フラット35

[買いたい！]

こんにちわ！
無知なことが多いので、皆様の意見を聞きたくてスレ立てました！
お願いします！

今現在契約済みなのですが、銀行単独だけでは無理そうなのでフラット35ならいけそうだと言う返事をいただきました！

私的には金利が高いんじゃないのかな？って思ってしまってほぼ今回はあきらめのじょうたいです。

フラット35の良いとこ悪いとこを知ってる方がいたら教えてください！

なんだかあきらｍｗきれなくて＞＜

おねがいします！

[10: 入居予定さん]

どうも０４です。

団信とは団体信用生命保険のことです。

詳しくはhttp://www.jhf.go.jp/customer/yushi/danshin/index.htmlまで。

ようは、加入者が死亡または高度障害状態になった場合、ローンの残債務を全額弁済してくれる制度です。

ローン返済とは別に保険料の支払いが必要になります。

金額は借入額や条件によって異なります。

[11: 02]

04さん、ありがとうございます。
04さんの紹介されたホームページに団信の金額もシミュレート機能があります。
真ん中あたりの左側にある「特約料について」の中の「特約料の算出」の一番下になります。
団信は任意ですが、既往症等で入れない場合を除いて、入っておいたほうが安心だと思いますよ。

[12: 購入経験者さん]

借入れの大部分に、フラット３５を使いました。
目先の金利より、将来に渡って金利が変わらない安心感を優先しました。
共働きなので、団信は夫婦揃って入りました。（デュエット加入）
夫婦どちらかにでも万が一のことがあった時点で、ローンは終わります。
保険料は１人の場合の約１．５倍。
けっして安くはありませんが、共働きなら検討の価値はあると思います。

[13: 02]

ちなみにですが、銀行でフラット３５ではなく住宅ローンを組んだ場合には、ほとんどの場合、団信がついてきますので、特に意識することはないかもしれません。銀行のHPとかを見た場合は、「団信加入料は当行で負担します」といったようなことが書いてある場合もあります。
ただ、その分ローン利息や手数料に上乗せされているため、３５年間固定金利で見た場合はフラット３５のほうが金利が低いと思います。

[14: 不動産営業]

差し支えなければ、ご主人の職業と年収、借り入れ希望金額教えていただけませんか？

[15: 買いたい！]

たくさんのレスにかんしゃです！
団信というのがなんとなくわかりました！ありがとうございます！
シュミレ−ションもやってみたんですが、銀行だとこの金額がカからずにすむってことなんですか？！

13さんがいってるようにそれでもフラット35のほうが金利はやすいんでしょうか？
なかなかむずかしいですね＞＜

主人の年収370.職人・3年目・32才・雇用保険などはないです。私の収入はたまにバイトに入るぐらいなのでよって主人名義です！

今出しているのが銀行1500・フラット35・500・親1000という感じです。

銀行単独は無理そうなので。これがだめだったらもうむりかと。。。。。＞＜

[16: 02]

親からはローンとのことで返済が発生しますよね？
それとも実質贈与になるのでしょうか？

旦那さんは被雇用者か自営なのかで銀行の審査も変わってくると思います。
被雇用者の場合は直近2年程度の収入のみで概ね判断されますが、自営の場合は審査が厳しくなります。

銀行1500は変動金利でしょうか？
変動もしくは短期固定の場合はある程度金利があがったときのリスクもあるのでそれは計算に入っていますか？

個人的には1500をフラット３５にして銀行からのその他借り入れを500にすることをおすすめします。

[17: 不動産営業]

雇用保険が無ければ勤め人でも扱いは自営に限りなく近いです。そのことが、否決の理由だと思われます。02さんの提案にあるように、フラットの比率を上げるのが良いと思います。返済比率が入ることが前提ですが。あとは、フラットの事前審査は扱っている銀行が少ないですが、その辺は担当営業さんに対策をよく聴いてください。

[18: 契約済みさん]

銀行とフラット35両方から借入するとなると、片方は第二ローン扱いとなります。
通常金融機関は抵当権第一位を自分の方へ設定した上で融資してくれるのでちょっと気になりました。
フラット35ならば借入した時の金利で最後まで借入できますので、将来の金利上昇に対して安心要素です。フラット35単独では如何なのでしょうか？
銀行の短期固定（3年、5年）は当初お安い金利ですが、固定期間があけると周囲の金利の推移と連動して金利が変化します。これから先、金利がどう推移するか分かりませんが、今までのような低金利が続く可能性は低いとされています。一方でバブル当時のような高金利がくる事もないと言われています。緩やかに上がると考えていた方が宜しいかとおもいます。
例えば5年固定で1.5％、以後全期間1.0％優遇となりますと、5年目までは1.5％でも6年目に金利が4％に上がった場合、金利は一挙に3％に上がります。
そうなるとフラット35で借入されておく方が将来の金利上昇を気にする事なく返済できます。メリット・デメリットは02さんがのせられていますが、フラットは一度決まった金利の見直しが出来ないので、金利を見直したいときには借り換えを行う事以外の選択肢がない事も上げられます。住宅の構造にもフラット35が求める基準がありそれを満たす必要があります。そのための審査も必要です。
あと、繰り上げ返済の手数料は無料ですが、100万円単位からしか行えないという事もデメリットとして上げられます。

[19: 02]

18さん
確かにフラット３５単独が一番いいのですが、年収を考えると返済比率でひっかかりそうな気もします。
今回のフラットについては銀行からの提案のようですので、併用も可能なのではないでしょうか？抵当権については、フラットは常に第一位という縛りがあるはずですので、銀行も第二位を承知していると思います。
どちらにしても少しでもフラットの比率が高いほうがいいとは思います。

あと、細かいところですが、繰上げ返済については100万円単位ではなく100万円以上です。

細かいところすみません。

[20: 匿名さん]

フラット３５の利点は金利や長期固定ということだけでなく、厳しい公庫基準をクリアする事が義務づけられる点、少なくとも設計段階と棟上げ時と完了検査がはいることですね。
そんでもって素人がなるべく手抜き工事を少なくしたい時に有効です。それでも手抜き工事があった場合は訴訟で有利になります。詳しくは住まいの水先案内人のサイトを参考にしてみてください。
http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-11/ki-1101.htm

団信については考え方次第で、フラット３５は団信に入れない人でも基本的に借りる事が出来ます。

時期によってはより住宅性能の基準が厳しく、適合した住宅の場合は金利が優遇される優良住宅支援制度「フラット３５S」というものも利用できます。
平成１９年度第２回フラット３５Sが１０月１日から１２月２８日まで申し込み受付しています。
時期的に間に合うようでしたら是非利用を考えてください。
http://www.flat35.com/kaitei/yuryo19.html

[21: 買いたい！]

たくさんの意見ありがとうございます！
とても参考になります！

私たちの契約期間が今月末までなので、その日までくいののこらないようにしたくて皆さんのいけんを聞かせていただきました！

無知な私にたくさんのやさしいご意見大切にしてがんばりたいとおもいます。

今週中に銀行とフラット併用の答えがくると思うので、それまでこのスレを何度も読まさせていただいて勉強したいとおもいます！

02さん、変動金利です。ちなみにりそなです。
銀行単品ではおちてます！

18さんフラット単独だと月々の返済が今はきついんです。。。。
親に返してく分とりょうほうで計算的には12万ぐらいかかってしまいます。

月々10万くらいに収めるように親が１千貸してくれる意味がなくなってしまうんです＞＜まだ子供が小さくてあたしもはたらけないので、、、、

[22: 02]

銀行はりそなだけ申請しておられるのでしょうか？
諸事情でりそなしかないならしょうがないですが、他の金融機関で審査したら通ることもありますよ（金融機関によって審査方法や基準が異なるため）

親ローンは月々の返済はどのくらいの予定でしょうか？
親ローンするにしても、税務署から調査が入る可能性もあるので契約書を作成して、さらに毎月々決まった口座から決まった口座へ入れるのがいいですよ。あと、利子も０だと実質贈与とみなされる可能性もあるので１％以上に設定したほうがいいということを聞いたこともあります。

あと、１８さんが書いておられますが、変動のリスクはかなり高いです。
例えば、現在1500万を金利1.5％で35年ローンで借りたとすると、月の返済額はざっと4万6千円です。10万以内におさまるように、親ローンとフラット35合わせて、月5万返したとします。
今は9万6千円の返済ですが、変動の金利が3%になった場合10万8千円、もし6%になった場合は13万6千円になります。そのときに対応ができるかどうかが問題です。（フラット35なら3%なので35年間ずっと10万8千円）
旦那さんの昇給が見込める、もしくは買いたい！さんが１〜２年後に働きに出るということで多少のリスクにも対応できるならいいと思います。

[23: 買いたい！]

22さんありがとうございます！

銀行は横浜、単独でりそな、スルガ銀行すみともです！全部だめでした。

それで不動産が単独じゃむりそうってことでりそなとフラット35併用をすすめられました！
　
親へは1000を３５年で返す計算です。

最初銀行だけの計算だと１０万でいけたんですが。。。

旦那は昇給はむずかしいです。チビが幼稚園なので来年アルバイトを増やす予定ではいます。

変動金利ってそんなに変わるのなんですね。。。旦那ともういちどはなしあってみます。

フラットだけで10万８千その他に親ロ−ンを払って行くとやはり１３万ぐらいになってしまうので、フラットだけだとやっぱりきびしいですね＞＜

[24: 02]

すみません、書き方がわかりにくかったですね。
フラット３５のみで2000万借りた場合、金利が3%としてざっと7万7千円です。
親ローンが1%だとしたら、2万9千円になるので、親ローンとフラット３５をあわせて10万6千円になります。

ちなみに変動（2000万35年ローン）の場合ですが
1.5%の場合は、　　6万2千円　親ローンとあわせて　9万1千円
4%となった場合は　8万8千円　　　　　　　　　　 11万7千円
6%となった場合は 11万4千円　　　　　　　　　　 14万3千円
になります。
実際、金利はいくらになるかわかりませんので、結果的に変動のほうが得することはありえると思います。ただし、変動の場合はもし金利が上がった場合に対応できるかといったことも考慮したほうがいいと思います。
余裕がない人ほど短期や変動を検討されますが、そういう人ほどフラットのほうがメリットは大きいと思います。

[25: 18です]

変動や短期固定は当初の金利は安いため返済はストレスないですが、固定期間が終わったら大変なことになる可能性があります。
アメリカのサブプライムローンほどは上がらないと思いますが02さんの書き込みを十分参考にされてみて下さい。
フラット35単独が厳しければ、フラット35より金利が安く比較的返済期間が短い物を第二ローンとして探されるのは如何でしょうか。もしお探しになられていたらごめんなさい。

[26: 18です]

すみません書き方が悪かったです。
35年ではなく20年くらいの長期固定でかつフラットより金利が低い銀行のローンということです。

[27: 匿名さん]

フラットは単独だったらローン期間の火災保険一括前納でしたが
銀行とミックスだとどうなるんだろう？
最後の最後に保険会社の見積もりみたら７０万で精神的ダメージ大きかった記憶が…

[28: 02]

>フラットは単独だったらローン期間の火災保険一括前納でしたが
>銀行とミックスだとどうなるんだろう？

http://www.flat35.com/guide/outline/index.html
ここの下のほうを見てみると、

【敷地に抵当権を設定する場合】
保険期間及び払込方法は、金融機関によって異なります。
【敷地に抵当権を設定しない場合】
保険期間は返済期間以上、払込方法は長期一括支払いになります。また、火災保険金請求権に、住宅金融支援機構を質権者とする第1順位の質権を設定していただきます。

となっているので、敷地にも抵当権が発生するので金融機関の出す条件ということになりそうですね。（このページの少し上の部分に「ご融資対象となる住宅及びその敷地に、住宅金融支援機構を抵当権者とする第1順位の抵当権を設定していただきます。」と書いてあるので抵当権を設定しない場合なんてなさそうなのですが）

どちらにしても35年一括前納の予算は確保しておくべきだと思います。
金融機関によっては保険会社を選べるので、その場合はネット等で見積をとってみてはいかがでしょうか？リスク細分したら30万円代でおさまるケースもあると思います。

[29: 賃貸住まいさん]

無料セミナーもありますので、このような場を活用してみてはいかがでしょうか。

http://www.eventsankei.jp/others/671.html