ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？part6

[契約済みさん]

ザ 湾岸タワー　レックスガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～107.91平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト

公式サイト　http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081

[679: 匿名さん]

ここもコンシェルジュなんていなくなるんじゃない？このタワマンにはニーズがなさそう。

[680: 匿名さん]

コンシェルジュがいるかいなくなるかは管理組合（住民）が決める事
管理費下げたいならまずは管理会社のあいみつ取って替えるのが普通だけどね

[681: 匿名さん]

クルマ好きで持ちたくても持てない近隣の
オリゾン、ガレリアの前例があるから
設置率高めに設定したんでしょ。

東雲の他のタワマンはどの程度の設置率でしょうかね？

[682: 匿名さん]

ここよりかなり広めでファミリー層が多く、所得層が高い人が多いキャナル内でも駐車場設置率が６０％位でも空きがあります。駐車料金はほとんど変わりませんよ。しかもほとんどが自走式になります。

[683: 匿名さん]

機械式の駐車場60%か。将来足枷になりそうだね。

[684: 匿名さん]

ここはDINKS多そうだから、車とか趣味に使う金持ってそう。駐車場のことはそんなに心配しなくてもいいのでは。都内でこの値段で駐車場が借りれるっていうほうが魅力だと思う。

[685: 匿名さん]

ここは木場のヨーカドー、門仲、月島、築地、お台場に行くのに車があると便利

[686: 購入検討中さん]

私も６７４さんの言うとおりだと思います。
ここの購入者は初めて買う方や勢いで買った方が多いのでしょうか？
ちゃんとした営業さんだと修繕積立などや駐車場のメンテナンス費用などを説明してくれているはずです。
修繕積立は確実に上がっていくし、その際に突然駐車場が壊れたから緊急にお金を徴収しますとかなった場合は確実に家計を圧迫しますよ。
10年後、20年後を考えて購入するのはマンション購入の常識です。

[687: 購入検討中さん]

ここは規模的にコンシェルジュの必要性は微妙ですね。
大規模マンションだと採算がとれますが。
場所によってはやめたり、週三回午前中だけってところもあるみたい。管理人もおじいちゃん一人で午後だけみたいになるとちょっと不安。

[688: 匿名さん]

今日、近くを通って見かけたけど思ったよりかっこいいな
低層階で55平米前後の部屋まだ残ってるかなあ
夏にMR行った時に要望書入れとけば良かったと後悔

[689: 匿名さん]

>>688
一番人気のあるタイプだから15階より下はほとんど埋まってたような気がするけどキャンセル住戸もあるかも知れないから聞いてみれば？

[690: 匿名さん]

あと気になったのは最上階にある展望スペース兼パーティールームみたいな所なんだけど、常時開放ではなく確か２０００円払って貸切にしないと利用できないらしい。
これじゃあ、ここの宣伝広告で必ず使って眺望を売りにしてる都心方向の夜景なんか西側高層を選ばないと見れないなと思った。
規則は住んでから変更するのは簡単とかいうけど、こういうお金を徴収するのをやめて、みんなに開放とかにしようとすると必ず反対とか多くて難しいとよく聞くから不安。

[691: 契約済みさん]

じゃあここを検討するの止めればいいんじゃない？

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[694: 匿名さん]

突然駐車場が壊れたらとか、コンシェルジュなくなるかもとか、スカイラウンジが予約制から常時開放になるとかならないとか、そんな話、どこのマンションでも何が起きるかわからないから、どこでもありうる話でしょうに。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[698: 契約済みさん]

機械式駐車場やら管理費の件は重説で説明を受け納得できてるけど693の担当の人は説明してくれなかったの？
うちはマンション購入3件目だけど、機械式駐車場のメンテ費用やらコンシェルジュ運用が問題があるようなら組合でいくらでも変えられるよ？
発言が全て仮定で言ってるけど事例出してみてよ

[711: 契約済みさん]

週間ダイヤモンド記事、

人気指数＝（資料請求数÷１０＋販売センターへの来場者数）÷総戸数

で、湾岸タワーは資料請求数６００、来場者数は５４０、総個数４５６で
人気指数１．３だった。。
かなーり低い方。

プラウド東雲なんて７．３で大人気！という事に。

そんなもんだったんですかねぇ。。
やはりブランド力？？

[715: 匿名さん]

人気指数って成約数は入らないの？
来場が多いわりにあんまり成約になってないマンションも人気指数が高いってこと？

[717: 匿名さん]

即日完売っていうと全戸売れました、って感じになるけど
客から要望書が入った部屋を１期分として出すのが一般的でしょう。

[719: 購入検討中さん]

それでも来場者が多いのは気になる人が多いってことですよね。

[721: 購入検討中さん]

ネットで見て分からなかったのですが、
ここの管理会社はどこになりますか？

[722: 匿名さん]

ここはモデルルームの場所が悪いからなあ
いっその事、ららぽの隣に並べればいいのに

[723: 購入検討中さん]

こことシティータワー有明を検討していますが、どちらが良いですかね？

[724: 匿名]

丸紅コミュニティです。

[725: 購入検討中さん]

あまり丸紅コミュニティは聞いたことがないんですが、
実践はどうなんでしょうか？
簡単に理事会とかで変更は出来るものなんですか?
以前管理会社を変える番組をテレビで見たのですが大変そうだったので。

[726: 匿名さん]

ららぽの隣じゃプラウド、パークタワーと並ぶからバンベールみたいなことになるよ。入ったら負けな感じで入り辛いでしょ(笑)

[727: 匿名さん]

バンベールはその戦略で勝ち組でしょ、かなりの勢いで売れてる。ちよっとついでにで隣からも結構流れてそのまま契約する人もいるみたい。

[728: 匿名]

丸紅コミュニティは商社系の管理会社で、規模としては準大手くらいじゃないかと。
掲示板とかで悪い噂を拾ったらどこの管理会社も同じようなもんで、ある程度の規模の管理会社なら結局のところ担当者次第だと思います。
ここくらいの規模があれば売上も大きいのでそれなりの担当者をつけてくると思いますが。
安かろう悪かろうの独立系管理会社にだけは変更して欲しくないですね。
ちなみに管理会社の変更は総会の決議が必要ですが理事会は大変ですよ。

[729: 匿名さん]

丸紅コミュニティは平成23年11月に横領と窃盗で国交省から処分を受けているみたいですが。
本当に大丈夫でしょうか？理事会で変えるのはやはり難しいのでしょうか？

http://www.bes.co.jp/topics/2011/231205_shiji.pdf

[730: 匿名さん]

変えられますよ。ただし、管理会社を変えたのはいいけど余計に悪くなったなんて話もありますので、慎重に検討する必要があります。
他の管理会社（大手）でも多かれ少なかれ同様の事故が発生していますので、その後の対処改善をどのように行っているかが重要だと思います。それと仮に損害を発生させてしまったときの補償能力も重要ですね。

[731: 匿名さん]

これは事故というより会社の体質の問題ですね。
金額も半端じゃないようですし。
ちゃんと販売会社から説明をいただけるんでしょうか？
場合によっては変えた方がよさそうですね。
独立系管理会社より大手なんでなおさら問題だと思います。

[732: 匿名さん]

販売会社は関係ないと思いますけど。。
説明聞いてどうするんですか？

[733: 匿名さん]

マンションは管理を買えっていうくらいだから悪材料だね。
管理会社変更はエネルギーいる。
管理費払ってたら何でもやってくれると思ってる人もいるから、理事会は住民と管理会社の間でクタクタになる。

[734: 匿名さん]

第３期１次が終わって公式HPの残り住戸が８０戸になりましたね。

[736: 匿名さん]

竣工までにギリギリ完売できるかどうかだな
多分、プレミアム住戸とか高額の部屋だろうから苦戦しそうだけど

[737: 匿名さん]

残り８０戸って好調なの？

[738: 匿名さん]

先着順で売ってきたから残80戸は厳しいのではないかな。

[739: 匿名さん]

このマンションの仕様と設備じゃ３０、３１階の７０００万以上の部屋は厳しいんじゃないかな～
５、６０００万台の角部屋とかも結構残ってた感じだったね

[740: 匿名さん]

立地にあった商品企画・価格政策が重要なんですね

[741: 匿名さん]

プロパストが降りた物件は慨して価格や仕様が中途半端になりやすいです。もとも豪華な仕様を売りにしている会社ですから。千葉の物件もそうですが見た目は当初計画通りで豪華ですが価格を下げるためオプションを増やして仕様や設備のレベルを下げます。
ただ価格も下がるのでどちらを重視するかですね。

[742: 匿名さん]

ここのモデルルームって敷地内にあるからいずれ場所移すんだろうけどリニューアルで新しいタイプも作ってくれないかな。
60㎡くらいの2LDKを検討してるんだけど今のモデルのタイプじゃ感じが掴みにくい。

[743: 匿名さん]

742
モデル無くても売りやすい大きさはつくらないんじゃない。
周辺の物件で同タイプの内覧させてもらったら感じはわかるよ。

[744: 匿名さん]

60㎡位の部屋はまだモデルルームのほうがいいね。建物完成した物件で何も置いてない部屋見ると、こんなもんかぁと少し現実を見た感じがして小さくしょぼく感じてしまうよ。オプションたくさんしててオシャレな家具が置いてあった方が夢がわくしね。

[745: 匿名さん]

新しいMR作るなら私はオプションがない方がいいです。
オプションで飾り立てた状態と実際の入居の時のギャップが大きいとがっかりしそうです。

[746: 匿名さん]

小さめな住戸は居住中のを見たほうが参考になる。

[747: 匿名さん]

モデルルームに行ってきた人がブログに価格表をアップしてますね。

http://mansion-kaikata.sblo.jp/

[748: 匿名さん]

↑
この価格表と夏に俺が行って貰った価格表を見比べると４５戸位しか売れてないな。
気になるのは俺が貰った価格表には売れて販売済みとなっていた部屋が２０戸近くも復活して売りに出てる所・・・
やはりあと残り○○戸とかはあてにならないんだね。真実は霧の中だ。

[749: 匿名さん]

>>747って有明スレで有明MSまとめ表作ってた
野良えもんさんのブログじゃん。書き込みやめちゃったのかな。

一度申し込んで価格表から外してもキャンセルやらローン審査降りないやらで
売り出すことあるよ。

[750: 匿名さん]

それでも２０戸近くってのは多い様な…

[751: 匿名さん]

野良えもんさんのブログみました。
やっぱり優秀な方だ。
非常に参考になった。

[752: 匿名さん]

自分も拝見させて頂きましたが、
特別目新しい情報や解析があるわけではないですが、利点も欠点も含め客観的にまとめられている点は良いと思いました。

ここはなかなか穴場的なお買い得マンションだと思うのですが、その強みをもっとも活かせる低層はほとんど売り切れていて、残り選択肢が少ないのは残念。
自分の希望条件に合えばかなり良いんじゃないですかね。

[753: 匿名さん]

>>747
このブログすごいな。
内容は簡潔だけど、実際の検討者にはこのスレ全文よりよほど参考になるわ。
他のモデルルームも行くのかな？

[754: 匿名さん]

753
同感。
野良えもんさんのブログは見るべき。勉強になる。
よくご自身の実体験であそこまで簡潔且つ思慮深くまとめたものだ。
すぐプリントアウトした。

[755: 匿名さん]

今日、要望書入れてきました

[756: 匿名さん]

湾岸タワーの広告って、田園都市線でも出したりするの？
りんかい線なら満員電車地獄から開放されます、しかも価格安いです、みたいな広告出したらいいのに。

[757: 匿名さん]

広告費を抑えているのも価格に貢献できている部分だよ。

[758: 匿名さん]

野良えもんさん、最近有明のスレで見ないと思ったら。。。
ブログ作ったんだ。参考にさせてもらいます。

[759: 匿名さん]

もうすぐゲートブリッジ開通。このマンションにとっては大きなメリットになるはず。

[760: 匿名さん]

ゲートブリッジの開通式は２／１１ですか。
http://www.pa.ktr.mlit.go.jp/tokyo/blog/pdf/kisha20120124-1.pdf
２／１１からライトアップもされるのかな？

[761: 匿名さん]

ここのマイナスポイントはどういうところですか？
プラウド、バンベールと比較の参考にしたいので客観的に意見が知りたいです。
よろしくお願いします。

[762: 匿名さん]

>>761
すこし上ででてるブログみなよ。
バンベールは書いてないけど、プラウドとの比較はわかる。

[763: 匿名さん]

マイナスポイントは環境。
現地の周りを歩いて見るといいよ。
なんとなくわかるから。
建物的には免震ゆえに部屋の梁が目立たなくてすっきりしてる。
これは他の2つより明確に優れてる。

[764: 匿名さん]

アドバイスありがとうございます。
近くを通った時に見たのですがスタイリッシュですね。
ちなみに部屋の仕様とかはどうですか？
ここの掲示板をみるとあまり良くないようですが。
オプションが多いのですか？

[765: 匿名さん]

ちっちゃいときはカッコよく見えたけど、出来上がってきてみるとなんかチマチマした窓とかがイマイチ。
合成の誤謬って感じ（用法が違うと思いますが）。

野村は団地っぽいと思ってたけど、伸びてくると案外まとまってる。

まあどっちもどっちですがね。

[766: 匿名さん]

いやいや、カッコイイですよ。
立地はイマイチだけど建物は最高。

[767: 契約済みさん]

カッコいいでしょ♪
まあ、感性の問題ですが…

[768: 匿名さん]

今月末か来月頭くらいに上棟かな
いつの間にか出来てたって感じだ。竣工が楽しみ

[769: 匿名さん]

カッコイイね。オフィスビルかホテルみたい。
良い意味で東雲らしからぬ佇まい

[770: 匿名さん]

外観はＣＴＡのパクリでしょ。

[771: 匿名さん]

CTAよりカッコ良いですね。
加えて、駅近で安いのはお得だと思います。
共用がいまいちなんで、トキメキは感じませんね。

[772: 匿名さん]

ガラスカーテンウオールのＣＴＡの方が数段センスがいいと思いますが。
ここは、どこにもあるような外観デザインだと思いますけど。

[773: 入居予定さん]

今共用施設いっぱいのとこ住んでるけど、結局ゲストルーム以外最初1回しか使ってないわ。。

[774: 匿名さん]

建物が完成して、東雲の杜ができたら、さらにかっこよくなりますよ。

[775: 匿名さん]

764さん、マンションは内装で選んではだめ。内装よりも建物に注目せよ！と下記のブログの方が言ってます。
http://mansion-kaikata.sblo.jp/article/53387956.html

[776: 匿名さん]

これがキャナルコートにあればな♪
おしいな。

[777: 匿名さん]

たしかにキャナルコート内にあればもっと売れ行きが良かったかもしれませんが、
このマンション最大の魅力は東雲駅徒歩３分ということですよ。

[778: 匿名さん]

シティタワーなんてカッコよくないですよ。不便だし。