BELISTA（ベリスタ）神戸旧居留地ってどうですか？ (パート２)

[買い換え検討中]

BELISTA神戸旧居留地についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：兵庫県神戸市中央区海岸通28他3筆（地番）
交通：東海道本線（JR西日本） 「三ノ宮」駅 徒歩10分
阪神本線 「三宮」駅 徒歩10分
阪急神戸本線 「三宮」駅 徒歩10分
間取：2LDK・3LDK
面積：65.12平米～109.94平米
売主：三菱地所レジデンス　大阪支店

前スレが１０００件をこえました。
こちらはその２です。
引き続き情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/64373/

[10: ご近所さん]

外から見る限りオフィスビルのようなタワーじゃないので
外廊下でも構わないと思いますけど。この立地なら南北に風が通りそうですし。

Dグラさんの磯上界隈よりよっぽど条件良いと思ってましたが、
アーバンといいここといい、旧居留地界隈がこんなに苦戦するとは。
時期が悪かったんでしょうか。

垂れ幕は所帯じみてあまりいい気はしないので、どちらも早く完売して欲しいですね。

[11: 契約済みさん]

垂れ幕を設置してるバルコニーの部屋が売れれば外れるでしょうか。
自分の住むマンションが売れ残ってるのをアピールしてるのも
あまり心地よいものではないですね。

ところで悪あがきという訳でもないですが、
遮音カーテンとか試された方いらっしゃるでしょうか？

また、この物件ならではの心得というか
何かアドバイスとか頂けるとありがたいです。

宜しくお願い致します。

[12: 入居予定さん]

二重窓がいいと思いますよ。省エネと騒音対策をかねて。

[13: 契約済みさん]

ありがとうございます、やはり二重窓は効果ありますか。
今更　幹線道路沿いのマンション
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/3219/
こんなスレ見てて
契約する際に納得したとはいえ、色々と出来る範囲では対策しておこうかなと。

幹線道路云々スレだと窓が真っ黒とか結構激しい事書いてますが、
この物件は、前の２号線って奥にバイパスがあるので大型はあまり通りませんよね。
で、阪神高速・バイパスは距離的には結構あるので排ガスもそれほど届いてないのかなと。
あと、幹線道路沿いは信号の場所や流れに左右されるようなので、
京橋と税関前の信号のローテーションが悪いようになってるのかなと思ったりしてます。

[14: 入居済み住民]

私が鈍感なのか分かりませんが、騒音は閉めれば全然気にならないです。

当方、やや高層階というのもあるかもしれませんが・・・

排ガスも気になりませんので、普通に洗濯物を干しています。



話し変わって、先週からルミナリエ始まっていますが、ほぼ毎日ガレリアを通っています。一応「参加費」として１００円募金と宝くじも買って貢献しています。

[15: 入居済み住民]

orfeuいいですよね。もともとはジャンムーラン出身の店でしたっけ？

現在でもソムリエはジャンムーラン出身の方でしたね。

華やかなLVとオリエンタルホテルを眺めながらの食事は至福でした。

「神戸」というと中華が有名ですが、フレンチも相当なものです。

アランシャペル、ペルージュ、パトゥ、ル・フェドラ、エメラルド・・・

どれもおいしい。

まだ行っていない店があるので開拓が大変です。

[16: 契約済みさん]

>14さん
ありがとうございます。
あの立地なので、複層ガラスとか元々防音は意識してるという事もあるんでしょうね。
前スレでは結構叩かれてましたが、ここ、そんな安暗譜な物件じゃないですし。
排ガスも風向きとか色んな要素あるようです。

ルミナリエや花火等イベント時に立地の良さを感じれますね〜
これからクリスマス本番で街も華やいでるんでしょうか。
食事やテナント等、街自体を楽しんだり、
また街の移り変わりを気軽に楽しめるのもここの魅力と思ってます。
バーニーズのショーウィンドウとか面白そうっ！！

[17: 検討中です]

ペット可を神戸、三ノ宮近辺で検討中です。
ラブラドールレトリーバーがいます。OK だと嬉しいのですが。
規約こえてますか？

[18: 契約済みさん]

ここの規約は体長５０㎝までの抱きかかえる事が可能な事、
となってますので、残念ながらレトリバーは厳しいですね。
神戸で大型犬だと、一戸建てじゃないと難しいと思いますよ。

[19: 入居済み住民さん]

今日は飛鳥クラスの大型船がきてましたね。先月は潜水艦きてました（yellowではなかった）。海も賑やか、神戸マラソン、ルミナリエと地上も賑やか。年中色々ありますね。

[20: 購入検討中さん]

いきなりすみません。
この物件って車寄せってありますか？
タワーパーキングは屋根無いみたいです。

東南角の物件が良さそうと思って検討してるのですが、
やはり横の関電ビルが嫌われているのかな。
微妙にバイパスが被るフロアみたいだし。

週末に物件見学しようか悩んでます。

騒音・排ガスは過去スレで問題ないみたいで
普段も窓開けるような生活してないので
この立地でこの価格なら狙い目とは思ってるんだけど。

あと、直床ってどうなんでしょうか。
ここに住んでる方は生活音もあまり気にしないかな。

[22: 購入検討中さん]

早速のコメントありがとうございます。
既に住まわれてる方の意見は大変参考になり助かります。
上階の音は気にならないみたいですね。

タワーパーキングですが、
人の乗り降りや荷物の出し入れも屋根の下で可能という事でしょうか。
通路沿いに庇があるのは図面から読み取れましたが、ターンテーブル？のあたりは
吹き抜けと思ってます。
アウディの写ってる駐車場への入口箇所が車寄せを兼ねているのでしょうか。
http://newimg2.realestate.yahoo.co.jp/image/resize?dir=rich/1000/9606/...


リビング前が抜けてる角部屋のみに限定して探しているので
目の前が幹線道路で今後も妨げられる事はないので興味あるのですが、
南西の角部屋もそうですが、ここの物件がA、K以外の角が売り切れてないのが不思議でした。
ただ、図面みて気が付いたのですが、
ここの角部屋同士って主寝室とバスユニットが隣り合わせの設計で、
しかもALC壁・・・　水回りの音は響きますね、コレ。
他住居との接点が少ないという角部屋の良さが軽減されてるのかもしれませんね。

[23: 契約済みさん]

22さんへ

当方、2ｶ月前に契約しました。その時既に角部屋は中層階2件であとは下の階しか残っていませんでした。
角が売り切れていないというより下の階しか残っていないのが現状でした。

バスユニットの件は私も気になるところでしたが、（まだ未入居なのでわかりません）
この立地・この仕様でこの値段は他の物件にない魅力でしたので決めました。
ご参考まで。

[24: 購入検討中さん]

コメントありがとうございます。
おっしゃる通り、全体としてはここ割と魅力的な物件なので
騒音・学区がネックと想定してますが、市街地なので許容範囲として、
逆に、微妙な残り加減がすごく気になってしまってる。
このアドレスでもやはり割高なのかな。

バスユニットはデベに確認したら、
PS部分はクローゼット裏で防音対策はしてるとの事なのですが、
問題ない旨のコメントは貰えませんでした。（立場上騒音被害関連はコメント出来ないみたい）

正式な車寄せは無し。

立地的にはハーバータワーよりこっちなんすけど・・・

[25: 物件比較中さん]

ここの眺望は文句なさそうですが、
リビングに座ったままだと何も見えませんよねぇ。
（バルコニー外がコンクリート壁なので･･･）
まだ実際に現地に行って確認はしていませんが。

[26: 契約済みさん]

階層にもよりますけど、
室内からは下層から高速、バイパス、倉庫、海と空と続きます。
夜景を眼下に とかであれば、高層タワーがお薦めですね。
私は、予算の都合でバイパスよりちょっと下の部屋ですが、
目線を気にしなくて良い開放感とチラっと見える水平線が気に入りました。

上層階であれば、空しか見えないでしょうね。
でも、一応市街地なのに、遮るものがなく空が見れるのは、
羨ましい限りです。

[27: 入居済み住民さん]

タワーパーキングで操作中はぬれない所にいられますが、そこから車に乗りこむ際には屋根から外れていますね。駐車場のシャッター前だと屋根はありますね。
ホームページによれば、東南角部屋は1戸しか残ってないみたいです。西南角部屋ならまだあるみたいですね。

14階にあったモデルルームで確認した所、リビングに座ってても、海も倉庫も建物もバイパスも見えました。それを参考にして購入階を決めました。背の高いダイニングセットにしたら、高くなって見え方が変わりますし。ガラスベランダの方がもっと見えるでしょうけど、裏を返せば家の中も見られるということなのですよね。
コンクリだけど、開放感はあるし、空は青いし雲は白いです。

[28: 匿名さん]

あ～、ここはやっぱ眺望いいなぁ
海が間近にあるという神戸らしさがよくわかる

[29: 物件比較中さん]

25です。確認と返信が遅くなりました･･･
26さん契約済みさん、または27さん入居済みさんのコメントどうもありがとうございます。
実際の生の声で非常に参考になります。
意外とリビングに座った状態からでも眺めいいんですね♪
外観からもコンクリート塀が厚くて頑丈そうな印象を受けましたので、どうかなぁと思いました。
やっぱり実際に行って確認するのが一番ですね。
でもここの眺望は目の前に海が開けて開放感があって気持ち良さそうですね。
どうもありがとうございました。

[30: サラリーマンさん]

現在、低層階３ＬＤｋを検討してるのですが、

お値引きはどのくらい期待できますか？

[31: 匿名]

何だかんだで最終的には、MRと同等の10%の攻防でした。

[32: サラリーマンさん]

ちなみに、現在は何件ぐらい販売が終わってますか？

[33: 契約済みさん]

やっとこさ最終期で残りあと１割程度らしいので
とりあえず２２０戸ぐらい捌けたのじゃないでしょうか。
営業トーク受け売りですが、ハーバーやシティのタワーの動きで控えていた？
と思われる客から引き合いがあって、
ここにきてそれなりに動きが出だしてるそうですが・・・

[34: 匿名]

18階の角部屋賃貸ですが興味あるんですが、横のビルって普段どうですか、気になります？
数年の神戸生活なので、キッチンに窓があり海見えるのが神戸っぽくて魅力的です。

[35: 購入検討中さん]

何割引きですか？

[36: 物件比較中さん]

絶対に口外しないことを条件に価格提示を受けました。チャレンジ価格とのことです。びっくりしました。

[37: 入居済み住民さん]

ここに限った話でもないですが、
デベ的には、ここのプロジェクトは失敗ですし
とっとと損切りしてクローズすべく強烈値引きで追い込みに入ったのでしょうか。
値引き云々は住民としてはあまり気持ち良いものでもないですが
価値観に見合う対価を支払うという単純な経済行為として割り切るしかないですね。
個人的には、売れ残りマンションとして晒されるぐらいなら値引きしてでも完売して欲しいですが、
ここってそもそも住居環境としてかなりエッジの利いた物件なので
値引きでなんとかなるとも思えませんけど・・・

[38: 入居済み住民さん]

37さんはなかなか知見がおありのようですね、昨年３月に入居。といっても月に１，２度ホテル感覚で使っています。もったいない気がしますが、そんな方もかなり居られるのではないでしょうか。それだけココはエッジの効いた場所なので、価値観に見合った単純なペイをしました。とにかくオシャレに住みましょうよ。

[39: 入居済み住民さん]

セカンドですか、羨ましいです（笑）。

久しぶりに公式サイトを覗いたらやっと全タイプがカウントダウンになってました。
駅前やハーバー等々競合が増えてる中、いきなり売れ出す理由は一つしかないですが、
デベ的にはトアロードやハーバーも控えてるし損切りせざるを得ないのでしょう。
まあ、自分も納得して購入してますので不満はないので、
春までには垂れ幕が無くなる事を願ってます。

という事で、販売員じゃないですが、ここの物件分析を。
A)騒音：
当然あります。現地で経験された通りです。
ただ、元々遮音性は気を使っている物件なので
普段窓閉めてる限りは生活音で外の音は聞こえませんし、
夜も完全な無音ではありませんが苦になる事はありませんでした。

B)排気ガス
思ったより無さそうな感じです。換気口やバルコニーも別段気にする程の事もなく
２国も大型はバイパスに逃げてる事もあり、実質的には車線数程の交通量はないのかもしれません。
洗濯物も外に干してますが別に違和感ありません。空気が美味しいなんて事はありませんが、
まあ、潮の香りがする時もありますし、普通の街中と同程度って感じでしょうか。

C)住居人のマナー
200戸オーバーにしては大変落ち着いた感じです。
（というかそんなに住んでないですね、ホント青田買いされた方達はホテル感覚な気がしてます）
殆どの方はエレベーターやロビー、駐車場等でお会いすれば会釈しますし。
ファミリーも騒ぐ子やシングルも変な方は見当たらず、
考えたら、なかなか居心地の良い住民層になりつつあるかもしれませんね

D)施設
普通です。管理費も低めにする意図もあったようで共有部分は何にもありません。
エントランスとか正直もうちょっとラグジュアリー感があってもいいかなと思いつつ
住み出したらこの程度の落ち着きがちょうどいいかなと（単に慣れて気にしなくなった？）
普段の生活としては、エレベータの数も早さもマアマアですし、
ゴミも２４時間捨てられるし、駐車場も入庫はストレスもないですし（出庫は運・・・）
一応免震だし、あらためてここって普通だなぁ〜って感じですが、将来劣化して揉める要素が排除されてると。
なので、こんなものしか無いですが、進行方向で乗り降りできる自転車用エレベータが光ります（笑）

E)室内
これまた普通です。今時のマンションのスタンダードは一通り押さえてますし
車椅子の方でも覗けるドアスコープとか後付手摺対応とか老後も安心？な感じです。

F)廻りの環境
多分、三宮や元町からのルートは公園ルートや旧居留置ルート等々
ずっと変わらない雰囲気を味わえるんじゃないかな。
海側も突堤とか親水空間として整備して、市営駐車場を修繕してくれれば完璧。
前が幹線道路＆高速＆バイパスなんで日照権もほぼ永久に守られてるでしょうね（苦笑）

G)値段
昔なら三宮ってだけで坪単価２００は切らなかったけど
ここは売出で２００切ってたし値引き後は１６０ぐらいか・・・

H)将来
このあたりは、蘇った港町神戸を満喫出来るエリアになってて
突堤が第二メリケンとなり新しいランドマークに彩られた地域として
そこの最前列に住まうと・・・

という事で、竣工１年物件でここ見て検討する人もいないだろうけど
セールストークしときます〜

[40: 匿名さん]

ここ、駅までの距離がちょっとあるとか色んな話が最初の頃
出ていましたが、クリスマスやルミナリエなど先の方が書かれているように
イベントが沢山あって、近くにレストランや公園など周りの環境が
とても良いですね。
こんな街で生活するのやっぱり憧れます。

[41: 入居済み住民さん]

一般人なので普通に通勤電車乗る為に三宮に通ってますが
徒歩10分は遠いはずですが、行き帰りともに通勤って感じの苦痛感はあまりないですね。
今日みたいな雨の日や寒い日はちょっと歩いて公園脇の駐車場から地下で行けますし。
一応三宮ですが国道最前線なので喧騒感はあまり無いしこの落ち着いた感じが思ってたより心地良いです。

[42: 匿名]

国道最前線で喧騒がないとはなかなか面白い表現ですね。凡人には理解しづらいです。

[43: 入居済み住民さん]

ええ、都会の喧騒感はないですね。ちょっと寂しいぐらいです。

[44: 入居済み住民]

皆さんはどこで遊んでいますか？

落ち着いてはいますが、三宮近辺ほど店が多くないのでバーにしても限られてきますね。

お勧めのバーかカフェでもあれば教えてください。

[45: 匿名さん]

やはり三宮駅の近辺まで出てますね。

気になっているのは東遊園地西側のグレイシー道場？があるビル一階レストランです。

行かれた方いらっしゃいますか？

[46: 匿名さん]

公園脇の駐車場から地下から駅まで行けるのって便利ですね。
三宮近辺って道路の幅も広くて震災以後街が綺麗になって
街が洗練されているように思います。
喧騒感が無いのはそのような所からもあると思います。

[48: 入居済み住民さん]

年度末っていうか、竣工後１年のリミットですね。
ただ、一昔前のアーバン・ベリスタの競合も終わった感あるし
このスレはデベにとって販促の価値はもうないですよ。
私のようなマッタリ住民が気まぐれで書き込んでるぐらいでしょう。

旧居留地の片隅で細々とって感じです（笑）

[49: 匿名さん]

その割にバナー広告も必死な印象だけど。
年度末に向けて販売も必死って書くと消される理由すらわからない。
最近のマンコミュ掲示板の削除基準は酷いものがある。
カカクコムの二の舞か。

[50: 匿名さん]

週末になると、新聞の折り込みチラシで大きく値下げ金額を表示していますね。
これ、昨年からＨＰでも出ていた部屋と思うのですが、値下げの効果はなかったのでしょうか？
値下げ後の価格でも、結構高い気がするのですが。

[51: 匿名さん]

南面の眺望を売りにしなくなったね。
まともな眺望の部屋がなくなったのか。
はたまた排ガス粉塵の影響のせいなのか。
旧居留地旧居留地と広告が五月蠅くなった。

[52: 入居済み住民さん]

おお、初めてリアルタイムでレスが消えてるのを経験しました。
おっしゃる通り、消される程の書き込みとは思えないので
運営側の判断基準がよくわかりませんよね。
っていうか、こういった不透明な恣意性は自分のクビ絞める結果になるのに・・・


まあ、新築分譲期間（竣工一年）で完売しないので販売側は必死ですよね。
ビジネス的にも完売＞年度内完売ってインセンティブだったでしょうし・・・
ただ、こんな疎開スレで言っても詮無き事ですが
昨年は今の倍以上の相当数が在庫してたのでこの半減っぷりは
かなりの値引き効果だと思いますね。

[53: ご近所さん]

確かにここにきて短期間で在庫が半減して怪しいと言えば怪しいですが、早く売
り切ってもらった方がいいのではないですか。
ここ数年の中央区の物件では中小を除いて完売した物件はほとんどないと思うので
（プラウドぐらいかな？）、竣工１年で完売なら悪くないと思いますよ。最後の
１件までカウントダウンして売るのも好感が持てますし。
ここの販売が終了すると旧居留地の物件はしばらく出ないと思うので残り１０件ぐ
らいならすぐに捌けそうですね。

[54: 入居済み住民さん]

おっしゃる通りですね、
まあ、不動産の提示価格（定価）なんてあって無いようなものですし
怪しくてよいので（笑）、完売御礼が早くみたいものです。

>>45さん
ブラッセリーアンフィニですね。
多分、市役所関係をターゲットにしてるのかと思いますが、
夜しか知りませんが、カジュアルイタリアンって感じで
お店の雰囲気もお値段もお気軽感があってよかったです。
ただ、分煙じゃなかったのがちょっと残念に思いました。

と、無理矢理上げてみましたw

[55:]

理事会だよりによると、管理組合とは別に、新たに自治会（町内会）を
設置する方針のようですが、管理組合の多数決で自治会（町内会）の設置を決定し
入会の要請があった場合、必ず入会して自治会費を払わないといけないのですか？

[56: ご近所さん]

>>55
自治会（町内会）加入は任意（自由意思）で、自治会（町内会）費の管理費組込み徴収は無効。

判例有り

平成17年4月26日　平成16年受理第1742号　最高裁第3小法廷　裁判官全員一致の判決
○裁判所の判断
「自治会は強制加入団体ではなく、退会は自由である」


平成19年08月07日　平成18(ハ)20200　東京簡易裁判所
○裁判所の判断
「区分所有法第３条，第３０条第１項によると，原告のようなマンション管理組合は，区分所有の対象となる建物並びにその敷地及び付属施設の管理を行うために設置されるのであるから，同組合における多数決による決議は，その目的内の事項に限って，その効力を認めることができるものと解すべきである。
しかし，町内会費の徴収は，共有財産の管理に関する事項ではなく，区分所有法第３条の目的外の事項であるから，マンション管理組合において多数決で決定したり，規約等で定めても，その拘束力はないものと解すべきである。」

「区分所有法第3条の趣旨からすると，原告（マンション管理組合）自身が町内会へ入会する形を取ることも，その目的外の事項として，その入会行為自体の効力を認めることはできないものと解される」

[57: 不動産業界さん]

ん、ベリスタさん　旧居留地界隈で町内会を作るって事？
ルネやライオンズとは住民層が若干ちゃうようやし、
ひょっとして旧居留地連絡協議会に対抗するんかな（＾＾；

[58: 検討中]

先日、MRの見学に行ってきました。その際に聞き忘れたのですが、ペットは何匹まで飼えるのでしょうか？ご存知の方、教えていただけると幸いです（6kg程度の小型犬２匹を飼育中です）。それから、マンションの保有コストが気になっています。固定資産税はどの程度見込んでおくべきでしょうか？65～70㎡のお部屋なのですが、固定資産税の軽減期間が終了すると年間20万円くらいかかるのではないか、という説明を受けました。戸数が多く高層なので、土地（区分所有）の評価額はそれほどではなく、それほど高いと思っていませんでしたので、少々驚きました。

[59: 入居済み住民さん]

居住者です。

相変わらず、外部の変な書き込みが多いのですね、、、
検討されてらっしゃる方に

部屋について）南側８階程度まではバイパスが真正面＋海見えないので私は却下しました。どうせ買うなら上層階かな？と思い上層階にしました。日当り・風通しは抜群にいいです。

騒音）今は閉めて生活しているので気になりません。春・秋などは全開にするとうるさいですが、少し開ける程度なら問題なかったです。寝室は逆になるので静かです。

排ガス）普通に洗濯物は外で干しています。部屋に空気清浄機を置いてますが前の部屋と汚れ方は特に変わりありません。

駅距離）平坦＋地下なので、全く気になりません。但し、夜の地下道は少しさみしい感じがします。

マナー）あいさつ等非常にしっかりしてくれます。いい方ではないでしょうか？最近人が急に増えた感じがします。

２４時間管理なのに、夜の警備員ってなにしてるんだろ？？あんまり意味がないような気がします。
管理人さんは気さくでいい人です。

＞５８さん
固定資産税の内訳は土地ってじつはあまり比率が多くありませんし、容積率の高い敷地は評価額も高いはず。
マンションの場合どこのマンションでもあまり変わらないと思います。（実際そうでした。）
ペットは２匹？まででしたっけ？？営業さんに聞いてみればいいのではないでしょうか？？