ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？part6

[契約済みさん]

ザ 湾岸タワー　レックスガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～107.91平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト

公式サイト　http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081

[233: 匿名さん]

内廊下じゃ、戸数稼げないと思うが。。。。

[234: 匿名さん]

狭い間取りが多い→狭い間取は修繕積立金が安い→全体として修繕積立金が足りない

[236: 匿名さん]

>234

まずは>231を100回くらい読んでから発言してね。
231が理解できないようなら、算数からやり直した方がいいと思う。

修繕金は面積に応じてる決まるんだから、100平米として売ろうが、50平米×2として売ろうが、変わらないよね？分かる？

[237: 匿名さん]

内廊下は戸数稼げないよ。
外廊下のほうが戸数稼げる。

[238: 匿名さん]

237の言ってることは正しい。

[239: 匿名さん]

一般的には、それは真。
でも>235の言うとおり、ここの形状は廊下の四方を部屋が囲んでいるちょっと特殊形で、1フロアに占める廊下面積が非常に狭いために、敷地面積に対する戸数はかなり多いよ。
ただまぁ、その分部屋の間取りも独特な形状のものが多くなってるけどね。特に角部屋。

[241: 匿名さん]

あら、素人さん？

オリゾンとガレリアを合わせたような設計になってるよ。

[243: 住まいに詳しい人]

オリゾンは回廊型内廊下ですが

[244: 匿名さん]

＞236
容積率抜きにして廊下の面積が狭いからとかあまり意味ないような。
内廊下も容積に含まれるんじゃなかったっけ。タワーパーキングも。
このマンションを100㎡の間取りにするのか50㎡×2にするのかは確かにおっしゃる通り同じ。
ただここは内廊下でタワーパーキングのマンション。あなたの算数も意味ないと思うが。

[246: 匿名さん]

内廊下、外廊下関係なく住宅の廊下は容積に算入されません
タワーパーキングも延べ面積の1/5までは容積対象外

タワーパーキング含む機械式駐車場の修繕費がかさむのは事実

[247: 匿名さん]

>246
タワーパーキングは延べ床の1/5まで容積に換算されないじゃなく、延べ床の1/5が容積換算されるのでは？

[248: 匿名さん]

有明じゃないのでプールは要らないでしょう。あちらはセカンド需要ですよ。

[250: 契約済みさん]

いよいよ今年入居ですね。

[251: 匿名さん]

>>247
例えば延べ面積が10000平米の場合、2000平米までの駐車場及び車路は容積対象外になりそれを超える面積が容積対象となります
駐車場が2500平米だとしたら500平米分が容積対象面積となる
ちなみに機械式駐車場の場合は1台15平米と換算される

[252: 匿名さん]

ありゃりゃ…久しぶりに見たら、修繕積立金に関するスレがメチャメチャになってますね。
「内廊下だから戸数が稼げる」とか「タワーパーキングの容積率算入」とか…
まったくとは言わないけど、ほとんど関係ないですね。

修繕積立金は、「何を計画しなければならないか」は国交省のガイドラインで決まってますが、
それだけでは現実的には不足するので、より現実的に、どの程度計画するかしないかでの違いのほうが
大きいし、規模や設備での差異で、ケースバイケースです。

>236さんや>244さんが頑張って是正してくれていますが、
悪意のある方は、どうしてもネガにもっていきたいようです。

本当に検討している人は、他の物件も、この物件もポジに見てるので、「どれが、より良いのか?」っていう
話しか興味ないですよ。

[256: 匿名]

財閥さんがあの値段ですから、おこぼれ厳しいのでは？

[257: 匿名さん]

あの値段って、どの値段？
冷静に比較したら、こちらのほうが上にもかかわらず、価格が安いでしょ。
それに財閥とか、そういうのは検討者には関係ないですし。
いつまでそういうことにこだわってるんですか（こだわりたいんですか）。
そういうことでしか、物事を判断できないんですかね。
まっ、ご自由にどうぞ、って感じですけど。

[259: 匿名さん]

中古物件を検討した際は、新築時の売主より、建設会社がどこなのかは、調べました。ただ、調べるけど、決め手にはなりませんでした。

[260: 匿名さん]

ここのガーデン、エントランス、ロビーはかなり高級感がある出来になりそうなので期待してます。

[264: 匿名さん]

ここは豊洲にパークタワー建つし、あそこも完全に小さめでDINKS狙いだからここは苦戦するね。

[265: 住まいに詳しい人]

豊洲と比較すんなよ。
相場を考えてくださいな

[266: 匿名さん]

あそこはそんな値段高く出してこないよ。
おもいっきし、こことかぶるぞ！

[268: 匿名さん]

>257さんを支持します。

>266の「あそこはそんな値段高く出してこないよ。」っていう根拠はなんでしょうか?

もっとも、「財閥」さんにしても「あそこ」にしても、駅から遠い分、ここより安くなればともかく、
似たような価格だったら興味ナシ。
(↑あくまでも個人的感想)

「資産価値(>258)」って話なら、デベの「ブランド力(>267)」は否定しませんが、それって「駅からの距離」とか「免震」とか「内廊下」に比べてどれだけ勝るんでしょうかね?

たぶん、どれを重要視するかっていうのは、個々の価値観だろうし、言われる「資産価値」っていうのは、トータルでしょ。
そんなにブランドとか気にしてるなら、ココを見る必要ないし、つまらん投稿しなくていいでしょ。

[269: 匿名さん]

私もそう思います。

[270: 匿名さん]

ここはこの物件買って、だいぶ感情がこの物件に入っちゃってる人多いね。
購入者と違って検討者の方が色々な事を客観的に見て情報を入手して考えてるんだよ。

[272: 匿名さん]

268の分析はだいぶ客観的だと思うけど。

客観的に見て、ブランド力や騒音では劣っている事は誰も否定していないと思います。
しかし、駅近、価格は明らかに勝っているし、免震・内廊下は価値観もありますが一般的には良いとする人が多いでしょう。
結局どこに物件価値を見出すかが違うだけ。
ブランドや静かな住環境を重視する人は他を検討すればいいと思うし、それを否定するつもりもありません。
ここは駅近、価格、免震、内廊下など名よりも実を重視する人が検討するマンション。

[276: 匿名さん]

ここのMRの人がプラウドもっと高く出してくれたらよかったと言っていた。
確かに東雲を選ぶ理由がキャナルコートなのであって、坪単価もたいして変わらないなら
内廊下やりんかい線の駅近とかいっても弱さは否めないでしょう。

[281: 匿名さん]

東雲に住んでてキャナルコート一帯に居住しないなら、この環境の何処が魅力なのか。
なんかずっと住んでてもキャナルコート住民に負けてる気がしちゃいそうでつらいな。

[285: 匿名さん]

最寄でも豊洲駅から徒歩11分。街名も違う。

[287: 匿名さん]

プラウドが「豊洲」って語ったらウソになるでしょ。「キャナルコート」のイメージが良いかどうかは別に「事実」だから。

ルフォンは「辰巳」だし、価格的には競合するけど、「内廊下」に拘る人くらいしか比較しないんじゃない?
タワマンじゃないし。

オレはココかプラウドで比較してるけど。
パークタワーの価格しだいだけど、パークタワーがココより2割くらい安けりゃそっち。そうじゃなきゃココかな。
プラウドは、隣接タワマンの影響で、日陰や部屋の中が見えすぎだから、かなり部屋を選ばないとならないのに、
間取りがイマイチなんだよなぁ。立派な感じなんだけど。
あと、駐車場から玄関まで、雨の日は傘ささないとならないし。

一番気にするのは、外廊下の空調室外機。
あれが並んでると、最初はキレイだけど、しだいにアパートの廊下にある洗濯機みたいな感じしてくる。
同じメーカーの同じデザインの室外機なら、まだマシだけど。
あれは塞いでほしかったな。
パークタワーはどうなるだろ?

実物見たら「内廊下」のほうが高級感ぜったいあるよなぁ。

[288: 匿名さん]

プラウドは20階以上じゃないとダメ。

間に運河があっても、辰巳が建替えしたら東側は日陰になる場所出てくるし、西側はウエアハウス辺りに高いの建てば
日陰になるし。

[289: 匿名さん]

キャナルコートが良い良いと言ってる人たちは、基本的にキャナルコートの住人or購入者ですよね。
そりゃキャナルコート住んでる人はキャナルコートが良いと言うでしょうが、
客観的に外から見れば、多くの人はキャナルコート住人が思ってるほどキャナルコートに価値見出してないですよ。

いや、価値がないと言ってるわけではないですよ。
自分も行ってみましたが、雰囲気は良いし好きです。
ただ、いろんな検討要素の中で、ポジティブな一要素ではあると思うけど、それだけで決まるような決定的要素ではないということです。
ここからだって、歩いて数分で行けるわけで全然使えるし、別にキャナルコート内にマンションがある必要はないかなーと思います。
そのために駅から遠くなる上に、価格も少しとはいえ高くなるのがなぁ、というところを考えると、うーんと思ってしまいます。

[290: 匿名さん]

>282の言ってる事とか、もし仮に事実だとしても、
そういう風に他物件のスレで他物件をこきおろしている時点で、そういう風にしか見えない人なのかなと思ってしまいます。
自分の住んでるところに自信があるのは良いことですが、他物件を否定する必要はないでしょう。
本当に心にゆとりがある人は、人を否定したりはしないものですよ。

[291: 匿名さん]

>287 >289 >290さんの意見に同感!!!

プラウドもキャナルコートも悪いイメージないし、良いと思います。
でも、比較すると「駅近」「内廊下」の方が魅力。
そう思わなければ、プラウドでも良かったんだけど、トータルでココが良いのかなぁって思う。
15階以下はあんまり残ってないから、高層階の価格とパークタワーの価格で判断しようと思う。
でも、パークタワーならプラウドのほうがいいかな。
パークタワーがすごく安ければいいけど。

[292: 匿名さん]

キャナルコートのイオンまで歩いてみたが１０分以上は、かかっちゃうな。
日常の買い物がキツイ。

[294: 匿名さん]

「日常」を言うなら、毎日の通勤通学の駅距離の方が重要かなぁ。
うちはスーパーの買出しは週末1回程度だし、そりゃ近いにこしたことはないけど、そんなに不便は感じないかな、
イオン駐車場はタダだし車で行っちゃってもいいし。
まぁ東雲駅周辺にもうちょっと何かできて欲しいとは思うけどね。

[296: 匿名さん]

見事に論破されてんなー
プラウド販売員だんまり

[298: 匿名さん]

20年後にはとても利便性の高い街になっているはず

[302: 匿名さん]

東雲に「キャナルコート」というものがあることを知りませんでした。
通勤に便利なマンションを探していて、
湾岸エリアも視野に入れるようになり
豊洲、東雲、有明を検討するようになり
東雲にキャナルコートというものがあることを知りました。

ちなみにイオン、7分で行けましたよ。
292さんはどこの道を通れましたか。
キャナルコートのS字を歩いたんでしょうか。
だったら遠回りですよ。
晴海通り沿いにも入り口ありますから。

[303: 匿名さん]

毎日じゃないんだから徒歩七分くらい徒歩でスーパー行きなさい

[305: 匿名さん]

建物も20階半ば？まで建ってるし、プラウドも30階近くまで行ってる。
雰囲気は固まってきてるから、とにかくもう一度現地に行ってなんでも比較してみると良いよ。

ちなみに嫁と私では、全然評価が分かれてます。
あとは予算が制約条件。

[306: 匿名さん]

そう。
我が家もここの物件は唯一意見割れてます。
よく比較をしようと思います。

[308: 匿名さん]

奥さんのほうが子育ての負担大きいもんね。子育てしやすい環境かどうか悩むでしょ。

[309: 匿名さん]

我が家は実は逆なんだよね。。
周辺環境はいいんだって。。
建物と部屋が気に入ったみたい。
皆さんの奥様はどうですか？

[310: 匿名さん]

うちの嫁も、小学校に近いことが気にいってますね。
あと東雲の杜もいいって。

むしろ、子供の将来を考えたら、やっぱり駅近＆2路線利用可は重要ですよ。
特に、新宿・渋谷方面は、若い人の方がアクセス多いですからね。
自分は世田谷の高校や新宿の塾に通ってたので、もし可能なら同じ高校に通わせたいと思うし、そうでなくても色々な選択肢を取りやすい事は重要です。

[314: 匿名さん]

ここはファミリー向け物件じゃない、っていう人がやたらいるけど、そうは思わないな。
学校に近いのはいいよ。家から学校までの間に、大型商業施設や、ゲーセンがあるほうが、うーん・・・と思う。
通学の際、幹線道路を横切ることもないしね。
お父さんには、駅から近い分、東雲の交差点は、乗り越えてもらって。
こことプラウドと両方現地を見学したけど、ここのほうが静かに思えたよ。
キャナルコート内は確かに静かだったけど
プラウドの北側もそれなりに交通量あるし、パチンコ屋やゲーセンに近いし、
晴海通りもあの歩道橋を超えたあたりから一気に交通量が増えていた。
東雲の交差点と豊洲の交差点では、豊洲の交差点のほうが排気ガス量多いらしいし。

[315: 匿名さん]

>>314
環状二号線が出来ると豊洲の交差点も交通量が減るんじゃない？

[316: 匿名さん]

環状2号線ができると、晴海通りそのものの交通量が減るんじゃない？
ついでゲートブリッジが開通したら、湾岸道路の交通量も減るんじゃないかと期待したい。2月開通ではなかったっけ？

[317: 匿名さん]

ゲートブリッジと環状2号線開通で晴海通りと湾岸道路の交通量が今よりも減るだろうと思ってうちも東向き購入した
ここは概ね気に入ってるけど難を言えば住戸の間口がせまいのとバルコニーの奥行きが浅いのかな
ついでに物干し金物が短い

[318: 匿名さん]

年々住環境が良くなるところはお買い得物件が多い。

[322: 契約済みさん]

ハセコーは販売代理だからあとはサヨナラで関係ないと思うよ。
売主は子会社だけど、施工と一緒の前田建設を信じて購入しています。

[326: 購入検討中さん]

勝どきの晴海タワーズだろ
このスレの>>20-26らへんで出てきてるが
結局あの立地でここより全然高いわけだしな

[328: 申込予定さん]

低層階はあまり残ってないし、上層でも、30と31階除くと人気の間取りは、未発売だから小休止って感じですね。

発表済みは70戸切ったから、後は三井の発表見てから、ゆっくり売るらしいです。

でも、ここの下層階は、プラウドみたいに日当たり悪くないから、上層階のメリットが出しにくいので、あまり高く出せないのでは！

8月下旬には実物見れるようになるから、その頃まで残っていれば見てから決めたいけど。

[331: 匿名さん]

同じ価格なわけないでしょ
駅から遠くても晴海のほうが高いよね
問題は、どのくらい高いか