順調に進んでますね〜
外観が見えてきましたが、どれも立派な家だと思います。
おそらく5000万前後は、かかってそうですね。
他のメーカーも、ぼちぼち着工してるみたいです。
契約されてない区画も着工しそうなところがあるので建売が予定より増えそうです。

[217: 匿名]

カモがいっぱいいたわけですね

[218: 匿名さん]

上物をどうしても3000万以上で売りたい人がいるみたいですね。

[219: 入居予定さん]

70坪くらいの土地なら建坪は35〜43位が平均的かな。
だと、3000位はかかるのかな
何もこだわらず全て標準使用にしたら価格は抑えられますよ。
何にお金を使うかは、購入者次第ですからね。
それを高いと思うか思わないかは、皆さんの価値観と所得次第！

[220: 匿名]

営業お疲れ様です

[221: 匿名さん]

何かと人を営業マン呼ばわりするもはよしましょーね〜

[222: 匿名]

建築条件付無しだったら競合させて選べるから同じＨＭでもかなり安く建てれますね。確かにフルールコモンで安く建てるのは難しいと思います。でも建て売りが出来るみたいなんでそちらはお安いんじゃない。

[223: 購入経験者さん]

同じHMでは、価格はほとんど変わらないよ。
HMの割引率には限度があるからね。

[224: 匿名]

ＨＭの割引率に限度があるのは間違いないけど、建築条件付で競合がない場合、割引どころか割増されることも多々あるのは常識。

[225: 匿名さん]

割増しますと告知されるのですか？

[226: 匿名]

なわけないし

[227: 匿名さん]

では、どうすれば割り増しされているかわかる方法を教えてください。
今後の参考までご教示お願いします。

[228: 匿名]

割引率が落ちることはあってもさすがに割増はないよね

[229: 匿名さん]

告知義務違反に問われるわけでもないでしょうから告知はしないんではないでしょうか。（業界内部の人間じゃないから知りませんけど）
でも、当初から利益率を高めに設定した見積もりを見せて、「これだけ値引きします」としても、通常額より高くなる　というケースは想像に難くありませんね。
だって、「その土地、区画が気に入っている」という弱みを握られているんですから。定価があるわけでもないし、分からないところで乗っけられているのだと思います。
　経験談を言いますと、家の解体費用（平屋38坪）の見積もりが大手HMですと140万、工務店が探してきた解体業者34万でした。事務費なんかも大手と工務店だと100万以上差がありました。こういうのを積み上げていくとあっという間に数百万以上の差が出ます。これから「値引き」があったとしても....という仕組みだと思いました。
　ですから、乗っける額を大きめにしておけば割増しになり、値引いても損はしない（儲かる）という訳なんでしょうね。

[230: 匿名さん]

90〜98では、フルールコモンは安いと言われてますね。

[231: 匿名]

土地は安いが建物が高い
大手ＨＭの釣り堀

[232: 匿名さん]

結果、安くなるならイイんじゃない！？

[233: 匿名さん]

福間の新興住宅地で総額4000万、5000万も出すかどうかって話。

[234: ご近所さん]

杜の宮、新宮駅前、美明、あけぼの、くりえいと北、値段は変わらないぞ！
後は、三流メーカーが選べるかどうかの差じゃね。
例えば照葉がタマホームだらけだったら・・・ゾッとするけどな。