建物登記の共有名義って？

[でに]

建物の登記を近日中に行うのですが、
妻と50:50にしたいのですがどうしたらいいでしょうか？

建物価格2300万円。
そのうちローンは1840万円で、夫の私が全額ローン債務者。

これで50:50にした場合、相続税とかで引っかかりますか？

どうか教えてください。

[2: 購入経験者さん]

ダメです。
登記は正確にしましょう。

ローンを１８４０万円といいますが、残りの４６０万円は
奥様の預貯金ですか？！
旦那様のお給料で貯めた預貯金ならば、それも旦那様からの支出となりますので
１００％旦那様で登記となります。

まあ、税務署が入った時に上手くごまかせる自信があるのであれば
持分１／２ずつで登記してもいいと思いますが。

[3: いとやん]

贈与税ではなく、相続税で引っかかります。
婚姻期間が２０年以上あれば、２，０００万円までの配偶者控除が受けられますが、
そうでなければ、１１０万円の基礎控除しか受けられません。

建物価格：２，３００万円、ローン額：１，８４０万円で、持分２分の１であるならば、
建物分：１，１５０万円、ローン分：９２０万円の贈与となります。

妻にも収入があって、手続き上ローンは夫１人で組んだけど、
妻相当分を夫に対し返済するならば可能ですが・・・。

[4: 不動産購入勉強中さん]

＞2
税務署って、不動産の登記についてもそんなに調べるものなのですか？

[5: 昔、関係者]

法務局から税務署、県税事務所、市役所に登記情報が行きます。

税務署は、これらの中からいくつか選択して調査します。
全部を調査するわけではありません。

[6: 匿名さん]

>4
はぁ？不動産こそ細かく調べるでしょ。

[7: 匿名はん]

税務署に言われたら、その時点で登記を訂正したらいいじゃないか。
また費用はかかるけどな

[8: でに]

>No.02 さん

ご返答感謝いたします。

＞ローンを１８４０万円といいますが、残りの４６０万円は
奥様の預貯金ですか？！

妻と私は現在共働きで預金はお互い共有しているので
どちらの預貯金というわけではないのです。

でも収入は私が500万円で妻が250万円といった感じです。
今後、妻は専業主婦になるでしょうし
やはり夫の私が100%登記したほうが良いのでしょうか？
半々でないにしても７：３とかもムリなのでしょうか？

[9: 購入経験者さん]

奥様と旦那様で預金は共有となっていますが、
会社からの給料振込みは同じ通帳って事はないですよね？！
お互いの名義の通帳に振込みされてますよね？！

奥様の給料が振り込まれてる通帳にある金額が、奥様の財産となります。
その中から、いくら出せるかで持分が決まると思います。

ローンが全額旦那様でお借入みたいなので
建物価格が２３００万円で、旦那様：奥様＝７：３にしたいなら
奥様の通帳から６９０万円の支払いをすればよいです。

何かあると後々面倒なので、正確に登記した方が無難だと思います。
無いとは思いますが、ちゃんと登記していないと離婚などした時は財産分与などでもめます。

[10: 購入検討中さん]

いとやんさん
＞贈与税ではなく、相続税で引っかかります。
打ち間違いだと思いますが、これ、逆ですよね？

相続税控除額は、5000万円＋法定相続人の数×1000万円です。

ところで、不動産価格＋預貯金等資産が上記金額に満たない
（仮に子供２人だと8000万円）と見込まれる場合、
離婚以外では、共有名義のメリットは無いと私は考えていたのですが、
違いますでしょうか？

[11: 匿名さん]

どのような割合で登記するのが良いのかではなくて、実際にお金を出した割合で登記するのが基本です。
それ以外は厳密に調査されればすべて贈与税の対象となります。
相続税については、お子さんもいらっしゃることですし、今から考えるのは早すぎると思います。

実態をみると、４対１くらいで登記するのが妥当のような気がしますが、奥様がすぐ専業主婦になるのであれば、全部ご主人名義でも良いし、奥様がしばらく働くようであれば、ローンの一部を奥様名義にして、共有にしても良いと思うのですが、ご主人名義でローンを組んでしまってるらしいので、頭金部分を奥様名義にしてあげる現実的なところでしょうか。
今後の事もあるし、預金の名義はきちんと夫婦分別管理したほうが良いですよ。
半々で登記するとしたら、頭金＋奥さま名義のローン分
にしないと無理ですね。絶対に不可能ではないとは思いますが、かなり事前の準備
がないと難しいと思います。

[12: いとやん]

＞２
＞贈与税ではなく、相続税で引っかかります。

すいません。思いっきり勘違いです。
おっしゃるとおり、「相続税ではなく、贈与税で引っかかります。」が正解です。


共有名義のメリットは、
１．ローン控除を２人分使える。
２．買い替え時、譲渡所得の特別控除を２人分使える。
ぐらいですかね。
でも、登記代やローン手続き代が２人分かかりますが・・・。

[13: 11]

ゴメンナサイ勘違いしてました。お子さんがいるとはかぎらないですね。
子供がいない場合は何割かでも奥様名義にしたほうが良いですよ。
うちは、専業主婦ですが、２割ほど妻(私)名義にしました。
万が一の場合何となく安心ですから。

[14: 匿名さん]

＞１１さん
おっしゃるとおりです。
私も登記の時に税理士さんたちから聞きましたが、
ローンや税の関係から名義人割合と出資負担割合はきちんとしておかないと後でいろいろ問題になるそうですね。

＞いとやんさん
共有名義であっても登記費用は変わりませんよ。
名前の所に○○　1/2　　などと書くだけですから・・
　　　　　○○　1/2
メリットもう一つ。
不動産収得税の控除分も増えるそうだから高額住宅の場合税が少なくてすみます。我が家みたいな小さな家の場合は余り関係ありませんでしたが。

[15: 購入経験者さん]

これ読んでみて★

http://money.jp.msn.com/banking/columns/columnarticle.aspx?ac=fp200711...

[16: No.10]

大変勉強になりました。
いとやんさん、No.14さん、No.15さん、ありがとうございました。
悲しいかな、わが家の場合はあまりメリットが無いようでした・・・・・・

[18: 匿名さん]

来年マンションを購入予定です。ローンは主人が払うのですが、マンション購入後に私も病院就職が決まっていて、病院から住宅手当が出るそうなんですが、名義を私にしないといけないそうです。この場合マンション購入時点では働いていないのに共有名義にすることは可能でしょうか？詳しい方教えてくださいませm(__)m

[19: 入居済み住民さん]

＞18さん

住宅手当は、「共有名義」云々ではなく「世帯主」であることが支給条件ではないですか？

前述にも多くの方がコメントされているように、名義（いわゆる土地・建物の登記人）は、ローン契約者または
頭金の出資割合で決めるのが一般的です。
将来的にローン契約者ではなくても、奥様にローン支払の事実が確認できれば、その時に支払相当分の資産共有（共有名義）
にすることは可能と思われますが・・・。そうでなければ贈与税の問題等まで事が発生しかねません。

現状、上記の条件がクリアされないと難しいと思います・・・。

[20: 匿名奥さん]

ありがとうございます。病院の方は共有でもいいから私の名義ならいい。みたいなこと言ってたと思いましたが、もう一度確認してみます(>_<)
もし世帯主という条件ならわざわざ共有名義にする必要ないんでしょうが、贈与税免除の上限が緩和されたと聞いたので私が負担する額（１千万未満）なら大丈夫かな？って簡単に考えてましたがどうなんでしょう？

[21: 19です。]

＞20さん

贈与税の緩和は、住宅取得の拡大が目的であることから、将来的な夫婦間における贈与とは意味合いが違うのではないでしょうか？（私もきちんと調べたわけではありませんが・・・）

あと一般的には、世帯主＝住宅契約者＝住宅所有者です。

[22: 匿名さん]

>>19
いっちゃ悪いがいい加減なレスだな。
住宅手当ての支給条件なんて各企業で違うでしょ。自分とこの確認するだけだよ。世帯主じゃないといけないってことはないよ。
あと、マンション購入時点で働いてるか否かなんてどうでもいいことで、実質自分名義の資産があるかってこと。
まあ、現実に即せば、過去働いていれば幾ばくかの収入はあったわけで、その範囲内ぐらいなら、共有ってことでOKなんじゃない。