ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？part6

[契約済みさん]

ザ 湾岸タワー　レックスガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～107.91平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト

公式サイト　http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081

[396: 匿名さん]

>>394
>内廊下論の結論にはならない。

PCTもここも回廊型の内廊下ではなく１本の通路型の内廊下。
１本の通路型の内廊下論の結論にはなる。

>>395
現実を無視して、必死に偏見を主張するのはそちらでしょう。
こちらは具体例を出したんだから、
コストがかかると先に言ったそちらが具体例で証拠を教えてよ。

[397: 匿名さん]

内廊下だとイニシャルはかかるけどランニングは空調の電気代くらいしか変わらんでしょ
清掃の人件費は外廊下も内廊下も大した差はなさそうだし後は大規模修繕の時に塩ビシートよりはタイルカーペットのほうが高いくらいだと思う

[398: 匿名さん]

>396
内訳把握してないで他のマンション例を出したという事で良いかな？
あなたの家のエアコン全部屋24時間365日運転したら電気代かかるよね？
それをマンション内の全共用部でやってるのですよ。
空調機械のメンテ費用もかかる。更新時にもお金がかかる。
偏見ですか？

[400: 匿名さん]

内廊下のエアコンの電気代って年間どのくらいかかるんだろうか。
数千万単位かな？

[402: 匿名]

内廊下の維持費がそんなに気になるなら外廊下のマンション買えよ。

それでいいだろ、ここは内廊下なんだからもうここには来るな。

[404: 匿名さん]

なんで外廊下にこだわる人がここに粘着するのか不思議だ

[406: 匿名さん]

設計変更はどう考えても間に合うわけない
外廊下が好みだったら東雲のプラウドかパークタワーにするべきだな

ただパークタワーはプラウドより値段高そうだけど・・・

[407: 匿名さん]

まぁ今後の物件は高いと思う。

[409: 匿名さん]

お金のかかる共用施設がないなんてズレた事言ってるから突っ込まれる。
内廊下タワーマンションは外廊下タワーマンションより維持費がかかります。
お金がある人だけ住んでください。

[411: 匿名さん]

オリゾン、ガレリア、ブリリアマーレのプロパストテイストのプールその他共用施設があるようなとこと比べると管理費や修繕積立費が安いってことでしょ

[412: 匿名さん]

違うよ。内廊下と免震と駅近で広い敷地の庭が売り。
その変わり維持管理費がかかるマンション。

[414: 匿名さん]

小部屋は大げさでしょ(笑)
小部屋というなら廊下の面積書いてみてよ。

[415: 匿名さん]

内廊下は回廊型じゃないと実は高級感は半減する。
向かい側にすぐ隣の玄関がみえちゃう。
逆に内廊下くらいにはしておかないと、格好つかないんです。

[416: 匿名さん]

外廊下だと、修繕費用がかかるけどね（笑）

[418: 匿名さん]

高級感はあるわな。

[420: 匿名さん]

わかった。わかった。維持管理費安いでいいよ。

その変わり庭も荒れ放題。廊下は冬は寒くて夏は暑い。カーペットは染みだらけの内廊下マンションになるけどね。

[421: 匿名さん]

なんでだよ。
ちゃんとメンテすれば良い事。

[423: 匿名さん]

意味不明。

[425: 匿名さん]

424の考えなら維持管理費が安いも納得。

[426: 匿名さん]

管理会社いるみたいですよ。
お得ですな

[427: 匿名さん]

駄目だ。
管理会社との契約費とマンション管理費一緒にしてしまっている。
お金持ちが買ってる訳じゃなく、無知の人が買ってるんだね。
管理についても無知なんだから、長期修繕計画すら見てないでしょ。
他のマンションは管理費節約して、修繕積立金の値上げ幅抑えるだろうけどここは無理そう。

[429: 匿名さん]

購入者だけで話さないからこうなる。

[430: 匿名さん]

植栽管理を草むしだけと思ってる時点で、庭が荒れる予感。
しかも公開空地。

[431: 匿名]

マンション販売の営業って暇な奴多すぎな

[432: 匿名さん]

公開空地は確かに住居者だけでなく第三者も使用するから管理に不安あるけどここの修繕積立の計画は良かったよ
当然、修繕積立費上がってくけど緩やかだった
近くのCTAとスカイタワーのMRも行ったけどあっちのほうがよっぽど不安だった

[433: 匿名さん]

大概、修繕積み立てってのは、住んでから変更が度々あるものだよ。

[434: 匿名さん]

予定だと20年後の修繕積立金は何倍になりそうですか？

[435: 匿名さん]

そもそも予定なんかすぐ変わるよ

[436: 匿名さん]

少なくとも維持管理費が他のタワーマンションより安いなんて事はない。

[437: 匿名さん]

ここ、タワマンじゃないよ。

何階建てだと思ってる？


タワマンが高いのは高さがあるからだよ。

[438: 匿名さん]

確かに世帯数も少ないからなぁ・・
ランニングはかかりそうだ。。

[439: 契約済みさん]

東雲の杜は、このマンションの最高の共有施設だと思っています。
プールやらジムやらゴルフのなんたらやら（すみません、ゴルフに全く興味がないので）には魅力を感じないです。
プールやジムに行きたければ、行きたい人が自分で行けばいい。マンション内になくてもいい。
それよりも地域社会に貢献できるものに、お金を払うほうがいい。
あの場所に2000平米の緑が誕生することは、あの周辺の雰囲気をきっと変えると思います。
東雲の駅から歩いてくる人が、ほっと一息つける場所になればいい。
東雲の杜は、このマンションの誇りだと思っています。

[441: 匿名さん]

現状のままだと10年後にマイナスになるので提案されてるのだと20年後で約4倍かな
今、改めて見直したけど30年後のタワーパーキングのそっくり取り替えがでかそう
これは確か駐車場稼働率7割くらいで計算してるからもちょっと安くして稼働率上げるかもしくは30年経ったらタワーパーキングやめて地上にある機械式だけにすれば変わってきそうだけど不確定要素が多すぎて何とも言えない
少子高齢化が進めば車持つ人が減るから30年後にはタワーパーキング無くしてもいいかもね

どこもそうだけど管理会社が気に入らなければ変える事も可能だし要は理事会がしっかりしてればいい
いろいろ踏まえた上でここはリスクが少なさそうだから俺は購入したよ

だから自分で考えて納得できれば買えばいいし不安があるようだったら見送ればいいんじゃないの？
別に俺は売り主じゃないんで竣工までに完売できなければ管理費修繕積立費は売り主が負担するからどうでもいい
値下げもあるかも知れんが希望の部屋が選べなくなる。この地域はこれから先、住宅供給過多になる可能性があるけど少なくても5年は新築物件は高そうと読んでる
10年後くらいに売る前提で買ってるけど予想価格より低ければ永住でもいいと思ってる

[442: 匿名さん]

441みたいな考えなら良いかもね。
もう湾岸タワーマンションを資産として買う時代じゃない。完全に供給過剰。

ただタワーパーキングをやめるのは簡単な事じゃない。撤去して用途変更は設置以上にお金がかかるし、メンテせずに放置したら危険。
確か消防設備も設置してるから法的にも許されないと思う。

[443: 匿名さん]

タワーパーキング式のＭＳは実は将来において大きな問題となる。

[444: 匿名さん]

まぁ激安ですからねェ

[445: 匿名さん]

444
環境以外にそういう理由もあったのですね。

[448: 匿名さん]

>446
そうでなくて民再案件なので、調達コスト自体が安くまとまったのでは？

[449: 匿名さん]

民再案件の物件だからといって資産価値が下がることはないですよ。
それとこれとは別物です。

[451: 匿名さん]

激安の理由が、明確な事もメリット。

[452: 購入検討中さん]

民再案件の物件は資産価値や長期修繕に影響が出ると聞きかじりましたが
ここはどうなんでしょうか

[453: 契約済みさん]

契約後にデベが倒産した場合はそういう事もありえますが、
ここは違うんじゃない？
管理会社がデベの子会社だったりすると親会社の
倒産により連鎖倒産し、
管理や補修、転売が難しくなり資産価値に影響を及ぼす可能性はあります。

でもここは「プロパスト」が民事再生法適用になったのであって、
契約時はすでに前田建設単独の物件だったため全く影響ないですよね。
倒産によるアフターサービスの継続が難しいという事態は発生しませんのでね。

プロパストとの共同事業だったのが、
前田建設が単独でやらなければならなくなったので
売りさばけるお値段で出してくれたというだけの話。

そういうわけでプロパストの民事再生法適用が影響する可能性はないと思いますよ。

[456: 匿名]

補足すると売主がプロパスト、施工が前田で更地状態でプロパストが消えた。
他に売ろうとしたが、せっかくなので前田が買い販売。従いましてまったく倒産とは関係ないかと。

[457: 匿名さん]

てか、どこと比較して激安なの？

[459: 匿名さん]

内廊下タワマンで、この価格で買える物件は見たこと無いがね。

[460: 匿名さん]

しかも免震。しかも外観スタイリッシュで、日照ばつぐん。

[463: 震災復興]

震災復興需要による建材価格や工事費の高騰でこれからの物件はコストが上がるのは間違いない。
それに加えて消費税のこともあるし、今年駆け込みで買う人が増えている。

[467: 匿名さん]

契約はこのまま横ばいじゃないですか？
豊洲や目の前にも新しいマンションが出来るので保留する人が多いのでは？
価格や内廊下は魅力的ですが、部屋の仕様は普通ですし立地は間違っても他の周辺マンションと比べていいとは言えない。妥当な価格という事ですよ。
金銭的な問題とか仕事でりんかい線が便利とかどうしてもタワマン内廊下という条件がなければあまり契約者が劇的に増える要素はないように思います。

[468: 匿名さん]

3月頃は増えると思うよ。

[470: 匿名さん]

消費税アップ前の駆け込み需要期待でしょう。
劇的に増える要素は。

[474: 匿名さん]

5000万円の10%がいくらか計算できないのか？

[475: 匿名さん]

土地分は掛からないからそういう意味でしょ。

[478: 匿名さん]

3月に増えるというのはどれくらいですか？
完売する勢いということでしょうか？根拠を教えて下さい。早く買うべきか待つほうがいいか悩んでるので。

[480: 匿名さん]

467さん

いくつか質問をさせてください。

１．＞立地は間違っても他の周辺マンションと比べていいとは言えない。

自分は、他の周辺マンションと比べてここの立地が劣っているとは思えませんでした。
マンションで立地といえば、まずは第1条件は駅近だと思います。
現地に行って確認しましたが、騒音や排気ガスについても、
ここのネガと人たちが言っているほど、ひどいと思いませんでした。
どちらかというと、静かとすら思いました。
西側は学校エリアだし、環境は悪くないと思います。
「立地は間違っても他の周辺マンションと比べていいとは言えない。」という理由を教えてください。

２．＞金銭的な問題とか

お金がないから、このマンションを買うという人は、いないと思います。
皆さん、予算があって、予算内で自分自身が一番いいと思えるマンションを探されるのではないでしょうか。

３．＞どうしてもタワマン内廊下という条件がなければ

自分自身は、全くタワマンにも内廊下にも興味はありませんでしたし、
また、どうしても、りんかい線でないとダメというわけでもありません。
駅近で、日当たりもよく、上層階はかなり眺望がいいにもかかわらず、価格が手ごろであるこの物件は魅力的に思います。
また個人的には、余計な共有施設がないこと、緑の敷地が多いことも気にいっています。

２．３．について467さんが、このマンションを購入する人たちが
こういう人たちであると思われた根拠を教えてください。
アンケートか何かとられたんでしょうか。

[481: 匿名さん]

私は４６７ではありませんが、ここの駅近といってもりんかい線の東雲駅というのも弱い。
現地に行くと、ものすごい交通量の湾岸道路を横切らないといけないのと横断歩道が信号１回じゃ渡り切れないのもきつい。
間取りは６０平米位の小さい似たような部屋が多く、それ以上の大きさの間取りはほとんどが角部屋になってしまい、廊下が長く広さを感じない間取りが多く値段も決して安くはない。
周辺を見て廻れば東雲を選ぶならキャナルコートのほうが区画されていて環境良さそうで住みやすそうだと思ったし、キャナルコートを選ばないならあえて東雲を選ばなくてもいいのかなと思った。有明とかね。
値段は坪単価２２０～２３０位だからプラウド分譲前だったら安いと思えたかな。
別に超高級マンションではないのだから内廊下じゃなくても問題はないいんじゃないかな。
外観は窓の横幅が異様に小さいが、スタイリッシュで格好がいいと思いますが。

[482: 匿名さん]

有明のゆりかもめ、はりんかい線よりも更に弱い。

[484: 匿名さん]

ゆりかもめ、結構快適ですよ。眺めもいいし。和みます。

[485: 契約済みさん]

★　りんかい線「東雲」駅より徒歩3分、東京メトロ有楽町線「辰巳」駅より徒歩12分の場所に立地する正友地所分譲・前田建設工業施工・地上31階地価1階建・総戸数456戸の『ザ湾岸タワー　レックスガーデン』です。

　アドレスは江東区東雲2丁目です。東雲は、江東区臨海部に位置し、深川地域内にあたり、東京湾埋立6号地・同11号地を範囲とします。国道357号(湾岸道路)の北側には住宅地が多く、南側には東雲鉄鋼団地が区画されており、工業用地として使用されています。

　中でも東雲1丁目エリアは、UR賃貸住宅(建設当時は都市基盤整備公団)の『東雲キャナルコートCODAN』や、『トミンタワー東雲』等の住宅団地、『Wコンフォートタワーズ』、『アップルタワー東京キャナルコート』、『キャナルファーストタワー』、『BEACON Tower Residence(ビーコンタワーレジデンス)』、『Be-City』、そして現在販売中の話題の『プラウドタワー東雲キャナルコート』などの超高層分譲マンション等の建設により人口が増加しています。

　本マンションは、上記東雲1丁目エリアからは少し離れて東雲2丁目にあり、晴海通り沿いに位置します。本マンションからりんかい線「東雲」駅までは徒歩3分の近さ、ただし、距離の割に信号の横断が多く、時間がかかる場合があるかもしれません。職場がりんかい線方面でないとすれば、通勤には「辰巳」駅まで徒歩12分の道のりになり、上記のタワーマンション群に比べると若干距離があります。

　晴海通りはトラックなどの交通量が多く、交通音や排気ガスの影響はありそうです。一方、晴海通りを隔てた向かいの建物は低層の都交通局東雲庁舎で、東向きのほとんどの住戸が東京湾の眺めを眺望できます。また、西向き住戸は主要道路もなく静かで、向かいの5階建て程度の介護老人保健施設を抜ければ、有明やレインボーブリッジ方面が見渡せます。

　本マンションはもともとプロパストが前田建設とともに立ち上げたプロジェクトでしたが、その後プロパストは民事再生の申請に至ってしまい、その後を前田建設系統の現在の売主正友地所が引き継いだものです。したがって、本マンションは、デザインに秀でたプロパストらしい、スマートな外観に仕上がっています。また、本マンションの敷地面積は約5,390�ありますが、このうち北側の約2,000�をランドスケープに充て、「東雲の杜」として心地よい空間を作っています。

　しかし、何と言っても最大のセールスポイントは、リーズナブルな価格とコストパフォーマンスの良さでしょう。プロパスト時代には、本マンションは、同社が手がけた『Brillia Mare有明(ブリリア　マーレ有明)』のような豪華な共用施設を擁するタワーマンションにする計画でしたが、後を継いだ正友地所は、そのような「ムダ」を極力排除してそのほとんどを住戸に置き換えることで戸数を増やし、1戸当たりのコストを引き下げることに成功しました。

　この結果、本マンションは、間取り1R～3LDK、専有面積39�～117�に対し販売価格2,568万円～11,198万円、平均坪単価は228万円とされ、低層階では坪単価200万円を切る住戸もあったということです。現在、同じく東雲エリアで販売中の野村不動産の『プラウドタワー東雲キャナルコート』に比べると坪単価で約10万円程度割安となっています。

　コストパフォーマンスについては、管理費が�当たり151円と、地上31階建てタワーマンションとしては破格の安さです。これに修繕積立金その他を入れた毎月の諸費用は、専有面積70.61�の住戸で19,956円と、2万円を切る費用となっています。

　それでは賃貸用に最適かと言うと、東雲エリアは公団住宅などの良質で賃料を抑えた賃貸住戸が数多くあってそれほど賃料が高くとれる場所ではなく、低層階住戸でも表面利回りが6%には乗らないレベルです。したがって、投資用に購入するのであれば、むしろ分譲価格の安さに着目し、将来の湾岸エリアの発展に賭けて、キャピタルゲインを狙いにいく、というスタンスでしょう。

　実際、本マンションは1LDKが完売するなど、投資用と思われる需要がかなり入っています。しかし、もちろん実需で購入される方もたくさんいらっしゃって、特に通勤にりんかい線を利用される方にはとてもよい物件だと思われます。

　その上、湾岸のタワーマンションとしては珍しい内廊下・免震仕様で、建物としてのクオリティにも高いものがあります。前田建設工業はスーパーゼネコンに比べれば知名度は落ちますが、ランク的にもその次に位置するゼネコンで技術力のある会社として定評があります。

　東日本大震災による湾岸エリアのマンション需要の減退や、知名度に勝る『プラウドタワー東雲キャナルコート』、『ザ・パークハウス 晴海タワーズ　クロノレジデンス』の出現など、マイナス材料もありましたが、12月上旬時点で残戸数は104戸、総戸数に対する成約率は77%と、本年12月の竣工までまだ間がある中で、なかなか好調な売れ行きです。

　東雲エリアのマンションとしては、2002年分譲の『Wコンフォートタワーズ』が平均坪単価159万円程度で、不動産プチバブル期に売却された方には相当な利益を生み出しました。本マンションは、2005年分譲の『アップルタワー東京キャナルコート』(平均坪単価193万円)、2006年分譲の『キャナルファーストタワー』(平均坪単価202万円)よりは高いですが、2007年分譲の『BEACON Tower Residence(ビーコンタワーレジデンス)』(平均坪単価261万円)よりはかなり安く、投資家にとっては、本マンションが第二の『Wコンフォートタワーズ』となることを願っている、といったところでしょうか。

　湾岸エリアでは今後、大規模なマンション事業が多数計画されており、注目度が一層高まりそうです。本エリアのマンションの大量供給が中古マンション市場にどのような影響を及ぼすのか読みがたい面もありますが、将来に期待が持てる楽しみなマンションだと思います。

[486: 匿名]

480さん
購入者です。
私見としてもまったく同意です。
当方は有楽町線通勤ですがこちらを選びました。
高速も西側住戸から見るとやや南側にそれているのでそうでもなさそうですね。都内いろいろ住んでましたが、タワーマンションで大通りより、住宅地の低層マンションで佐川さんあたりのトラック通過のほうがよっぽど気になります。

[487: 匿名さん]

ゲートブリッジが２月１２日に開通らしい。
湾岸道路のトラック等がどのくらい減るのか興味あるなぁ。

[489: 購入検討中さん]

485さん
とても参考になりました。長谷工の営業さんはここまで話してくれませんでしたよ（笑）。
湾岸エリアでこことプラウドを検討していたものです。駅から遠いプラウドは最初検討外だったのですが、マスコミの宣伝と「安い」という言葉に釣られて、プラウドのモデルルームにも足を運びました。
坪単価について、プラウドの営業さんから平均220万です、と言われましたが、いただいた価格表で、どう計算しても平均220万にはならず、おそらく最低坪単価ではないか、と思っておりました。
自分が検討しているのは2LDKですが、2LDKについては最低坪単価230万以上はしていて、しかも日当たりはほとんどない低層階でした。
それに比べてここは坪単価230万出せば、日当たりも眺望もよい高層階が購入可能でした。かなりこの物件に心が傾いています。
湾岸エリア以外で、ひとつ気になる物件があり、この週末そこのモデルルームに足を運びます。
来月中には決めるつもりです。

[490: 匿名さん]

大人気の湾岸マンションにしときなさい。

[491: 匿名さん]

なぜに坪単価２３０万にこだわってるのかがよくわかりませんが。
価格は大事だと思いますが、家なので安いだけがお買い得というわけじゃないと思います。

[493: 匿名さん]

オウチーノ総研（東京都港区）はこのほど、2011年に首都圏の新築マンションで最も人気があったのは東日本大震災を受け注目を浴びた東京湾岸エリアの「シティータワーズ豊洲　ザ・シンボル」（地上44階）だったと発表した。制震構造や都心への近さが評価されたとみており、他の上位物件も耐震・免震・制震といった構造を採用している物件に人気が集まったとしている。新築専門サイト「オウチーノ」に掲載している全国の新築マンョンの年間アクセス数を調べた。

　トップ以下の上位マンションは次のとおり。2位＝桜プレイス（豊島区・免震）、3位＝ザ・パークハウス三軒茶屋タワー（世田谷区・制震）、4位＝コンシェリア西新宿TOWER’S WEST（新宿区）、5位＝浅草タワー（台東区・免震）、6位＝ザ湾岸タワーレックスガーデン（江東区・免震）、7位＝セントラルレジデンスシティテラス目白（豊島区・耐震）、8位＝ガーデングラス板橋本町（板橋区）、9位＝ザ・パークハウス川口（埼玉県川口市）、10位＝グランドターミナルタワー本八幡（千葉県市川市・制震）

[494: 購入検討中さん]

486さん、すごいですね。素人とは思えない営業ぶりです。
先月、MRに行った時に全く同じ話を担当者の方がしてました。受け売りなのか本人が書いてるのかは分かりませんが。先週末、まったく違う物件を見に行ったら営業は長谷工さんでした。ここも検討中だと話したら野村さんが出来てから販売が伸び悩んでると言ってました。野村さんもブランドで力を入れて来るだろうし、三井さんは早くも広告をうってドッグランまで設置するし、タワマンにこだわらなければ辰巳も順調に売れてますし。外見だけで特徴があまりないここでは苦戦は確実じゃないですか？