建売を改装するのって？

[ビギナーさん]

基本的な質問なんですが、
建売って買うときに改装も出来るものなのでしょうか？
その場合のローンは、改装費も込みで申し込みできるのでしょうか？

商売を自宅でしたいので、１階にもう１部屋か２部屋増やすとか
一部屋増築してリビングを区切って一部屋にする、庭をけずって
駐車場を増やすなどした場合、同じような土地を購入して
注文で作る場合とコストを比較した場合、どのように
なるのでしょう？
全体で建坪４０坪くらいとした場合です。

どなたか教えてくださると助かります。

[2: 匿名はん]

建売レベルの仕様ならば、注文住宅の方が安いです。
改装は、取り壊し費用が発生しますから。

[3: 匿名さん]

建売を改装する理由がわからないな。
売建（注文建築）を購入したほうがいいんじゃないの？

[4: ビギナーさん]

回答、どうもありがとうございます。
やっぱり最初から作ったほうが良さそうですね。
営業の方が、「注文は高いですよぉ。ちょっと改装したほうが
安く済みますよ。」なんて言っていたので・・・。
土地も探さないといけないので、建売のほうがよさげなところに
お手ごろ価格のものがあるような気がしたんですが、じっくり
探したほうが良いですね、きっと。

[5: 匿名さん]

我が家は建売りでしたが、
簡易な設計変更してもらいました。
当初の構造に関わらない軽微な変更でしたが、、、。

今年から建築確認がうるさくなったから、
設計変更が厳しいみたいですね。

[6: ビギナーさん]

建売でも建てる前だと、設計変更にも応じてくれるんですね。
参考になりました。ありがとうございます。

[7: 地元不動産業者さん]

ほとんどのところは変更には応じてくれません。
特に今年は建築基準法が改訂されたので、今は絶望的でしょう。
本当に軽微な変更（スイッチやコンセントの位置とか）ならＯＫでしょうけど・・・

[8: 購入経験者さん]

売地がなかなかでない場所だと、建売を購入する、又は建物価格が乗っている中古を購入し好きな間取りに増改築、建て替えも有りだと思います。
増坪できるならそれが理想ですが、坪単価は割高になるようです（建売はオプションを定価販売して利益をあげます）
一般住宅とでは土地に対する優先順位が違いますから、ご商売されるなら立地条件は妥協できないと思います（私も自宅で商売しています）
お金だけの問題ではないのでは？
私は駅側にこだわり割高な土地を購入しましたが、先行投資してもその土地で儲ければよいと割り切りました。

それから肝心なことですが
住宅ローンとして借りられるのは、建設費のうちの住宅部分に該当する金額だけになります。店舗部分の借り入れは事業設備資金融資として借り入れしなければいけません。又、住宅部分の床面積が総床面積の２分の１以上なければ住宅部分の住宅ローンも利用できません。
他に以下の条件があります
①店舗部分は、本人又は同居者が生計を営むために使用する
②住宅部分と店舗部分を建具などで区分する
③住宅部分と店舗部分を一つの建物として登記する

さらに、住宅ローン控除も店舗部分には適応されません。

既にご商売をなさっておられるなら取引銀行へご相談を
これからご商売を始められるのであれば、民間の金融機関よりも、国民生活金融公庫の方が借り入れできる可能性が高いです。

がんばってください。

[9: 8]

追加レスします。

店舗併用住宅を建てる際の注意点として
①店舗と住宅部分の固定電話を別にする
②ガス・水道・電気メーターも可能な限り別にする
③玄関・トイレ・キッチン等も別にする

第三者から見て、家事使用部分と事業所使用部分とが明確にわかるようにしなければ、水光熱費・租税公課等の経費を按分計上しても税務署に否認される可能性が高くなります。
確定申告３期目からは税務調査に入られることがあります。
私は設計図書を税務署に持参してアドバイスしていただきました。

[10: 匿名さん]

更地の段階の建売を購入しましたので、設備や軽微な設計変更してもらいましたが、建売の場合、建築確認が済んでいる状態での販売ですから、
床面積を増やすというような大きな設計変更は無理です。
窓のサイズや位置の変更、耐震壁の位置変更なども無理。
外観サイズ・耐震耐火性能が変わるものはダメです。
家の中の内装や設備、耐震壁(柱)とならない部分の移動位ならオプション価格を支払えば可能ですが、スレ主さんが希望している改装は建売では無理ですので、建築条件付土地か、土地だけの購入を検討しないといけないです。

[11: ビギナーさん]

みなさん、色々とアドバイスどうもありがとうございました。

No.8さん、細かく教えてくださり助かります。
事業用部分については住宅ローンが使えないとのこと、
ハウスメーカーの営業さんが、半分以上住居なら大丈夫ですよと
言っていたのでそう信じていましたが、全額という意味で言っていた
のではなかったのでしょうか・・・？
公庫は７年で返済しないといけないと思っていたので、最初から
考えていませんでしたが、HPを見ると店舗を購入する場合は
20年で支払えるようですね。そちらも検討してみようと思います。

①店舗と住宅部分の固定電話を別にする
②ガス・水道・電気メーターも可能な限り別にする
③玄関・トイレ・キッチン等も別にする

玄関やトイレは別にしたいと思いますが、月に何百万も売り上げる
というような規模ではなく零細なんですが、それでもメーターを別に
しないといけないものなんでしょうか？
水やガスなんてたいして使わないと思うので、基本料金がダブルという
のは、とってももったいないような気がするのです。
今は借家で同じように仕事をしていますが、すべて按分しています。
それじゃダメなんでしょうか・・・。
考えないといけないことが、いっぱいですね。

またお聞きしたいことも出てくると思います。
どうぞよろしくお願いいたします。

[12: 8]

＞半分以上住居なら大丈夫ですよと
絶対ではありません。メガバンクでも出来るところ、出来ないところがあります。金利や条件も違います。信用金庫や地銀よりもメガバンクの方が融通が利くとも言われますが、申し込みしてみないことにはわかりません。我々は給与所得者よりも厳しい審査をされますので、希望額が認められないこともあります。どちらにしても自己資金は必要です。
既に起業なさっているのなら、取引銀行に正直に話しそちらから借りることが理想です。住宅ローンほど低利の借り入れはありませんが、２％以下の事業ローン商品もありますから、初めて取引よりも過去や未来のお付き合いを大切になさることもご検討ください。事前協議が出来ることが取引銀行のメリットです。

＞光熱費の基本使用料がもったいない
おっしゃる通りです。我が家も同じメーターを使用し、床面積に応じて按分しております。但し、電話回線は２回線まで無料のＣＡＴＶと契約しています。３回線目からも＋６００円と安いです。
税務署に相談に行けば、杓子定規な返事をされますが、それが税務調査された時の見解であるようです。帳簿に細かく按分比率を記入していますが、認められるかどうかはその時までわかりません。追徴課税されても仕方なしと腹をくくっております。

ダメかどうか全ては税務署が決めることですからね。うちも零細です。お互いにがんばりましょう。

[13: 8]

訂正です
＞メガバンクの方が融通が利くとも
正しくは
信金・地銀は融通が利くと言いますが、メガバンクの方が全額住宅ローンを組んでくれる確率が高いそうです。

「店舗併用住宅　住宅ローン」等で検索されると、同じようなご相談に専門家が答えています。お試しください。

[14: ビギナーさん]

No.8さん、またまたどうもありがとうございます。

うちは銀行とのお付き合いはないんですよ。
借り入れも開業時に公庫から借りただけで、普段は特に
普通の方と同じように、入金したり振り込みしたりに利用している
だけなんです。
自営業の方が銀行とお付き合いがあるからという話は良く聞きますが、
実際はどのようなつながりがあるのでしょう？

とりあえず、資金をためるためにがんばります！