シティタワー有明ってどうですか？その16

[匿名さん]

有明を代表するハイグレードマンション「シティタワー有明」についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

前スレ:http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/170012/

所在地：東京都江東区有明1丁目6番11～15、30～34号（地番）
完成年月 平成22年3月15日(完成済)
交通：
ゆりかもめ「有明テニスの森」駅から徒歩10分
東京臨海高速鉄道りんかい線「東雲」駅から徒歩12分
東京臨海高速鉄道りんかい線「国際展示場」駅から徒歩15分
東京メトロ有楽町線「豊洲」駅からバス10分・かえつ有明中高前下車徒歩1分
JR山手線「東京」駅からバス34分・かえつ有明中高前下車徒歩1分
間取：1LDK～3LDK　
売主：住友不動産・住友商事
施工会社：前田建設工業株式会社　東京支店　
管理会社：住友不動産建物サービス

●駐車場:敷地内355台
※355台（来客用3台、管理用1台含む・店舗用は除く）
●駐輪場:984台
●バイク（ミニバイク）置き場:62台
●用途地域:準工業地域

【タイトルを"その16"へ修正しました。2011.12.07 管理担当】

[645: 匿名さん]

友達ならそんなこと思わないわな。

[646: 匿名さん]

有明のいいところって？
いくらなんでも利用できる電車がモノレールっていうのが不便すぎる。

開発だって本当にされる保証ないし、仮に開発進んだとしても、完成するころにはこのマンション古くなってるわ、周辺に新築マンションたくさん建って、その頃もう古いこのマンションもう価値下がりまくりだろうし。

[647: 購入経験者さん]

ここ読んでると和みますね～

相変わらず、ネガが多くて、逆に安心したよ。

AGCできたら、供給過剰で余計中古は売れないばかりでなく、すみふの売れ残りも、もろ打撃受ける事になるのは、
パビリオン責任者I氏も認めてたね。つまり、AGCが出来て、東建とすみふが新市場角に建設予定の物件も控えているから、
結局供給過剰で、潰し合いになるだろう。結局、誰かが、激安で出品して、落札したら、それがレインズ相場の指標になるから、恐ろしいね。ただ、住友版ららぽーとになりそうなAGCだが、豊洲の二匹目のドジョウもありえる可能性は否めない。
発展してくると、なぜか、人はそこに集まる習性は、行列のできるラーメン店と同じなんだろう。人が集まれば、取引値段は上がる可能性はある。AGCの値段が凄い高額だと、CTA買った人は、売る時Wコンのように、利益すら手にすることもできるだろう。

CTAのメリットを書くと
・免震（今後も譲れない個所）　震災後、周りは1000万単位の修理代抱えたが、CTAだけは100万の修理代で済んだ。
故障したのは、エキスパンションジョイントの板だから、最初から消耗品だから、仕方ない。

・余計な水物がない。プールやらいろんな共有設備があると、修繕費幾らあっても足りないもんね。管理費も高くなるしね。

・学校に近い。有明の文京エリア。

・夜景は都内随一（なんだかんだ言っても、ベランダや共有部でしか見れないようなガレ、オリ、BMA兄弟にはない迫力）

・シティタワーというシリーズでは、売値はむしろ安い方。

・グランドエントランスの調度品は品があり、内廊下のクロスも高級感がある。（両方麻布十番のよりも上）

・1Fにコンビニと直通。これは凄く便利。他のマンションにはない。24時間オープンが大事。マルエツより使える。

・北西も、南面も、空が広く見える。開放感は強い為、プールがなくとも、室内からもリゾート感はある。

・住友不動産物件だから、プロパストのような倒産した企業ではない。流通価値はより高くなる。

デメリット
・どの駅からも遠い。迎えに行くのに、車出すのが面倒。

・室内の梁や柱が割と目立つ（豊洲ツインよりかなり緩和されているがあちらは圧迫感で呼吸困難になるほど）

・バルコニーが小さい。実用的ではない。（元々このシリーズは子育てには不向き）

・南面の室内の灼熱地獄は事実。花火含めて、北西面が良い。

・機械式駐車場なので、一時金になる可能性もある。（早めに自走式に変更すればいいけどその土地が附近にあるかどうか。AGCの土地を一部売ってもらうのがいい）

・植栽が貧相

・トレーニング機械が少ない

一般論で見れば、まあ、いい方のマンションに数えられる。他の東雲の新築は、非免震だと、将来不安。
セカンドハウスとしての利用なら、CTAは必要十分。子育てなら、大分キツイ。

[648: 匿名]

一期で総務担当で防火管理者になってた人って、自衛隊勤務って聞きましたが、
この人って、住民板と検討板両方に毎晩出没しては、言論を誘導しようとしてるね。
何考えてんだか。。。

一期に震災で専門家に来て貰おうってなったら、
「あたしが借りた体育館を使わないで欲しい！」
「セミナーやるなら、全住民を会議室に呼べばいいんだよ！」
と散々吠えてたな･･･。

路上に停車中のタクシーにも喧嘩売りに行ってたしな～
「車内でもタバコは吸うな！」って公道上のドライバーに向かって吠えてたな･･･。

コンビニ店主とも犬猿の仲だし、あそこまでいくと精神的異常なんだろう。だから3回も住宅購入に失敗するんだろな。
一般企業勤めならなかなか3回も融資通らないけど、国家公務員だから融資してもらえたんだろうな

報酬出た後もしばらく無許可で役員やってたんで下の法律にも違反だな

●一般職
国家公務員法第104条（他の事業又は事務の関与制限）
　「職員が報酬を得て、営利企業以外の事業の団体の役員、顧問若しくは評議員の職を兼ね、その他いかなる事業に従事し、若しくは事務を行うにも、内閣総理大臣及びその職員の所轄庁の長の許可を要する」


●特別職
自衛隊法
（他の職又は事業の関与制限）
第六十三条 　隊員は、報酬を受けて、第六十条第二項に規定する国家機関、特定独立行政法人及び地方公共団体の機関の職並びに前条第一項の地位以外の職又は地位に就き、あるいは営利企業以外の事業を行う場合には、防衛省令で定める基準に従い行う防衛大臣の承認を受けなければならない。

（懲戒処分）
第四十六条 　隊員が次の各号のいずれかに該当する場合には、これに対し懲戒処分として、免職、降任、停職、減給又は戒告の処分をすることができる。
一 　職務上の義務に違反し、又は職務を怠つた場合
二 　隊員たるにふさわしくない行為のあつた場合
三 　その他この法律若しくは自衛隊員倫理法 （平成十一年法律第百三十号）又はこれらの法律に基づく命令に違反した場合


（懲戒の効果）
第四十七条 　懲戒処分としての降任は、階級又は職務の級の一級又は二級だけ下位の階級又は職務の級にくだすものとする。
２ 　停職の期間は、一年以内とする。停職者は、隊員としての身分を保有するが、特に命ぜられた場合を除いては、職務に従事することを停止される。
３ 　停職者には、法令で別段の定をする場合を除き、給与を支給しない。
４ 　減給は、一年以内の期間、俸給の五分の一以下を減ずるものとする。

CTA買うと、こういう方とも「ご近所」になるんで、規模が大きいと隣人の質は選べないから慎重に考えた方がいいかもね。

[649: 匿名さん]

長過ぎ。
文書をまとめて分かりやすく書く能力に欠けますね。
学生かな？

[650: 匿名さん]

長い文章って実は誰にも読まれてないんだよね。
文献とかでなく、ただの書き込みだから読まないよね。

[651: 匿名さん]

まあ、妬まれるマンションなんだね。

[652: 匿名]

個人が特定できる情報を載せることがどれだけ問題なのかを理解できないんだろうな。職業とかあり得んだろ。ほんとキレてるわ。

[653: 匿名さん]

648は、かなり不気味。
ストーカー？？？
なぜそこまで詳しいのか知らんけど、匿名掲示板に晒すくらいだから、いずれは刑事被告人になるだろう。
その時の決め台詞．．．「そんなつもりはなかった！」

[654: 匿名]

支離滅裂だけど、隣人は選べないって主張だけは強く同意した。

[655: 匿名さん]

最低2人は、困ったちゃんがいるって事ですね。
でも、大規模マンションだったらそんなもんでは？

[656: 入居済み住民さん]

マンションを買う時いろんな物件の掲示板を見ては、比較して、色々検討をする必要があります。

ただ、検討材料は主にマンション販売業者からの資料が中心になるので、真実が語られる事はほとんどありません。資産価値が高いマンションかどうか、漠然と「資産価値」を語っている人が多いように思います。

資産価値とは、いかに竣工初期から問題を洗い出して、改善に目を向ける事ができたかどうかが、本当の分かれ目になる。
幾ら販売業者が語る「未来像」を聞いたとしても、その未来像が無事成立する要件として、「最初から組合できちんと管理されていた場合に限る」わけで、最も重要なその事が欠けてきた組合は実に多い。けれどCTA理事会だけは、いち早く管理業者の不合理な管理に気が付き、是正を努力している最中である。是正は当然より良くしていく為の努力であり、安心して暮らせるようにする為のものです。

これに気づけた物件と、そうじゃない物件とでは、将来、相当に資産価値に差が生まれます。いち早く気づいて是正した組こそが「勝組」であり、放置をしたまま気づいた時は既に末期の物件は「負組」です。

そう考えると、CTAは「勝組」物件であろう。少なくとも、この時期に気づけたわけです。一方近隣例ではガレリアグランデ管理組合がこの事に気づいた時期は竣工後から大分年数が経った後の事でした。いきなり修繕積立金を月額約2万円アップしなければ破綻となる為であった。総会は荒れに荒れた。しかし結果徴収額を上げなければ建物をもはや維持できない所まで、放置してきたので、上げる事は止むを得ない為決議されたのです。この事は、マンションの専門家からも頻繁に癌と同じように例えられます。初期なら手術も簡単で入院すら不要な場合もあったが、ステージ４で気づけたとしても、助かる可能性は極めて低く、残念ながら、治療をしても痛みを取る「緩和ケア」程度しか残されていない。既存の住友物件や今後登場予定の住友物件らと比較しても、CTAの管理はそれらの物件より抜きん出ているということでしょう。

日々の健康管理・預金残額・を気にしてかかりつけの医師とも同居して生きるいる人と、
日々の体調変化にも無関心で、預金にも計画性がなく若い時に浪費ばかりを繰り返している人とでは、
どちらが長生きできるのでしょうか？
この事と全く同じ事なのです。
マンションを買う為の判断材料の一つに、その組合がそれらにも気づけているかどうかは非常に重要なファクターです。
「単に新築だから安心」というのでは、盲目過ぎます。どの新築も一年経てば即中古です。気づけた組と気づけない組とでは、そこから、差はぐんぐん広がるのです。

少なくとも、CTAはこの重要性に気づいているばかりでなく、真に合理的に資産価値を保つ為に、
専門家とも一緒に考えていこうとしています。（多くの物件は相談相手が管理会社しかいない中では希少）
専門家のレベルにも細心の注意を払って選んだ人材です。

瀬下マンション管理士は、我が国の全マンション管理士の「次期総理」に当る人物で、国交省から相談役にも任命されています。このカードを手に入れる為、氏が顧問中の別の管理組合との契約の解除までお願いをして、CTAに来て頂いたのです。
結果、CTAは最高ランクの名医を手に入れたわけです。

桃尾弁護士は、マンション管理士の資格も取った希少な弁護士です。区分所有法に強い弁護士は、弁護士会にもほとんどいませんでした。管理組合の味方につけました。

都甲一級建築士は、震災で売主や保険会社と紛糾している仙台の組合の為に、精力的にボランティア活動をしています。保険会社から「一部損」と認定され1900万しか受け取れなく路頭に迷っていた住民らに味方し、タイルを剥して東京地裁が認定している「半損」基準を保険会社に認定させました。その結果住民らの受取額が10倍になり、1億9000万円も下りました。こういう仕事ができる先生は、ほとんど居ません。管理組合の味方につけました。

当然、改善すべき課題は↓たくさんあります。
http://www.geocities.jp/cta_no_kadai/index.html
課題は当然複数あるが、むしろそれすら気づけていない物件も多いのです。
気づけたからこそ、明確な目標もできるわけです。それ故一致団結もし易いのです。
ところが、ほとんどの購入者は、売主の知名度、立地、環境、間取り、売値ばかりに目が行くが、肝心の「買ってしまった後の事」にはほとんど関心がない。管理会社にさえ任せておけば心配無用とでも思っているのだろうが、財政が破綻したマンションの話は、他人の話であって、自分の買った物件には有り得ないとでも希望的観測を持っているようだが、現実は、ハッキリ言って、「厳しい」。

だからこそ、買った後の事も含めて、その組合の意識レベルも含めて、本来は検討すべきであろう。
そういう点では、CTAは日本中のマンションの中でも、相当に秀でている物件であろう。
管理会社の好き放題にさせていない極めて健全な管理がされているマンションである。
昨年、住友建物サービスは全管理物件の年間業務量の7割をCTAに割いたのです。今後は我が国有数の専門家を交えた
更なる経営の健全化がなされる物件です。周辺物件と比較しても、堅牢な財務状況と管理体制を確立していく事で、
一層の差別化を図り、有明地域でのNO.1マンションであるだけでなく、全すみふ物件内でもNO.1物件を目指す所存です。

こういった組合側の姿勢は、売値に反映こそされていないが、買った後で組合員になってからの「資産」としては、間違いなく、良い影響があるものと考えられます。こういった点を含めて、どこを「最適な棲家」にするべきか、本投稿がその一助になれれば幸いです。

[657: 匿名さん]

いい物件なんですね。

[658: 匿名さん]

ここは確か検討スレのはずだが・・・656さんは熱く語ってますね。

[659: ご近所さん]

＞656
掲示板よりも実物や周辺環境、あと議事録を見るね。

[660: 住まいに詳しい人]

規約違反をやらかして防火管理者に叱られたニートのガキ（648）が、逆恨みで自分の罪を防火管理者になすりつけようとしてるように見える。
文章からものすごいボンボン臭が漂ってくる。法律文をダラダラ並べれば説得力があると思い込んでるところとか。

[662: 匿名]

その建築士のやったことは住民の役に立ったかもしれないが、わざとタイルを剥がして保険金を騙しとったら詐欺行為だよ！これ保険会社が見てたらどう責任とるつもりだ？

[663: 匿名さん]

先に一部損って言ってるから、タイルを剥がして躯体のダメージを見たって事なんじゃないの？

[664: 匿名]

なるほど。さすがに保険金詐欺はないですよね。

[665: 匿名さん]

保険会社だって査定する時に写真とるしね。タイルを事後的に剥がしたらさすがに。。

[666: 匿名]

管理会社の全業務の7割をCTAに割いたとしたら、とっくに倒産しとるわい。ま、キレキレが管理会社にかつがれただけだな。

[667: 匿名さん]

>>647に周りは1000万単位の修理代抱えたとあるけど具体的なソースはあるの？

あと免震は311のような横揺れには強いけど関東大震災で予想されるような縦揺れには効果が弱いどころか躯体を軽くしてる分脆いんじゃなかったっけ

[668: 匿名さん]

↑まず私は647ではないですが、ソースはここで出せないと思うけど、簡単に手に入れられますよ。
BMA、GG、HMにお友達を作れば震災の影響による修繕内訳が見れます。
あと、免震構造が縦揺れに弱いのではなく、縦揺れには免震装置が特別効果を発揮できないという話でしょう。
躯体を軽くしてるから縦揺れに弱いというのはどこから出た説ですか？

[669: 匿名]

確かに大手は高いです。何でこんなに高いんだろう、それは人件費が高いから・・・
ここはコンシエルジュでもない人が高額の報酬もらってます。
大した仕事もしてないのに、すみふは政府と一緒だよ。

[670: 匿名]

躯体の軽量化と剛性の低下が表裏の関係だということでしょう。免震装置へのダメージも予想されます。

[671: 契約済みさん]

CTAはワールドシティタワーと同じベイ支店が担当してます。震災修理代は高すぎじゃないか！とH支店長に抗議した際、
「嫌、組合さんはこれが高いとお感じのようですが、よそはこんなもんじゃ全然済みませんでした。」

「ワールドだろ？」

「･･･具体名は言えませんが･･･有明さんの修理金額は正直、よそと比べて、相当安いと言う事だけお伝えします」

売主が隠れてアフター範囲内で、組合のお金を使わないで、事前にゼネコンに修理させた額は当然組合に知らされません。
売主はまだ分譲中だからこそ、自費でもイメージ払拭の為にすぐ直しますが、完売後で、２年目アフターも切れた後は、
組合の資金力だけで自助努力しないといけなくなります。
ここが大変なわけです。想定外の地震被害ですから、大修繕のお金に手をつけることになります。
そうすると、大修繕工事費が不足し、人で言えば、「人身事故起こして示談金を払うのに、母親が家のリフォームの為にしていた定期預金を解約する仕組み」と同じです。マンションとは、急な出費への対応が実に難しいのです。
だからこそ、免震が良いわけです。

確認審査機関の大臣審査の中でも、免震の審査は最高レベルの確認審査になります。
区役所でやれる建築許可とは雲泥の差です。それだけ免震の構造計算は難しいのです（by免震協会）

どんなタワーでも、中高層でもいいけど、買うなら免震が安心なのは、地震大国では当然の選択です。
耐震や制振はどちらもほぼ同じ効果ですが、正直、3.11が後２回来たら、湾岸の非免震タワーらは、たちまち財政危機に陥るか、または、半壊状態で住みつづけるしかありません。

それでも、我慢して住んでいる分にはいいのですが、
問題は、売ろうとした時の「出口戦略」です。
売る時、正直、まったく値段が付かないのです。

[673: 契約済みさん]

震災後、注目された「免震装置」に使われているゴムの特徴とメーカー
http://news.livedoor.com/article/detail/6181724/

東日本大震災 被災状況調査報告
http://www.kanrikyo.or.jp/news/data/hisaihoukoku110519.pdf

表－２　超高層住宅の被災状況（東北６県＋関東１都６県）
http://www.kanrikyo.or.jp/news/data/hisaihoukoku20110921.pdf

東日本大震災 宮城県マンション 被害状況報告（宮城県内の分譲マンション全1,460棟の被災度調査結果）
http://www.kantei.ne.jp/release/PDFs/71sinsai-taisin.pdf

高層ビル内部が地震でメチャメチャに破壊される様子
http://www.youtube.com/watch?v=zpnWB7M60Bs

http://www.youtube.com/watch?v=boFecK9yAuA

http://www.youtube.com/watch?v=a2ZvQnBoemM

[674: ご近所さん]

＞673さん
免震装置の素晴らしさを訴えたいようですが、私には地震への恐怖を必要以上に煽っているだけに見えます。
この掲示板は住民以外の方もたくさん見られるでしょうし、その中には震災で大変怖い思いをされた方もいると思います。
もう少しそういった方への配慮があったほうが、あなたの思いも伝わりやすくなるのではないでしょうか？

[675: ご近所さん]

東雲から成田空港まで今なら800
円で行けるらしいよ

[676: 匿名さん]

>>672さん
紹介のサイト、私のセキュリティソフトでは
＞この Web サイトは、個人情報や金融情報を盗み取る可能性のある、お使いのコンピューターへの脅威を含む Web サイトであると報告されました。
となります。
実際、危なそうな感じなのでウィルス対策しっかり整えてくださいね。

あと、せっかくの記事の紹介
＞※女性セブン2012年2月9日号
の時点で信憑性０です。
まともな内容なら他のメディアにもあるでしょう？？
いいかげん、ゴシップサイトから抜け出しましょう。

[678: 匿名]

ひどすぎる。
このマンションにとって究極のネガです。
すでに出口戦略で次の免震マンション
物色中か？

[679: 主婦さん]

有明そらスタジオ

[680: 匿名さん]

>656さん
貴方の情報は、ソースが明らかでないものについては推測であることがわかるように発言してほしいです。
事実と推測をゴチャゴチャにして、ダラダラと論じるから相手に響かず、貴方もイライラが募るのではないでしょうか。

たとえばガレリアの件、全然事実と違いますよ。
私は当時そこにいましたが、修繕積立金の支払総額は減らしています。
段階的に上がっていく修繕積立金制度では、将来売りにくくなるし、そもそも問題先送りでしかないので、均等払いに変えただけです。
15年目だかに予定されていた一時金も廃止し、僅かでも金利収入が発生するので総額は若干ですが減ったと記憶しています。
3、4年目くらいだったと思いますが、この件で総会は全く荒れませんでしたよ。
私は出席していたから間違いありません。

[681: 匿名さん]

事実を捏造して自分の主張を正当化して例え話で煙にまく点
専門家が自分の主張を支持していると執拗に語る点
演説調になり自分の主張に陶酔している点
職責で動いているのか、個人で動いているのか全く不明な点
などんなど、文面から危ない匂いがプンプンするけど、
致命的なのは、他人のメールなどを平気で掲示板に貼る常識
の無さでしょう。

[682: 匿名さん]

有明のマンションは、マンション協議会といって、マンション同士で情報共有してるから強いよ。

業者にも騙されない強い共同体ができている。

[683: 匿名さん]

あの協議会は区議を狙う人の動きかと思ってみているけど、どうなんだろう？
HMの人が何年も前に始めたボランティア清掃活動とは志が少し違うかな？とも感じる。
まあ、これだけ世帯があれば一人くらい区議を選出してもいいだろうけど、協議会の目に見えた実績としては何があるんだろう？まだこれからかな？

[684: 匿名さん]

東京都に申入れしたり、マンション共同で、修繕積立の見直ししてるね。

成果としてはかなり上がってますよ。

[685: 匿名さん]

確かに変に古い住民いない地域だから連携あるよね。
安くて良い業者紹介しあっていたり、まとまって都に改善案だしたりと。
安すぎない同じくらいの価格帯のマンションだけなのもあるのかもね。

[686: 匿名さん]

一般論として、代替のしっかりした管理会社があるなら別だが、弁護士やマンション管理士に頼んで管理会社と喧嘩すれば、弁護士やマンション管理士の懐を暖めるだけ。
管理会社もピンキリだから、安かろう悪かろうも大いに在り得る。若干管理料が高いくらいだったら、「安心料」と割り切るほかはない。（私は〇〇友とは何の関係もない。念のため）
なんせ、知り合いの弁護士も自虐的に言っていたのだが、弁護士は勝とうが負けようが何でもいいから相手に食って掛かって何ぼの商売、住民が一番損する。特に腕っこきと言われる「有能な」弁護士は、どうやって能書きを垂らしてクライアントに食い込むか良く知っているようではある。ただし、これは一般論であるので、良心的な庶民の味方の弁護士の先生もいらっしゃる事とは思うのだが。

[687: 匿名さん]

都バスへの要望もマンションの管理組合として要望を出すより、有明マンション協議会の方が効果が見込めますね。
こういった働きは、有明住人として心強いことだと思います。

[688: 匿名さん]

まずは有明一丁目と有明二丁目のバス停名をなんとかしてほしいよ。どう考えてもおかしいもの。数年前に都バスにも投書したし、区議も動かしたけれど、何もなし。都バスに要望したって何も変わらなければ一緒だよ。

[689: 匿名さん]

協議会の批判ではなく、都バスの批判でした。失礼しました。もっと効果的な方法を考えないと彼らは変わらないね。。。

[690: 匿名さん]

バス停の名前なんか実害がなければ変更なんかしませんよ。
変更したら余計な手間がかかりますから。
住民がなにを言ってもタダのクレーマー扱いですね。

[691: 匿名]

増便要求ならまだわからんでもないが、停留所名称の変更なんて検討の余地ないって！議員に陳情までしたんか、偉いよ偉い。

なぁ、生きてて楽しい？

[692: 匿名さん]

バス停の名前変えたらメチャクチャ コストがかかるだろ。


コスト＞メリット

そんなことも分からないのだろうか・・・

「業平橋駅 →　とうきょうスカイツリー駅」とはわけが違う。

[693: 匿名さん]

まあまあ、そんなにいじめないでくださいよ。
言葉足らずですみませんでした。
コストのことは理解しているつもりですり。

バス停のネーミングライツを売って変えればいいのだと思っています。
ただ言うだけでは変わらないのは当然ですものね。

有明貯木場だってそうでした。
ガレリアの理事会が陳情したりスポンサーにならないかとかえつ学園と相談したりして変えたんです。
当時あの行動力はすごいと思いました。

協議会も目に見える成果がどんどん増えてくるといいですね。

[694: 匿名]

それは、学校のように公共的な施設で、なおかつ利用者の増加が見込めたからではありませんか。ちなみに今回はマンション名に変えたい、ということなんでしょうか？