ザ・タワー・グランディア（池袋・高層）part2

[匿名さん]

前スレが１０００件をこえたので新しいスレをたてました。
池袋の高層マンション【ザ・タワー・グランディア】について
情報交換しましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/48183/

[1: 住民さんＡ]

エレベーターの使い方

一人なのに、大型の方を利用する方を見かけます。
電気代がもったいないですね。

[2: 住民Ｂ]

今朝も相変わらず廊下の端から端まで犬と飼い主が走ってましたね。大きく注意書きでも張り出してもらえないものでしょうか。

[3: 匿名さん]

ペットを飼われるならマナーは守っていただきたいですね。
犬嫌いな方もいるんですから。
管理組合で話し合って、注意書きを大きくしていただきたいですね。

[4: 住民さんＣ]

エレベーターぐらい、好きな方を使えば良いんじゃない？

私は業務用っぽい感じが好きじゃないので好んでは使いませんが、
誰かが呼んでしまったエレベーターが来ていることがありなす。
こんな場合には、わざわざ違うエレベーターを呼ぶより、
既に到着している大型エレベーターを使った方が良さそうですが。

仰ることは十分理解でき、私も同感です。
しかしながら、マナーの問題であって、ルールにする必要はない
と思います。

[5: 住民さんＢ]

僕も同じ意見です。どっち使ったっていいじゃないですか。

小さいエレベーターは自動制御ですから、想像ですけど１台が上階に上がったら他の１台を１階に降ろすような場合もあるかもしれません。
同時にカラのエレベーターが動いてれば、小さいから電力を使わないとは言い切れないと思います。

全部とめちゃって階段にします？（苦笑）

[6: 住民Ｃ]

エレベーターの電気代はわかりませんが、両方押して早く来た方に乗る人はたまに見かけますが、あれは情けないですね。もったいないのもありますが、大型の階数表示を見てどちらを利用したほうが効率的かだいたい予想はできると思うんですけども。
因みに昇降速度は小型のほうが速いようですね。せっかちな私は小型派です。

[7: 物件比較中さん]

急いでるなら、両方押して早い方を乗るのは仕方がないと思います。
大きいほうのエレベーターが好きな方も居るわけですし、それはいいんじゃないでしょうかね。

[8: 眠いです]

今日はのんびり寝坊するつもりだったのですが、犬の吠える声に起こされちゃいました。わざわざ犬を連れてゴミを捨てに行く必要は無いと思うんですけど。
あのての飼い主は申告しているかどうかも疑わしいので管理側も大変だと思いますが、頑張って頂きたいものです。

[10: 住民さんＢ]

ボッタクリ（ぼったくり）とは、店側の客への不正行為で、商品やサービスを相場を大幅に上回る価格で提供し、客を欺くことを指す。

飯島さん、大丈夫ですか？

こういう書き込みすると、営業妨害で訴えられるんじゃないですか？

たとえばメニューに１０００円と書いてあって請求も１０００円であれば、それがおいしいか、おいしくないかにかかわらず、ぼったくりにはなりません。

たとえばメニューに全く金額がなくて出てきたものがどう見ても常識的に考えて１０００円くらいであるにもかかわらず、請求が４０万円だったらぼったくりです。

[11: 住民Ｄ]

最近、上階の引き戸の音がうるさくて困っています。
他の音や声は聞こえないのに、とにかくその音だけが異常に響いてきます。
うちだけの現象でしょうか。手抜き工事でもされたのではないか不安です。
もっとも皆さんが同じ情況でも良くない事ですが。

[12: 住民でない人さん]

>8
犬の鳴き声って案外響きますよね。
ちゃんとしつけをしっかりしていただきたいですね
ペットを飼われるかたには、規則みたいなのが渡されないんですか？

[13: 住民予定]

居住階の消毒()の臭いが気になります。住民の方は気になりませんか

[14: 住民です]

クリスマスのイルミネーションはそろそろおしまいでも良いのでは…

電源を切れば有るのも気がつかないのに。

[15: 入居済みさん]

道路を挟んで向かいにある In the S〇〇　には行かないにこしたことはないようですね。いやな思いをしたという人が少なからずいますので。弁護する人がいるとすれば、関係者でしょう。

ところで、最近のマンションの共用部、おかしくないでしょうか？

２階のラウンジは夜中も明るく電気がつけられたままになっていますし、最近は共用廊下の空調もつけっぱなしです。

１Fのエントランスホールも昔は１０時以降は照度が落ちていましたが、いまは明るすぎです。

夜は照度を落として落ち着いた雰囲気にするべきですし、人々が寝静まる夜中に廊下の空調が稼働しているなんていうのはおかしいと思います。

空調の電気代はエレベータの電気代とは比較になりません。

管理会社は何を考えているのでしょうか。

[17: 関係者]

「顧客のカワイコちゃん」　などいるわけがない。

　いるとすれば、

「サクラのカワイコちゃん」

　２２０１で使っていた什器備品を持ち込んでいるのでバレバレ

　（頭かくして尻かくさず）

[18: 住民さんＢ]

No.15さん、ここに書き込んでも何も解決しませんから、直接フロントなり組合なりに言いましょう。

[20: 住民ＯＬさん]

管理組合の方は、ご苦労様ですね。

向かいの店の様子は知りませんが、「かず〇ら」という店の客引きがしつこいですね。
客引き禁止は、風俗営業店にしか適用されないのでしょうか？
強引な客引きは、逆効果だとわからないのでしょうか？
食べログを見ると、これがステマかと思うコメントが並んでます。

[21: 住民ＯＬさん]

拙い文章で申し訳ありません。

向かいの店は、行かなければ済む話なのではないかな？と思うのです。

「かず〇ら」の強引な客引きは、向こうからやってくるのです。
交番前でもやっているので、違法では無いということでしょうか？
会わなければ済むという話ではないのです。
勝手に来るのですから。

[22: 匿名さん]

かずとらは足の悪い客引きさん、まだいますか？
かなりしつこかったです。

[25: 住民さんＡ]

福島の原発問題が浮上、計画停電、省エネに神経が向いていて、国民が団結して、協力していた頃から比べると、国民は
すっかり危機状態を忘れたように、又電気の無駄使いに頓着しなくなってきました。
グランディアも、ＮＯ１５さんのおっしゃるように相当の電気代を無駄にしています。今は管理会社より管理組合が、
主導権を握っていて、管理会社を無視して、暴走しています。今の管理組合は皆さんから集めた管理費を自分のお金のように
自由に使い、コンシェルジュの控え室に豪華な特注の家具をいれたり、共有部分である部屋を勝手に、清掃員の更衣室に作り変え、そのつど○○百万円のお金を、総会にもかけず使っています。これから首都直下型大地震がくるとも予想され、
今後住民のための災害時備蓄品、復旧工事費、又数年後には大規模修繕があり、お金はいくらあっても足りません。財源を蓄えておかなければならない時期に野放図にむだずかいされております。住民の皆さんは、もっとグランディアの運営に関心を持ち、総会に出席してみてください。ご自分の耳で確かめ、
大切な議案は慎重に考えて答えをだしてください。
グランディアを資産価値のある良いマンションに住民の皆さんでつくっていきましょう。

[26: 住民]

しかも、どうやら 東京から遠く離れた知り合いの 業者に発注しているらしい。

[27: 住民さんＡ]

かずとら、ばんばん110番してやってください。

[28: マンション住民さん]

> No.25さん

- 電気
無駄遣いは反対ですが、あまり倹約に努めるのもどうかと思います。快適な生活を送るために、ある程度の電気を使っても問題ないでしょう。深夜に点けっ放しというのは如何なものかと思いますが、一時期の節電モードは、緊急避難的なものだと思います。

- 管理組合
管理組合が、管理会社よりも主導権を持つというのは当然のことではないでしょうか？
管理組合の方々が自分のお金のように組合費を使うというのは大問題だと思いますが、主導権問題とは別だと思います。

- 暫定運営
ジム運営・ジャグジー運営など、総会決議前に暫定運用を始めるケースが最近目立ちます。１つ１つは小さな案件だと思います。しかしながら、そんなに急いで変更すべき事項だとも思えません。総会決議を経ずに、変更をしなければならないほどの急ぎの案件でなければ、暫定運用を開始すべきではないと考えています。仮に暫定運用を行う場合には、その決定を行った責任（理事の方々の個別の賛否を開示するなど）の所在を明らかにすべきです。

[29: 住民]

No28さんの暫定運用の件にも関連するのですが、今回の第2号議案は、運用時間の変更について「利便性向上のため」という、信じ難い説明しかしていません。

思いつきであることを自ら認めているようなものです。

前回の臨時総会で思いつき議案が強く批判され、取り下げとなったことをまったく反省していないのではないでしょうか？

従前、3時から5時の利用者数はどの位あったのでしょうか？
暫定運用して朝5時から6時の利用者はどの位あるのでしょうか？
それらを説明してはじめて利便性の評価ができるのではないでしょうか。

[30: 入居済みさん]

ところで、もし理事会が暴走気味であるとしたら、それを放置している管理会社の責任は重大だと思うのですが。

[31: 匿名]

池袋西口の居酒屋”かずとら”の客引き、本当に迷惑ですね。
つきまといは軽犯罪法に該当しますし、道路での営業行為は警察の許可が必要です。
容赦なく、110番通報してやってください。
無節操な客引きを行う連中は、迷惑以外の何者でもありません。

[32: 匿名さん]

管理会社に責任はありませんよ。
主権者は管理組合ですからね。
管理会社は単なる使用人ですから。
理事会の暴走を放置しているのは管理組合（全ての区分所有者）の責任です。

[33: 入居済みさん]

No30です。
おっしゃる通り、まずは我々区分所有者の責任なんでしょうね。
ただ、このマンションは従来から活動状況の開示がほとんどなされていないので、他の区分所有者が問題に気づきにくいところもあるとおもいます。
管理会社は契約解除が怖くて理事会に服従しがちですが、明らかな問題が発生したときは忠告する勇気をもってもらいたいです。

[34: 住民さんＤ]

今回の臨時総会は事情があって、延期になりました。第1号議案について、住民から苦情がでたのです。、いきなり何の説明も、プレゼンテーションもない組合だけで決めた、管理会社をもってきてＮＯかＹＥＳお願いしますと言われても
住民無視の、情報開示の無いやり方には、ついていけません。もっとも今の管理会社も、いまいち頼りないですが・・・

[35: マンション住民さん]

理事会の暴走があるとすれば、静止すべき責任は区分所有者側にあるのでは無いでしょうか？

管理会社は区分所有者に従うべきであり、現実的には代表者である理事会の決定に従うことになると思います。

理事会が問題の根源であるならば、管理会社は問題を区分所有者に知らせる義務はあると思いますが、一義的責任は区分所有者にあるはずです。

特に、管理会社の変更が検討されるなかで、管理会社自らが理事会を告発するということは、泥沼化の懼れもあり、難しいと思います。

管理会社・理事会に問題があると言っていうわけではなく、仮に問題があったとしても、根源的には区分所有者の問題であり、他人事では無いと言いたいだけです。

もちろん、現在の管理会社に問題がなくとも、更に良い会社があれば、変更を検討すべきだと思います。

現在の理事会に問題がなかったとしても、将来のために、どの案件に誰が賛成して誰が反対したのかを明らかにしてほしいと思います。そうすれば、親族の会社に発注しているとの疑問も消えるでしょうし、将来的に疑惑が出たときにも、対応が可能になると思います。

[36: 入居済みさん]

よけいなことですが・・管理組合が居住者以外のかたに駐車場を賃貸に出すことは非営利事業だそうです・・・・

[37: 入居済みさん]

管理組合が居住者以外のかたに駐車場を賃貸に出すことは非営利事業だそうです・・・・ →つまり・・納税義務が発生しないということです・・管理組合を人格のない社団・・？というそうです・・

[38: 匿名さん]

ここに書いてあることとは矛盾しますが
http://www.mansion.mlcgi.com/kaikei_1_4.htm
どうなのでしょうか？

[39: 匿名]

池袋西口、かずとら。
毎日声をかけられて迷惑。
おまけに食べログ見たら、
マジで、ステマ商法ですね！！

「長年秘密にしてきたお店の一つですが、最近の『食べログのｸﾁｺﾐ荒らし』を見て、一『かずとら』ファンで有る私も胸を痛め、お店の方に負けずに頑張って頂きたいと言う思いを込め、今回は応援コメントをさせて頂きました。」

なんだろう、この気持ち悪いコメント。

なんで、こんなお店が放置されるのか理解不明？！？

[40: 住民さんＢ]

受付のお姉さんが急にクビになったんですか？びっくりしました。

[43: マンション住民さん]

何が起こっているのでしょうか？
管理会社の怠慢に乗じて、管理組合の方々が利益を貪っているということでしょうか？

組合規約に違反した管理組合の方は、当然に損害賠償の対象になるのでしょうか？
その場合、管理組合の理事になったからには善管注意義務が発生し、共同責任を負うのでしょうか？

輪番で理事になった方が、他の理事の尻拭いで損害賠償の責めを負うのは酷な気がします。
一方で、理事であるからには当然に責任も発生し、その責任の一端を担うのは仕方ない気もします。

不明点ばかりで申し訳ありませんが、どなたか教えてもらえませんか？

対応策としては、理事は共同責任であるということを明確化し、理事の立候補は廃止にしませんか？

[46: マンション住民さん]

Ｍ弁護士にも是非ご意見伺いたいのですが、今回の件について、仮に現理事会の１名に責任があった場合には、理事会全体の共同責任なのでしょうか？

万が一に理事長の独断であったとしても、事実を知っている理事会の方々の責務は免れないと考えています。

もちろん、一義的には区分所有者全員の責任であるにも拘らず、声をあげない所有者の責であることは承知しております。

そのなかでも、法律に詳しいはずの弁護士の方々は、なぜに所有者として声を発さないのでしょうか？

住居利用のはずのマンションに事務所を構えていることに対する遠慮があるのであれば、間違いです。（正規の権利を持って）事務所を構えている以上は、正当な権利を法律事務所の方々にも発していただきたいと思いますし、知識のある弁護士の方々の責務ではないでしょうか？
見て見ぬふりを許さないのが弁護士の責務であろうに、権利に眠っているのは、一般的道徳に反しています。

[47: 住民１]

【ご本人様からの依頼により削除しました。管理担当】

[48: 入居済みさん]

震災復旧に、区分所有者や居住者が関与してはまずいでしょう。
鳥取の家具屋に多額の発注をしたり、やっていることがメチャクチャすぎる。

[51: 入居済みさん]

このクラスの大規模マンションになると、区分所有者による自主管理は無理なのではないか。
今期の理事会だけ問題ということではなく、過去もいろいろあった。

[52: 入居予定さん]

管理会社を頼んでいるので、一般的な「自主管理」には該当しないと思います。
管理会社を雇うにも方針は必要で、その方針を定め、実行を依頼するのが理事会の役目。
結局、方針を決めたり、指示を出したりする人は必要。

理事って連帯責任？

[53: マンション住民さん]

清掃員.コンシェルジュの控室のリフォームする余剰金があったら高層大規模マンションが遭遇するであろう首都直下型地震にそなえて、住民の皆さんで、知恵出し合って、備蓄倉庫の確保、災害用品、水、食料等の備蓄、自家発電機等、有効な
価値ある使い方、考えませんか？よろしくお願いいたします。

[54: 入居済みさん]

議案の配布はどうなっているんでしょう？

[55: 住民さんＡ]

管理会社変更に基本的に賛成する立場のものですが、なぜ、理事会は正々堂々と説明会を開かないのしょうか？

区分所有者にとって一大事なのだということをわかって欲しいです。

マンション全体が疑心暗鬼になってしまっている。

[56: 住民さんＡ]

今、3つの問題が発生しているんじないですか？
1.管理会社変更問題
理事会がコソコソしていて不十分な説明資料しかださず、説明会も開こうとしないから、他の人たちが不信となっています。
→説明会を開けば良い。ただし当日ではダメ。遅くとも一週間前。
2.理事長の不適切発注
裏方の為の100万円以上の家具の発注を出身地である鳥取の小さな家具屋におこなったり、まだ使える複合プリンターやパソコンを捨てて新品を購入してしまったり、総会決議なく備蓄倉庫を清掃員控室に多額の費用をかけて変更してしまったり、会社の共同経営者である税理士に業務を発注したりしていること。
鳥取の家具屋はマンションの宿泊施設を無償利用したとのウワサもあります。
→かつてたった1つの規約違反発注が疑われた理事長が謝罪して自ら辞任しているので、今回も謝罪して無駄な費用を弁償して辞任するのがスジです。
3.内容の酷い議案提出の頻発
1億円以上の工事を理事会に一任しろとか安易な議案が頻発していること。昨年の臨時総会では2つの案件が、強い批判で取り下げとなった。
→よく調べて議論してから議案にしてください。

[59: 所有者Ｒ]

No56さん、ありがとうございます。

備蓄倉庫、なくなちゃったんですか？それもこの建物の資産価値ではないですかね。しかも安心安全に関わることなのにびっくりです。
さらなる疑義
１．震災補修計画を室内立ち入り調査した自称専門家は、理事長に頼まれたと言われた名前を明らかにしない一区分所有者。
しかし安心と安全と費用にかかわる需要な「震災復旧」に関わることを、総会にもかけずに安易に一区分所有者に頼む理事長とは？！
結局、この調査は中断しましたが、理事会から配布された中断の文面。
＝＝＝＝＝＝＝＝＝原文（3/3）
室内損傷具合調査対象の皆様へ

拝啓（導入挨拶略）
約○○棟の調査に立ち会った専門家（当マンションの一区分所有者）から、本年3月3日に開催した理事会において、調査結果を評価・分析した結果、室内のみを点検するのではなく、地価の損傷具合を調査・検討分析したデータを基に、室内の点検をすることがより適切であるとの意見が示されました。
理事会において審議した結果、4日以降の室内の調査を暫時中断し、専門家の意見に従うことを決しました。
（終わりの挨拶略）
＝＝＝＝＝＝＝＝＝＝
こんな大事なことを理事長の独断で背景のわからない専門家＝区分所有者に委ねていたとは。またそれに従うことを決した。とは。。。

２．本日皆様に配布されている議案説明書の１８P、弁護士から理事長を擁護するような曖昧な資料作成の「弁護士費用」って、どこからでているのか。当該名宛人に対し作成されたとなっていますが。。

今お騒がせしている問題は、事実関係を理事会に検証する必要がありますが、総会もしくは現理事会のお奨めするすばらしい制度、オーナーズポストを利用すれば明らかになるのでしょうか。う～ん。。

[60: マンション住民さん]

ガバナンスが働いていないですね。

基本的には、
管理会社を監視するのは、理事会の役目（実質的には理事長？）
理事長を監視するのは、他の理事の役目
理事会を監視するのが、区分所有者の役目
ということだと理解でよろしいでしょうか？

だとすると、
適当な管理会社に「ちゃんとやらんと変更するぞ」って言った理事長は間違っていないと思います。
でも、その理事長が適当なことをしているなら、理事が「何やっとん」と指摘する必要がありますよね。

仮に理事長の行為に誤りがあったとしても、理事の責任は大きいと感じています。
理事全体の責任を、理事長一人の問題に矮小化するように扇動されている気がしてなりません。

[61: マンション住民さん]

理事全体の責任が、理事長一人の責任に矮小化されている気がするといったものです。

基本的には、不正があったなら、理事全体が損害賠償の責を負うべきだと思っています。
ただ、問題を指摘したのに・・といった理事の方もいらっしゃると思います。
そういった理事の方には、是非是非、真実を話していただきたい。
理事長一人だけで、全てのことを推し進めたとは思えないのです。

理事長以外の理事にも責任があるのは当然で、今後の理事の成り手問題と、過去の不正問題は別問題です。

今後の理事の成り手問題については、輪番を拒否した方・非居住の方には、その年については管理費を＋αで払ってもらう。
その代わりと言っては変かもしれませんが、理事会開催時には、2000円や3000円ぐらいのお弁当でも出して良いと思ってます。

[62: 所有者Ｒ]

no.61さんに全く同感です。

たしかに疑惑全てを理事長の専横によって実現することは難しいでしょうね。金額も用途にしては多額ですし会計監事もいるわけですし。
仮に理事長一人の問題だとしても各理事の責任は大きいと思います。

なお、件の震災被害調査員は、理事会と管理会社のお騒がせ内部事情を単なる住民とは思えないほど相当詳しく知っていましたので、理事の一人なのかとも思えたくらいです。（実際そうなのかどうかは不明ですが）

それにしてもno.61さんの、理事会開催時くらいはお弁当、っていうのは確かに良い考えですね。
今回の理事会は、コンサートとか、マーケットとか防災訓練とかいろいろ良い活動もしてくださっているのに、この一連の問題には本当に残念です。

[63: 住民さんＡ]

いろいろ意見出てますね。

私は管理会社の見直しをするのはとても良いことだとおもいます。
その分、ちゃんとした事前説明会がないことが、本当に、本当に残念です。

理事会は仲間である区分所有者達をどうおもっているのでしょか。きっとバカにしてるんでしょうね。本当に残念です。

無駄遣いも本当に残念。皆から集めたお金を、お願いですから、もっと大事にしてください。

みんなから集めたお金です。すべての理事の皆さん。本当にお願いです。お金を大事にしてください。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[64: 住民さんＳＫ]

現理事の数々の疑惑の情報、大変参考になりました。

区分所有者として考えるべきことは、

１．管理会社の変更については、次年度以降でも可能なこと
２．現理事の疑惑の解明（もしくは釈明）については、任期満了まで時間が迫っているので、早急にすること

ではないでしょうか？

臨時総会の弁護士の見解については、一般的な法律論を述べているだけだと感じます。
現に「※印」において、事実関係を調査することなく（略）作成されたもので、事実関係によっては、異なる見解が生ずることがあります。とありますので、個別の疑惑について事実関係を明確にすることが先決ではないでしょうか？

近所付き合いの全くない私ですが、総会・臨時総会には毎回かかさず出席しております。
出席しての感想ですが、区分所有者からの質問・意見について、前理事長は理路整然に自分の言葉で受け答えをしていたのに対し、現理事長は、しどろもどろの状態で議案の決議のみ急いでいる印象を受けました。

まずは、疑惑をかけられていることについて、その事実と経緯を明確に公表して区分所有者に事実無根と納得してもらってから、議案を通す段取りをしていただく思慮が欲しいのものです。
理事会にしか議案提案権がないのですから…

お名前は存じ上げないのですが、前理事長（任意集会の世話人の一人？）に再登板していただければと切に思います。
その際には、微力ですがお手伝いをさせていただければと思います。

[65: 入居済みさん]

あまり話題になっていませんが、三井不動産住宅サービス（株）の今回の対応に疑問を感じています。

年間5000万円に達しようという契約を、住民に何の説明もせずに受託しようとしているのは、企業の姿勢として如何なものでしょうか？
顧客との契約前に契約内容の十分な説明を行うということは、企業として当然の責務ではないでしょうか？
説明内容と事実が異なるといったトラブルは耳にしますが、そもそもにして、事前説明を１度も行う気配すら無いというこよについて、企業倫理には反していないのでしょうか？

棚ボタでしょうが、今回の騒動で一番利益を上げるのは誰かと言われれば、三井不動産住宅サービス（株）でしょう。
十分な説明無いままに管理会社変更が為されれば、将来に禍根を残すことになると思います。

[66: 区分所有者]

明日の昼過ぎからの集会に参加しようとしている区分所有者です。管理会社さんや理事さんがこのHPを見ているかと思い、事前に公開質問します。集会の場で教えてください。

今回の、臨時総会の議案説明書に関してです。

P5　震災復旧について「区分所有者有志の協力も得て」とありますが、協力する有志を募集する掲示など見た記憶がありません。数千万円の復旧工事ですから、個人ベースの協力要請などあってはならないことだと考えます。
　そこで、どのような区分所有者の協力を得ているのか、その人のスキルはどの程度のものなのか、そのような人材がこのマンション内にどの程度いるのか理事会はどう調査したのか、その人の協力を得ることとなった経緯などについて、わかる範囲で教えてください。個人名の開示は不要です。

P6　清掃員やコンシェルジェの作業環境について、具体的にどのように劣悪なのか、教えてください。家具屋への多額発注などと併せて考えると、マッチポンプ行為（さわぎたてて、巧妙にたちまわり、不当な賞賛や利益を得ようとする行為）の匂いがします。できれば集会の途中もしくは事後に視察をさせてください。

P7　フロントコンピュータのソフトが10年前にリリースされたものとして、問題提起されていますが、フロント業務遂行上、具体的にどのような問題があったのか教えてください。これもマッチポンプ行為の匂いがします。

P9　5年間は管理費を据え置く方向で調整が可能、とありますが、この「管理費」とは何を示しているのでしょうか？　P10の全ての項目についてなのでしょうか？　管理会社委託費のことを指しているのでしょうか？　それとも区分所有者が支払う管理費のことでしょうか？　こういう重要なことは的確に書いて欲しいと思います。

P15　震災復旧工事が保存行為に該当すると主張していますが、論理展開に飛躍が見られます。「建物や設備を維持していくための最低限の措置」でなければ保存行為にはなりませんから、緊急性の具体的に説明が必要です。震災から１年もたとうとしている段階で、どのような緊急の状況にあったのか教えてください。通常、水道管が破裂して水が漏れているような時に、理事長の判断で対応工事を指示するようなケースが該当すると思いますが、そのような状況にあったのでしょうか。
本来、理事会が具体的な緊急性の説明をするべきですが、P16には「未曾有の震災による被害ということを勘案いたしますと」という、信じられない幼稚な説明しかなされていませんので。

P16　会計業務の最監査について、「理事会にて十分に吟味」とありますが、理事長と共同経営をおこなっている税理士の会計事務所であることを全理事が了解した上で採用決議がなされたのかどうか、なぜ、わざわざそのような税理士に委託しなければいけないのか、他に良い発注候補はいなかったのか、など、当時の理事会での議論の内容を教えてください。

P18　この弁護士の報告書の費用は誰が負担するのでしょうか？　管理組合（＝区分所有者）でしょうか。

以上、よろしくお願いいたします。

[67: 区分所有者]

もう１つ追加で質問します。

H19年度に当時の理事会が苦労して77万円で購入したカラーコピー複合機機が、突如として新しいものに交換されてしまいました。
フロントのノートパソコンも2年たらずで交換されてしまいました。

それぞれについて、交換理由（理事会での議事内容）を教えてください。

明日の集会が楽しみです。

[68: 住民さんＥ]

あの〜。明日の集会では理事長が都合が悪くなって欠席という文書が配布されていましたが。。ですので理事会の方はいらっしゃらないと思います。
ただし清掃作業員の改装部屋の見学は総会前に実施してほしいですね。これはオーナーズポストで直ぐにでも要求できそうですね。

[69: 区分所有者]

次回総会の議決には反対すべきです。業者選定はやり直すべきで、理事と業者との強い癒着
利害が見てとれます。特に関連企業との取引は規約違反で無効です。

管理会社変更するにしても、値段でなく大きい所というなら、管理会社ランキングをネットで見ればわかるとおり、三井不動産住宅サービスは８位
にすぎない。つまり、１－７番までの大手の見積もりをとらないのか？すべて参加見積もらせるべきである。それに、値段は、あまり下がっていない。業者変更は２０%位安くなるのは通常であり、おかしい。今後、リフォーム会社、
掃除業者等の選定においても、見積もりを取る場合は、事前に、条件を組合員に提示し、
希望者に仕様書を渡すべきである。理事は自分の利益のために業者をえらんでいると思う。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[71: 住民]

Ｎｏ．６９，７０、の言うとおりです。　業者を選定する場合、組合員全員に、条件明細を提示し、期限を設け、当日開封、
の入札スタイルが原則です。役員の恣意、業者との癒着を避ける為。そして事前説明会も当然必要ですがおこなっていません。あまりにも唐突です。理事長が自分の関与する会社と契約させようとしているが、自分の立場を利用して個人的利益を図るもので規約違反はもちろんゆるされることではありません。他にいくらでも、無関係の会社はあります。

次回総会で強引に議案を通そうとしていますがすべて公正さにかけており賛成すべきではないと思います。良識ある区分所有者様は無関心でないことを期待します。事前説明会を行い、すべて、最初からやり直しをすべきです。

なお、理事が、自分の利益を図る為、立場を利用して、自分がかかわる業者を推薦採用したがることは、（聞かれば否定するのは当然）業界では、悪しき事ですが、公然の秘密です。李下に冠を正すべきでしょう。

[72: 住民でない人さん]

業者選定は三社以上から見積もりをとってというのが以前の規約改定にあったはすでは?
そもそもすべての総責任者である理事長が出れないような集会になんの意味があるんだろうか
こんな大事なことに対して説明責任も果せないようなら初めから成るべきでないしさっさと辞任するべきでは?
ここの理事会は昔から一部の人たちが私利私欲にはしるケースがみうけられる
大規模マンションだから多様な考えの方がみえるのはしょうがないと思いますが
ただ一つ大切なことはすべての決め事に対してこのマンションの資産価値が上がる(使ったコストに見合った)か否かで判断していくことが重要ではないでしょうか
それが区分所有者として唯一共有すべき価値観であってほしいものです

[73: 住民さんＡ]

管理会社変更のポリシーとして安さではなく大きいところをということであれば、というご指摘がありましたが、今回の見直しは、大きさを判断基準にしているということではないとおもいます。

管理会社は受託戸数が多ければ多いほど良いとはかぎりません。

いずれにしても、事前説明会、開いてくれれば良いと思います。
候補管理会社も普通は事前説明会開催を勧めると思います。
管理の委託契約は1年契約ですので、管理会社の立場は不安定で、区分所有者の納得感がないまま変更されても、来年は逆の立場になってしまいます。

理事会は、なぜ開こうとしないのでしょう？

[74: マンション住民さん]

管理候補会社（三井不動産住宅サービス）は、事前説明を開催する気が無いのだと思います。
正式契約前に重要事項を説明しますよ・・という案内が入っていませんでした？
（総会後に）説明されても・・という気がします。
もし総会前に事前説明を行う気があれば、違う文書を作成するのではないでしょうか？

大きな会社でしょうから、担当役員とか部長とかが「とりあえずの実績がほしい」なんてこともありそうですし。


日比谷ステーション法律事務所（池田・宮澤弁護士）作成の文書も、よく意味がわかりません。（意図的かどうか知りませんが、我々の知りたい論点を外してますね。こんな文書の作成費が、管理組合から払われるのでしょうか？）

「震災という緊急事態下」では「直ちに違法・無効の決議とまでは言えない」とは、基本的には「違法・無効の決議」だけど、もしかしたら違うかもしれないといったように読めないかな・・。
震災から何か月も経ても、「震災という緊急事態下」なのでしょうか？

他にも、「当該役員が・・」の部分など、実際に発生している事案に対して、何ら事実を勘案せずに、まるで将来的な可能性のように扱われている点に違和感を感じます。
将来的な可能性を論じるのであれば、「こういった場合には、こうで・・」、「でも実際に発生してみないと・・」といった話にならざるを得ないと思いますが。

管理会社の変更についても、「反対票を投じる機会が保証されているので、総会決議等の有効性に影響を与えるものではない」とのことですが、総会決議の有効性が論点だったのでしょうか？

[75: 区分所有者]

管理会社からの２４年３月１日の手紙をよく読んでみたところ、理事会の行為はすべて規約違反で
効力がありません。もう一度読む事をすすめます。
入札の細則８で、理事会は詳細の仕様を張りだし、区分所有者だけでなく、一般から公募する。に反しています。また、管理規約の（コストの削減）の覧に仕様書を希望者に開示しとありますが、それも当初に怠たりました。これでは巾広い競争入札が出来ません。理事と利害が絡む業者になりやすいです。
管理会社選定もこの入札システムに準ずるべきですが不透明不公正です。もっと信用力のある大手の管理会社はいくつもあります。
役員が関与する会社との取引は問題外です。
すべてやり直すべきでしょう。規約を無視して反論する組員がいたらおかしいですよ。

[76: 住民さんＡ]

今回の有志の方々の催した会に参加し、
色々と伝聞であるにしても驚くべき事態が発生している事を知りました。

真ん中に座られていた男性の発言のように、確かな事実のみに基づき
まずは、17日に開催予定といわれる理事会に区分所有者側から規則違反の事実を知らしめ
各理事及び監事がこの事実に対してどう対応するか、
いわゆる信義誠実の原則(信義則)に反するものではないかを問うのが先決だと思います。

人格なき社団たる管理組合の理事と理事長の義務・権限・責任に関しても
各区分所有者に早急に要約文を配布すべきです。

その上で、理不尽で不合理な理事会が行動に出た場合には、
実力行使をしてでも仕組まれた臨時総会決議の阻止を図るべきかと思います。

全て伝聞証拠に基づく行動は、非常に危うく
有志の意思にも反する上、砂上の楼閣になりかねない。

まずは、確固たる事実のみに基づく行動をおこすべきです。

[77: 住民さんＡ]

弁護士費用と会計事務所監査費用に関して

76にも書きましたが、伝聞証拠に基づく抗議は意味をなさないと思われるので

伝聞は伝聞として噂を流し、こんな噂が流れていますが事実はどうですか？理事長という
普通の感覚での疑問に対する説明を求める方法での対応が良い気がします。

現理事長が理事会の承認無しに依頼し配付資料に載せたと思われる弁護士見解に対する費用が
万が一発生した場合には、我々区分所有者のお金を勝手に使ったという不正として賠償と
不正行為による罷免を要求するのが良いかと思います。

私は、会計税務畑の人間として、兄弟が会会計監査人（公認会計士代表社員）でもある事から
この組合の会計を会計事務所に依頼すること自体に非常に疑問を感じます。

そもそも、会計事務所・税理士に監査能力はありません。

監査を業とするのは、公認会計士です。
それも、不正誤謬を正すのではなく、作成された財務諸表等の会計資料が適正化否かを調査し
意見を述べるというものです。この監査に関する勉強をし監査が出来るのは公認会計士監査
であると言うことを主張するのも良いかと思います。

税理士の「監査」や「巡回監査」は、数字の専門家による単なる数値の正しさ（除く：内容）
の検証にとどまり、監査ではありません。監査論すら彼らは勉強していません。

また、会計士監査には、最低でも年間1,000万円超の費用が掛かります。

敢えて、不正誤謬のチェックに重きを置いた検査をしたいのであれば数字に強い
検察官出身の弁護士にでも依頼するのが正しいのではないかと思います。

このことから、当該会計事務所への依頼は、そもそも論として間違った行為（誤認）と思います。

[78: 入居済みさん]

管理候補会社が（三井不動産住宅サービス様・なんて始めて存じ上げました・・
歴史ある財閥、三井様関連、。なんて・・・・しあわせなことでしようか・・宜しくお願い申します・・・

[79: 入居済みさん]

ここの理事会は昔から一部の人たちが私利私欲にはしるケースがみうけられる 。。→理事様は、住居人から一目おかれていらっしゃるのですから・・さらには、このタワグラマンションって、
「
」

[80: 入居済みさん]

さらには、このタワグラマンションって、・・「
こんなマンションに住みたい・・」
って・・本音だそうで・・ですから・・理事様、管理会社様、プライドをお持ちになられて、がんばってくださいませ・・お頼りにしてる・・一住人より・・

[81: 住民さんＢ]

管理会社を変更することには賛成ですが、今期理事会に任せるとどうなってしまうのか不安なのでとりあえず今回は反対票。

[82: マンション住民さん]

平川パートナーズ？
東京共同会計？

[83: 住民さん]

第３期～第７期理事長経験者が主催した任意集会で問題になったのは現理事長の数々の不正疑惑のオンパレード。
決して、現管理会社のことがよく思っていないことは共通している。
現に、現管理会社から支店長・現担当者・旧担当者・現現場担当者が任意集会に参加したが、まともに受け答えができたのは
現場担当者のみで、他の方はまともな受け答えができていない。正直うんざり（特に現担当者）。

反面良かったところは、現理事長の数々の不明疑惑について、危険を顧みず正直に暴露（不正の追及）をしてくれたこと。
（これを現理事会の本日配布の文書では、営業優先の怪文書なる表現で中傷しているわけですが）

ただ、一つ言えるのは、その一点だけで管理会社を変更するのではなくて、まずは、理事長の不正疑惑を納得のいくように説明をしてもらうのが先決だと感じます。

この掲示板を見ているであろう、新管理会社候補のＭ社さん。話し合い窓口をいったん手を引いた方が良いのではないでしょうか？理事長と結託して文書作成・配布の疑義がかけられております。住民感情を逆撫でするようなこと後々尾を引かないようにするのも手です。とても良い会社だと思いますので。

誰もが、訴訟問題・理事全員への賠償請求は望んでいないと感じますので、3/17の理事会において、3/25開催の臨時総会を中止することを提言していただくよう切に望みます。理事の皆さん、正義の心をもっていただけませんか？

長々と申し訳ございません。

[84: 住民さんＡ]

配布されている資料を読むと、いかに今の理事長が「決さえとってしまえば良い」と考えているのかがわかりますね。

多数決というのは
その前提として十分な審議が求められるというのは、小学校でもならうことではないでしょうか。

3/13配布の文書でも、多数決の結果のみが言い訳がましくツラツラとかかれていますが、たとえば管理会社変更の総会決議について、なぜ事前説明会すべきでない、という意見が圧倒的であったのか？という説明が全くありません。
多分、ロクに議論せずに決をとったのでしょう。

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[85: マンション住民さん]

エレベーター内の掲示物は、非常に参考になりますね。

コミュ・ワン、青木あすなろ建設の対応には、今まで落胆させられるものばかりでした。
従って、管理会社変更には、基本的には大賛成です。

ただ、タイミングとして、今回は見送った方が良いように感じております。
新管理会社の選定を現理事会に任せて良いのかという疑問があります。
次期理事長には、現理事会の行ってきたことの検証が求められます。
仮に三井不動産住宅サービスには問題が無かったとしても、選定してもらった現理事会の責任を追及することは難しいと思います。

また、新管理会社の選定にあたっては、区分所有者向けの事前プレゼンが2･3社からあって良いと思います。
もちろん、その１社が三井不動産住宅サービスであっても良いでしょう。
個人的には、三井不動産住宅サービスが事前説明を全く行わないことに憤りを感じています。
プレゼンの場を設けるということは難しかったとしても、もう少し詳しい資料を配っても良いのではないでしょうか？
（現理事会の配布物を用意しているとの憶測もあるようですが、その点については、その程度のサービスは当然に想定されますし、常識の範囲内のサービスのように感じます。）

総会前に三井不動産住宅サービスの説明が行われることは承知していますが、総会への出欠連絡等が3月16日であることを鑑みると、なぜ3月16日より前に行わないのでしょう。

現理事会配布の資料を見ますと、区分所有者の権利を行使していない方が多いように見受けられます。
現状に疑問を持たれている方は、とりあえずは反対票を投じ、十分な検討材料を得てから（コミュ・ワンも含め）管理会社の選定を行いませんか？

最初に申しあげたとおり、現状には不満を持っておりますが、判断材料を与えられないままに三井不動産住宅サービスに決定することを危惧しております。

[86: 住民Ａ]

管理会社を無料で紹介する会社がいくつかあります。
そこに依頼し紹介・見積もり交渉をしてもらった方がよいと思います。三井不動産住宅サービスは上場会社ではないし、見積金額がわずかしか下がっていないのは理事との癒着や利益供与がつよく疑われるとのこと。もっとふさわしい会社や上場会社をいくつか紹介してくれるとのこと。今は決めるべきではないでしょう。

変更するなら、１５－２５%くらいは下がるとのことです。もし、変更するなら、
紹介会社に依頼したり、住民からも公募すべきです。仕様書は、受付で受け取れるようにする。同一仕様、良い会社なら、より安い管理会社が、みなの為になります。高ければよいとはなりません。三井とはすでに他の件でわかるように理事との疑惑があるのだから今すぐきめるべきではないと思います。事なかれ主義は楽ですが、長期的には皆の金銭的負担が必ず増えます。

[87: 入居済みさん]

そもそも、会計事務所・税理士に監査能力はありません。

...
←私も、そのように、思います・・職業税理士より～～～

[93: 区分所有者]

三井住宅サービス良いとムード的に思っている人がいますがおかしくはないですか？あやまりです。規約や、てつづき違反はいいのですか？規約によれば、当初区分所有者全員に対し事前に知らせ、希望者には仕様書を渡さなくてはなりません。。仕様書が開示され公募を役員以外からもしなくてはなりませんでした。癒着を避ける為です、仕様書中身も当初に開示すべき。管理する内容も何ページにも及ぶはずです、今回の見積りには入っていない項目がいくつかあります。後で、理事が業者見つけそこからも利益を取ろうとしていると私は見ています。東急にしろ公募にせよ今頃参加しても見積もりに間に合うはずがが無く、辞退せざるを得ません。当初に戻り、仕様書の公開からして、新規会社を公募してやり直すべきです。今回の様々な疑惑にたいしても、臨時総会を開くべきと考えます。
。

[94: 区分所有者Ｙ]

今回の騒動は、大変遺憾です。
以前は入居しておりましたが。数年前に引っ越ししてしまい。いまの理事会、マンションがどうなっているのやら、まったく理解ができません。双方の文書を見るたびに、不快に感じます。
現管理会社については、いたらぬ面もあるとは思いますが、今回の管理会社の変更のいきさつを読む限り、現理事長他には、不信感がいっぱいです。一度白紙に戻し、新たな理事会で、住民、区部所有者をまじえての、透明性のある管理会社変更を検討した方がいいとおもわれます。
特に、監査会社をご自分で、おつくりになった会社の代表取締役の会計会社にするあたり・・・

【一部テキストを削除しました。　管理担当】

[95: マンション住民さん]

三井不動産住宅サービスに魅力を感じ、現管理会社よりも良いのでは無いかと思っています。
ただ配布資料を見ますと、東急を始めとした他社を選考対象外とした理由が不明確です。
現管理会社よりも三井不動産住宅サービスが良くて、それは話を聞いて貰えばわかるという内容だと感じました。
現管理会社・三井不動産住宅サービス以外の他社については、どうなったのでしょうか？

理事長が個人的関係のある会社に発注したり、会計事務所と契約しているとの推測ですが、それは本当でしょうか？
そのようなことが行われないよう、規約があり、理事長以外の理事の方々もいらっしゃいます。
現管理会社が不正を阻止しようとしたとのことですが、他の理事の方も承認しているのですよね？

現理事長および理事の方々には任期があり、そのような不正を行ったとしても、１年も経てば発覚します。
（理事長は、続投できるのでしょうか？？）
そのような状況下において、刑事罰の可能性が疑われるような不正を行うことが有り得るのでしょうか？
理事長以外の理事の方々においても、自らの利益にもならないのに、自らが損害賠償請求を受けるような決定を行うのでしょうか？

総会では、理事長以外の理事の方による説明が行われることを期待しています。
また、三井不動産住宅サービス以外の管理候補会社のプレゼンもお願いしたいところです。

[99: 住民さん]

三井不動産住宅サービスの説明会を今のぞんでいる人がいるようですが、今はすべきではないです。なぜかというとそれよりまえに見積りの仕様書と内容、何がなぜ含まれないのかなど、
、区分所有者全員に配布説明会を設け、臨時総会で了承をえるべきです。そして最終日を決めて公募しその日に開封するのです。何社か増えるでしょう。しかし、三井住宅サービスにすぐ決めたいのが見え見えです。しかし業者選定には公募を含める、何カ月も要します。その後、業者達の説明の場所をもうけるべきです。
強引に押し切っても無効です。第三条の３、
規約及び決議が共同の利益に反する場合は無効です。
なお、損害賠償を受けるような決定はしないと
言っている人がいますが、すでに損害を与えていると思いますが気がつかないのでしょうか。不必要な出費、関係会社への発注、公募をしないで
もっと安く良い会社があるかもせず、
公募を怠った、幹事は今回のような事態が生じないようチェックする義務を起こったっていますから、役員ともに、損害賠償請求を受けるか、役員たちは他の組合員が臨時総会を開き、罷免されることもありえます。理事長の使い込み等刑事民事
の事件はかこいくつも新聞に載っていましたよ。　

[100: 住民さん]

訂正します９９番の中の‘幹事’は誤りで、正しくは監事です。監事の仕事は、理事の業務執行を
監査することです。