ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？part6

[契約済みさん]

ザ 湾岸タワー　レックスガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～107.91平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト

公式サイト　http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081

[352: 購入検討中さん]

使い勝手が悪いが快適な路線か
使い勝手は良いが苦痛な路線かというところ
まあ大江戸線が不快となるのは主にラッシュ時
影響を受けるのは主に旦那さん
晴海も考慮してるなら勝どきまで11分に騙されるなってだけだ
家を出てから電車に乗るまでなら確実に湾岸タワー⇒辰巳の方が早い

[354: 匿名さん]

>>353
それは完全にあなた個人限定じゃん…

[356: 契約済みさん]

未発表住戸なんてあるの？
気に入った部屋が残ってれば「要望書入れます」って言えば買えるよ

[357: 匿名さん]

トリトンで働いてるなら朝の駅出待ち行列とか知ってるはずだが？

[358: 匿名さん]

ここからトリトンまで通勤ですか。
バス本数の多い深川車庫でも、トリトン方面へのバス本数は多くないから大変ですね。

[360: 契約済みさん]

コンビニはワンブロック横に行ったとこにサンクスがありますよ。多分歩いて2分くらいじゃないかな。

[361: 匿名]

あのサンクスって、ローソンに変わるかな？

[362: 匿名]

購入者です。
プラウドとも比較しましたが、コストバフォーマンスと駅近で決めました。
東雲だからっていう意見もありますが辰巳まではプラウドとほぼ同じ距離感かな。内廊下、目の前深川車庫が最決定打です

[363: 購入検討中さん]

今日の折り込みチラシ…

うん？安くなった？

[364: 匿名さん]

プラウドや晴海とよく比べられますが、実際こちらの物件のグレードってどんなもんなんです？
やはり駅近でこの値段だと格下？

[366: 匿名さん]

部屋のグレードは普通じゃないですか?
他と比べて特に高いとは思いませんでした。
建物自体はスタイリッシュですね。敷地の緑もいい感じ。
周辺環境は外国人の免税店があったり、幹線道路が近かったりちょっと残念。

[367: 匿名さん]

前建×長谷工と不安しか出てこないタッグなのがちょっと…

[369: 匿名さん]

長谷工は販売だけだよ
前田建設の設計施工で売主は正友地所って前田建設のグループ
いろいろコストダウンしててオリゾンとかガレリアよりはスペックが下だけど値段安いから許容できる範囲かな

[371: 匿名さん]

オリガレも前建じゃん
やはり安かろう悪かろうかね

[372: 購入検討中さん]

前田建設がダメ出しされてる理由てなに？橋とか公共事業も手掛けてるし逆に技術は確かかなと思うんだけど。

[373: 匿名さん]

前田建設は良いと思います。
結局、仕様や設備、立地が問題なのでは？

[377: 匿名さん]

りんかい線使いにとっては、駅近は魅力だなあ。
首都高くぐると目の前に見える安堵感みたいな。
辰巳や豊洲からだとがっかり感があるのは事実。

[378: 匿名さん]

早く駅前開発やって欲しい。
あのまま放置しておくとは思えない。

[379: 匿名さん]

せめて東雲駅にスーパーさえあれば…

[380: 匿名さん]

オリガレのどこが安かろう悪かろうなの？
間違いなくハイグレード物件だけど。
前田建設はゼネコンで土木関係も得意だし、
勝どきのTTTや有明のCTAも手掛けていて
マイナス要素はないと思うけど。

長谷工さんは販売代理だけで建物事態には携わっていませんし。

将来お荷物になる共用施設もないし、
シンプルでスタイリッシュなのが好みの方にはいいと思いますよ。

クロノレジデンスは佃に出来てあの価格だったら
最高だったのにね。

[381: 匿名さん]

あと１ヶ月もすればクロノからどんどんこっちに検討者が帰そうですね。

[382: 匿名]

クロノも、あのグレードにしては割安だからね。
競合するようなもんじゃないよ

[383: 匿名さん]

オリガレはいいマンションだよね

[384: 匿名さん]

ここは立地を含めいろいろ設備を下げてるからこのレベルでしょ。なんでこの価格で買える。
佃や勝どきと一緒に出来る物件ではないでしょ。

[385: 匿名さん]

>380
内廊下にタワーパーキング。どちらも変更不可能なコストのかかる共用施設です。
ちゃんと長期修繕計画見てください。

[386: 匿名さん]

３８５の意見は確かにそう。
華美な共用施設以上にﾀﾜｰﾊﾟｰｷﾝｸﾞと内廊下ってのはコストが掛かる。
あと免震もね。
あとベランダから拭けないＤＷ風の窓があるのも清掃費用掛かる。
ランニングコストは結構掛かっていく物件だよ。

[387: 匿名さん]

内廊下は劣化しにくいので修繕費用は少なくて済む。
機械式駐車場は金かかる。でも、駐車場代金で賄えば良い。

[388: 匿名さん]

FIX窓があるタワーは通常、屋上にゴンドラ設置して何ヵ月ごとに窓の清掃をするがこの物件にはない
まさか屋上の丸環から吊るして清掃？もしくは清掃しない？

[389: 匿名さん]

管理費と修繕費は当然別会計。でも一般的な管理組合は管理費の剰余金の一部を修繕費に繰入る。
だから管理費かかるマンションは修繕費がかかると言える。
内廊下は外廊下の照明や空調の電気代を想像してください。
内廊下のマンションはコストがかかるのです。

[390: 匿名さん]

照明や空調は管理費で賄える。
なにを心配してるのやら（笑）

[391: 匿名さん]

だから管理費が足りなくなったら値上げの話になるでしょ。
内廊下は高級マンションの証でしょ？お金かかるの常識です。東雲の杜も管理費かかります。タワーパーキングも。
お金かかるから辞めたと出来ない共用施設ばかりです。

[392: 匿名さん]

屋上にゴンドラが常設してない場合は、
清掃員がブランコで清掃するか
分解したゴンドラを屋上に持ってって使うか、
が普通ですよ。

内廊下はコストがかかる、は偏見です。
PCTは内廊下棟と外廊下棟の２棟があり、内廊下棟の維持費の方が僅かに安い。
１本の廊下の両側に住戸があるタイプは、１戸あたりの廊下面積負担が少ないですからね。

[393: 匿名さん]

管理費の値上げ はあんまり一般的な話ではないな。
修繕積立の値上げでは？？

[394: 匿名さん]

ＰＣＴの２棟は建物形状、規模が違いすぎるから、内廊下論の結論にはならない。

[395: 匿名さん]

>392
内廊下の維持費がかかるのが偏見？

なぜ必死に否定するのかわからない。もしかして売れ行き良くないの？


PCTの電気代の内訳までわかるの？清掃の特掃費とか。内廊下で塩ビシートなんてないよね？
他のマンション名まで出して内廊下の管理費安いと言ったなら、どこまで内訳把握してるか教えてよ。

[396: 匿名さん]

>>394
>内廊下論の結論にはならない。

PCTもここも回廊型の内廊下ではなく１本の通路型の内廊下。
１本の通路型の内廊下論の結論にはなる。

>>395
現実を無視して、必死に偏見を主張するのはそちらでしょう。
こちらは具体例を出したんだから、
コストがかかると先に言ったそちらが具体例で証拠を教えてよ。

[397: 匿名さん]

内廊下だとイニシャルはかかるけどランニングは空調の電気代くらいしか変わらんでしょ
清掃の人件費は外廊下も内廊下も大した差はなさそうだし後は大規模修繕の時に塩ビシートよりはタイルカーペットのほうが高いくらいだと思う

[398: 匿名さん]

>396
内訳把握してないで他のマンション例を出したという事で良いかな？
あなたの家のエアコン全部屋24時間365日運転したら電気代かかるよね？
それをマンション内の全共用部でやってるのですよ。
空調機械のメンテ費用もかかる。更新時にもお金がかかる。
偏見ですか？

[400: 匿名さん]

内廊下のエアコンの電気代って年間どのくらいかかるんだろうか。
数千万単位かな？

[402: 匿名]

内廊下の維持費がそんなに気になるなら外廊下のマンション買えよ。

それでいいだろ、ここは内廊下なんだからもうここには来るな。

[404: 匿名さん]

なんで外廊下にこだわる人がここに粘着するのか不思議だ

[406: 匿名さん]

設計変更はどう考えても間に合うわけない
外廊下が好みだったら東雲のプラウドかパークタワーにするべきだな

ただパークタワーはプラウドより値段高そうだけど・・・

[407: 匿名さん]

まぁ今後の物件は高いと思う。

[409: 匿名さん]

お金のかかる共用施設がないなんてズレた事言ってるから突っ込まれる。
内廊下タワーマンションは外廊下タワーマンションより維持費がかかります。
お金がある人だけ住んでください。

[411: 匿名さん]

オリゾン、ガレリア、ブリリアマーレのプロパストテイストのプールその他共用施設があるようなとこと比べると管理費や修繕積立費が安いってことでしょ

[412: 匿名さん]

違うよ。内廊下と免震と駅近で広い敷地の庭が売り。
その変わり維持管理費がかかるマンション。

[414: 匿名さん]

小部屋は大げさでしょ(笑)
小部屋というなら廊下の面積書いてみてよ。

[415: 匿名さん]

内廊下は回廊型じゃないと実は高級感は半減する。
向かい側にすぐ隣の玄関がみえちゃう。
逆に内廊下くらいにはしておかないと、格好つかないんです。

[416: 匿名さん]

外廊下だと、修繕費用がかかるけどね（笑）

[418: 匿名さん]

高級感はあるわな。

[420: 匿名さん]

わかった。わかった。維持管理費安いでいいよ。

その変わり庭も荒れ放題。廊下は冬は寒くて夏は暑い。カーペットは染みだらけの内廊下マンションになるけどね。

[421: 匿名さん]

なんでだよ。
ちゃんとメンテすれば良い事。

[423: 匿名さん]

意味不明。

[425: 匿名さん]

424の考えなら維持管理費が安いも納得。

[426: 匿名さん]

管理会社いるみたいですよ。
お得ですな

[427: 匿名さん]

駄目だ。
管理会社との契約費とマンション管理費一緒にしてしまっている。
お金持ちが買ってる訳じゃなく、無知の人が買ってるんだね。
管理についても無知なんだから、長期修繕計画すら見てないでしょ。
他のマンションは管理費節約して、修繕積立金の値上げ幅抑えるだろうけどここは無理そう。

[429: 匿名さん]

購入者だけで話さないからこうなる。

[430: 匿名さん]

植栽管理を草むしだけと思ってる時点で、庭が荒れる予感。
しかも公開空地。

[431: 匿名]

マンション販売の営業って暇な奴多すぎな

[432: 匿名さん]

公開空地は確かに住居者だけでなく第三者も使用するから管理に不安あるけどここの修繕積立の計画は良かったよ
当然、修繕積立費上がってくけど緩やかだった
近くのCTAとスカイタワーのMRも行ったけどあっちのほうがよっぽど不安だった

[433: 匿名さん]

大概、修繕積み立てってのは、住んでから変更が度々あるものだよ。

[434: 匿名さん]

予定だと20年後の修繕積立金は何倍になりそうですか？

[435: 匿名さん]

そもそも予定なんかすぐ変わるよ

[436: 匿名さん]

少なくとも維持管理費が他のタワーマンションより安いなんて事はない。

[437: 匿名さん]

ここ、タワマンじゃないよ。

何階建てだと思ってる？


タワマンが高いのは高さがあるからだよ。

[438: 匿名さん]

確かに世帯数も少ないからなぁ・・
ランニングはかかりそうだ。。

[439: 契約済みさん]

東雲の杜は、このマンションの最高の共有施設だと思っています。
プールやらジムやらゴルフのなんたらやら（すみません、ゴルフに全く興味がないので）には魅力を感じないです。
プールやジムに行きたければ、行きたい人が自分で行けばいい。マンション内になくてもいい。
それよりも地域社会に貢献できるものに、お金を払うほうがいい。
あの場所に2000平米の緑が誕生することは、あの周辺の雰囲気をきっと変えると思います。
東雲の駅から歩いてくる人が、ほっと一息つける場所になればいい。
東雲の杜は、このマンションの誇りだと思っています。

[441: 匿名さん]

現状のままだと10年後にマイナスになるので提案されてるのだと20年後で約4倍かな
今、改めて見直したけど30年後のタワーパーキングのそっくり取り替えがでかそう
これは確か駐車場稼働率7割くらいで計算してるからもちょっと安くして稼働率上げるかもしくは30年経ったらタワーパーキングやめて地上にある機械式だけにすれば変わってきそうだけど不確定要素が多すぎて何とも言えない
少子高齢化が進めば車持つ人が減るから30年後にはタワーパーキング無くしてもいいかもね

どこもそうだけど管理会社が気に入らなければ変える事も可能だし要は理事会がしっかりしてればいい
いろいろ踏まえた上でここはリスクが少なさそうだから俺は購入したよ

だから自分で考えて納得できれば買えばいいし不安があるようだったら見送ればいいんじゃないの？
別に俺は売り主じゃないんで竣工までに完売できなければ管理費修繕積立費は売り主が負担するからどうでもいい
値下げもあるかも知れんが希望の部屋が選べなくなる。この地域はこれから先、住宅供給過多になる可能性があるけど少なくても5年は新築物件は高そうと読んでる
10年後くらいに売る前提で買ってるけど予想価格より低ければ永住でもいいと思ってる

[442: 匿名さん]

441みたいな考えなら良いかもね。
もう湾岸タワーマンションを資産として買う時代じゃない。完全に供給過剰。

ただタワーパーキングをやめるのは簡単な事じゃない。撤去して用途変更は設置以上にお金がかかるし、メンテせずに放置したら危険。
確か消防設備も設置してるから法的にも許されないと思う。

[443: 匿名さん]

タワーパーキング式のＭＳは実は将来において大きな問題となる。

[444: 匿名さん]

まぁ激安ですからねェ

[445: 匿名さん]

444
環境以外にそういう理由もあったのですね。

[448: 匿名さん]

>446
そうでなくて民再案件なので、調達コスト自体が安くまとまったのでは？

[449: 匿名さん]

民再案件の物件だからといって資産価値が下がることはないですよ。
それとこれとは別物です。

[451: 匿名さん]

激安の理由が、明確な事もメリット。