ザ・タワー・グランディア（池袋・高層）part2

[匿名さん]

前スレが１０００件をこえたので新しいスレをたてました。
池袋の高層マンション【ザ・タワー・グランディア】について
情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48183/

[75: 区分所有者]

管理会社からの２４年３月１日の手紙をよく読んでみたところ、理事会の行為はすべて規約違反で
効力がありません。もう一度読む事をすすめます。
入札の細則８で、理事会は詳細の仕様を張りだし、区分所有者だけでなく、一般から公募する。に反しています。また、管理規約の（コストの削減）の覧に仕様書を希望者に開示しとありますが、それも当初に怠たりました。これでは巾広い競争入札が出来ません。理事と利害が絡む業者になりやすいです。
管理会社選定もこの入札システムに準ずるべきですが不透明不公正です。もっと信用力のある大手の管理会社はいくつもあります。
役員が関与する会社との取引は問題外です。
すべてやり直すべきでしょう。規約を無視して反論する組員がいたらおかしいですよ。

[76: 住民さんＡ]

今回の有志の方々の催した会に参加し、
色々と伝聞であるにしても驚くべき事態が発生している事を知りました。

真ん中に座られていた男性の発言のように、確かな事実のみに基づき
まずは、17日に開催予定といわれる理事会に区分所有者側から規則違反の事実を知らしめ
各理事及び監事がこの事実に対してどう対応するか、
いわゆる信義誠実の原則(信義則)に反するものではないかを問うのが先決だと思います。

人格なき社団たる管理組合の理事と理事長の義務・権限・責任に関しても
各区分所有者に早急に要約文を配布すべきです。

その上で、理不尽で不合理な理事会が行動に出た場合には、
実力行使をしてでも仕組まれた臨時総会決議の阻止を図るべきかと思います。

全て伝聞証拠に基づく行動は、非常に危うく
有志の意思にも反する上、砂上の楼閣になりかねない。

まずは、確固たる事実のみに基づく行動をおこすべきです。

[77: 住民さんＡ]

弁護士費用と会計事務所監査費用に関して

76にも書きましたが、伝聞証拠に基づく抗議は意味をなさないと思われるので

伝聞は伝聞として噂を流し、こんな噂が流れていますが事実はどうですか？理事長という
普通の感覚での疑問に対する説明を求める方法での対応が良い気がします。

現理事長が理事会の承認無しに依頼し配付資料に載せたと思われる弁護士見解に対する費用が
万が一発生した場合には、我々区分所有者のお金を勝手に使ったという不正として賠償と
不正行為による罷免を要求するのが良いかと思います。

私は、会計税務畑の人間として、兄弟が会会計監査人（公認会計士代表社員）でもある事から
この組合の会計を会計事務所に依頼すること自体に非常に疑問を感じます。

そもそも、会計事務所・税理士に監査能力はありません。

監査を業とするのは、公認会計士です。
それも、不正誤謬を正すのではなく、作成された財務諸表等の会計資料が適正化否かを調査し
意見を述べるというものです。この監査に関する勉強をし監査が出来るのは公認会計士監査
であると言うことを主張するのも良いかと思います。

税理士の「監査」や「巡回監査」は、数字の専門家による単なる数値の正しさ（除く：内容）
の検証にとどまり、監査ではありません。監査論すら彼らは勉強していません。

また、会計士監査には、最低でも年間1,000万円超の費用が掛かります。

敢えて、不正誤謬のチェックに重きを置いた検査をしたいのであれば数字に強い
検察官出身の弁護士にでも依頼するのが正しいのではないかと思います。

このことから、当該会計事務所への依頼は、そもそも論として間違った行為（誤認）と思います。

[78: 入居済みさん]

管理候補会社が（三井不動産住宅サービス様・なんて始めて存じ上げました・・
歴史ある財閥、三井様関連、。なんて・・・・しあわせなことでしようか・・宜しくお願い申します・・・

[79: 入居済みさん]

ここの理事会は昔から一部の人たちが私利私欲にはしるケースがみうけられる 。。→理事様は、住居人から一目おかれていらっしゃるのですから・・さらには、このタワグラマンションって、
「
」

[80: 入居済みさん]

さらには、このタワグラマンションって、・・「
こんなマンションに住みたい・・」
って・・本音だそうで・・ですから・・理事様、管理会社様、プライドをお持ちになられて、がんばってくださいませ・・お頼りにしてる・・一住人より・・

[81: 住民さんＢ]

管理会社を変更することには賛成ですが、今期理事会に任せるとどうなってしまうのか不安なのでとりあえず今回は反対票。

[82: マンション住民さん]

平川パートナーズ？
東京共同会計？

[83: 住民さん]

第３期～第７期理事長経験者が主催した任意集会で問題になったのは現理事長の数々の不正疑惑のオンパレード。
決して、現管理会社のことがよく思っていないことは共通している。
現に、現管理会社から支店長・現担当者・旧担当者・現現場担当者が任意集会に参加したが、まともに受け答えができたのは
現場担当者のみで、他の方はまともな受け答えができていない。正直うんざり（特に現担当者）。

反面良かったところは、現理事長の数々の不明疑惑について、危険を顧みず正直に暴露（不正の追及）をしてくれたこと。
（これを現理事会の本日配布の文書では、営業優先の怪文書なる表現で中傷しているわけですが）

ただ、一つ言えるのは、その一点だけで管理会社を変更するのではなくて、まずは、理事長の不正疑惑を納得のいくように説明をしてもらうのが先決だと感じます。

この掲示板を見ているであろう、新管理会社候補のＭ社さん。話し合い窓口をいったん手を引いた方が良いのではないでしょうか？理事長と結託して文書作成・配布の疑義がかけられております。住民感情を逆撫でするようなこと後々尾を引かないようにするのも手です。とても良い会社だと思いますので。

誰もが、訴訟問題・理事全員への賠償請求は望んでいないと感じますので、3/17の理事会において、3/25開催の臨時総会を中止することを提言していただくよう切に望みます。理事の皆さん、正義の心をもっていただけませんか？

長々と申し訳ございません。

[84: 住民さんＡ]

配布されている資料を読むと、いかに今の理事長が「決さえとってしまえば良い」と考えているのかがわかりますね。

多数決というのは
その前提として十分な審議が求められるというのは、小学校でもならうことではないでしょうか。

3/13配布の文書でも、多数決の結果のみが言い訳がましくツラツラとかかれていますが、たとえば管理会社変更の総会決議について、なぜ事前説明会すべきでない、という意見が圧倒的であったのか？という説明が全くありません。
多分、ロクに議論せずに決をとったのでしょう。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[85: マンション住民さん]

エレベーター内の掲示物は、非常に参考になりますね。

コミュ・ワン、青木あすなろ建設の対応には、今まで落胆させられるものばかりでした。
従って、管理会社変更には、基本的には大賛成です。

ただ、タイミングとして、今回は見送った方が良いように感じております。
新管理会社の選定を現理事会に任せて良いのかという疑問があります。
次期理事長には、現理事会の行ってきたことの検証が求められます。
仮に三井不動産住宅サービスには問題が無かったとしても、選定してもらった現理事会の責任を追及することは難しいと思います。

また、新管理会社の選定にあたっては、区分所有者向けの事前プレゼンが2･3社からあって良いと思います。
もちろん、その１社が三井不動産住宅サービスであっても良いでしょう。
個人的には、三井不動産住宅サービスが事前説明を全く行わないことに憤りを感じています。
プレゼンの場を設けるということは難しかったとしても、もう少し詳しい資料を配っても良いのではないでしょうか？
（現理事会の配布物を用意しているとの憶測もあるようですが、その点については、その程度のサービスは当然に想定されますし、常識の範囲内のサービスのように感じます。）

総会前に三井不動産住宅サービスの説明が行われることは承知していますが、総会への出欠連絡等が3月16日であることを鑑みると、なぜ3月16日より前に行わないのでしょう。

現理事会配布の資料を見ますと、区分所有者の権利を行使していない方が多いように見受けられます。
現状に疑問を持たれている方は、とりあえずは反対票を投じ、十分な検討材料を得てから（コミュ・ワンも含め）管理会社の選定を行いませんか？

最初に申しあげたとおり、現状には不満を持っておりますが、判断材料を与えられないままに三井不動産住宅サービスに決定することを危惧しております。

[86: 住民Ａ]

管理会社を無料で紹介する会社がいくつかあります。
そこに依頼し紹介・見積もり交渉をしてもらった方がよいと思います。三井不動産住宅サービスは上場会社ではないし、見積金額がわずかしか下がっていないのは理事との癒着や利益供与がつよく疑われるとのこと。もっとふさわしい会社や上場会社をいくつか紹介してくれるとのこと。今は決めるべきではないでしょう。

変更するなら、１５－２５%くらいは下がるとのことです。もし、変更するなら、
紹介会社に依頼したり、住民からも公募すべきです。仕様書は、受付で受け取れるようにする。同一仕様、良い会社なら、より安い管理会社が、みなの為になります。高ければよいとはなりません。三井とはすでに他の件でわかるように理事との疑惑があるのだから今すぐきめるべきではないと思います。事なかれ主義は楽ですが、長期的には皆の金銭的負担が必ず増えます。

[87: 入居済みさん]

そもそも、会計事務所・税理士に監査能力はありません。

...
←私も、そのように、思います・・職業税理士より～～～

[93: 区分所有者]

三井住宅サービス良いとムード的に思っている人がいますがおかしくはないですか？あやまりです。規約や、てつづき違反はいいのですか？規約によれば、当初区分所有者全員に対し事前に知らせ、希望者には仕様書を渡さなくてはなりません。。仕様書が開示され公募を役員以外からもしなくてはなりませんでした。癒着を避ける為です、仕様書中身も当初に開示すべき。管理する内容も何ページにも及ぶはずです、今回の見積りには入っていない項目がいくつかあります。後で、理事が業者見つけそこからも利益を取ろうとしていると私は見ています。東急にしろ公募にせよ今頃参加しても見積もりに間に合うはずがが無く、辞退せざるを得ません。当初に戻り、仕様書の公開からして、新規会社を公募してやり直すべきです。今回の様々な疑惑にたいしても、臨時総会を開くべきと考えます。
。

[94: 区分所有者Ｙ]

今回の騒動は、大変遺憾です。
以前は入居しておりましたが。数年前に引っ越ししてしまい。いまの理事会、マンションがどうなっているのやら、まったく理解ができません。双方の文書を見るたびに、不快に感じます。
現管理会社については、いたらぬ面もあるとは思いますが、今回の管理会社の変更のいきさつを読む限り、現理事長他には、不信感がいっぱいです。一度白紙に戻し、新たな理事会で、住民、区部所有者をまじえての、透明性のある管理会社変更を検討した方がいいとおもわれます。
特に、監査会社をご自分で、おつくりになった会社の代表取締役の会計会社にするあたり・・・

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[95: マンション住民さん]

三井不動産住宅サービスに魅力を感じ、現管理会社よりも良いのでは無いかと思っています。
ただ配布資料を見ますと、東急を始めとした他社を選考対象外とした理由が不明確です。
現管理会社よりも三井不動産住宅サービスが良くて、それは話を聞いて貰えばわかるという内容だと感じました。
現管理会社・三井不動産住宅サービス以外の他社については、どうなったのでしょうか？

理事長が個人的関係のある会社に発注したり、会計事務所と契約しているとの推測ですが、それは本当でしょうか？
そのようなことが行われないよう、規約があり、理事長以外の理事の方々もいらっしゃいます。
現管理会社が不正を阻止しようとしたとのことですが、他の理事の方も承認しているのですよね？

現理事長および理事の方々には任期があり、そのような不正を行ったとしても、１年も経てば発覚します。
（理事長は、続投できるのでしょうか？？）
そのような状況下において、刑事罰の可能性が疑われるような不正を行うことが有り得るのでしょうか？
理事長以外の理事の方々においても、自らの利益にもならないのに、自らが損害賠償請求を受けるような決定を行うのでしょうか？

総会では、理事長以外の理事の方による説明が行われることを期待しています。
また、三井不動産住宅サービス以外の管理候補会社のプレゼンもお願いしたいところです。

[99: 住民さん]

三井不動産住宅サービスの説明会を今のぞんでいる人がいるようですが、今はすべきではないです。なぜかというとそれよりまえに見積りの仕様書と内容、何がなぜ含まれないのかなど、
、区分所有者全員に配布説明会を設け、臨時総会で了承をえるべきです。そして最終日を決めて公募しその日に開封するのです。何社か増えるでしょう。しかし、三井住宅サービスにすぐ決めたいのが見え見えです。しかし業者選定には公募を含める、何カ月も要します。その後、業者達の説明の場所をもうけるべきです。
強引に押し切っても無効です。第三条の３、
規約及び決議が共同の利益に反する場合は無効です。
なお、損害賠償を受けるような決定はしないと
言っている人がいますが、すでに損害を与えていると思いますが気がつかないのでしょうか。不必要な出費、関係会社への発注、公募をしないで
もっと安く良い会社があるかもせず、
公募を怠った、幹事は今回のような事態が生じないようチェックする義務を起こったっていますから、役員ともに、損害賠償請求を受けるか、役員たちは他の組合員が臨時総会を開き、罷免されることもありえます。理事長の使い込み等刑事民事
の事件はかこいくつも新聞に載っていましたよ。　

[100: 住民さん]

訂正します９９番の中の‘幹事’は誤りで、正しくは監事です。監事の仕事は、理事の業務執行を
監査することです。

[103: 住民さんＢ]

臨時総会の様子をご存知の方がいらっしゃいましたら、教えてください。

[106: 入居済みさん]

幹事’は誤りで、正しくは監事です//
←監事は業界語でサラカンジといいます・ふざけているのではなくて、千万や億の単位でしたら深刻な問題ですけれど、、ん百万ですか・理事長は、、その責務上、自己犠牲になる部分も
おありと思いますので、ある程度は、その、見返りとして、｛請求額に大差がないのであれば｝、理事長さんの、ご意思で発注されても・妥当、、と、思いますが・・・ただし、それが、増長されるようでは困りますので、やはり、眼を光らせてる者も必要で・・・・・。。・・・\\ごめんなさいね・・でしゃばって・・一応、住人です・・

[107: 住民さんＡ]

第３～６期の理事長の方々によって、ようやく総会の状況が伝えられ、
おおよその顛末を知ることが出来ました。

臨時総会が終了してから、5日が経過するのに、理事会から何ら結果の発表が無いことは、
正にこのマンションが直面している深刻な状態を表していると思います。

これだけ住民を混乱させるだけでなく、臨時総会の発表を遅滞させるなど、
理事会としての機能していない状態にあるとおもいます。

ついては、今の理事会の方には、速やかに辞していただき、
その上で、早急に改善すべき点は改善する、という順番で物事を進めていただかない限り、
住民の支持を得ることが出来ないのではないでしょうか？

[110: 住民さんＢ]

臨時総会はどのような状況だったのでしょうか？

[113: 住民さんＢ]

今回の騒動を鑑みると輪番は無理だと思います。

【一部テキストを削除しました。管理担当】

[115: マンション住民さん]

理事会の方々が大変なのはわかりますが、だからと言って、責任を逃れることができるかというと、それは違うと思います。
裁判員制度のようなもので、本人の希望に反して選任されたとしても、ベストを尽くす義務があります。

そのため、仮に現理事会の方々が任を全うしていないのであれば、責任を糾弾されるのは当然。
（仮定の話であって、「任を全うしていない」と言いたいわけではありません。）

今回の騒動を見ると、立候補制は廃止せざるを得ないでしょう。
ただ、輪番制でモチベーションを維持するには、何らかの工夫が必要と考えます。
例えば、順番が回ってきたのに、遠方に住んでいる等の理由で理事になれない方からは、その年の管理費を1.5倍にするといった方法です。
加えて、理事会開催時には、多少の2000円程度を上限に飲食費を出すとかの飴もあって良いと思います。
純粋に考えれば、2000円程度は少ないと思いますが、基本的にはボランティアだと思っており、労力に対する対価ではなく、単純に労い。

[117: マンション住民さん]

理事会は　基本的には月一回で3時間ぐらい費やしますが、時給1000円でています。3時間３０００円になります。
理事にならなければ、わからないことです。実際口外しませんからね。

[119: 入居済みさん]

117さん
理事の報酬が時間当たり1000円というのは規約に明記されています。
秘密でも何でもありません。理事にならなくてもわかる事です。

[122: 住人]

先日，一室が中古で売却されたそうです．
中層階の角部屋で新築時売り出し価格の7割弱の値段であったと聞きました．
震災後中古高層マンションへの風当たりが強いというのはよく耳にしますし，その影響もあると思いますが，この話を教えてくれた不動産業者さんによれば，一連の管理組合の問題も少なからず影響しているということです．
この話が本当だとすれば，引責辞任どころの話ではないですよね．
私どもは売却する気はありませんが，資産価値まで減じられるようなことになってしまうのは非常に困ります．

[123: 匿名さん]

>>122
資産価値が本当に下がったかどうかは知りませんが、もしそうだとしたら管理組合（或いは理事会）の問題と言うよりも、不特定多数が閲覧できるマンコミュに身内の恥を書きまくっている人達のほうが問題だと思います。

[124: マンション住民さん]

１２２，１２３へ。本当に資産価値が下がったかわからないと言いながら、根拠のない書き込みをする意図がわかりません自分で販売価格を確かめる事はネットで簡単にできるからです。
。私はこの件で資産価値が下がったという事はないと思う為、三井の販売会社の担当者に確かめました。、
ネットでも販売価格は出ています。
理事会等のトラブル云々は聞いていないしそれがあったとしても内部の問題で影響を与え
ない。当時は値段が安かった為と、マンシヨンの資産価値自体極めて高い為、ｌＬＤＫの成約事例は購入価格より高い。
２ＬＤＫクラスでも、５%ぐらいしか下がっていない。億ションマンシヨンは下がりが大きいが、これは他のどこでも
同じ。自分の認識とおなじです。マンシヨンは耐用年数がある為、購入価格より毎年下がってゆくのは通例のところ、この物件の資産価値は維持されています。

隠ぺいすることの方が問題です。１２３は理事会関係者だからこんな言い訳をしているんだと思う。隠ぺいしたら逆にとんでもない理事会となり皆の為になりません。このサイトのおかげで、多くの住民が事情を知り意見交換もでき問題意識を持ち改善してゆくでしょう。開かれた皆の為の民主的な理事会にしてゆくことが結果さらにより資産価値の高いマンシヨンとなるでしょう。もっと多くの書き込み、内部告発は大歓迎です。

[125: 住民ＯＬさん]

確信に迫ると消されると誰かが書いていましたが、いくつも消されています。理事側がサイト管理人に消すよう依頼しているとのことだが管理人もおかしい。ネットに詳しい人教えてください。
最近消された内容は下記のような事だったと思うが消される正当な理由は見当たらない。ただし、理事たちには核心をつかれたのだろう。時給１０００円ももらっているが、ほかのマンシヨンではほとんど手間代はでないという事、
高額をもらっておきながらボランテイアだとか、見返りの役得があってもいいじゃないかとの開き直りに対する反論
完全に住民全員に仕様書を公開して、公開入札制度にすべき。大規模修繕に３社は少なすぎ。１０社は必要。
総辞職して、怒れる人達の立候補にせよ。さもないと半分はい残るから改善されない。理事の共同責任がある。
刑事事件、損害賠償の責任があるかもしれないから、帳簿を調べよ。刑事告発は一人でも出来る。
監事もチェックする法的責任があるが怠たっていた。立候補制につぎはせよ。

ついでだが、順番に強制的にしても、遠方の人、老人、病気、仕事で出れない人に無理して任命しても、
充実した理事会は望めない。逆に議長に任せる、委任状ということになる。すると、理事長の意見が通るようになる。
確か初期のころの理事会は、立候補でやっていたが、経費をかなり下げ我々の支払い金額を下げてくれた。理事会も開かれ、希望者は自由に見てもよい事になっていた。大変良くやっていたと記憶する。

これもけされると思うのでかき止めるかプリントアウトしておいてほしいと思う。表現の自由は守られなくてはならに。

[129: 区分所有者ｗ]

当方遠方の所有者なので、いきたくても、理事会に参加できません。理事を頼まれてもできません。
もしも、遠方を理由に、理事を断るなら、管理費１・５倍にするとか、おかしな規則をつくるのなら、遠方理事については、交通費を支給するようにしないと、おかしいと思います。
現状の時給１０００円では、交通費の方が高くなるのが現状です。ちなみに、飛行機でないと帰れない場所です。

[130: 匿名さん]

遠方は委任するしかないじゃん。

[131: 引越し前さん]

前のマンシヨンでは遠方の人や都合で行けない人は理事になっていなかったです。そこでは、総会で希望者をつのって
２年限定でやっていまししたが、半数は一年で変わりました。足りない時に順番に理事になってくれるかきいていました。時々何か事柄を決める時は、年３回程でしたが、事前に希望者は集まり、意見の交換をしそれを反映してうまくいっていました。

理事会で決めてから、総会で承認を得るという方法は一方的でふさわしくないと思います。他のマンシヨンのやりかた
を参考にしたらよいと思います。

[132: マンション住民さん]

自分は遠くに住んでいるから、自分だけに交通費は支給しろ。でなければ、最低限の義務さえ果たさないと言っている方がいますが、常識を疑います。

義務があれば果たすのが当然で、その義務が果たせない方には応分の負担をしてもらうというのは当然ではないでしょうか？

義務を果たすには自分には費用が発生するので、その費用は他の人に払うのが当然だという考えは、誤っていませんか？

「中津リバーサイドコーポ」での最高裁判決などからも、この考えは法律的にも誤りは無いと考えます。

時の経過とともに、非居住の区分所有者が増加することと思います。一部の居住する区分所有者のみに負担が集中しないよう、非居住の方の管理費増額は早めに検討されるべきだと思います。

非居住者から巻き上げてやれ・・みたいな話ではなく、①区分所有者全員が意見は出します、②実行に移します、③しかしながら非居住者は実行に移せない（業者の作業を確認できない）ので居住者に負担は増えます。その負担分は、皆で分かち合いましょうねという考えです。

少なくとも、自分は遠くに住んでいるから交通費を出せという暴論よりは、正当な意見だと思います。

[134: 区分所有者ｗ]

自分だけに交通費を支給しろとは、言ってないのですが・・・
強制するなら交通費支給だろ

そんなに、遠方の区分所有者に理事やらせたいのか！
それとも、金を徴収したいだけ？

居住者の方が、住んでいるからこそ、色々なところがわかって、いい管理ができそうだと、私は思うのですが・・・

また、やりたい人（立候補）には、理事やらせないようにして、理事やりたくない人（遠方を理由に断る人）に、理事やらそうとする、この管理組合は、おかしいですよ。

[136: 区分所有者さん]

中津リバーサイドコーポの判例はここには当てはまらないね。事情が違う。３例訴訟があり、２例は最高裁とは反対の
判決が出ているようだ。裁判官は社会経験が無い為世の中の事に疎い、ある意味、ばかと言われている。
一番の問題は、突然今の理事会が立候補禁止をした為じゃないか。事前討論もなく、反対意見や事情も知らぬまま、
委任状を出してしまった人は多いだろう。どのマンシヨンでも、理事に立候補する人は歓迎している。九州北海道など遠方に住んでいる人も例えば六十万円、　自分は海外だから、年間二百万払っても、理事会に出てこいというのか？もう少し年をとったら歩く事も無理になるだろう。こんな輪番制はおかしいということがわからんのか？交通費用を払うつもりもないしもらうつもりは全くない。反論する事は自由だが、経験が浅いし、視野が狭いのがよくわかる。輪番制でなく理事立候補者を優先すれば済む簡単な話だ。今回の理事達がやっていることは問題だらけ、彼らの決めた事は全て白紙にすべき。立候補優先を
すぐ臨時総会の決議案に入れ、決議してもらったらいいと思う。改革したいという立候補者が必ず出ると思う。時給
１０００円ももらって報酬を得ているんだ。
賛同してくれる賢明な実行力のある方に期待する。

[137: 居住者]

132番さんのご意見に同感いたします。

136番さんのコメントには、間違いがあります。
中津リバーサイドコーポの判決とは別に反対の結論となる2つの最高裁判決があったのではなく、下級審で3つの争いがあり異なる結論となっていたなかで、最高裁が居住せず組合運営をに参加しない区分所有者への管理費の追加負担を認める判決をした、というのが正しい事実です。

136番さんは、「事情が違う」とおっしゃっていますが、具体的にどう事情が違うのでしょうか。

この裁判は、「管理組合運営の負担が居住所有者に集中していることに不満の声があがった」ことを発端としたもので、判決では不在所有者について「役員になる義務を免れて組合活動に貢献していない。居住所有者が貢献した利益のみを享受している」と判断しています。
このような問題は、私達のマンションのみならず、多くのマンションが抱えている普遍性の高い問題ではないでしょうか。

実際、この判決をきっかけとして、非居住者の管理費アップに踏み切った管理組合も多いと聞きます。

立候補についても同意できません。
輪番によって理事を経験することによってマンション管理への問題意識や興味を高めることは非常に有意義です。
総じて、他人任せの発想が根本的な問題なのです。

理事職の長期化による専横の懸念は標準指針でも指摘されていますし、仮に立候補を認めるとしても、1回限り（一度立候補して理事になった人は再度立候補できない）とすべきだと強く考えます。

[138: 区分所有者さん]

１３７番さんへ。１３２の人も同じく理事の人と見受けました。１３６は間違ってはいません。別の反対の２つの最高裁判決があったと書いてはいません。ネットを見れば、事情がどう違うのかわかります。裁判と言ってもケースが同じではありません。また、法律でもありません。`管理組合運営の負担が居住者に集中している事に不満の声が上がった'事が発端となったというが、ここのマンシヨンでそのような不満が出て問題となっていたのですか？理事会が以前にそのような文書を配布したのですか？事前に組合員の議論の場所を設けたのですか？私は知らない。具体的に日時文書日付けを含め提示してもらいたい。
居住者の所有者に負担がかかっているとは思いません。理事になれば、時給１０００円もらい報酬を得ている。理事は年間いくらもらったのですか？例えば理事長は今まで総額でいくらもらったのですか、開示してください。年間理事たちは相当額の報酬をもらっているはずです。

非居住者の管理費を上げた組合が多いと聞いていますと言いますが、伝聞は信用できません。東京の同種のタワーマンシヨンを調べて名前をリストアップしてください。半分くらいは値上げしたんですね？古い投資専門マンシヨンと比較にはなりません。
輪番制の欠点については答えていません。遠方者、海外居住者、老人、病人、やむを得ない事情がある人の場合
について、理事を引き受けたくてもできない人がいることを忘れています。

立候補制では理事の長期化専横等と言いますが年月をきめればよいだけです。２年限定とし、一定年月
再び理事になれない（１０年とか決めれば良いだけです）これも言われなくても常識です。全員が立候補でなくても、半分は輪番の組み合わせ方法もあります。問題点は、今の理事会がこの件也重要事項を一方的にきめたことは民主的ではないということです。
立候補を１００%禁止してよいか、日時を決めて、組合員の協議の場を設け、総会で決め直すべきでしょう。理事会の決定はすべて専横でまさにこれも輪番制の問題点です。

[139: 区分所有者ｗ]

強制するなら交通費支給だろ 等と、乱暴なものいいになってしまったことについては、反省いたします。

実際問題、交通費実費を支給してもらっても、理事をひきうけるかどうか・・・悩むところです。
片道だけでも、半日かかり、仕事もサービス業で、土日関係なしの為、理事会のたびに、仕事を休むのは、会社に迷惑をかけそうです。会社自体も、人員削減で、人手が少なく、シフトがキツキツの状態です。また、年老いた両親もいるので、今後要介護となった場合、そう簡単に、家をあけるわけにもいきません。

今回、遠方者ばかりが、クローズアップされてしまいましたが・・・

遠方者、海外居住者、老人、病人、やむを得ない事情がある人の場合 はどうするのでしょうね。

理事をやりたい人を拒絶する、この管理組合は、間違っていますよ！

[140: 住民さん]

2011年11月26日の臨時総会で質問した者です。

（質問内容）

管理規約第45条の役員の輪番抽選制について、区分所有者には、「居住者」と「非居住者」が居ますが、改定案第２項の「前項により決定された（注：輪番抽選制のことです）は、正当な理由なくこれを拒否することはできない。は、非居住者の方について、どのような取り扱いをされるのですか？
↓
８つに分けてあるグループ分けでは、私が住んでいる低層階では賃貸割合が非常に多いため、非居住者が役員免除になるとすると輪番確率が他のグループ（約45世帯ごとに１つのグループ）より、確率が極めて高いため。（私は自営業・独身のため、輪番が回ってきた場合は理事会が行われる土曜日は商売を休業しなければならないのです）

（理事会）

無言（想定していなかった模様）

（総会参加者の多数）※今で言うと現理事会に批判的な方。

輪番抽選制にしたら、役員は区分所所有者である以上は当然の義務。「非居住者」を理由に断ることはあり得ない。「非居住者」であることは「正当な理由に当たらない」と断言。

で、特別決議事項（確か4分の3以上の賛成）もあっさり可決されました。

（私の感想）

非居住者様の言うとおり、多額な交通費をかけて参加するのは無理がありますので、抽選会に参加しない方（前述のように物理的に理事をできない人、理事をやりたくない人）については、管理費（他の名目でも良いのですが）を一定金額上乗せして、輪番で役員をしてくださる方に時間あたりの報酬（手間賃）を払うべきだと思って質問しました。
しかし「当たり前」の意見が圧倒的でしたので、私の商売（収入的には）大打撃ですが、順番が回ってきたら覚悟を決めて、商売を休んで１年間は頑張ろうと思います。

ということで、非居住者を理由に役員免除はなさそうです。

ですから、理事会の理不尽な提案に対しては、毅然として「ＮＯ！」の意思表示をしないといけないのです。
回答をださないと、このようなことになってしまうのです。。。

[141: 住民さん]

（続きです）
私見ですが私自身は、年間15万～20万円程度の管理費上乗せで輪番役員を免除していただけるのであれば、大変ありがたいと思います。賛否両論だとは思いますが、現理事会にはもはや期待できないですので、次期理事会に期待したいと思います。

[142: 入居済みさん]

ずいぶん変な話になってきていますね。

「年間15万～20万円程度の管理費上乗せ」ってかなりの高額ですよ。

「中津リバーサイドコーポ」は、月額２５００円を、裁判で争っていたんですよね。（もともとは、５千円だったみたいですが、値下げ）年間にしても、三万円ですよ。
ここは、その５倍～６倍強もの金額を請求する気なんですかね？

いくら、判例があるとはいっても、マンションの規模も、質も、事情も、なにもかも違うと思うと思うんですけどね。

でも、お金で解決できるのなら、特段理由もなく、やりたくないから、お金で解決なんて人もいるかもしれないですね。

輪番制にしてみて、強制的に理事を抽選で決めて、今後いろんな問題がでてきそうな感じですね。先行き不安になってきました。

[143: 区分所有者さん]

輪番制にすればこのような問題も出てきます。理事会に出れなくても、金を払う必要は全くないと思います。やる気のある希望者を２年限定である割合入れれば、１００％輪番を強制しなくて済みます。この点を、総会に出る人は追及し、結果報告
をお願いしたいですね。下は議案書について。

１部　同意できません。
一号議案。管理会社を選ぶのに専門委員会を設置するというが、理事会で意見を述べることを目的とするにすぎない。癒着疑惑の解決にはならない。今と大差はない。
希望者は一人ではなれないし独立制にかける、所詮理事会が決定権を持つ。専門委員会の仕事の内容は明記すべきだが以下が抜けている。。
見積もり条件の公開、入札参加条件は明確でなくてはならない。値段以外も重要なら条件を具体的に、明確に書くべきである。今のはあいまい恣意的であり後で何とでも理由をつけて理事会の意向に沿った会社に変更できる。組合員からも１ヵ月以上の十分な見積もり期間を設け入札日を定め、公開入札制とする。他にも何社か入札希望が現れると思う。入札条件に合っておれば、一番札の会社にすべきである。後は、その会社が説明会を皆に行い最終承認を得るだけだ。
二号議案。復旧工事について、理事会に一任はできない。
三号議案　外部監査について。情報がないのでわからない。　監事は、問題点があるなら、具体的に総会で説明する義務がある。残高が６億円あるからというだけでは理由にはならない。理事の出費が疑惑だからか？なお、６億円も残高があるなら、管理費の減額が可能であろう。６億もの必要か根拠の数字を示すべきである。
最近自転車代金など値上げしてきているが必要ないと思う。

２部　大体は同意できます。ただ、不十分またはよくわからない点もある為、付け加えたいと思う。。
六号議案、大規模の場合、ホームページが無い場合は、張り紙でなく、組合員全員に知らせて欲しい。組合員全員に入札条件の開示、公募により公開入札とする。一般組合員からの紹介や見積もりも可能にした方がよい。予算額が大きい場合は三社では少なすぎ。３社でよいのは２００万以下の仕事である。公開入札をしない限り、絶対に疑惑が残る。他のマンシヨンの経験だが、おかしなことに理事長など有力理事が紹介した業者に値段が高くても何かと理由を付けて決めていた。不公正・癒着を感じた。こんな話はよく聞く事でめずらしくはない。なお、条件にひとつ加えるとしたら、赤字２期連続しないということ位。大規模の会社は下請けに出すので、５０％も高い事があった。会社の規模を条件とすべきではありません。

[144: 匿名さん]

臨時総会には、出席できなかったので、議決権行使をしましたが、決議はどうなったのか、気になります。
出席した方、結果を教えていただけないでしょうか？議案書はあるので、第〇議案否決とかで、かまいません。

[146: 区分所有者さん]

理事会は総会の結果を知らせてきませんがみなさんは納得しているのですか？他のマンシヨンは詳細に全員に郵便で結果報告を送ってきます。結果を送らなくてもよいと皆さんは思っているのですか？


１．理事への委任状の数、出席者数、欠席者者、賛成、反対数、の数の詳細。それにどのような反対意見があったのかを知りたいです。

ここのマンシヨンでは、欠席者は賛成とみなしているらしい。
理事会に有利の為、そう扱っているが、納得できない。意思の確認は出席し、討論を聞いてから判断すべきところ、急な事情で出席できなかったのだから賛成と決めつけるはおかしい。これも総会で決める重要事項であるろところ、総会で承認されていないのだから、総会決議は無効という考えも十分ありえます。賛成・反対が近い数の場合、
欠席者は賛成とみなさず、やり直すべきでしょう。


開示請求出来るので、少なくとも、過去２期の総会（臨時総会）の上記結果を調べて、ここに提示してほしいです。
多分、いくつかは無効と判断される可能性が強いです。
もし理解してくれる人がおればぜひ調べて知らせていただきたいです。

２．同時に調べて教えてほしいのは、理事たちの役職、名前、（部屋番号もわかれば。なおよいです）が、総会、臨時総会書類に書かれていません。
なぜか、今の理事たちは名前を隠しているが理解できません。何故隠すのでしょうか？他のマンシヨンでは
オープンです

[147: 住民さん]

>146さん

居住者の方ですか？非居住者の方ですか？

棟内では結果は即日開示されています。

管理組合運営は理事だけでなく区分所有者参加すべきものです。

すべての事において非居住者に知らせてもらいたいのであれば
すべて着払い結果送付を希望するなり、自分で問い合わせるなり
方法はあると思います。

当然のごとく結果を郵送要求するのはいかがなことかと思いますが
どう思われますでしょうか？

当然の如く、結果の郵送を求めるのであれば、管理運営に対して
協力しない、他の居住者にしわ寄せが行くこと。また非居住者に
対しての連絡費用として、管理費増額はいつか居住者と非居住者で
差別化がされる時期が遠からずくるかと思います。

責めているわけではありません。
今後のマンション運営に関わることですので
146さんのご意見をお伺いしたいと思います。

[148: 区分所有者Y]

そうですね～理事会に出席してない方は、結果が気になるとこでしょうね。
１４６番さんの意見におおむね賛成です。
1.特に、『ここのマンシヨンでは、欠席者は賛成とみなしているらしい』には、私もおかしいと思います。
欠席＝賛成は、おかしいです。また、管理会社変更の決議の際も、無回答は賛成にされていました。本来なら、無回答は、票には、ないらないはずです。

2.総会資料にも名前がなく、理事長以外の理事はまったくわかりません。なぜなんでしょうね。部屋番号まで、公開せずとも、フルネームで公開すべきだと思います。


あと、結果の報告の件ですが、郵送でなくても、今は、便利なネットの時代です。ＨＰで公開するのはどうでしょうか？
また、メールで、文書を添付してもらうのもいいかもしれませんね。

[149: 区分所有者さん]

１４７番に反論します。理事と思いますが都合の悪い所は、無視していますが、全てにきちんと答えていただきたい。今日返答を願いたい。
居住者非居住者は関係ありません。今居住者でも賃貸に突然出す場合もあり、また逆に今は賃貸でも、急に居住する場合もありその都度扱いを変えることは事務的にもむずかしいし、差別自体がおかしい。

１．当日掲示すると言いますが、立ち読みでは、不十分。欠席者数など数字は書きとめるにはやりにくい。居住者でも配布してもらった方がゆっくり検討ができます。また、何日間どこに掲示るするとか、結果の発表は郵送しないと定めた規約はどこにありますか。そして、いつの総会で承認をえているのですか。なければあなたの言う事は承認されておらず理が通りません。
２．結果の郵送はおかしいといいますが、大手の管理会社に問い合わせてみたらどうですか？
ほとんど理事会は結果を全員に郵送しています。着払いで送るという発想は常識を欠いていますね。
３６０人に郵送すると、８０円とすると２８８００円でしかかかりません。全員管理費を払っておりこれは必要経費です。区分所有者全員に知る権利があります。こんな微々たる金額を問題視すること自体おかしい。それに、費用余剰金が６億もあるそうで金欠ではありません。、今回の理事会は最悪、言い訳の手紙を全員に何度も送付。相当な金額になります。そういうのなら理事個人でで払うべきでしょう。
なお、各郵便箱に結果を配布する方法もありますが、これも反対ですか？
ホームページで閲覧する方法がベストですが、こんな事はもっと前に実行できたことで何故怠っていたのですか。今検討というなら言い訳です。

３．欠席者はなぜ理事会の議案に賛成したものとみなせるのですか？法律以前に常識を欠いていますね。
訴えれば、理事会は負けるでしょう。財団法人マンシヨン管理センターに問い合わせたところ賛成はおかしい、違法であるとの事。反論するなら、最高裁の判例を示してください。なおそちらの弁護士は信用できません。こんなことさえ指摘できなかったからです。

４．立候補禁止、自転車利用の値上げ、などは、欠席者を賛成にした為、無効になるはずです。欠席者は無効として扱うべきでした。重要案件はやりなおすべきです。重要なポイントです。

５．理事たちはなぜ、書類に名前を記載しないのですか？当初の理事会の書類を見たところ、部屋番号、名前は書かれています。隠すということは、やましい所があり信用できません。あなたは、理事の中での職務はなんですか？
名前は誰ですか？こんな理事たち全員にやめてほしいです。


賛同者が少しでも多くなり、良い方に変わる事を願っています。自分一人では変えれません。

[150: 居住者]

欠席者を全て賛成としているというのは、事実と異なります。

[151: 居住者]

１５０番さんへ。事実は、委任状の下の方に小さく、総会に欠席し、紙に何も書いてない人は理事長に一任すると言う趣旨が一方的に書かれています。いつも、総会で、欠席者数を数えて、理事長の議案の賛成者に加えていました。書類を見ればわかる事です。

その為、立候補の禁止、駐輪場
の値上げ、そのほか、いくつも議案が賛成となったのです。これらは効力がありません。正さない限り、理事会に対し何らかの法的責任が発生すると思います。
今回の臨時総会の結果においても、
詳細の数字がでていません。委任状の数、賛成者、欠席者などが抜けています。こんなものを
一時的にエレベーターに貼っても、重要な数字が抜けています。数字を入れても、エレベーター内ではノートをとるには無理です。人数の詳細を記載した報告書類を全員に配布かホームページにのせるべきでしょう。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[152: 150]

出席します。でももし出席しない場合は賛成として扱ってもらって結構です。という書面にサインをもらう扱いに法的な問題はありません。従って可決は有効です。

[154: 区分所有者さん]

１５２の意見へ。議決権行使について。欠席した場合、賛成したものとみなすと一方的に印刷してある事は問題です。選択はひとつしかないのですか？
なぜなら、棄権するという場合があるがそれは書いてないからです。
昨年の場合は、欄外に小文字で欠席者は、議長に一任したものとみなすと一方的にかいてありました。今年のとは同じではないと思います。

また、総会に出ると書いて、欠席した人は出席者とみなしているようですが、理屈からしてこれもおかしいです。

欠席者の取り扱いについて、どこに規定があり、何と書いてあるのですか？総会の承認をえたのですか？重要事項の為総会の承認が必要です。法的に有効と言うなら、最高裁の判決を示してください。視野が狭いというか短絡的思考ですね。

総会の議事録には、欠席者数、その場合何名が、議長に一任したのか、また何人が、出席扱いされたのかも書かれていません。、
すべての数字の根拠がわかるように記載すべきです。どのような意見があったのかも書かれていないと思います。３名の名前、（部屋番号）記名押印された議事録も配布がされていません。結果報告とは、議事録の
送付の事ですがいまだしていません。こんな閉鎖的やりかたでは理事会のやりたい放題になるかもしれません。
。

何でも理事長にお任せをしていると今回のような理事達の横暴騒動となりかねません。一人ひとりが問題認識をもつべきです。

[155: マンション住民さん]

１４６番さんは結果は当日開示貼ってあると言いましたが、随分いい加減な方ですね。組合員全体の利益の為に
やっておらず、理事の資格はないと思います。理事会の目的は組合員全体の為です。
エレベーターの中に貼ってあるそんなものはインチキです。当日いろいろ意見がありました。出席者以外はしらされていません。欠席者も知りたいでしょう。

組合員が見たいのは，正規の議事録です。反対意見の要点もかかれているはずですが、なぜか、書かれていないと思います。
見たければ目的を書いて理事長の許可をもらへと言うことなのでしょう。

皆さんは総会の正規の議事録は配布（送付、ポスト、など方法はいろいろありますが）
しなくてもよいと本当に思っているのでしょうか。

[156: 150]

最高裁の判決がなければ無効という考えは、間違っています。

[157: 住民さんＤ]

１５０、１５２、１５６、法的にも正しいという根拠を示さず言うことは単なる意見にすぎない。最高裁でなくても
地裁でも、または、法的根拠を示すべき。何よりも、総会の承認を得ていないじゃないか。正しいという根拠はいまだ出せていないのはどうしたのか？

１５２は、出席しない場合は賛成としてあつかってもらって結構です。と言う書面にサインをもらっているから、問題無い
と言いますが、昨年の臨時総会の書類は、そんな文章はかかれていません。自分は出席しなかったが、賛成ではなく、議論によって判断したかったが、用事があって出席できなかっただけだ。賛成に扱われてはたまらない。
昨年の書類の下の方に小さく欠席したら、賛成とみなす。という内容が印刷されていたが、見逃した人も少なくないでしょう。いずれにせよ、そんなものをいくら勝手に印刷しても、棄権する権利もあり、少なくとも昨年の臨時総会での決議は無効です。（それ以前のも無効の可能性があります）。すると、立候補禁止、とか、駐輪場の値上げ等わずかの差で決まったそうですが、効力はありません。

あなたたち理事全員は書類に名前も出さないのか？なぜ黙っているのか？次回反論するなら、こたえてほしい。

[158: 150]

用事があって出席できなくなった時点で、反対の議決権行使書を出せば良いだけです。

[159: 住民さんＤ]

１５８へ。当日突然の為、反対の決議書を出すことは物理的に不可能です。欠席は賛成と決めつける事はおかしい。
言っている事がおかしいということがまだわかりませんか？
あなたは、理事が名前を隠しているか、という質問に答えてください。

[160: 区分所有者]

修繕積立金の値上げがきましたが、理解できません。
総会決議によりとありますが、いつの総会でなぜ値上げが必要か、その時の
総会議事録が来ていないのでわかりません。黙って払えということでしょうか。

[161: マンション住民さん]

管理会社を変える前に前理事長や理事会の責任どうなってるんだ？辞任すればいいのか？不正に使い込みをした金額を全額返金するのは当然だと思う。それからの新理事会で管理会社を変えればいいと思う。まずは現理事会の責任をはっきりしてほしい。先走るな。と言いたい。

[164: 居住者]

管理会社は事態を収束させるべきで煽るべきではない。
そもそもの原因はどこにあるのかよく考えて欲しい。今日の文書には流石に飽きれた。

[165: 居住者]

修繕積立金は何年も前にに毎年値上げすることが総会決議されています。古い話でご存知ないのがあたりまえですよね。
本来、管理会社は値上げ通知書に根拠の説明文をつけるべきですが、今の管理会社にはそういった気遣いが全くありません。

そもそも、余剰金を振替たのに伴い、積立金見直しの提案を管理会社はしなければいけませんが、検討すらしていないでしょう。

震災復興も結局止まったままで、管理会社はくだらない文章を出している暇はないはず。

[166: 居住者]

理事会が何の相談もなく文書を出した、と批判しているが、では、管理会社は5/1のひどい文書を出す前に、直接理事会に指導や助言を行ったのか？
この混乱を整理するために、W支店長は理事会に対しどのようなアドバイスをしているのか？
クライアントを公然と批判する前にやるべきことが多々あるはずた。
管理組合を混乱させ、漁夫の利を得ようとしている浅はかな魂胆が丸見えだ。
混乱の責任は管理会社にもあるのだから、理事長と同じくこのマンションの管理を辞任すべきではないか。

[168: 第7期理事長です]

前期、第7期の理事長だったものです。
162の削除要請をしたのは私です。
理由はなんら根拠のない誹謗中傷だからです。
今外出中ですが、帰宅した時点で私の顔を知っている警備員にこの書き込みを私が行ったことを伝えておきますので、必要であればご確認ください。
匿名であることを良いことに同じ建物を共有する個人を誹謗中傷することは行うべきでないと考えます。
ご異論があれば、直接お会いしてお話ししますので、このようなところで鬱憤ばらしをするのはやめて、フロントにお申し出ください。

[169: マンション住民さん]

流れを遮るようで申し訳ありません。

エレベーター内の掲示にて、「総会が流会になった」という掲示を見ました。
私自身も、その総会に出席していないのですが、議案への投票は行いました。

なかには、積極的に「棄権」された方もいらっしゃったのかもしれませんが、かなりの数の方はサイレント・マジョリティ―となっている状態ではないでしょうか。

今回の騒動について、表面的には、
１．管理会社の怠慢（現管理会社、変更予定であった三井？の説明不足）
２．理事会の怠慢（過去の理事会も？）
のように感じています。

ただ、その根本的な問題は大多数の区分所有者の無関心だと感じており、この問題を解消する必要があるように思います。

その手段として、輪番制の重視は有効だと思います。それは、区分所有者の権限であると同時に、義務でもあります。
（立候補の有無は別としても、大多数は輪番制理事によって構成されるべきと考えます。）

理事会は、誰のためでもなく、自分達のために働くのが目的であるため、手弁当が基本です。
（居住/非居住の区分なく同一条件であるべきであり、交通費支給はなし。ただ、懇親等のための2000円や3000円といった支出を否定しません。）

管理組合の方針を決定するのは、管理会社でも理事会でもなく、あくまで区分所有者全員です。
ただ、日常的な細かいところについては、理事会とか管理会社にお任せするものです。
方針の最終決定権を持つ区分所有者に関しては、権利と同時に、相応の義務も発生します。
その義務の１つが、輪番で理事を引き受けることだと思います。

[170: マンション住民さん]

僕は輪番には反対です。理事になる方は、グランディアの経年に及ぶ管理の流れ？が把握できたり、きちんとした知識・経験のある方がなったほうが安心して任せられるからです。
輪番だと毎年理事がガラッと変わってしまえば、それまで培ってきた流れや経緯がゼロになってしまいます。
輪番で理事になっても人任せの理事ではどうにもなりません。今回の理事会のようになってしまう可能性が大きくないでしょうか。
管理会社からの文章のほうが管理組合の文章よりも理にかなっていることが残念です。

[173: マンション住民さん]

輪番制を重視したい大きな理由としては、
１．区分所有者の意識向上
２．一部理事が永年に亘って権限を握ることによる私利私欲追及の防止
です。

１については、他人任せの理事では困りますが、全て他人任せの区分所有者でも困るということです。
２については、防止策があるかもしれませんね。


偉そうなことを言っておいて、実は現実に起こっている問題の理解さえできていません。

７期理事会の方が解散したのではなく、実質的には、７期理事会が８期に看板を掛けかえたということでしょうか？
だとすると、何のために？（管理会社選考のキャスティングボードを握るため？）

[174: 入居前さん]

２階のジャグジーは使用中止ですか？