ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？part6

[契約済みさん]

ザ 湾岸タワー　レックスガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～107.91平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト

公式サイト　http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081

[518: 匿名さん]

まぁ、不要でしょ。

[520: 匿名さん]

各階ゴミ置場後付けできるんだ。

[522: 匿名さん]

あるものをなくすのは簡単だけど、ないものを作るのは現実的じゃないのでは。

[523: 匿名さん]

本当に絶対各階ゴミ置き場が必要なら、買わなければよいだけのこと

[524: 匿名さん]

各階ごみ置き場があれば・・・
1.管理用エレベータが必要では。
2.各階ごみ置き場のスペース＋1.の管理用エレベータスペースも費用も必要、当然管理費もプラス
3.一戸あたりのスペースも減る。階数分に換算すると何戸分になるだろう
4.ごみ置き場の隣の部屋はいや
5.マンションで揉め事になるのは、たいていゴミの話
別に各階ごみ置き場なくてもいいけど。
あったらあったでいいけど。
マンション購入の決め手にはならんねー。

[526: 匿名さん]

タワーマンションではほとんどが各階ゴミ置場はついてるんじゃないかな。
ゴミ袋を持ってエレベーターで挨拶というのがスマートな光景ではない。
でも各階ゴミ置場使った事なければ、便利さはわからないから要らないと思うかもね。
ディスポーザーとかと同じ。使ってしまうとない物件は格下に思えてしまう。
ディスポーザー使った事ない人はいらないと言う人多いと思う。

[527: 匿名さん]

そもそも、
豪華絢爛さを競ったこれまでのタワマンとは
異なりシンプルなスタイルを追求したMSだと
HPなどでうたっているわけで。

格下？に思われる方はコンセプト的にここの物件に
あっていないのかもしれませんね。

ステータス感を得たいのなら
パークマンションシリーズなどが宜しいですよ。

[528: 匿名さん]

各階ゴミ置場がないのをシンプルなスタイルを追求したMSだとは言わないと思う。
夜景の眺望の合成写真とかホテルライクな内廊下ですとか高級感やステータス感を演出したいのではないのかな。

[529: 匿名さん]

有明にも各階ゴミ置場の付いてないタワーマンションはある。
ほとんどが付いてるって考えは思い込み。

[531: 匿名さん]

各階ゴミ置場は豪華絢爛とかの要素には含まれないよ。
タワーマンションでははぼ標準。逆に内廊下の方が豪華絢爛の要素に含まれるんじゃないかな。
維持管理費も各階ゴミ置場より内廊下の方が高くつく。

[532: 匿名さん]

有明の各階ゴミ置場がない、ここと同系列のデベ物件は竣工が５年以上も前の物件です。
さすがにタワマンなら今は当たり前の設備かと思っていました。個人的な意見です。

[533: 匿名さん]

24時間ゴミが捨てられるんだから
十分ですよ。

各階ゴミ置き場が豪華絢爛なんじゃなく、
格云々おっしゃるなら他を検討されたらいいのでは
ということですよ。
そもそも豪華絢爛さを求めたMSではないので…
という意味です。

[535: 匿名さん]

絢爛豪華を望むなら、ちょっと湾岸地域からは離れちゃうけどパークコート赤坂とかどうよ？
超ハイグレード仕様を望むなら億単位以下はないような物件じゃないと無理じゃね？

[536: 匿名さん]

あそこも売れ残ってるね。
Ｍのタワーも五反田や上野など、ＧやＳのタワー同様に結構残ってるね。

[537: 匿名さん]

内廊下か各階ゴミ置き場どっちかしかないのなら内廊下のほうがいいかなぁ、これは価値観で違いそうだけど。
要するにどっちもあるとかなり金がかかるということでしょ？？

[538: 匿名さん]

うち廊下じゃないと転落事故怖いからな。。。。
ゴミ出しで管理費上がるのは納得いかないです。

[539: 匿名さん]

転落事故はバルコニーからもあるからなんとも言えぬな。

内廊下は魅力だけどそれは適正な管理をしてくれる事が前提なんだよな。
特に安いカーペットだとあっと言う間に歩行導線が目立つ。雨の日はカーペットが濡れて臭くなる。夏場はダニな発生。
カーペット清掃とかどんな管理するか聞いた人いる？

[541: 匿名さん]

わかってないなぁ。

毎日掃除か週一回掃除なのか、最終的にはそれはあなたも含め
所有者の総意で決めること。
毎日掃除なら週一回掃除の7倍のコストをあなたが負担するだけ。

[543: 匿名さん]

わかってないなぁ。
毎日掃除はするけど、全ての内廊下を毎日なら数倍の人が必要。
管理費なんかすぐ赤字。

[545: 契約済みさん]

544さんに同意見です。今の管理費で、清掃計画は公共部分は毎日やってくれますよ。何が問題なんでしょう？

[546: 匿名さん]

「問題ないと思いますよ」
とかいう管理費出してるんだから毎日掃除は当たり前みたいな
他人まかせの考え方ではなく、
管理組合の意思で
コストと快適性を天秤にかけて
掃除の頻度や掃除のやり方を決めていかなきゃいけない問題だと
いう事を言いたかっただけ。

[548: 匿名さん]

まあ、抽選で理事に選ばれない事だね。
理事になって不幸にも担当なんてなったら、
組合員から、掃除がなってない！
と、あなたが当事者。

[550: 匿名さん]

デベは、管理会社の収益を上げるため、過剰な清掃回数を設定
してる場合もあるから、それを掃除が行届いたいいマンションだ
なんて思ってたら、いいカモだよ。

[552: 匿名さん]

う〜ん。
でも提示されてる金額で
毎日清掃してくれるならそれでいいけどな。
お金をケチって不衛生にしていると
転売時にも響くし。

[553: 匿名さん]

その最良のバランスがデベが決めた規定であるケースは経験上あまり無い。
入居後1年くらいしないと見えてこないけど。

[555: 匿名さん]

まあ、今は新たな生活への夢を膨らませている段階なので
耳に痛い話かもしれないね。

[556: 匿名さん]

とんでもなくくだらない議論おつ。
とりあえず、いちから中古マンションとか見てこいよ
だいたいそんなに死活問題になるなら今あるマンションの中で大変な問題になってるだろう。
外廊下だと飛び降り増えて大変とか、エレベーター多いとメンテナンス増えて管理費増えるとかそんな内容と同じレベル
大体、清掃なんてタワーマンションだと外窓拭くのも大変なんだから、くだらないこと言ってるやつはタワマンを買うのはやめなさい。

[557: 匿名さん]

そうだね。タワーマンションの窓同様にカーペット管理にお金かかると自覚してれば問題ないと思うよ。
カーペットは毎日のバキューム清掃が大事。シミになったら直ぐ落とさないと落ちない。
洗浄も普通の塩ビに比べて大変。お金持ち仕様が内廊下。

[559: 匿名さん]

一般的な額の管理費払ってるから原価関係ないと言う人ばかりなの？
管理仕様心配にならないの？入居してすぐカーペット汚くなり招待した友人に本当に新築？と言われちゃうかもしれないよ。

[560: 匿名さん]

ここ相場に比べ高くない?
周辺、キャナルコート内タワマンはもちろん、パークシティ、豊洲タワー、東京タワーズ、リバーシティ、ケープ、グローブも値段下がって来てるし。
正直、震災は予想出来ないからしょうがないけど。

[561: 匿名さん]

あのグレードにしては高いな
ところどころで10年前仕様なのがなあ

[562: 匿名さん]

ヘルスメーター置場までオプションってせこすぎない。
普通、標準でしょ。

[568: 匿名さん]

ここの3LDK晴海とかわらないですね。価格改定するのかな？

[569: 匿名さん]

意味不明。

こっちの方が3割くらい安い。

[570: 匿名さん]

晴海が価格改定するよ。三菱の手法だよね
買った方はドンマイ(笑)

[571: 匿名さん]

こっちが３ＬＤＫ４８００～で、晴海は４９００～で大差ないような気が。。。

ところでここは価格改定しないの？

[572: 匿名さん]

価格改定って三菱は予定価格からってことでしょ？
同じ3LDKでも広さが全然違うから、残念ながら晴海は検討外だよ、あっちは噂より全然高かったしもっと安くなればいいけどなー。

[573: 匿名さん]

広さもそんなに変わらないよ。２００強スタートだから。

[574: 匿名さん]

似たような条件で比べるとこんな感じじゃないの。
・ココは南西角部屋・3階(71.26平米)が坪187万。⇒南に14階建てマンション、西に5階建てくらいの老人ホーム。
・晴海は北向角部屋・3階～が79.0平米5,200万円台(坪218万円～)。⇒北にオフィスがマンション30階相当まで聳えるらしい。
晴海は南は高いし、似た条件(間取・階数)で比べるとココより坪30～40万位高い感じ。
晴海と東雲と言う立地を考えると妥当な差だと思う。

[575: 匿名さん]

データ出すと分かりやすいね。
やっぱり晴海は高いなぁ。
正直立地はどっちもどっちで、自分はこっちの方がひらけていて好きだし、発展性もあるとおもうし。
ってか、低層だと坪190切ってたんだね。ネガティブ要素を勘案してもお買い得だよなぁ。

[576: 匿名さん]

別のパターン(21階程度の中住戸)で比べるとこんな感じ。
・ココの21階・南西向き70.61平米が5048万、坪236万。
・晴海の21～25階74.4平米6,500万円台、坪289万～。

まあ、晴海の安いところとココの標準的な部屋を比べると晴海が割安に感じるよね。

[577: 匿名さん]

補足：576の晴海21～25階74.4平米は南向きです。

[578: 匿名さん]

晴海、こんなに安かったんだね。

[579: 匿名さん]

今の晴海が割安に感じるのなら、そもそもここを検討しなくてもいいと思う。晴海は低層以外は普通に高いと思うけど

[580: 匿名さん]

ここは広い７０～８０平米の広さを考えると、ほとんどが角部屋でしかも坪単価も安くないね。しかも今時にしては珍しく廊下が長すぎで、ここの８０平米は他の所の７０平米位の部屋の面積しかない気がする・・・
西側は目の前の黒ネコの巨大看板とのお見合いがきついね。夜になったらライトアップされてて、さらにひどい。。。

[581: 匿名さん]

576
晴海は高そうだから検討を止めたんだけど、そんな価格なの？
今年になってから内陸部マンションMR見学にいったら、良い部屋は6000万台が多くて、
晴海が高くは見えない…

[582: 匿名さん]

なるほど。
ここは参考になるレスが多い。

[583: 匿名さん]

東雲プラウドを検討してる人はクロノと悩むだろうけどここはコンセプト違うから比較対象にならないんじゃない？
ここは華美な共用施設ない代わりに駐車場がそこそこ確保されてて近隣では安い物件
悩むとしたら辰巳のバンベールだろうね

[584: 匿名さん]

ここ買えるなら晴海も買えるよってことでしょ。
ルフォンとは顧客志向が違うと思う。

どちらかというと外向きの見栄え・イメージを重視する層でしょ。

[585: 匿名さん]

ルフォンが価格帯も近いし近所なので検討候補になるのか思う。
プラウド、晴海クロノ検討者とは全然かぶらないと思うし外向きの見栄え・イメージを重視する層なら、もっと大手デベのブランドマンションを選ぶような気がします。

[586: 匿名さん]

価格帯と近隣だけでいうとブランズとここは客層は被らなかった。
ここの購入者の決め手は、確か内廊下タワマン・日当り・眺望・価格・ﾌﾟﾛﾊﾟｲｽﾞﾑだったと思われ、
従って、他に検討候補はないのが実態ではないかな。

[587: 匿名さん]

プロパイズムが華美だとすれば晴海は清廉でありながら建築の美を感じさせるデザイン。
内廊下タワマン・日当り・眺望・仕様・資産価値すべてにおいて晴海の方が上なんじゃないかな？

[588: 匿名さん]

晴海は資産価値としては微妙だろ
駅遠、しかも朝は勝どきトリトン逆走はもう周知の事実
仕様は確かにあちらが上、眺望は南側以外がお察し、まあここも似たようなんだんだが、だがあちらは北側が酷すぎ
内廊下は似た様なもん
日当たりだが晴海一番人気の南低層な…水面乱反射でよすぎて逆にダメだと思うんだが
資産価値として、売るにも貸すにも微妙すぎ

[589: 匿名さん]

晴海が資産価値が微妙ならここは資産価値ないでしょ。
駅が遠いと言ってもしれてるし、常識的に考えて中央区と江東区ではレベルが違いすぎ。中央区に住んでいて江東区に憧れる人なんていないでしょ。ここは周りが倉庫で一部の外国人限定の免税店があったり、首都高、幹線道路もあってどう考えてもこちらが格下。

[590: 匿名さん]

勝どきの逆走って実際に行ったことあるのかな？
歩道は通行帯が別れていて、普通に学校に通う小学生も歩いてるよ。ネットの受け売りですか？
晴海の検討者はここを検討することないですよ。

[593: 匿名さん]

>>590
あんたこそ実際にラッシュ時の勝どきいってみたの？
トリトンにどんだけ人が務めてるか知らんのか？
通行帯なんか余裕ではみ出て意味はない、実際に人混みの難から逃れるには側道入って一つ横の道を使うしかない、そうすればもちろん徒歩11分ではなくなる

[594: 匿名さん]

590です。トリトン勤務なんで毎朝使ってますけど。
二階のスタバも毎朝利用してます。今日は献血のキャンペーンをやってますよ。となりのマンションの方はトリトン抜けて勝どき駅に向かう方もいますよ。

[595: 匿名さん]

ザ・パークハウス晴海タワーズ クロノレジデンスの検討スレはこちらではございません
下記URLにて移動下さい

//www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/210569/

[596: 匿名さん]

ここの立地だからここ価格。妥当だと思います。
仕様から見ると若干高い気がしますがデザイン料ですかね。
けど同じ東雲でも2丁目は番外感があってキャナルに住んでる方もあそこはって言うくらいですから。ここはピンポイントで狙って来る方が多いのではないでしょうか。
どう転んでも野村も晴海もこことはかぶらない。
東雲駅が近いのがプラスと見るか。イオンもちょっと遠いですし。賃貸向けで投資としてのマンションなら駅近はプラスですね。ただし、りんかい線利用者に限られますが。

[597: 匿名さん]

有明GCが竣工すればイオン以外にも歩いて行けるスーパーが出来て便利になるな

[598: 匿名さん]

ここは賃貸や単身者向けのマンションですか？
地図を見ると仕事帰りに買い物とかは無理そうですね。

[599: 匿名さん]

仕事帰りに買いたいときは、都バスでイオンに寄って帰ってくると楽ですよ。

[600: 匿名さん]

想定のシチュエーションが仕事帰りなら仕事先で買って来ればいいじゃない
後は駅の使用者が増えればスーパーくらいはできるだろうし

[601: 匿名さん]

イオンだったらバス使わんでも歩いて10分もかからずに行けるだろ

[602: 匿名さん]

普通に考えてりんかい線の東雲駅前にスーパーなんてできそうもないよ。倉庫街近くだし。
あの湾岸道路渡って東雲駅を使う人もそんなに増える事もないでしょう。

[603: 匿名さん]

ガーデンシティが出来れば国際展示場で降りて買い物してから徒歩で帰宅するルートあるな
15分くらい歩きそうだけど

[604: 匿名さん]

仕事先で買い物して電車には乗りたくないです。
イオンまで10分だと往復20分かかっちゃうんですね。
それに重いもの持っての10分はきついですね。

[605: 匿名さん]

＞602
駅前開発はやらない手はないんじゃないかな？
将来は、この辺りも郊外の人たちが移住してくるし・・

[606: 匿名さん]

この物件のための東雲駅でもないしな
現状でも箱は十分、更に増え続けてる実情からして駅の拡張工事だってないとは言い切れない
まあ最低現状でもフットサルより商業環境だろ…
あの駅の逆側の無駄地をとりあえずどうにかry

[607: 匿名さん]

自分は、週1～2回スーパーへの買い出しに往復20分かけても、毎日の通勤を往復20分減らしたいですけどね。

さらに言えば、ここやブランズ、来年には合同庁舎完成と、少なくとも今確定しているだけでも東雲駅利用者は大きく増加傾向にあると考えられます。
利用者が増え、需要が生じれば、おのずとスーパー等の商業施設が出来る可能性も高いと思います。

また、りんかい線の近隣で言っても、今年4月には東京テレポート駅徒歩3分のダイバーシティ東京がオープンしますね。
商業施設も楽しみですが、巨大なオフィスビルも併設され、今後さらにりんかい線の通勤需要は増加傾向でしょう。
2015年にはお隣国際展示場駅徒歩1分の有明GCの開業も控え、買い物が便利になるだけでなく、りんかい線の発展にも繋がるでしょう。

確かに、今の本物件の価格は、ポジティブな要素もネガティブな要素も含めて相場相応とも言えると思います。
しかし、ワーストケースでもりんかい線及び東雲駅を取り巻く環境が今より悪くなる事は考えにくく、逆にベストケースでは発展の可能性を多大に残していると言えるでしょう。
自分は、今の物件価値に対する価格で十分納得して購入検討していますが、将来的な資産価値の可能性を考慮してもお買い得な物件だと思います。
駅近という事は、単純に歩く時間が短いという事以上に、大きな影響を持っているということです。

[608: 匿名さん]

りんかい線の青海や有明GCができたからといって東雲駅前の開発期待はしないほうがいいと思います。
東京都がこの場所、この地域は商業、居住、公共などのエリアに分けて開発しているからです。
東雲は官民が一体となって厳しい規則を作り、多くの人を呼び込み安心して暮らせる居住地域エリアです。
それが「キャナルコート」です。そしてその計画ももうすぐ完成して終わり、成熟期になります。
将来的な資産価値の可能性を考えるなら、キャナル内の物件に環境、需要など劣っていると思います。
東雲物件を選ぶ人の多くが環境が気に入って買ったといいますから。

[609: 匿名さん]

ダイバーシティもあったね。
あれって4月にオープンするの？去年末に見たときはまだまだ工事中だった気がしたけど。

[610: 契約済みさん]

以前りんかい線、埼京線で渋谷駅のアクセスに関する話があったようだが、今年中東横線渋谷駅が地下へ、今の東横線ホームは埼京線になる見込み。そうなるとりんかい線・埼京線から渋谷駅へのアクセスはもっと便利になる。今のところ東雲駅からは通勤時間帯でも確実に座れるからいいね。通勤ストレスは大きいよ。

[611: 匿名さん]

渋谷勤務者はさすがにいないだろ。
郊外にいくらでも安いのがあるし(笑)

[612: 匿名さん]

あっちからだと通勤は地獄のようだけどね。

[613: 匿名さん]

渋谷、まじネタ？
埼京線のホームが遠いのは確かに若干面倒だったね。
地味に嬉しいかも。

ちなみに東雲から渋谷まで20分程度だけど、渋谷から20分下っても徒歩3分のタワマンをここの価格では買えないよ。
まして上り線なんて超混雑、座るなんてありえない。

[614: 匿名さん]

渋谷から鷺沼、急行で20分。
坪単価170万円くらいか？

[615: 匿名さん]

渋谷から西に20分乗ったら川崎になるけどね。
武蔵小杉のタワマンの方がここより高いんじゃない？

[616: 匿名さん]

鷺沼って3LDKで家賃13万円くらいのとこだよ。

[617: 匿名さん]

世間一般では湾岸埋立て地に住むより、満員電車の通勤地獄を選ぶ人が増えたということだ。
地震が起きなきゃこの物件今の時点で完売してたよ。時代は変わってしまったんだよ。