プレシス上石神井ってどうですか？

[ビギナーさん]

プレシス上石神井についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都練馬区上石神井2丁目51番2他（地番）
交通：西武新宿線 「上石神井」駅 徒歩12分
西武新宿線 「上井草」駅 徒歩10分
間取：1LDK＋S～3LDK ※Sはサービスルーム（納戸）です。
面積：54.64平米～88.48平米
売主：一建設
販売代理：シーエス・クリエイト

[1: 購入検討中さん]

向かいの丸紅より安いのかな?やっぱり？

[2: 匿名さん]

上石神井より上井草の方が近いですね。
住宅街で落ち着きもある中、上井草と上石神井駅はアニメ色があり面白い駅です。
最初、ガンダム像を見たときは驚きました。
商店街もあり、石神井公園もあるのでファミリーには良い立地ではないでしょうか。

[3: 購入検討中]

プレシス上石神井付近に住んでおり、購入検討中です！

向かいの丸紅より安いですよ！
最寄駅は上井草、徒歩９分くらい。
今はさら地になっています。
そして向かいの丸紅マンションでは、「日当たりが悪くなる！」と建設反対の署名運動などをしているようですよ。

周辺環境はまぁまぁです。
新青梅街道のすぐ近くなので、若干の騒音がありそうな・・・

近くに消防署が有り、ちょっと心強い？！かな（笑）
スーパーが少し遠い（＆しょぼい？）です・・・。

近々　モデルルームを見学する予定です！

[4: 購入検討中さん]

向かいの丸紅は高すぎて買えなかったので価格は手頃そうですねo(^▽^)oはじめさんはどんな会社ですか

[5: 匿名]

プレシスは、どこも売れ残りだね。プレシス井荻を早く完売させた方がいいんじゃない。

[6: 匿名]

丸紅は完全に予算外
ここは予算内なので検討するかな・・・
中々良さそう・・・

[7: ご近所さん]

丸紅マンションは日当たりより、室内丸見えが嫌なんじゃないかなぁ？

[8: 購入検討中さん２号]

丸紅と比較しても２割ほど安いような感じですが
資産価値的にはどのような感じでしょうか。

どなかた詳しい方がいらっしゃったら教えて頂きたいです。

確かにここ周辺って分譲マンションがあまりなく築10年～20年の物件で
２ＬＤＫ～３ＬＫＤで2,500万～3,500万位なので
この物件はお得のような気がするのですが。

どなかたアドバイスお待ちしております。

[9: 物件比較中さん]

こちらの物件３１戸の販売ですが、どの程度残っているのでしょうか。
すでに購入された方がいらっしゃいましたらこの物件の購入を決めた
ポイントなどが聞けると嬉しいです。

比較しているのは、田無と花小金井のマンションです。

[10: 購入検討中さん]

購入を検討されている方がいらっしゃいましたら教えて頂きたいのですが、
本物件の大体の値引き率or値引き額が判ると大変ありがたいのですが
どなたかご教示頂けないでしょうか。
よろしくおねがいします。

[11: 購入検討中さん]

自分で聞いて交渉しろ。

[12: 購入検討中さん]

建設地を見たのですが、工事は進んでいるのでしょうか？
１０月下旬の完成と書いてありますが、大丈夫なのか心配です。

[13: 匿名さん]

>8
下げ基調の所の価格アドバイスは難しいよ。

[14: 匿名さん]

すぐ近くにコンビニがあったりスーパーも近いから毎日の生活は楽ですね
大通りに近いので騒音とか排気ガスとか気になります

[15: 賃貸住まいさん]

近くに住んでいますが、３ＬＤＫ(63平米)で約13万円の家賃なので
この物件だと買える範囲なので検討してみようかな。
井草通りと新青梅街道沿いで便利そうだしよさそうな感じ。

[16: 匿名さん]

PER25で計算すると3900万円
坪単価204万円ですね。

[17: 匿名さん]

郊外値下がりリスクを考えれば坪190万円くらいで購入したいね。

[18: 賃貸住まいさん]

＞No16さん、No17さん
No15です。アドバイスありがとうございます。
こちらの物件を考えたいと思いますが、武蔵関のエルデンシア南大泉も
気になるのですが、駅前の不動産屋で早くも賃貸物件として出回っていて
検討するのに少々気が引けています。

分譲マンションって売れ残ると賃貸になるのが普通なのでしょうか。

[19: 匿名さん]

>18
新宿あたりはほとんどがそんなパターンだよ。家賃水準が暴落状態だよ。

[20: 賃貸住まいさん]

No15です。レスありがとうございます。
西武新宿線沿線は比較的物価も安く狙い目かなと思っていますが、
田無より先だと都心からも少し遠くなるので検討外なのですが、
長く済む事を考えれば安いに購入価格が安いに越したことはないですかねぇ・・。

[21: 匿名さん]

乗り換えないと都心まで行けない線は、将来の値下がりリスクが高いから出来る限り安く買う必要ありですね。坪単価200万円切りが目安？

[22: 賃貸住まいさん]

>No21さん

No20です。
アドバイス有難うございます。
今週末ギャラリー初訪問予定です。
坪単価200万切り（180万台）目安であれば本物件も検討したいと思います。

将来は「売る」よりも「貸す」方が価値的には良いのでしょうかね。

[23: ご近所さん]

目の前にスーパー「いなげや」ができるようです

[24: 匿名さん]

>>22
今でさえ家賃12万円程度ですから、
私鉄支線を考えると将来家賃レベルは9万円。
坪130万円くらいの資産価値になるのでは？
http://yachin.homes.co.jp/station/ad11=13/rosen=437/tk=3/sort=5d/

[26: 匿名さん]

資産価値の事は考えないほうが良さそうですね。

[27: ご近所さん２]

「いなげや」が出来たら便利になりますね！
この辺り、スーパーがなかったから！
でもマンション的に目の前スーパーっていいんですかね？
すごく便利だけど、にぎやかになるのかな？

[28: 賃貸住まいさん]

残りが６戸になっていますね。
順調に売れているようですね。

[29: 匿名さん]

1LDKにサービスルームがついているタイプは、ゆったりしていて、理想の間取りですが、買うとなると、間取りだけでは決められませんよね。日常の買い物環境は大切なことなので、目の前にスーパーができるというのは、ありがたいかも。

[30: 匿名さん]

いなげやが出来ると、並びにあるミニストップ閉店したりしませんか。そうすると、更にそのとなりのコインパーキングと合わせて、広大な土地が出現して、このマンションの南側に高さ25mの巨大な建造物が建つ可能性はないでしょか。ちなみに、いなげやの計画では、物品搬入口、事務棟(9.9m)が、井草通りに面したところ（このマンションの向かい側正面）に出来るようです。いなげやの店舗の物品搬入口は、他のスーパーと比べると雑然としていて、あまり評価できません。

[31: 賃貸住まいさん]

＞ No30さん

いなげやは、本物件の南側の井草通り沿いに建つ予定なのですか？。

そうすると南側の部屋は眺望見込めず・・
北側～東側方向だけが開けた視界のような感じになりますね。

[32: NO30]

空き地になっている部分と、ベンツの中古車売場、工事会社の資材置き場、トラックの駐車場を合わせた部分がいなげやの敷地となります。ただし、一部東南の部分（現在ロープで柵をしてある部分）は除かれるようです。井草通りと新青梅街道の交差点角にあるマンション（グランドスイート）取り囲むような形になります。新青梅、井草通り両方にお客様出入り口と自動車の入り口が設けられます。井草通り側には、更に荷物搬入用トラックの出入り口も設置されます。店舗は、少し奥まったところに１階建て（一部を除き）で、屋上には、駐車場が出来ます。建物の大きさは、グランドスイートの敷地面積を1.5倍ぐらいにした、大きな面積のものが出来ます。売場は一階のみですが、一部分に２階があり高さ9.9mとなっており、マンションで言えば３階ぐらいまでは、眺望に影響するかもしれません。

[33: 賃貸住まいさん]

>No30(No32)さん
No31です。大変詳細(丁寧)なレスありがとうございます。　

てっきりグランスイートのところの空き地は将来はマンション建つのではないかと
思っていましたが、いなげやさんでしたか。

毎日の買い物を考えると便利そうですが
眺望や通行される方の視線という点では・・悩ましいですね。
本物件の３～４階以上じゃないと気になりそうですね。

[34: 賃貸住まいさん]

販売戸数の残り４戸になっていますね。

[35: 検討中の奥さま]

パッシブキー便利そうですね。ボタンひとつで解錠できたら楽ですね
一戸につき何個もらえるんでしょうか？？
なくしたときはちょっと大変そうですが。

[36: ご近所さん]

>30

いなげやができても、ミニストップは閉店しないでしょう。現に、上石神井のいなげやのとなりにもセブンイレブンが営業をつづけていますし、下石神井のヨークマートの近くには、あたらしくファミマが開店しました。客数が増えることはあっても減ることは考えられません。業態が違いますし、客層も違います。
かりに、閉店しても跡地にここと同じ２５メートルのマンションは建ちません。高度規制があります。その南側にあるマンション程度の低層になるでしょう。
いなげやの搬入口については、グーグルのストリートビューで上石神井店の様子を見てみました。これが「雑然」としているかどうか、素人には判断できませんが、ここにできる店舗の場合、搬入車両の出入り口はい草通りにできるのですが、荷さばき口は少し奥まったところですので、道路からはそれほど気にならないのではないでしょうけれど、マンションの上階からみれば美しい風景ではないでしょうね。ただし、眺望に影響するのは東側の部屋のみでしょう。

[37: 匿名さん]

こちらの物件と比べてどちらがいいでしょう？http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/213052/　駅がとなりでこちらも条件が良さそうなのですが。いろいろ条件がありますので、迷いますよね。

[38: 賃貸住まいさん]

本物件、３階部分の工事に入る所ですね。

>No35さん
便利な装備ですが・・確かに家族が多いと気になりますよね。
ディンプルキーだけだとしても3,000～5,000円位するものもありますし。
もう少し高めでしょうかね(１万位？)。


>No37さん

サンクレイドルも迷う物件ですよね。
どちらの物件も吉祥寺にバスor自転車でも行けますし。

プレシスで良いなと思うのは、子供さんがいらっしゃったら
石神井公園が近いのと急行停車駅がちょっといいかなと思います。

あとは、購入の大きな決め手になる値段ですかね。

[39: 賃貸住まいさん]

パッシブキーって１世帯当たり何個付くのでしょうかね。
Clavisというブランドで調べてみたら16,350円／一個でした。
家族全員が持つor紛失時を考えると高いですね。

[40: 賃貸住まいさん]

現在、４階部分の工事に入って周囲のフェンスの高さを越えて
少しずつ建物が見えつつありますね。

本日、公式ページを見たら残り３戸になってますね。

竣工までには、完売になりそうですね。

[41: 匿名さん]

下井草駅まで徒歩１０分ならそこまで遠くなさそうですね。
大通りに面していますが騒音なんかはどうでしょうか？
結構うるさいですか？

[42: 賃貸住まいさん]

＞No42さん

最寄り駅は上井草(10分)と上石神井(12分)です。
下井草ではありませんのでご注意を。

本物件は北側に新青梅街道が近く、東側はバスが通る井草通りに面しています。

騒音に関しては、ベランダの向きにもよるかと思いますが、
東側の部屋であれば低層階だと井草通りの音が気になるかもしれません。
南側ベランダの部屋は最高価格の部屋以外すべて売れているようです。

[43: 賃貸住まいさん]

５階～６階部分の工事に入って
だんだんと建物らしくなってきましたね。

ついに残り１戸（一番高い部屋）になってますね。

完売間近ですね。

[44: 賃貸住まいさん]

現在６階の天井（７階スラブ）まで立ち上がっていて
建物全体の輪郭が見えてきました。

井荻通り向いのいなげや予定地も来年８月完成予定で
スタートするようです。

[45: 不動産購入勉強中さん]

購入された方に質問です。
不動産会社の方は色々な方がいらっしゃいますが、みなさまの担当さんはどのような方ですか？
プレシスの他物件を検討しているのですがあまり対応が良くなく、リレーションに悩んでいるところであります。
参考までに教えて下さい。

[46: 賃貸住まいさん]

本物件、ついに完売しましたね。
（公式ＨＰが更新されていました）

本物件を契約された方、完売おめでとうございます。

現地の建設も６～７階部分の工事に入っていて順調のようですね。

[47: ご近所さん]

７階まで躯体工事が進んで全体の外観見渡せるようになりましたね。

[48: 契約者]

足場が外れて建物の北側が見えてましたよ。

[49: 契約者]

新青梅を渡った場所から。
外壁の感じなど、非常に好印象でした。
完成が楽しみです。

[50: ご近所さん]

道向かいの丸紅さんと見比べても外観はいい感じだと思いますよ。

タイルの色や模様？も物件ＨＰやパンフレットの
ＣＧイメージのよりも好印象です。

東側、南側はまだ足場が組まれていますが、外装のタイル貼りもかなり
進んでいるのでもう少しで全体が見られるかもですね。

[52: 入居予定さん]

写真を載せて頂き、ありがとうございます♪
完成が待ち遠しいですね！！
内覧会がいつになるのか気になります。

[53: ご近所さん]

南側の足場も一部撤去されて一部ですが
確認できます。

10月末の竣工が楽しみですね。

[54: ご近所さん]

南側面も足場が撤去されてほぼ外観が見えるようになっています。

あとは、正面玄関がある東側ですね。

エントランス・駐車場部分はコンクリート剥き出し状態で
まだまだといったところです。

[55: ご近所さん]

写真は撮れなかったのですが、
建物正面（東側）も一部ですが足場が撤去されて
エントランス付近が見えるようになりました。

[56: 入居予定さん]

８日に足を運んでみました！
着々と足場が撤去されてて、来月の内覧会が楽しみです♪

[57: ご近所さん]

東側正面部分ですが、さらに足場が撤去されて

ほぼ９割位外観が見られるようになりました。

[58: ご近所さん]

東側正面の残りの足場が撤去されましたよ。

これで、全体の外観が見られるようになりました。

[59: 入居予定さん]

わ～、写真掲載して頂きありがとうございます！！
ついに撤去されたんですね。
また週末現場に足を運んでみたいと思います♪

[60: ご近所さん]

>>No59さん

内覧会までの間、ちょこちょこ写真をUPしますね。

週末に現地へ足を運ばれるなら、天気が良ければ日の当たり具合を
チェックされるのも良いかもです。

[61: 入居予定さん]

＞NO.60さん

ありがとうございます！
昨年１２月から１～２か月に一度くらいのペースで足を運んで確認しました♪
目の前のスーパーも楽しみですね。

[62: ご近所さん]

エントランス付近を撮影しました。

竣工まで残り2週間・・・大丈夫?!。

[63: ご近所さん]

外階段手摺り、ルーフバルコニーの手摺り取り付けなど
最終仕上げに入っているような感じです。

機械式駐車場も設置が済んでいました。

エントランスは10/15の写真とあまり変わっていませんでした。

[64: ご近所さん]

敷地周りの外壁工事や東側駐輪場の通用口付近の工事など
いよいよ最終仕上げの段階に入っているようです。

（写真は東側駐輪場出入り口付近です）

[65: ご近所さん]

エントランス付近を撮影しました。

ガラス、扉、壁面タイル、天井等が
取り付けられていました。

[66: ご近所さん]

東側正面の写真です。

[67: 入居予定さん]

いつも写真を載せて頂き、ありがとうございます♪
エントランスもオシャレな感じですね！
入居説明会の前にでも覗いて見ようと思います。

[68: ご近所さん]

夜、共用部分や一部のお部屋の明かりが灯っていたので撮影してみました。

外壁工事、エントランス、駐車場も着々と工事が進んでいるようです。

[69: ご近所さん]

工事のスピードって早いですね。
エントランス（多分）完成していました。

[70: 入居予定さん]

午前中覗いたら歩道の工事も行われていました♪
内覧会が楽しみです☆

[71: 入居予定さん]

素敵なエントランスになっていました♪

[72: 入居予定さん]

素敵なエントランスになっていました♪

[73: 匿名さん]

エントランス写真ありがとうございます、いい感じですね。

[74: ご近所さん]

いなげやが９月１２日にオープンしますね。