ザ 湾岸タワー レックスガーデンってどうですか？part6

[契約済みさん]

ザ 湾岸タワー　レックスガーデンについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都江東区東雲2丁目12番6、12番8、12番39（地番）
交通：東京臨海高速鉄道りんかい線 「東雲」駅 徒歩3分
東京メトロ有楽町線 「辰巳」駅 徒歩12分
東京メトロ有楽町線 「豊洲」駅 徒歩18分
山手線 「東京」駅 バス28分 「深川車庫前」バス停から 徒歩2分
間取：1R（Studio）～3LDK
面積：39.73平米～107.91平米
売主：正友地所
販売代理：長谷工アーベスト

公式サイト　http://www.wangan456.jp/?banner_id=ya1081

[233: 匿名さん]

内廊下じゃ、戸数稼げないと思うが。。。。

[234: 匿名さん]

狭い間取りが多い→狭い間取は修繕積立金が安い→全体として修繕積立金が足りない

[236: 匿名さん]

>234

まずは>231を100回くらい読んでから発言してね。
231が理解できないようなら、算数からやり直した方がいいと思う。

修繕金は面積に応じてる決まるんだから、100平米として売ろうが、50平米×2として売ろうが、変わらないよね？分かる？

[237: 匿名さん]

内廊下は戸数稼げないよ。
外廊下のほうが戸数稼げる。

[238: 匿名さん]

237の言ってることは正しい。

[239: 匿名さん]

一般的には、それは真。
でも>235の言うとおり、ここの形状は廊下の四方を部屋が囲んでいるちょっと特殊形で、1フロアに占める廊下面積が非常に狭いために、敷地面積に対する戸数はかなり多いよ。
ただまぁ、その分部屋の間取りも独特な形状のものが多くなってるけどね。特に角部屋。

[241: 匿名さん]

あら、素人さん？

オリゾンとガレリアを合わせたような設計になってるよ。

[243: 住まいに詳しい人]

オリゾンは回廊型内廊下ですが

[244: 匿名さん]

＞236
容積率抜きにして廊下の面積が狭いからとかあまり意味ないような。
内廊下も容積に含まれるんじゃなかったっけ。タワーパーキングも。
このマンションを100㎡の間取りにするのか50㎡×2にするのかは確かにおっしゃる通り同じ。
ただここは内廊下でタワーパーキングのマンション。あなたの算数も意味ないと思うが。

[246: 匿名さん]

内廊下、外廊下関係なく住宅の廊下は容積に算入されません
タワーパーキングも延べ面積の1/5までは容積対象外

タワーパーキング含む機械式駐車場の修繕費がかさむのは事実

[247: 匿名さん]

>246
タワーパーキングは延べ床の1/5まで容積に換算されないじゃなく、延べ床の1/5が容積換算されるのでは？

[248: 匿名さん]

有明じゃないのでプールは要らないでしょう。あちらはセカンド需要ですよ。

[250: 契約済みさん]

いよいよ今年入居ですね。

[251: 匿名さん]

>>247
例えば延べ面積が10000平米の場合、2000平米までの駐車場及び車路は容積対象外になりそれを超える面積が容積対象となります
駐車場が2500平米だとしたら500平米分が容積対象面積となる
ちなみに機械式駐車場の場合は1台15平米と換算される

[252: 匿名さん]

ありゃりゃ…久しぶりに見たら、修繕積立金に関するスレがメチャメチャになってますね。
「内廊下だから戸数が稼げる」とか「タワーパーキングの容積率算入」とか…
まったくとは言わないけど、ほとんど関係ないですね。

修繕積立金は、「何を計画しなければならないか」は国交省のガイドラインで決まってますが、
それだけでは現実的には不足するので、より現実的に、どの程度計画するかしないかでの違いのほうが
大きいし、規模や設備での差異で、ケースバイケースです。

>236さんや>244さんが頑張って是正してくれていますが、
悪意のある方は、どうしてもネガにもっていきたいようです。

本当に検討している人は、他の物件も、この物件もポジに見てるので、「どれが、より良いのか?」っていう
話しか興味ないですよ。

[256: 匿名]

財閥さんがあの値段ですから、おこぼれ厳しいのでは？

[257: 匿名さん]

あの値段って、どの値段？
冷静に比較したら、こちらのほうが上にもかかわらず、価格が安いでしょ。
それに財閥とか、そういうのは検討者には関係ないですし。
いつまでそういうことにこだわってるんですか（こだわりたいんですか）。
そういうことでしか、物事を判断できないんですかね。
まっ、ご自由にどうぞ、って感じですけど。

[259: 匿名さん]

中古物件を検討した際は、新築時の売主より、建設会社がどこなのかは、調べました。ただ、調べるけど、決め手にはなりませんでした。

[260: 匿名さん]

ここのガーデン、エントランス、ロビーはかなり高級感がある出来になりそうなので期待してます。

[264: 匿名さん]

ここは豊洲にパークタワー建つし、あそこも完全に小さめでDINKS狙いだからここは苦戦するね。

[265: 住まいに詳しい人]

豊洲と比較すんなよ。
相場を考えてくださいな

[266: 匿名さん]

あそこはそんな値段高く出してこないよ。
おもいっきし、こことかぶるぞ！

[268: 匿名さん]

>257さんを支持します。

>266の「あそこはそんな値段高く出してこないよ。」っていう根拠はなんでしょうか?

もっとも、「財閥」さんにしても「あそこ」にしても、駅から遠い分、ここより安くなればともかく、
似たような価格だったら興味ナシ。
(↑あくまでも個人的感想)

「資産価値(>258)」って話なら、デベの「ブランド力(>267)」は否定しませんが、それって「駅からの距離」とか「免震」とか「内廊下」に比べてどれだけ勝るんでしょうかね?

たぶん、どれを重要視するかっていうのは、個々の価値観だろうし、言われる「資産価値」っていうのは、トータルでしょ。
そんなにブランドとか気にしてるなら、ココを見る必要ないし、つまらん投稿しなくていいでしょ。

[269: 匿名さん]

私もそう思います。

[270: 匿名さん]

ここはこの物件買って、だいぶ感情がこの物件に入っちゃってる人多いね。
購入者と違って検討者の方が色々な事を客観的に見て情報を入手して考えてるんだよ。

[272: 匿名さん]

268の分析はだいぶ客観的だと思うけど。

客観的に見て、ブランド力や騒音では劣っている事は誰も否定していないと思います。
しかし、駅近、価格は明らかに勝っているし、免震・内廊下は価値観もありますが一般的には良いとする人が多いでしょう。
結局どこに物件価値を見出すかが違うだけ。
ブランドや静かな住環境を重視する人は他を検討すればいいと思うし、それを否定するつもりもありません。
ここは駅近、価格、免震、内廊下など名よりも実を重視する人が検討するマンション。

[276: 匿名さん]

ここのMRの人がプラウドもっと高く出してくれたらよかったと言っていた。
確かに東雲を選ぶ理由がキャナルコートなのであって、坪単価もたいして変わらないなら
内廊下やりんかい線の駅近とかいっても弱さは否めないでしょう。

[281: 匿名さん]

東雲に住んでてキャナルコート一帯に居住しないなら、この環境の何処が魅力なのか。
なんかずっと住んでてもキャナルコート住民に負けてる気がしちゃいそうでつらいな。