インプレスト大倉山

[物件比較中さん]

所在地：神奈川県横浜市港北区大倉山1丁目12番1
交通：東急東横線「大倉山」駅徒歩5分
構造・規模：鉄筋コンクリート造 地上6階地下1階1棟
総戸数：87戸
間取り：3LDK～4LDK （未確定）
専有面積：不明
建物竣工時期：平成25年4月 (予定)
建築主：双日株式会社 不動産開発部
施工会社：安藤建設株式会社
管理会社：不明
公式URL：http://okurayama87.com/

東横学園跡地に開発中。まだ何の発表もありませんが、今後有益な情報交換をしていきましょう！


【タイトルの（仮称）を削除、物件概要を追記しました。2012.6.13　管理担当】

[277: 購入検討中さん]

パークホームズと比較すると荒れるような気がしますが、敷地面積はこちらが広いのに戸数が半分。
ホームページの図面を見ると中心などに無駄に緑地が多いような。

皆さん指摘してますが、これだけの敷地なら工夫して南向きにはできなかったんでしょうか。
建築のことは詳しくありませんが色々と謎な物件です。

これで5000万円クラスだと脱落です。

[278: 匿名]

6000万物件だと聞いています。

[279: 匿名]

5000後半〜6000万物件だと聞いています。

[280: 匿名さん]

5000万円なわけないじゃないですか。
相場ご存知ないですか？
３ＬＤＫ６０００万円台前半が中心の物件です。上は７０００くらいでしょう。

[281: 購入検討中さん]

3LDK75㎡で6000万？？？？

低層階なら3000万後半あたりからあるものだと思ってました。

これは失礼しました。

[282: 匿名]

三井だって3000万台ないですよ。。

[283: 匿名さん]

3,000万円台なら、元住吉の三菱がありますよ。

[284: 匿名]

私は土地の使い方に余裕があるほうが好きです。

[285: 物件比較中さん]

圧迫感のある建て方よりいいと思います。緑があるのもいいじゃないですかぁ
向きも南向きにこだわる方は買わないと思うので、ライバルが少なくなるなら逆にラッキーです。

[286: 匿名]

あれっ、グラメ大倉山は4000万台ありましたよ？低層階で70㎡でしたけどね。

あ、ちなみに、かなり狭い部屋でしたら3000万台もありましたけどね。

[287: ご近所さん]

これで白楽レジデンス並みの躯体構造であれば自分的には言うことなしなんですが。

[288: 検討中]

物件自体は白楽のほうが良さそうなんですが、周辺環境がこちらのほうが好みで、悩ましいところです。

[289: 匿名]

あの広大な敷地に五棟、87戸。
固定資産税や管理費・修繕費も高いでしょうね。

[290: 周辺住民さん]

この物件は敷地に対し戸数が少ないので価格は当然だし諸費用、税金も高いと思われます、
リストレジデンス大倉山も同時期販売と思われるが情報教えてください。

[291: 匿名]

確かに固定資産税高そう

[292: 匿名さん]

リストレジデンス大倉山って地下を新幹線が走ってるとこでしたっけ？
もう現地では物件の情報とか出始めてるんですかね？
ネット上だと何もひっかかりませんけど。

[293: 物件比較中さん]

横に新幹線が走るのも地下も嫌です。
地盤が心配。地震も来るだろうし。

[294: 匿名]

インプレストこそ地盤が心配。崖が心配。

[295: 周辺住民さん]

今日現場の前通ると、やっと工事が始まったようで重機が入りまた測量器で建物の位置を
出している様でした。

[296: ご近所さん]

大倉山１丁目は、地盤が比較的良いとされているところです。また、過去あった鶴見川の氾濫の影響もほぼない場所となっています。

[297: 物件比較中さん]

液状化もしないエリアだったから大丈夫なんじゃないですか？
高台ならばいろいろ安心。
モデルルームが楽しみ～

[298: 匿名さん]

現地を必ず見たほうがいいと思います。

エントランス予定の西側以外、崖に囲まれているような土地です。

一番東側、南側は予想ですが１、２階は窓を開けたら崖かと。
高くなりそうですが、うちはエントランス側が一番いいのかなと思ってます。
西向きですし眺望を考えたら上層階がいいのでしょうね。

[299: 検討中]

私も見ましたが、87戸ですからイーストサイドは（白楽の物件みたいに）下の階は共用施設で上層の三階分が住居とか、そういう造りになるのかも知れませんね。

そろそろ詳細が出てきますよね。楽しみです。

[300: 匿名]

横浜市のサイトで調べてみたら地盤調査結果がありました。
地盤が弱いみたいですよ。
どこまで掘っても軟らかいらしい。
時間があるときに横浜市に聞いてみようと思ってます。

[301: 検討中]

この物件の近くで2か所土質柱状図が出てますが、確かにN値が低いですね。。。
港北区役所近くでは13mからN>50の地盤が出てきますが、東横学園跡だけ地盤が悪いんでしょうか。

[302: 匿名]

数値を見ると、どこまで掘っても底無しにＮ値が低いですよね。。
まるで、計測諦めたっていう印象のグラフでした。
非常に地盤が弱いみたい。
どなたか、学校を解体したときに道がうねった、という書き込みをしてくださいましたが、そういう情報はとても貴重です。

[303: 匿名さん]

大倉山はどこも地盤が弱く、浸水地域も結構あります。おそらく鶴見川が近いからだと思われます。むしろ、その中では駅からフラットで大雨が降ったら浸水する可能性がある場所とは違って、少し高い場所に立地したここは安心です。

[304: 匿名さん]

心配なのは浸水ではなく、地盤の弱さに起因する崖崩れでしょ？

[305: 匿名]

そうですね。今話題にしてるのは地盤の話です。
あ、ちなみに浸水危険地域でもＮ値の高い（つまりここよりマシな）地盤はありましたね。
低いＮ値、急な崖、地盤としては良い条件ではないってことですね。加えて、水分も含んでいるらしいです。
これは何を意味するんでしょうね？（まさか液状化もありえるということ？）
この地盤について、専門の方のご意見を聞きたいところですね。

[306: 匿名さん]

地盤のお話を聞くと心配になりますね。
崖地で地盤が弱いと、かなりの補強をして建設するのでしょうか？
詳しい方がいたら教えていただけたらと思います。

[307: 匿名さん]

大地震でなくても、最近は台風などの大雨による崖崩れや地滑りの被害のニュースを良く目にしますよね。地盤が弱いのならかなり心配ですね。

[308: 匿名さん]

立地はかなり良いと思いました。
しかし　エントランスの後ろ側(東側)の高低差に　かなり驚きました。
これって崩れないのかなーと思いました。

[309: 購入経験者さん]

N値？
マンションに関係ないでしょ？

だって、ちゃんと問題ないところまで杭打つんだから。

サイト見たけど、概観はぱっとしませんな・・・マンションって概観も大事だからね。

[310: 周辺住民さん]

外観でしょ？
Ｎ値関係ないとか、あなたの方がぱっとしませんな。

[311: ビギナーさん]

他の方が心配されているのは、かなり掘っても固い地盤が見つからないから杭打ったりしても安定するのか心配と言うことだと思いますよ。

[312: 匿名]

私も気になって調べてました。
綱島街道側は硬い岩盤ですが、イーストサイドコートのある山の部分は超軟弱地盤のようですね。
現場のようすがわかる人は、杭打ちや土止めの様子をレポートしてもらえれば有難いです。

勿論、地震が来たのときの倒壊も怖いですが、経年による不同沈下が一番怖いです。
ドアが開かなくなったり、ビー玉が転がる家は嫌です。

[313: 物件比較中さん]

地盤についてはどこで調べればいいのでしょうか？国土地理院の土地条件図でみても切土地で、軟弱地盤ではないようにみえるのですが、違うのでしょうか。

[314: 物件比較中さん]

313です。横浜市の地盤調査の見つけました。うーん、考えますね。

[315: 匿名]

地盤が弱い…。
仕様や眺望以前の問題ですね。
工事計画が遅れたのも関係するのでしょうか。
販売時に売主はどう説明するんでしょうかね。
予定ではそろそろモデルルームもオープンのはずですが…。

[316: 匿名]

地盤の話しは、不動産関係の方に聞いたら有名な話みたいです。
もちろん問題なく強化されるはずだけど、コストは高いはずなので、価格にも当然反映されると思います。

[317: 匿名さん]

高台イコール良地盤ではない、の典型ですね。直接基礎で建てれるくらいの地盤かと思っていましたが、正直驚きました。

[318: 購入経験者さん]

　山側の道路が狭隘道に指定されてますが、情報の出元は明かさないでおきますが、どうもここはほとんど改善されないことがわかりました。
　以前住んでいた幹線道から奥まったマンションで、ボヤ騒ぎがあったときにポンプ車が入れなくて大混乱になったことがあります。幸いすぐに消し止められたので大事には至りませんでしたが。
　ここは崖だから改修できないのか詳しいことはわかりませんが、山の上のほうを選ぶ人は注意したほうがいいかもしれません。居ないとは思いますが、高齢者が居る家庭の場合は特に大変かもしれません。
　地盤が弱いとのことですが、地震で建物から逃げられなくなったときなども怖いですね。
　今住んでるマンションは、ボロいのですが幹線道路に面してるだけマシかなと思い始めました。
　地震など災害に強い物件を探してるのですが、なかなかそういう情報って入ってこないんですよね。参考までに。

[319: 匿名さん]

三井の立地がだいぶ悪い(新幹線、東横線、環２、綱島街道の包囲)から、
こっちがいいと思ってるけど、
なんかこっちもいまいちか。

[320: 匿名]

三井のが地盤はいいのかな？

[321: 匿名]

いろいろ書かれてるけど、実際の地盤調査の結果を見ないとわかりませんね。価格もまだ発表になっていないから高いかどうかも判断出来ませんし…。それに建物仕様が分かってそれと価格のバランスで高いかどうかが決まるから一概に価格だけでは言えないでしょう。

[322: 検討中]

今日資料が送られて来ましたが、ほとんど新しい情報ありませんね。
6月になったらまとめて公開するんだろうか。

[323: 匿名さん]

我が家にも届きました。エントランスの外観が気に行っています。お迎えの演出としての大きな屋根がマンションの風格を挙げますね。今から楽しみです。

[324: 匿名さん]

大倉山商店街が近くにあるのがいいなと思っています。よくテレビで取り上げられている商店街で
すごく活気がありますね。歩いていると一番目につくのが美容院。どこへ行くか迷ってしまいそうです。
フリマやお祭りなど色々なイベントも催されている様なので楽しみですね。
地域のつながりも強そうですね。

[325: 匿名]

320さん、321さん

幹線沿いの三井の物件は深さ約13ｍで堅い地盤が現れるそうです。（ソース：三井、横浜市）
なのでそこまで杭を打ったとのことです。
地盤で言えば三井のマンションのほうが優勢ですね。
インプレストは…横浜市の地盤調査結果を見ると明らかなように、底無しに弱いです。どんな地盤改良を施したか、きちんと技術的なことを聞いて、納得した上で購入しないと大変なことになりそうです。

[326: 匿名]

318さんの情報、気になります。
【狭〇道】…読めません。。汗

あとで調べてみようと思います。情報ありがとうございます。
山側の道って、一番高台部分のあの細い道のことですよね…？
歩いてみましたが、車がすれ違えないほど細くて、コンクリがつぎはぎの道でした。

[327: 周辺住民さん]

設計・監理が日建建計のグループ会社でそれなりの信用があると思います。
現時点の状況で地盤が悪いとか言っても支持地盤まで杭も打つだろうし、
心配しても始まらないと思いますが。
心配なら他物件ご検討されたら。

[328: 匿名]

同感です。施工はしっかりやるでしょうから、地盤の心配はあまりないと思います。むしろ排気ガスに囲まれて生活する方がリスク高いのでは？

[329: 匿名]

杭は支持地盤に打つものですが、支持地盤がないとするとどうするんでしょう。是非技術的なところを知りたいものです。
先週が杭打ち週間だったようです。
工事現場のスケジュール看板にそう書いてありました。

[330: 匿名さん]

販売が始まったら各自で聞いてみたらいいのでは。

[331: ビギナーさん]

営業は大丈夫と言うに決まってる。

先端支持杭が効かない土地に見えるので、摩擦杭で大丈夫かとか、そういうことが分かる人いらっしゃいませんか。

[332: 周辺住民さん]

３３１さん
　　現場地盤の地質調査(ボーリング）は必ず行い地質データーにより建物重量が
　　絶えうる支持層まで杭打ちするのが通常です。、また地盤改良等行うと思います。
　　専門家に任せ説明会でも質疑したらどうでしょう。
　　　ネットで摩擦杭のこと検索すれば少し判ると思います。思います

[333: 匿名]

そこまで地盤が緩いということは崖崩れが心配ですね。
地震はもちろん、ゲリラ豪雨も増えてますしね。
まだ平地で液状化の方がましに思えます。

[334: 匿名さん]

崖崩れもそうですが、敷地自体の地滑りや地盤沈下も不安です。

[335: 匿名さん]

事前説明会はいつ頃からなんでしょうか？

[336: 匿名]

事前説明会は16日からです

[337: 匿名さん]

ＨＰの情報が更新されていますね。地盤は大丈夫そうですね。天井の高さも結構高く、広々とした空間が期待できそうです。風格のあるエントランスといい、値段次第ですが、期待感が高まります。

[338: 周辺住民さん]

いろんなお考えがあるかと思いますが、最後はしっかり自分で説明会で質問して納得いくかどうかですね。大倉山駅５分という立地、お子さんがいらっしゃる方なら大綱小、大綱中という公立の中で比較的評価されていること、地盤は強くはないといってもそれなりにお金をかけて建設していくことが予想されるなどを考えれば悪くはないのではないかと思います。街としてもきれいな街ですよ。あまり予算がない者としては、何十年後かに崖の改修工事などで結構お金がかかるのでは？とか思ったりしますが、それなりにお金がある方なら三井よりは環境はいいし、大倉山で良いとされる徒歩５分から１０分で、当面大規模マンションは想定できないのも事実だし買いではないかと。ただし、しっかりした建物、地盤対策をするということは費用は通常よりもかかってしまうのでコストパフォーマンスと思われますが・・・

[339: 匿名]

三井と比較するのはケタが違い過ぎるのでは？綱島街道と環2と線路に囲われた直床物件じゃレベルが違い過ぎるよ

[340: 匿名]

同意見です。生活環境の面から排気ガスまみれで夜寂しいルートを通り、直床や他の部位が低仕樣の安普請マンションと同列に検討はできないです。同じ横浜だと白楽との比較になりますね。建物仕様と価格がわかれば、ある程度どちらが良いか見えると思っています。

[341: 匿名]

ここの三井物件は長谷工以下だから比較対象にならん

[342: 匿名さん]

ここの検討者さんは、イヤな言い方するヒトが多いのかと不安になりましたね…

[343: 匿名さん]

事実を端的に表現しているだけと思うが。

[344: 買い換え検討中]

言い方に問題あるんでしょ。
分からないの？

[345: 物件比較中さん]

直接基礎って普通はそれなりに信頼できる地盤上に築くもんだと思ってましたが、この軟弱地盤に直接基礎ってどうなんだろう。基礎の下の地盤が歪んだらどうなるのかな。

[346: 匿名さん]

長谷工か大倉山三井の購入者？
変なのが紛れてますね。。

[347: 匿名]

崖崩れより大倉山三井のほうが余程安心できませんか・・・
それに長谷工じゃないですし。。
そりゃあデベは崖崩れしないと言いますよね。
本当のところはどうなんでしょうか？

[348: 物件比較中さん]

同じ街のマンションなのに　他者をボコボコに言う形は
変わっていないのですね。

[349: ビギナーさん]

３３２さん

３３１です。遅ればせながらありがとうございます。
説明会で専門家の方の話も聞けるのでしたら質問してみます。

[350: 匿名]

立地はとても気に入ってますが、地盤がやはり心配なのと価格が高そうですね。
その後の管理費・修繕費、固定資産税などの維持費もそれなりになるのではと思います。

購入後のアフターサービスや管理面はどうなんでしょう？
大手財閥系のほうが安心だと聞いたことあるのですが…。詳しい方いらっしゃいますか？

[351: 匿名]

地盤の比較として近所の三井の例を出したんでしょ。
それ以外の点では比較できないのではと思います。

ところで私もこのマンションはコスパが悪そうだなと思ってます。崖崩れ対策とか地盤沈下対策とか大変そうですね。

[352: 匿名]

アフターサービスも心配ですが地域住民への対応もかなり心配です。
『千葉市おゆみ野 双日 マンション 長谷工』で検索してみてください。
住民たちが訴えてるブログが見つかりました。
真摯さゼロで怖いです。
今はどうなってるかわかりませんが。

[353: 匿名]

構わなくていいと思いますよ。ここはあの四面楚歌で四重苦直床マンションより断然いいから。

[354: 匿名さん]

なんかやたらと三井に恨みがある人が気持ち悪いですね。
日吉からこちらを検討してます。
西向き中心ですか…もっと詳細気になりますね。

[355: 匿名]

大手へのコンプレックスですかね？
それ以上に地盤が問題です。
砂の上に建てられているイメージ？

[356: 匿名さん]

西向きは残念ですね。風水的にも良くないようですよ。

[357: 匿名さん]

早まって購入してしまった人の恨み節でしょうか。ネガが多いですね。こちらの方がいいと思っても、時すでに遅し。

[358: 検討中]

本気で購入検討してるんですが、あの地盤データは気になりますよ。
M7級の直下型地震に耐えうるのか。

[359: 匿名]

確かに気になると思いますが、計画地のデータではないので、販売が始まったら営業の人に調査結果を見せてもらえばいいですよ。それではっきりします。

[360: 匿名]

事前案内会の通知が届きました。
モデルルーム楽しみです。地盤の事はよく聞いてみようと思います。

[361: 匿名さん]

建築計画についてですが、解体工事中に撮ったものと、数値がずいぶん変わってる事に気づきました。

敷地面積 7209.20㎡ → 7195.42㎡
建築面積 4205.47㎡ → 3434.13㎡
延べ面積 8849.84㎡ → 9223.48㎡
高さ 19.99m → 18.96m
住戸数 87戸 → 同左
駐車台数 44台 → 同左
地上 6階地下1階 → 同左

敷地面積はほぼ同じですが、建築面積がかなり減って、延べ面積が若干増えてます。

工事が遅れたのは、建物の設計に大幅な見直しがあったからなのかもしれませんね。

それにしては、戸数が同じなのが気になりますが。

[362: 匿名さん]

オフィシャルサイトに外観画像が追加されてるけど、道路と建物の間がかなり接近してますねぇ。
これ1階（と2階も？）は、半地下っぽくなるってことでしょうか。
日吉の某マンションでもちょっと話題になってましたが。

[363: 匿名さん]

今から事前案内会が楽しみですね。モデルの仕様レベルがどの程度なのか、気になるところです。

[364: 匿名]

大倉山は地盤は弱いみたいですね、ここはどれだけ地盤改良されてるのか気になります。マメドは環境が駄目だったからこちらはどうかなぁ、高い買い物ですから地盤沈下は嫌です。

[365: 検討中]

イーストサイドは東側が切り立っているので、下のほうの階は朝日が射さないような。
この棟が一番地盤は信頼できそうなんですが。

[366: 匿名さん]

イーストサイドが軟弱地盤で問題になってるんですがｗ

[367: 周辺住民さん]

３６６さん
　イーストコートは地盤が弱い層を越え支持層まで１９ｍの支持杭を打つ
ように工事をするのではないですか。

[368: 生まれも育ちも大倉山]

購入を検討し建築関係の父親に相談しましたが
地下に電車が走っているし崖崩れも想定されるので反対されました。
電車が走ってるとやはり微妙に揺れるし音がするらしいですね。

[369: 匿名]

368さん、電車とは新幹線のことですか？
私も検討中ですが、軟弱地盤がやはり気になります。大豆戸のマンションも環境が厳しいので諦めましたが、大倉山で探すのは難しいということですかね。

[370: 匿名さん]

地下に電車が走っているんですか？？

[371: 匿名]

地下の電車は何線でしょうか？

[372: 周辺住民さん]

地下に電車が通っている話し、新幹線は綱島街道より西側だし貨物線のトンネルか、
相鉄からの乗り入れで、将来できるのですか、乗り入れもルートが違うようですが、
物件概要で開発会社が説明義務があるので、説明会で確認すべきですね。

[373: 匿名]

がせネタですね。

[374: 匿名さん]

下のほうは大丈夫なのかと思ってたら、綱島街道との接続部分も地盤が悪くてよく舗装工事をやってたりするみたいです。
水道管の工事とかもよくやってるとか。
そのくらい地盤悪いんですねここ。

[375: 匿名]

大手のデベロッパーが手放した土地だという理由はやはり地盤でしょうか。。

[376: 匿名]

色々問題ありですね。
環境はイマイチだが、ここよりは地盤がましな三井のほうがいいのか？
駅近フラット、大手はやはり強いのかも。考えようによっては、ある意味どの線も近くて便利なのかもね。