グレーシアタワー亀有

[マンコミュファン]

＜全体概要＞
所在地：東京都葛飾区亀有3－110－2ほか（地番）
交通：常磐線各停亀有駅から徒歩3分
総戸数：91戸
間取り：2LDK・3LDK
面積：63.09～75.86m2
竣工：2013年10月中旬予定

売主：相鉄不動産
施工：長谷工コーポレーション
管理：相鉄リビングサポート（予定）

[51: 購入検討中さん]

確かに駐車場は平置きがいいですが、駅近の物件でそれは無理な話だと私は思います。
駅近、７０㎡以上の部屋、アリオ等の楽しそうな商業施設のそば、などが私にとってはプラス材料です。
あとは自分たちが支払っていこうと思える価格と部屋とのバランスですかね。
もちろんこれで駐車場が全車平置きでしたら、もっと最高なんですけどね。

[52: 匿名]

うちの場合ですが、車を持つ予定はほぼ無いので駐車場利用家庭からのみ管理を取って欲しいなぁなんて無理な考えを持ってしまいます

[53: 匿名さん]

確かに問題になりがちではありますが、
まぁ、ここは比較的大手のデベなので、ちゃんと駐車場の修繕が
長期修繕計画に乗っていて、その上で、妥当な管理・修繕費だったら
特に問題ないと僕は思いますね。

極端な話、30年後に買い替えで大きなお金が発生するとしても、
そのとき管理組合で「放置・もう更新しない」という選択をすれば
お金は発生しないわけですしｗ

あとは、この物件で気になるのは、低層階の日当たりくらいですかね。

[54: 買い換え検討中]

>>52
そのお気持ち察します^^;

うちは車売ろうかと思いましたけど平等に支払う義務があるならむしろ契約して車を持っていたほうがいいのではと考えています。機械式がほとんどなのでそれなりの管理費はかかるんでしょうかね。台数が少ないので足りるのかなという心配はあります。停められなければ売るかなぁ。

[55: 周辺住民]

近くに住んでます。
アリオが便利でスーパーも多く住みやすいですが、放射能が心配で、念の為、自宅のベランダを測定したところ、0.27でびっくり！
付近の学校でも0.3でてたりするみたい。国の除染レベルの0.23を超えてる。
子育てには微妙？
あと地盤も悪いみたいだし最近、脱亀有考えてます。そういう事気にしなければいいとこなんですけどね。

[56: 匿名さん]

ここの駐車場代ってそんないに安いの？
メンテ代は駐車場代から捻出できるでしょ？普通。

>>55
東京の東側は危ないからさっさと引っ越ししなさい。
沖縄の離島あたりがいいですよ。または沖の鳥島。
（ひょっとして、八百屋の小僧？）

[57: 匿名さん]

亀有駅周辺の中でも便利といえる立地ですねココ、それだけでも価値の安定性は期待できそうではないですか。

店舗も駅の南側に集中してるから同じく南側にあることは生活効率もいいかと思います。普段は駅と家の往復が日常になりそうかな、これだけすぐに帰れる場所なら他で食事して帰ってくるのも全然億劫ではないかも。

[58: 匿名さん]

駐車場料金で駐車場の修繕は可能だと思われます。
一度修繕計画をきっちり見せてもらうと良いと思いますよ。
せっかく大きな買い物ですから、
買うなら納得して買いたいですしね。

[59: 匿名さん]

このマンション、どれくらい人気あるんでしょうか？
そして、人気が出るとしたら、どのタイプの部屋だろう？

抽選になったりしますかね？

[60: 匿名さん]

上の階から人気があるのではないかと私は思っています。
電線やそういうものの眺望が上の方だとあまり気にならなくなりそうですし。
人気はある部屋はあるし…という感じでは？
自分の希望している部屋がバッティングしないことを祈るばかりです。

[61: 匿名さん]

このマンションは殆どの部屋が東向きのようですが、東向きってどうですか？

今まで南・西向きしか住んだことが無く、想像が付きません。
ご存じの方、教えて戴けたら助かります。

[62: 匿名さん]

参考になるかどうかわかりませんが、今の我が家はバルコニー東向きです。
あと他にも主要な採光ポイントがあって南からも日が入ってきます。
日中はずっと明るい環境ですね。

こちらの物件も角なら長時間の日当たりが期待できるのではないですか。
西からの採光も期待できる間取りもあるようで、日当たりをかなり重視している物件のように思います。

[63: 物件比較中さん]

周辺を下見に行きました。
町並などは気に入ったのですが、やはり周りの建物が気になりますね。
周囲にもマンションが多いので、１０階以上の高さでないと・・・
（角にあるの古い建物の耐震も気になります。）

また、敷地配置図・一階平面図によれば、エレベーターが１台です。
各階の戸数が少ないからかと思われますが、１９階建てで１台ってどうなのでしょうか？
朝の通勤時間帯やエレベーター点検時、ゴミ出し（臭い）などのことも考えると、かなり気になります。

[64: 物件比較中さん]

ああ、そうですね、EV点検の際はどうなるんだろ･･･。

時間帯に配慮して点検してくれるのかな。

うちはたしか一番住人のいないよ思われる時間帯を選んでマメにやってくれてるって聞きました。

ただその時にバッティングしたら19階住まいの人とか大変そうですね(汗)

非常用は?
あるのかな??

[65: 匿名さん]

EVは91戸で1基ということですか。
最近は100戸近くで1基ということろが多いですよね…。
朝は確かに混みあいそうですね。

ただEVが多いとそれだけランニングコスト・数十年後の交換費用等を考えると
あまり多くない方が良いのかな…と思います。
EVって高いですから。

[66: 匿名さん]

普通５０戸に１基。

最上階の人はエントランスから駅までの時間より
エントランスに降りる時間のが長かったりして。

[67: 購入検討中さん]

亀有読本が送られてきました。
行ったことありませんでしたが、すごく楽しそうな街ですね～。

[68: 匿名さん]

エレベータ点検の時は、いい運動になりますね。

[69: 匿名さん]

上の方が話しておりましたが駐車場は使用者だけが負担すればと言う気持ちは良くわかります。
ですがそれを言い出したら低層階の住人で階段しか使わないからエレベーターは使用者だけで負担してくれと言ってるのとかわらなくなりそうな？
管理費や修繕費には当然ながら低層階の住人だってエレベーター等のメンテナンス代も含まれている訳ですから。
マンションはマンション住人全員で管理維持していかないとなりませんからね。

[70: 匿名さん]

>>69
もう少し勉強しましょう。

駐車場の維持費は駐車場料金で充分まかなえます。逆にあまった駐車場料金は管理費の余剰金となります。
通常修繕積立金から駐車場のメンテ代への充当はありません。

駐車場とエレベータでは次元が違います。駐車場が無料（全戸駐車場付を除く）だとおかしいでしょ。

[71: 匿名さん]

もう少しお聞きしたいのですが、前に住んでいたマンションは駐車場は自走式の駐車場が少しと残りは機械式駐車場でしたが自走式駐車場は料金は倍高く機械式は階数により違いますが一番高い料金の一階でも半額でした。
メンテナンス代や維持費は機械式のが高額なのに機械式のが安いのは、つまり自走式の駐車場代も機械式のメンテナンス代に充てるからなのでしょうか？
でも都内は機械式駐車場がほとんどだし金食い虫なんでしょうか？
詳しくは無いですが耐久年数って約20年くらいなんでしかね？
駐車場代だけで丸々建て替え費用となると相当な駐車場代を毎月徴収しないときつそうですね。

[72: 匿名さん]

そうです。
月1万円以上とるなら大丈夫。

[73: 匿名さん]

そうですね。
駐車場が、のちの住民トラブルの種になるパターンは

　・一杯設置してるけど「ガラ空き」
　・そもそも「無料」とか「500円」とかの格安駐車場
　・地震などで壊れた場合

くらいです。
そうじゃなく、72さんの仰る様に「月1万以上＋8割（26台中20台程度）」が埋まれば
20万（月）×12ヶ月×更新タイミング20年後＝4800万円の積み立て

ただ、機械式駐車場はメンテナンス費がかかるので…
メンテナンス費は、年6回で1台あたり2万くらいが相場とのこと。
マンションＨＰを見ると8台くらい機械式が並んでいるので、約100万/年。20年だと2000万円。

積み立て4800万－2000万円で、20年目で2800万円の積み立て。
1台取替えが200万くらいなので、8台1600万円なので、1000万くらいの黒字で
とりあえずは問題な無さそう。

ま、機械式がズラリと並んでるようなマンションで、ガラガラだと
更新時期に、むっちゃやばいよね、というのは事実だけど、
このクラスの数で、駐車場代・利用率さえまともであれば、
問題ないのでは？という仮結論でした。

[74: 匿名さん]

なるほど。
わかり易い説明ありがとうございました。
機械式駐車場の空き状態が一番にまずいんですね〜。そうなると駅に近いので設置率は妥当なんでしょうね。

[75: 匿名]

こちらを狙ってる方はブランズのほうも検討されてますか？

[76: 購入寸前]

機械駐車場のお話が多いので一つ教えて頂ければと幸いですm(__)m

空きができた場合、その空きが出入りしやすい場所だとします。既に違う位置を契約している住人がそこに契約を変えることはできるんでしょうか?

私のうちは機械駐車場はビギナーで、今まで外部の平置を契約していました。そういう融通が利くのかどうかがわからないもので、宜しくお願い致します。

[77: 匿名さん]

管理組合が決めるのでは。

[78: 匿名さん]

77さんの仰るように管理組合でＯＫだったらＯＫだと思います。

基本的に、駐車場は「固定費産業」ｗなので
遊ばすよりは一人でも使って欲しいと思うので、そこらへんの融通は
利くと思いますよ。

[79: 匿名さん]

エレベーター一台ってどうなんでしょうね。

[80: 匿名さん]

７９さん
マンションのエレベーター数は通常、設計するにあたってバランスがよいと
されている数は50～80世帯に1基程度とされています。なのでここは９１世帯
あるのでちょっと少ないかもしれませんね。
ただあまりエレベーターの数がありすぎてもメンテナンスだとかにお金も
かかりますから、多いからいいというものでもないんですよね。

[82: 匿名さん]

今更2台には増えないから心配無用。

[83: 匿名さん]

そういう意味じゃないし、話の主旨はそこじゃない。
エレベーター増加時の管理費の負担増加なんて知れたものでは？
という意味合いで疑問符をうったまでです。
具体的な金額を分かってますか？という意味。

エレベーター問題は管理費ではなく、
デベの収益の観点で見るべきと思いますよ。

[84: 匿名さん]

＞＞７６さん
参考までに。実家のマンションでは駐車場の空きがでるととりあえず、まだ駐車場を
持っていない人を優先に希望をとります。もし人数が多ければ抽選。
そして希望者がいなければ、移動したい人の希望をとり抽選が行われるとの事でした。
機械式ですが１階があくと結構な倍率になる様です。

[85: 匿名さん]

ここって仕様によると直床ですよね…
個人的にはディスポーザーとか食洗機いらないから二重床にしてほしかった…

[86: 匿名さん]

エレベーターは通常のランニングコスト的には電気代が大分かかりますし、
ワイヤーの交換などでも非常にお金がかかるので
数が多ければよいという訳ではないようです。
なかなか難しいですね。

[87: 匿名さん]

共用部の電灯代に比べると、エレベータの電気代はたいしたことありません。
９０世帯もありますからワイヤー代もたいしたことありません。
デベが１台分のエレベータをけちっただけです。

[88: 匿名]

エレベーター故障したら上の階の人たち、どうするんだろ~ ?やはり２台は
必要じゃないの一様タワーですからね～。

[89: 匿名さん]

87
EVの増減は容積率の話ですよ。

[90: 購入検討中さん]

近隣にキャバクラとか風俗とかあって子供いる私には無理ですね。
友人に聞いたら元々風俗の跡地みたいですね。

価格も周りに比べて高いし仕様も普通レベル。
タワーが売りなんでしょうけど
とにかく廻りの環境が子供によくないし
妻も夜、一人では歩けないと言っているのでパスですね。

[91: ご近所さん]

>>90
そんなヤワなやつは亀有にくるな!
文京区へどうぞ！

[92: 匿名さん]

>>90
今どこに住んでいるの？
何で亀有物件を検討したの？

[93: ９０]

千代田線沿線で都内よりで探してます。
亀有はアリオなど大型商業施設があって良い街だと思います。

ただこのグレーシアさんの場所だけは子供には無理と判断しました。
子供も女の子なので・・・

[94: ご近所さん]

亀有在住ですが、ここのすぐ近くの小児科にお世話になってます。
この街で一番ベテランの先生でいつもにぎわってますよ。
ゆうろーどの皮膚科も良い先生がいらっしゃいます。
アリオにはH&Mやロフトもリニューアルされてオープンしますし、子育てには充実した街だと思いますけどね。
駅前以外は公園も多くて閑静です。

[95: 匿名さん]

駅前はかなり賑わっていますけれど、
ちょっと駅から離れるとのどかな雰囲気の街ですよね。

亀有は電車もありますが、バスも便利な街だと思います。
東西の移動は電車でできますが、
南北の移動はもっぱらバスですね。

[96: 匿名さん]

>>94さん
かめありこどもクリニックさんでしょうか？我が家も子供3人がお世話になっています。
大人も一緒にみてもらえるのですごく便利です。先生は女性の先生で同じ子育てをされている方
なのですごく親身になって話など聞いてくれます。アレルギーなどが専門の先生の様です。
ただ一つ、最終が17時半なのでもう少し遅くまでやっていればいいのですが。子供は結構夕方など
熱が急に上がったりすることがあるので。先生との相性もありますが、こういった評判のいい
小児科が近くにあるのは物件を決める際に大事な要素になりますよね。

[97: 入居前さん]

すぐ近くの鈴木医院は8:30ー18:30くらいまでやっていた気がします。
病院の建物は年季が入っていますが、超ベテランです。

[98: 購入検討中さん]

ショールーム行かれた皆さま、
ご感想をお聞かせください。
プラス・マイナス評価どちらでも構いません。

南向きのＦタイプの上階が人気のようですが
抽選倍率は何倍くらいになるのかが
気になります。

[100: 匿名さん]

>現地までの導線が風俗街
キャンパスミュージカル１軒しか気が付ませんでしたが
他に何軒ありました？