ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？part6

[契約済みさん]

ザ 湾岸タワー　レックスガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～107.91平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト

公式サイト　http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081

[381: 匿名さん]

あと１ヶ月もすればクロノからどんどんこっちに検討者が帰そうですね。

[382: 匿名]

クロノも、あのグレードにしては割安だからね。
競合するようなもんじゃないよ

[383: 匿名さん]

オリガレはいいマンションだよね

[384: 匿名さん]

ここは立地を含めいろいろ設備を下げてるからこのレベルでしょ。なんでこの価格で買える。
佃や勝どきと一緒に出来る物件ではないでしょ。

[385: 匿名さん]

>380
内廊下にタワーパーキング。どちらも変更不可能なコストのかかる共用施設です。
ちゃんと長期修繕計画見てください。

[386: 匿名さん]

３８５の意見は確かにそう。
華美な共用施設以上にﾀﾜｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞと内廊下ってのはコストが掛かる。
あと免震もね。
あとベランダから拭けないＤＷ風の窓があるのも清掃費用掛かる。
ランニングコストは結構掛かっていく物件だよ。

[387: 匿名さん]

内廊下は劣化しにくいので修繕費用は少なくて済む。
機械式駐車場は金かかる。でも、駐車場代金で賄えば良い。

[388: 匿名さん]

FIX窓があるタワーは通常、屋上にゴンドラ設置して何ヵ月ごとに窓の清掃をするがこの物件にはない
まさか屋上の丸環から吊るして清掃？もしくは清掃しない？

[389: 匿名さん]

管理費と修繕費は当然別会計。でも一般的な管理組合は管理費の剰余金の一部を修繕費に繰入る。
だから管理費かかるマンションは修繕費がかかると言える。
内廊下は外廊下の照明や空調の電気代を想像してください。
内廊下のマンションはコストがかかるのです。

[390: 匿名さん]

照明や空調は管理費で賄える。
なにを心配してるのやら（笑）

[391: 匿名さん]

だから管理費が足りなくなったら値上げの話になるでしょ。
内廊下は高級マンションの証でしょ？お金かかるの常識です。東雲の杜も管理費かかります。タワーパーキングも。
お金かかるから辞めたと出来ない共用施設ばかりです。

[392: 匿名さん]

屋上にゴンドラが常設してない場合は、
清掃員がブランコで清掃するか
分解したゴンドラを屋上に持ってって使うか、
が普通ですよ。

内廊下はコストがかかる、は偏見です。
PCTは内廊下棟と外廊下棟の２棟があり、内廊下棟の維持費の方が僅かに安い。
１本の廊下の両側に住戸があるタイプは、１戸あたりの廊下面積負担が少ないですからね。

[393: 匿名さん]

管理費の値上げ はあんまり一般的な話ではないな。
修繕積立の値上げでは？？

[394: 匿名さん]

ＰＣＴの２棟は建物形状、規模が違いすぎるから、内廊下論の結論にはならない。

[395: 匿名さん]

>392
内廊下の維持費がかかるのが偏見？

なぜ必死に否定するのかわからない。もしかして売れ行き良くないの？


PCTの電気代の内訳までわかるの？清掃の特掃費とか。内廊下で塩ビシートなんてないよね？
他のマンション名まで出して内廊下の管理費安いと言ったなら、どこまで内訳把握してるか教えてよ。

[396: 匿名さん]

>>394
>内廊下論の結論にはならない。

PCTもここも回廊型の内廊下ではなく１本の通路型の内廊下。
１本の通路型の内廊下論の結論にはなる。

>>395
現実を無視して、必死に偏見を主張するのはそちらでしょう。
こちらは具体例を出したんだから、
コストがかかると先に言ったそちらが具体例で証拠を教えてよ。

[397: 匿名さん]

内廊下だとイニシャルはかかるけどランニングは空調の電気代くらいしか変わらんでしょ
清掃の人件費は外廊下も内廊下も大した差はなさそうだし後は大規模修繕の時に塩ビシートよりはタイルカーペットのほうが高いくらいだと思う

[398: 匿名さん]

>396
内訳把握してないで他のマンション例を出したという事で良いかな？
あなたの家のエアコン全部屋24時間365日運転したら電気代かかるよね？
それをマンション内の全共用部でやってるのですよ。
空調機械のメンテ費用もかかる。更新時にもお金がかかる。
偏見ですか？

[400: 匿名さん]

内廊下のエアコンの電気代って年間どのくらいかかるんだろうか。
数千万単位かな？

[402: 匿名]

内廊下の維持費がそんなに気になるなら外廊下のマンション買えよ。

それでいいだろ、ここは内廊下なんだからもうここには来るな。

[404: 匿名さん]

なんで外廊下にこだわる人がここに粘着するのか不思議だ

[406: 匿名さん]

設計変更はどう考えても間に合うわけない
外廊下が好みだったら東雲のプラウドかパークタワーにするべきだな

ただパークタワーはプラウドより値段高そうだけど・・・

[407: 匿名さん]

まぁ今後の物件は高いと思う。

[409: 匿名さん]

お金のかかる共用施設がないなんてズレた事言ってるから突っ込まれる。
内廊下タワーマンションは外廊下タワーマンションより維持費がかかります。
お金がある人だけ住んでください。

[411: 匿名さん]

オリゾン、ガレリア、ブリリアマーレのプロパストテイストのプールその他共用施設があるようなとこと比べると管理費や修繕積立費が安いってことでしょ

[412: 匿名さん]

違うよ。内廊下と免震と駅近で広い敷地の庭が売り。
その変わり維持管理費がかかるマンション。

[414: 匿名さん]

小部屋は大げさでしょ(笑)
小部屋というなら廊下の面積書いてみてよ。

[415: 匿名さん]

内廊下は回廊型じゃないと実は高級感は半減する。
向かい側にすぐ隣の玄関がみえちゃう。
逆に内廊下くらいにはしておかないと、格好つかないんです。

[416: 匿名さん]

外廊下だと、修繕費用がかかるけどね（笑）

[418: 匿名さん]

高級感はあるわな。

[420: 匿名さん]

わかった。わかった。維持管理費安いでいいよ。

その変わり庭も荒れ放題。廊下は冬は寒くて夏は暑い。カーペットは染みだらけの内廊下マンションになるけどね。

[421: 匿名さん]

なんでだよ。
ちゃんとメンテすれば良い事。

[423: 匿名さん]

意味不明。

[425: 匿名さん]

424の考えなら維持管理費が安いも納得。

[426: 匿名さん]

管理会社いるみたいですよ。
お得ですな

[427: 匿名さん]

駄目だ。
管理会社との契約費とマンション管理費一緒にしてしまっている。
お金持ちが買ってる訳じゃなく、無知の人が買ってるんだね。
管理についても無知なんだから、長期修繕計画すら見てないでしょ。
他のマンションは管理費節約して、修繕積立金の値上げ幅抑えるだろうけどここは無理そう。

[429: 匿名さん]

購入者だけで話さないからこうなる。

[430: 匿名さん]

植栽管理を草むしだけと思ってる時点で、庭が荒れる予感。
しかも公開空地。

[431: 匿名]

マンション販売の営業って暇な奴多すぎな

[432: 匿名さん]

公開空地は確かに住居者だけでなく第三者も使用するから管理に不安あるけどここの修繕積立の計画は良かったよ
当然、修繕積立費上がってくけど緩やかだった
近くのCTAとスカイタワーのMRも行ったけどあっちのほうがよっぽど不安だった

[433: 匿名さん]

大概、修繕積み立てってのは、住んでから変更が度々あるものだよ。

[434: 匿名さん]

予定だと20年後の修繕積立金は何倍になりそうですか？

[435: 匿名さん]

そもそも予定なんかすぐ変わるよ

[436: 匿名さん]

少なくとも維持管理費が他のタワーマンションより安いなんて事はない。

[437: 匿名さん]

ここ、タワマンじゃないよ。

何階建てだと思ってる？


タワマンが高いのは高さがあるからだよ。

[438: 匿名さん]

確かに世帯数も少ないからなぁ・・
ランニングはかかりそうだ。。

[439: 契約済みさん]

東雲の杜は、このマンションの最高の共有施設だと思っています。
プールやらジムやらゴルフのなんたらやら（すみません、ゴルフに全く興味がないので）には魅力を感じないです。
プールやジムに行きたければ、行きたい人が自分で行けばいい。マンション内になくてもいい。
それよりも地域社会に貢献できるものに、お金を払うほうがいい。
あの場所に2000平米の緑が誕生することは、あの周辺の雰囲気をきっと変えると思います。
東雲の駅から歩いてくる人が、ほっと一息つける場所になればいい。
東雲の杜は、このマンションの誇りだと思っています。

[441: 匿名さん]

現状のままだと10年後にマイナスになるので提案されてるのだと20年後で約4倍かな
今、改めて見直したけど30年後のタワーパーキングのそっくり取り替えがでかそう
これは確か駐車場稼働率7割くらいで計算してるからもちょっと安くして稼働率上げるかもしくは30年経ったらタワーパーキングやめて地上にある機械式だけにすれば変わってきそうだけど不確定要素が多すぎて何とも言えない
少子高齢化が進めば車持つ人が減るから30年後にはタワーパーキング無くしてもいいかもね

どこもそうだけど管理会社が気に入らなければ変える事も可能だし要は理事会がしっかりしてればいい
いろいろ踏まえた上でここはリスクが少なさそうだから俺は購入したよ

だから自分で考えて納得できれば買えばいいし不安があるようだったら見送ればいいんじゃないの？
別に俺は売り主じゃないんで竣工までに完売できなければ管理費修繕積立費は売り主が負担するからどうでもいい
値下げもあるかも知れんが希望の部屋が選べなくなる。この地域はこれから先、住宅供給過多になる可能性があるけど少なくても5年は新築物件は高そうと読んでる
10年後くらいに売る前提で買ってるけど予想価格より低ければ永住でもいいと思ってる

[442: 匿名さん]

441みたいな考えなら良いかもね。
もう湾岸タワーマンションを資産として買う時代じゃない。完全に供給過剰。

ただタワーパーキングをやめるのは簡単な事じゃない。撤去して用途変更は設置以上にお金がかかるし、メンテせずに放置したら危険。
確か消防設備も設置してるから法的にも許されないと思う。

[443: 匿名さん]

タワーパーキング式のＭＳは実は将来において大きな問題となる。

[444: 匿名さん]

まぁ激安ですからねェ

[445: 匿名さん]

444
環境以外にそういう理由もあったのですね。

[448: 匿名さん]

>446
そうでなくて民再案件なので、調達コスト自体が安くまとまったのでは？

[449: 匿名さん]

民再案件の物件だからといって資産価値が下がることはないですよ。
それとこれとは別物です。

[451: 匿名さん]

激安の理由が、明確な事もメリット。

[452: 購入検討中さん]

民再案件の物件は資産価値や長期修繕に影響が出ると聞きかじりましたが
ここはどうなんでしょうか

[453: 契約済みさん]

契約後にデベが倒産した場合はそういう事もありえますが、
ここは違うんじゃない？
管理会社がデベの子会社だったりすると親会社の
倒産により連鎖倒産し、
管理や補修、転売が難しくなり資産価値に影響を及ぼす可能性はあります。

でもここは「プロパスト」が民事再生法適用になったのであって、
契約時はすでに前田建設単独の物件だったため全く影響ないですよね。
倒産によるアフターサービスの継続が難しいという事態は発生しませんのでね。

プロパストとの共同事業だったのが、
前田建設が単独でやらなければならなくなったので
売りさばけるお値段で出してくれたというだけの話。

そういうわけでプロパストの民事再生法適用が影響する可能性はないと思いますよ。

[456: 匿名]

補足すると売主がプロパスト、施工が前田で更地状態でプロパストが消えた。
他に売ろうとしたが、せっかくなので前田が買い販売。従いましてまったく倒産とは関係ないかと。

[457: 匿名さん]

てか、どこと比較して激安なの？

[459: 匿名さん]

内廊下タワマンで、この価格で買える物件は見たこと無いがね。

[460: 匿名さん]

しかも免震。しかも外観スタイリッシュで、日照ばつぐん。

[463: 震災復興]

震災復興需要による建材価格や工事費の高騰でこれからの物件はコストが上がるのは間違いない。
それに加えて消費税のこともあるし、今年駆け込みで買う人が増えている。

[467: 匿名さん]

契約はこのまま横ばいじゃないですか？
豊洲や目の前にも新しいマンションが出来るので保留する人が多いのでは？
価格や内廊下は魅力的ですが、部屋の仕様は普通ですし立地は間違っても他の周辺マンションと比べていいとは言えない。妥当な価格という事ですよ。
金銭的な問題とか仕事でりんかい線が便利とかどうしてもタワマン内廊下という条件がなければあまり契約者が劇的に増える要素はないように思います。

[468: 匿名さん]

3月頃は増えると思うよ。

[470: 匿名さん]

消費税アップ前の駆け込み需要期待でしょう。
劇的に増える要素は。

[474: 匿名さん]

5000万円の10%がいくらか計算できないのか？

[475: 匿名さん]

土地分は掛からないからそういう意味でしょ。

[478: 匿名さん]

3月に増えるというのはどれくらいですか？
完売する勢いということでしょうか？根拠を教えて下さい。早く買うべきか待つほうがいいか悩んでるので。

[480: 匿名さん]

467さん

いくつか質問をさせてください。

１．＞立地は間違っても他の周辺マンションと比べていいとは言えない。

自分は、他の周辺マンションと比べてここの立地が劣っているとは思えませんでした。
マンションで立地といえば、まずは第1条件は駅近だと思います。
現地に行って確認しましたが、騒音や排気ガスについても、
ここのネガと人たちが言っているほど、ひどいと思いませんでした。
どちらかというと、静かとすら思いました。
西側は学校エリアだし、環境は悪くないと思います。
「立地は間違っても他の周辺マンションと比べていいとは言えない。」という理由を教えてください。

２．＞金銭的な問題とか

お金がないから、このマンションを買うという人は、いないと思います。
皆さん、予算があって、予算内で自分自身が一番いいと思えるマンションを探されるのではないでしょうか。

３．＞どうしてもタワマン内廊下という条件がなければ

自分自身は、全くタワマンにも内廊下にも興味はありませんでしたし、
また、どうしても、りんかい線でないとダメというわけでもありません。
駅近で、日当たりもよく、上層階はかなり眺望がいいにもかかわらず、価格が手ごろであるこの物件は魅力的に思います。
また個人的には、余計な共有施設がないこと、緑の敷地が多いことも気にいっています。

２．３．について467さんが、このマンションを購入する人たちが
こういう人たちであると思われた根拠を教えてください。
アンケートか何かとられたんでしょうか。