市街化調整区域

[ろん]

検討物件が、「市街化調整区域」で「宅地」となっています。
「市街化調整区域」は、家が建てられないようなことを聞いた
ことがありますが、「宅地」となっているの建売の場合、
問題ないのでしょうか？

[2: 匿名さん]

>>1
市街化調整区域の既存宅地なのしょう。
家は建てられるし、建て替えも可能ですよ。

[3: ろん]

安心しました。ありがとうございました。

[4: 匿名さん]

線引き前の既存宅地は、固定資産税など低い場合
もありますが、ガスや下水などインフラが揃って
いるか確認しましょう

[5: 匿名さん]

>>4
都市ガスや本下水の整備は周辺の市街化区域のあとになります。
あまり期待できないですね。
それから、住宅ローンも通りにくいです。
建替えは頭金を相当額入れないと融資してくれません。

[6: 匿名さん]

市街化調整区域の土地を購入したものです。
市街化調整区域は、既存宅地の登録がしてあるかどうかを必ず確認してください。
既存宅地として登録されていれば、市街化地域と同様に家を建てるのはまたく問題ありません。（逆に、既存宅地でなければ、家は建てられませんので、後でトラブルになると思います。）
デメリットとしては、都市ガスや下水の整備、公園等の住環境整備が期待できない点と、都市計画法43条に基づき建築申請をする必要があり、この費用として10-20万円かかります。（建売の場合は、すでに申請済みかもしれません。）
メリットとしては、都市計画税がかかりません。

05さん、わたしは住宅ローンが通りにくいということは無く、聞いたことも無かったのですが、理由を教えていただけないでしょうか。

[7: 5]

>>6
土地の担保価値が低すぎて建替ローンが通りませんでした。
建物価格は２５００万円、銀行の土地評価額は２００万円。
２３００万円に対して自己資金は１０００万円必要だと言われました。
年収基準はOKでしたが。

[8: 5]

バブル期の物件です。残債が１２００万円あるので、
それを自己資金で帳消ししろって言うことです。
市街化区域ならば同じような場合、頭金は３００万円でOKとのことでした。

[9: ろん]

自由設計プランで建てる建売、区画整理されているのですが、
詳細を見ると、「市街化調整区域　宅地」となっていました。
（すぐ横に公園もあります・・・）
この場合、何か気をつけなければならないことはありますか？

[10: 匿名]

自己資金が多く必要なのは、立替の時だけですか？
新たに、その土地を買うのも自己資金がたくさん必要
なのでしょうか？

あと、都市計画税がかからないって、なんか得のような…。

[11: 匿名さん]

既存宅地の制度はなくなったので気をつけましょう。
「宅地」になっているからいって必ず家が建てれるとは限りません。
本当に建てれるのか役所で確認したほうがいいですよ。

[12: 匿名さん]

>>11
既存宅地の制度がなくなっても
それまで既存宅地だったところには家は建てられるし
建て替えもできるよ。
そうやって煽らないで。

[13: 匿名さん]

>>10
新たに購入のときも今流行の100％ローンは無理ですね。かなり減額されます。
↓　ここもご参考に。
http://allabout.co.jp/house/buyhouseshuto/closeup/CU20051118A/index.ht...

[14: 匿名さん]

06です。
メリットデメリットをもう何点か。
メリット
今建物が建っていない場所は、今後建物が建つ可能性が低く、周囲に高い建物が建つ心配がほとんどない。
私のところの自治体（市）は、市街化調整区域には、第二種低層住居しか立てられないため、たとえ家が建ったとしても、影響は少ない。
土地の評価額が低いので、固定資産税もその分安くなる。
静か

デメリット
私の土地の場合、周りが田んぼのため、虫が多いのと、6月は蛙の鳴き声がすごいです。
近所にコンビニやスーパー等の店がない場合が多い。
将来立て替える場合も、都市計画法43条に基づき建築申請をする必要がある。ただし、増改築なら、ある一定の範囲内であれば、建築申請は必要ありません。

私の場合は、市街化地域に近いため、静かなのに利便性が良場所が購入でき、ラッキーでした。

[15: 匿名さん]

>>12
それまで既存宅地だったら建てれる、というのが既存宅地の制度です。
その制度がなくなり、5年の経過措置期間も過ぎているので、
これから建てる場合は非既存宅地と同じ基準での許可を受けなければなりません。
その基準は自治体によって違いますが、以前よりは緩くなっているところが多いようです。

[16: ろん]

＞13、＞14さん
なるほど。。。
よくわかりました。

十分に確認すれば、
デメリットだけでなく、メリットも多いと感じました。

問題は、100％ローンを組もうと思っていることです（笑）。
建売でもだめなのかな。
一度、聞いてみます。

[17: 匿名さん]

06/14です。

> 将来立て替える場合も、都市計画法43条に基づき建築申請をする必要がある。

これ、ちょっと間違っていましたので、訂正させていただきます。
将来立て替える場合は、現在の延べ床面積の1.5倍以内の立て替えなら、43条の建築申請をする必要はないようで、適合証明のみ取れば良いようです。

既存宅地の制度が終了した今でも、これまで既存宅地だったところは、基本的には43条の申請すれば問題なく許可がおりるようです。
ですが、問題地市町村によって多少の違いがあるようですので、必ず役所の都市計画課に行って確認することをお勧めします。

[18: 匿名さん]

私も市街化調整区域で建て替えをする予定の者です。
確かに住宅ローンでの担保になるような土地評価はありません。
しかし、銀行での仮審査では１００％ローンはＯＫとの事でした。
収入による融資限度額設定があっただけでした。
ローンを組む銀行によって違うと思います。

[19: 匿名さん]

>>18
建替え前の残債が無かったのでは？
私は年収1000万円のサラリーマンで、建替えの相談したところ
６割程度しか融資してくれませんでしたよ。
銀行は１０行あたりましたが、それ以上の融資額はどの銀行も不可。
残債１２００万円＋建替２５００万円　合計３７００万円。
融資額は３７００万円の６割強の２２００万円。
土地担保評価は３００万円。（埼玉県南部）

[20: ろん]

先日、話を聞きにいってきましたが、
調整区域に隣接する土地なので、法改正後規制緩和され、
宅地として造成可能となった、というような説明をうけました。
現在のマンションの残債があり、オーバーローンをしたいという
話もしましたが、そのことがネックになることもないという話でした。

>>17,18,19さん
実際に、市街化調整区域に住まれているということですよね。
住まれていて、何か良かった点や不便だった点があれば
お教えください。

[21: AOI]

以前、市街化調整区域で工事した事があります。
そこは、農家の地主のあととりの家でしたが
親の家から少し離れてました。
そのため、水道の本管が遠い所にあり大変な事に。
その頃は金銭面にタッチしていなかったため
正確な金額はわかりませんが
水道を引いてくるだけで１００万からかかったようです。