インプレスト大倉山

[物件比較中さん]

所在地：神奈川県横浜市港北区大倉山1丁目12番1
交通：東急東横線「大倉山」駅徒歩5分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上6階地下1階1棟
総戸数：87戸
間取り：3LDK～4LDK （未確定）
専有面積：不明
建物竣工時期：平成25年4月 (予定)
建築主：双日株式会社 不動産開発部
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：不明
公式URL：http://okurayama87.com/

東横学園跡地に開発中。まだ何の発表もありませんが、今後有益な情報交換をしていきましょう！


【タイトルの（仮称）を削除、物件概要を追記しました。2012.6.13　管理担当】

[357: 匿名さん]

早まって購入してしまった人の恨み節でしょうか。ネガが多いですね。こちらの方がいいと思っても、時すでに遅し。

[358: 検討中]

本気で購入検討してるんですが、あの地盤データは気になりますよ。
M7級の直下型地震に耐えうるのか。

[359: 匿名]

確かに気になると思いますが、計画地のデータではないので、販売が始まったら営業の人に調査結果を見せてもらえばいいですよ。それではっきりします。

[360: 匿名]

事前案内会の通知が届きました。
モデルルーム楽しみです。地盤の事はよく聞いてみようと思います。

[361: 匿名さん]

建築計画についてですが、解体工事中に撮ったものと、数値がずいぶん変わってる事に気づきました。

敷地面積 7209.20㎡ → 7195.42㎡
建築面積 4205.47㎡ → 3434.13㎡
延べ面積 8849.84㎡ → 9223.48㎡
高さ 19.99m → 18.96m
住戸数 87戸 → 同左
駐車台数 44台 → 同左
地上 6階地下1階 → 同左

敷地面積はほぼ同じですが、建築面積がかなり減って、延べ面積が若干増えてます。

工事が遅れたのは、建物の設計に大幅な見直しがあったからなのかもしれませんね。

それにしては、戸数が同じなのが気になりますが。

[362: 匿名さん]

オフィシャルサイトに外観画像が追加されてるけど、道路と建物の間がかなり接近してますねぇ。
これ1階（と2階も？）は、半地下っぽくなるってことでしょうか。
日吉の某マンションでもちょっと話題になってましたが。

[363: 匿名さん]

今から事前案内会が楽しみですね。モデルの仕様レベルがどの程度なのか、気になるところです。

[364: 匿名]

大倉山は地盤は弱いみたいですね、ここはどれだけ地盤改良されてるのか気になります。マメドは環境が駄目だったからこちらはどうかなぁ、高い買い物ですから地盤沈下は嫌です。

[365: 検討中]

イーストサイドは東側が切り立っているので、下のほうの階は朝日が射さないような。
この棟が一番地盤は信頼できそうなんですが。

[366: 匿名さん]

イーストサイドが軟弱地盤で問題になってるんですがｗ

[367: 周辺住民さん]

３６６さん
　イーストコートは地盤が弱い層を越え支持層まで１９ｍの支持杭を打つ
ように工事をするのではないですか。

[368: 生まれも育ちも大倉山]

購入を検討し建築関係の父親に相談しましたが
地下に電車が走っているし崖崩れも想定されるので反対されました。
電車が走ってるとやはり微妙に揺れるし音がするらしいですね。

[369: 匿名]

368さん、電車とは新幹線のことですか？
私も検討中ですが、軟弱地盤がやはり気になります。大豆戸のマンションも環境が厳しいので諦めましたが、大倉山で探すのは難しいということですかね。

[370: 匿名さん]

地下に電車が走っているんですか？？

[371: 匿名]

地下の電車は何線でしょうか？

[372: 周辺住民さん]

地下に電車が通っている話し、新幹線は綱島街道より西側だし貨物線のトンネルか、
相鉄からの乗り入れで、将来できるのですか、乗り入れもルートが違うようですが、
物件概要で開発会社が説明義務があるので、説明会で確認すべきですね。

[373: 匿名]

がせネタですね。

[374: 匿名さん]

下のほうは大丈夫なのかと思ってたら、綱島街道との接続部分も地盤が悪くてよく舗装工事をやってたりするみたいです。
水道管の工事とかもよくやってるとか。
そのくらい地盤悪いんですねここ。

[375: 匿名]

大手のデベロッパーが手放した土地だという理由はやはり地盤でしょうか。。

[376: 匿名]

色々問題ありですね。
環境はイマイチだが、ここよりは地盤がましな三井のほうがいいのか？
駅近フラット、大手はやはり強いのかも。考えようによっては、ある意味どの線も近くて便利なのかもね。

[377: 匿名]

担当さんから金額4,500～7,000と聞きました。かなり安いのがかえって気になりますね。

[378: 匿名]

>大手のデベロッパーが手放した土地だという理由はやはり地盤でしょうか。
工事費だと思います。
こういう土地はまともに作ったら利益が出ません。
同グレードの平地のマンションと同じ価格帯だったらどこかおかしいと考えるべきです。

[379: 匿名さん]

地盤の補強工事にお金使って建物の設備仕様がイマイチだったら適わんなぁ。。

[380: 購入検討中さん]

それはないと思うが、地震が来たらと思うと、すごく不安になりますね。

[381: 物件比較中さん]

三井がオール電化でなければなあ。

[382: 物件比較中さん]

３７７さん

上は１００平米超ですが、それで７０００ですか？
それはちょっと安すぎですね。

[383: 匿名さん]

市ヶ尾の安藤建設のマンションで入居者の不満が沢山書き込まれている。

心配になってきた。

[384: 匿名]

100平米超えで7,000と言ってました。まだ未確定とは言ってましたがね。

[385: 匿名さん]

ほんとですか？それは相場とかけ離れた安さな気がしますが・・・

[386: 匿名]

それは安いですねぇ。
戸数が少ないのに。

三井は夏までに完売したいらしいですよ。
一方こちらはこれから販売する。
地盤問題以外に、何かたたき売りしときたい理由があるんでしょうかね？
競合他社の次の建設予定があるから売り逃げしたいとか？
電車地下工事が発表されるとか？
まさかね〜。
でもこの物件、怪しいからいろいろ疑ってしまいます。

[387: 物件比較中さん]

大倉山にリストレジデンス以外にも計画があるんでしょうか。

ここはかなり期待してたんですが、いろいろ不安材料が出てきちゃったなあ。

[388: 匿名]

こういう崖地の低層住居（高さ制限10ｍ）って、一昔前なら地下室マンションで無理やり戸数増やして利益だしてたんだけどね。
大手デベは回収しづらいの知ってるから今はどこも手を出さないんだよね。

[390: 周辺住民さん]

３８９さん
　同感です
　　地盤が悪いとか，崖くずれになるとか地盤調査の上適合した
　　計画をしていると思います。ライバルの会社が投稿したりしているのではと
　　思われる、視野の狭い書き込みが多い様に思います。

[391: 匿名]

ライバル会社が投稿してる？
まさかとは思うけど、それならそれで大いに結構！
素人目線の憶測に近い都合のいい書き込みより同業者の目からの厳しいツッコミのほうが、購入検討者には参考になる。
どんどんお願いします。

[392: 申込予定さん]

今日から説明会、モデルルーム公開されていますが、行かれた方，
如何でしたか、申し込みしたいのですが、申し込み多くまだ先になります。

[393: 物件比較中さん]

いろいろ心配することを指して視野が狭いというのは違うと思いますよ。
この際疑問はどんどん出したほうがいいですよ。
基準に適合した計画なのは当たり前であって、その上で耐震性は建造物によってかなり違うので。
地震被害がどの程度想定されるのかはぜひ聞いておきたいです。

[394: 匿名さん]

390さん、釣られないでください。
389さんは近隣マンションにコピペで全く同じコメント貼ってます。そんな適当コメントに同感です…とか恥ずかしい。

[395: 匿名]

389さんのカキコミ方は、なんというか、いわゆるアラシって呼ばれちゃうヤツですかね〜…。
視野狭いとか、他人をコケにするようなカキコミではなく、入ってくるなら、もうちょい参加型でお願いしますね。
匿名性の高いカキコミにも言葉の選び方ってありますもん。
大人なカキコミをしましょうよ。
あっ…生意気に聞こえたらすみません。
では皆さんの有意義なお話、続けてください。
スレチなカキコミ、失礼しました。

[396: 匿名さん]

待ち望んでいた人の多い物件だから　やっとここまでこぎつけて
良かったのではないですか。
安藤建設の施工したルフォン市ヶ尾の契約者が　造りが雑だとの書き込みが
ありますね。

[397: 匿名]

昨日事前案内会行ってきました。
地盤のことは営業の人もまず最初に説明してくれました。我が家はある程度納得できたので、前向きに購入検討したいと考えています。やはり直接担当に聞かれるのが一番だと思います。
モデルルームの仕様は素晴らしかったです！三井と比べてもその素晴らしさを実感できました。部屋のタイプがあまりにもあって、目移りしてしまい悩みます。

[398: 匿名]

397さん、金額はどんな感じでしたか？

[399: 匿名]

397さん、私も購入検討中なんですが、予約がまだ先なので、仕様の良さをもう少し具体的に教えてもらえますか？

[400: 匿名]

管理費も知りたいです。

[401: 匿名さん]

地盤についても、どいうった説明だったのでしょうか？納得できた理由教えてもらえませんか？

[402: 匿名]

3LDKで5500～6500万円台でした。
5000後半の部屋が多かったと思います。
管理費は部屋によりますが、20000～28000円くらいのようです。
仕様ですが、天井の高さやフローリングの質の良さに驚きました。標準装備で様々な最新設備がついていたのが良かったです。（自動風呂洗浄、魔法瓶風呂がまなど）
地盤については、素人が聞きかじりで説明しても仕方ないので営業に直接聞いてください。
他に事前説明会行かれた方フォローお願いします。

[403: 匿名]

説明会楽しみです。地盤の件などは納得出来るならば、検討したいと思います。
モデルルームも期待以上らしいですね。

[404: 匿名]

４０２さん、ありがとうございます。かなり期待出来そうですね。今から楽しみです。

[405: 匿名]

402さん
詳しくありがとうございます。
楽しみです。

[406: 匿名]

安普請のマンションとの違いがいよいよ明らかになるんですね。本当に焦らず待ったかいがあります。名前だけで決めると良いことは何もないという教訓になれば幸いです。

[407: 匿名]

固定資産税はいくらぐらいでしたか？
三井より広大な敷地で戸数が少ないので高いイメージがあるのですが…。

[408: 匿名]

406さんみたいな方が住民なら、少し嫌です。。他は他でいいのに。案内会が楽しみです！

[409: 匿名さん]

408さん、このマンション検討者さん、ああいうコメント書く人多そうです。以前にもありました。

[410: 匿名]

コメント書くのは自由だから、本当に検討してる人じゃないと思う。

[411: 匿名]

同感です。
他社物件と、数値等の明らかな部分で比較検討するのは全然構わないと思いますが、それ以外の点について表現や言葉は選んでもらいたいです。
言葉にひっかかりのある書き方をする方と、将来ご近所付き合いしなければいけなくなったらゾッとします。
そういう人は「あの部屋はいくらこの部屋はいくら」と陰口言いそうで気分悪いです。

[412: 匿名]

モデルルーム見学の予約問い合わせをしたら「ひやかし見学お断り」という雰囲気漂う対応をされ少し傷つきました。。
ちゃんと真剣に考えてるから問い合わせたのになあ…。
きっと問い合わせが多くてついさばくような応対をしたんでしょうけど。

[413: 匿名]

本当にひやかし見学の人が多いのでは？
何だかんだ言ってますが、不安材料も多いし、このスレ見てもひやかし多いですよね？
売る側は仕様の良さを全面に出さなきゃ売れないし。駅から5分も実際にはもっとかかりました。

[414: 物件比較中さん]

地盤がきちんと整備されていて、設備も充実してて価格がその程度ならあっという間に売れそうですがねえ。

[415: 物件比較中さん]

姉葉の問題以来、そう簡単に分譲は出来ないよ。検査期間が承認しなければ居住許可は出ません。いい加減な建物はよほどついてなければ別ですけれど、まず大丈夫ですよ。駅からこの距離なら、安いですよ。

[416: 匿名さん]

安いね。逆に何かありそうでちょっと不安。

[418: 匿名]

この会社、実績が少ないから余計に慎重に見極めないといけませんね。

[419: 匿名]

そんなにむきになられて反論されても真剣に購入検討している立場からすると困ってしまいます。お互いご近所になるので、低い仕様だからという理由だけで対抗されても困ります。お互いの決断は尊重したいものですね。

[420: 匿名さん]

やはり検討者、変な方多くないですか、ここ。
大丈夫でしょうか。

[421: 匿名]

なんかネガられて困るどこかの営業さんの必死の書き込みでしょうか。どちらにしても、いずれ結果は分かるので、暫くは様子見ですかね。

[422: 匿名]

ここはワイドスパンな部屋が多くていいですね！地盤やらいろいろ心配されてますが、大地震がきたらどこも大変だと思います。津波の心配あっても海側のマンションを買う方とか、人それぞれですから、大倉山が好きな方が住まれるマンションだと思いますよ！

[423: 匿名]

４１７さん必死すぎて怖いです。
自分が買いたいものを買えば良いのでは？私はここを購入予定です。
おそらくもう一方を購入した人はそんなにここを意識してないと思います。

[424: 匿名]

あ、「このスレ、視野が狭い」みたいな口悪いこと書いてた389が消えてるw

[425: 匿名]

ここの比較になっているマンションて、三井のことなんですか？
あそことここは、住民が求めるものが全く違いますよね？
あちらは駅からフラット、日常の便利度でしょう。環境は二の次。
こちらは眺望と静かな環境。家にゆっくりいられる方にはいいですよね。

[429: 匿名さん]

ここと元住吉（プラウドシティ）で迷っています。
こちらはこれからモデルルーム見学ですが、元住吉はもうすぐ登録開始。
もう少しじっくり比較検討したかったな。。。

[430: 匿名]

キッチンの天板は天然石でしたか？

[431: 匿名]

電力が東電直接でなく新事業のオリックス電力が中間に入りますが、
電力料金が数パーセント安くなるようですが、将来的にどうですか、
銀行でも大会社でも消えてゆく時代安心出来ますか。
東電は現在のように半国営化され存続しており多少は安心ですが。

[432: 匿名]

電気代が下がるのは住んでから結構違ってくるでしょうね。案外知られていないメリットだったりします。

[433: 匿名]

デベロッパー＝経営はブラック、購入後のユーザーにはすこぶる不評
ゼネコン＝業績不振
土地＝いわくつき
じゃあ、慎重になるんじゃないかなぁ。

それでも売れ残らないとは思うけどね。
とりあえず様子見で。

[434: 匿名さん]

たしかに、難しい地盤のため大手デベが手を引いた土地ですもんね。慎重に検討した方が良いかもしれません。

[435: 匿名]

いわくつきの土地とはどう言う意味ですか？前は学校ということ以外はないと思いますが…。

[436: 匿名さん]

元々ここにあった東横学園は東急電鉄の創業者が作った学校。
廃校となりマンション手掛けるのなら本来であれば東急不動産となるはずだけど、同社は身を引いた。ちゃんとした地盤改良するなら莫大な資金がかかり採算が取れないと判断したのでは？

[437: 購入検討中さん]

それ、ただの憶測に過ぎないよね

[438: 匿名さん]

せっかく好立地の土地を保有していたにもかかわらず東急グループが自社開発を断念したのは事実。大手デベと比較すれば経験・実績に劣る商社が手掛けることになったことにも疑問と不安を感じざるを得ません。立地は魅力的ですが悩みます。

[439: 物件比較中さん]

この好立地で土地の使い方にも余裕があり設備も充実してるのに、価格を抑えないといけない理由も知りたいです。

[440: 匿名]

単純に土地を買う値段が高かったところが、今の売主と考えるのが一般的でしょう。売る値段も相場で決まるから、周辺のマンションの売れ行き状況次第だと思いますよ。

[441: 匿名さん]

↑相場があるわけだから、そんなに高く売れないし、早くさばきたいなら、安く売ると思う。

[442: 匿名さん]

＞単純に土地を買う値段が高かったところが、今の売主と考えるのが一般的でしょう。
通常のマンション事業の利益と比べれば、土地の入札価格の差なんて微々たるもの。にも関わらず、東急が自社でのマンション事業を敢えてやらなかったのは、この土地だと地盤改良にコストがかかりすぎるためマンション事業の採算が取れないと判断したからに他ならないでしょう。

双日さんは地盤改良にどこまでコストをかけるんでしょうか？
販売予定価格はそれほど高くない（＝それでも双日は利益が出る）ことからも、少なくとも東急が考えるほど地盤にお金をかけるつもりはないんでしょうな。

[443: 匿名]

地盤については、確かにかなり気になるところですね。
仕様が高くても、地盤が弱いのでは住居としては本末転倒ですよね。
地震が来てからでは遅いですし、その辺りをきちんと納得出来なければ厳しいですねぇ。

[445: 匿名]

地盤についてのしつこいネガがありますが、最後は自ら確認した上で購入の決断が出来るかどうかでしょうね。幹線道路の排気ガスや鉄道による騒音・電磁波など環境が悪い土地での健康管理リスクをどう判断するか、あるいは川沿いの土地で地盤や氾濫リスクをどう判断するかと同じことでしょう。

[446: 匿名さん]

地盤ってデータを持っているのはデベ・施工業者側だし、自分で確認するのは難しい。当然デベは『大丈夫』と言うのでしょうが果たして信じてよいものか。公表されているN値から判断するなら絶対あり得ない(リスク高過ぎ)ですけど。

[447: 匿名]

そうですね。
数値あり得ないですよね。
騒音や排気は住み方によって避けられますがもろとも崩れたら困ります。

[448: 物件比較中さん]

横浜市の防災マップに、横浜市直下型地震の想定被害が出てますが、「液状化の可能性が高い地域」にも「急傾斜崩壊危険区域」にもなってないようですね。

[449: 購入検討中さん]

良いと思うが私には高いなー

[450: 申込予定さん]

あまり、地震のことを気にしていると、何も進展しないよ。ある程度、なるようになるさ、明日は明日の風が吹く。てかっ！

[451: 匿名さん]

大震災なんかじゃなくて、数年に1回は必ずくる大型台風での崖崩れや地滑りが心配になるくらい地盤弱い気がする。

[452: 匿名]

前の学校、震災のあとに通ったら壁がヒビだらけになってたなぁ。
隣の階段もボロボロになったのでコンクリ塗りなおしてた。
隣のマンションも囲い作って何か工事してたよね。
当時はあまり気にしてなかったけど、それだけ地盤が弱いってことなのかな。

[453: 購入検討中さん]

天災のことを、過敏に考えていると、何もできないよ、要は、予算、建物、環境等気に入るかいらないかが、大切でしょ。

[454: 匿名さん]

450さん、453さんは営業の方？
悩んでいる人に買わせようとする意図は何なんだろう？

[455: ４５３]

４５４さん。私は、ここも検討物件の一つだと思い検討しているものです。皆さんの意見を参考にしているものです。どこかおかしかったですか？

[456: 匿名さん]

＞455さん
私は454さんではありませんが、地盤のことを気にして悩んでいる人に対して、そんなこと気にしてもしょうがないよ！っていう感じの貴殿のご意見が無責任に感じられるからだと思いますよ。