新築マンションの営業さんについて。

[DINKS購入希望者]

現在マンション購入を検討していて、色々と見て回っている者です。
もうすでに10軒以上見ましたがなかなか希望通りの物件に出会えません。
それは仕方ないと思っているのですが、最近は販売業者とのやり取りに疲弊してしまいギャラリーへ行くのも足が遠のいてしまっています。
その主な理由は･･･

●　公式サイトに載っていない情報を電話で聞いても教えてくれない。
→そもそも購入条件にあっていなければギャラリーへ行くのも時間の無駄だと思います。

●　年収に見合わない返済額（40%とか）でも平気だと言われる。
→サブプライムローン問題がなぜ起こったのか知らないのか･･･。

●　いちいち映画を見させられたり時間の無駄なので「先に物を見せて欲しい」というと「購入の可能性があるお客様のみ見ていただくことが出来ます。」などといわれる。
→毎回毎回映画を見させられたりして辟易ていします･･･。

●　金額的に無理だと言うと「上司に掛け合ってみます！私は怒られますが＾＾」など恩着せがましく言われる。
→そもそも買いたいと言っていないのに･･･。

●　竣工済みの物件。中が見たいというと「ほぼ購入することが決まったお客様だけに見せることができます。」などとわけのわからないことを言われる。
→「まだ出来ていない物件を購入するのは不安ですよねー？うちは竣工済みの物件しか販売していませんので安心ですよ。」って言ってたのに･･･。

●　「あの売れてない物件買うのですか？（笑）」等、他に検討している物件を批判される。
→こちらの見る目がないと言われているみたい･･･。

●　一軒だけ見た中古物件。「ここまで値下げしたのは本当に買いですよ！」といわれたが、知り合いに調べてもらうとその値下げ後の値段も購入額以上の値段だということが発覚･･･。

営業さんは売っちゃえば終わりだからとにかく売りつけてこようとしますよね。
強引すぎて嫌になってきます。。。
購入できない価格の物件をいちいち見に行くのも嫌なので先に教えて欲しいのに～！と思いますし。
すいません、、愚痴になってしまいました。

【スレッドタイトルを変更しました　2013/05/02管理担当】

[308: 匿名さん]

>307
真の売れ行き、残ってる部屋すべての広さと間取りと値段、LL値、LH値、D値、
階高、天井高、下がり天井の具合、柱の出っ張り具合、内装材の質、水周りの機器仕様、
スラブのタイプと厚さ、境界壁のタイプと厚さ、コンクリート強度、施工業者、
地盤の調査結果、周辺のハザードマップ、基礎杭の方式と長さ、地震対策、
管理費、修繕積立金、長期修繕計画、管理会社、駐車場料金とその組入れ先口座、
駐車場・駐輪場の台数、敷地のクリアランス、周辺土地の使用状況、
共用施設・設備の内容（高い維持費のかかる設備はない方がいい）

このぐらい教えてもらえば、自分で決めます。

[309: 匿名さん]

＞306

みんな求めるものがそれぞれ違い、深い悩みを解決したいと思っている人もいるんですよ。
年齢層、生活環境、予算、家に対する目的、解決すべきこと...一人ひとり違いますよね。
まさに、探し方云々も比較すべきことではなく、その人が求めるようにするのが一番だと思う。
その人や家族が納得がいくことが一番。

[310: 匿名さん]

＞307

ちゃんとデべ勤務としたうえで、聞く耳をもってこのようなサイトを利用しているのですね。
顧客はそういう営業マンは信頼すると思います。

家を探す際、一番欲しい情報はまずは「予算」いくらなのか？という事です。
いくらセールストーク、イメージ戦略をされても、この部分がはっきりしないと
どうにもなりません。
正直に言えば、値段を聞いて「あ、この物件は捨てよう」とあきらめが付きます。
ですので、ザックリでも「このくらいの金額を見込んでいる」など伝えてもらえるのが一番助かります。

つぎに、間取り図面や敷地の図面。これがわかるとさらに希望に近いかどうかが絞り込めます。
自分が希望する部位に程よい必要な部屋があるかの判断ができるのです。
HP、DMでは代表間取りしか解りません。
それを見に行くためだけにMRに行かなければいけないことが多い繰り返し。これが無駄足です。

近隣情報や立地確認は、これは自分の足で歩く以外ないと割り切っています。
とにかく、ごく近くの物件以外は、何度か自分の足で歩いて確認して納得するしかないと思っています。

そんなところでしょうか？

[311: DINKS購入希望者]

皆様お世話になっております。スレ主です。
レスはできませんでしたが、拝読させて頂いていました。
繰り返しになりますが、個別に返答出来ないことをご容赦ください。

>さんの言われる中にもあるように、営業さんが「回遊」という方々を増やさないためにも
スレ主さんやその他の方がおっしゃる、本当に欲しい情報をサイト等駆使しながら、
検討者に解りやすく伝えていけるようになると良いですね。
（イメージばかりの押し付けなどは、もう要らないと思っているんでしょう）

>だから、スレ主や主体的な検討者のみなさんはwebや電話でなんで情報を教えないの
と聞いてるだけでしょ。何か手を考えたらいかがですか。

>というか、国に物件概要の記載内容の規制をもっと強化してもらうのが、手っ取り早いかも。

これらの意見がまさしく私が思っていることです。
（特に3つ目の御意見）
いくつかのご意見に従い、映画も営業さんの説明も全て聞きましたがやはり欲しい情報はなかなか得られなかったです。
しつこいようですが、営業さんのお手を煩わせたくないという気持ちも（本当に）あり、
Webサイトなどで出来うる限りの情報公開をして欲しいと思っているのです。
Webで会員登録をさせ、会員専用のサイトを作れば少なくとも不特定多数に公開するということにはならないと思います。

私は10件以上見に言ってる「回遊族」の一人ですし、何億もの物件をポンっと買えるような余裕もありません。
（余裕があってもそんな買い方は絶対しませんが･･･。）
デベロッパーさんにとって迷惑な客かもしれません。
でも、すみませんが損をしたくないのです。
プロによる有料査定など無駄と思われるかもしれませんが、
私は慎重に検討し納得した上で購入したいと思っています。

私は投資で利益を得ていますが、それも自分の慎重すぎる性格のおかげだと思っています。
買い替えも視野に入れているので「気に入った」だけでは購入できません。

また、私は9割の頭の悪い購入検討者のうちの一人です。
自分達でもわかっています。主人も私も不動産の知識がかなり乏しいです。
だからこそ慎重に身構えてしまいます。

ですが、不動産購入においては想像以上に自分の足で情報を得るしかないとわかりました。
愚痴はありますが仕方ないと思っています。

[312: 匿名さん]

MR訪問で無駄足を踏みたくない気持ちは理解できます。
シアターはネットで時間のある時に閲覧できるようにして、
電話口でも現在残っている住戸の数とタイプを教えて欲しいですよね。
私もMR来訪を促された挙句、欲しい間取りがなくなっていた場合、
この時間は一体何だったのか？と憤りを感じると思います。

[313: 匿名さん]

残っている部屋タイプ、戸数は絶対に電話では教えて戴けないですよね。
MRで最初に見せられるムービーもいわゆるイメージビデオですので
実質的全く役立つものではないですし…。
先発隊で私1人だけでMRに行くときは、
営業の方に「後日夫と来ますので、1時間くらいで要点をまとめて案内してもらえると助かります」と予約時にお願いしています。
そうすると、それなりの資料をそろえて待っていてくれますよ。

[314: 契約済みさん]

不動産業界で働いてはいませんが、「宅建」資格持ちなので、
営業さんの重要事項説明も「あ～このくだりはあっさりと説明をするんだなぁ」とか、
心の中でひっそりつぶやいてました。
営業さんとのやりとりに多くは望みません、こちらの質問に正確に答えてくれれば。


ただ、資料請求やＭＲ見学など、判断するための情報を集めるのにはストレスがありました。

[315: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

おっしゃる通りだと理解します。
映画は見たくない。けど、情報はほしい。
しかも早い段階で。

そうすれば消費者側は、確かに冷静かつ迅速な判断ができますので、
とても助かることでしょう。

デベの営業戦略としては、まずは「呼びたい」んですよね。
呼ぶために情報を抑えて露出します。
呼べば呼ぶだけ、売れる数が増えます。
できる営業マンは、お客さまを不快にすることなく、満足・納得いただいて、ご購入いただきます。
本来、呼べば購入にいたる層が、安易な情報公開によって、自己判断で買わない選択をすることが、一番の懸念事項なのです。
まずは数を呼ばないと勝負ができないんです。
こちらもお金をかけてスタッフを雇い、モデルルームを作ってます。
少々ご足労いただければタダで見れるわけですし。

情報だけを公開してほしいって気持ちは分かりますけどね。
別に課金しているわけではないので、商売上ご理解いただきたいです。

映画だってCMでクライマックスは流しません。

次に競合他社。
みなさんの予想以上に、近隣の業者同士の潜入、成り済ましは多く、
特に価格においては、後発の物件にこの情報が漏れるだけで、一気に形勢を逆転されます。
値段は一度つけると簡単に変えられませんし、契約者の手前、値引きもしにくいので、
だから事前案内会などではザックリとしたゾーン価格しか出しません。

確かにこちらもお客さんの選別はさせていただきたいので、正規のお客さまなら堂々と価格情報は伝えたいですが、
他の業者にはなるべく知られたくない事項なんですよね。

[316: デベにお勤めさん]

>>315さん
立場上　おっしゃる事はごもっともだと思いますが、
ちょっと視点を変えて、顧客価値でいうところの顧客起点で考えてみると、
MRに呼びたいっていう、事業者側のこの戦略はどう思われますか？
（潜在的な購買層を呼び起こし機会損失を防ぎたいという現場真意は理解してます）
ただ、９割の方は、頭の悪い方達なのではなく、９割の方がこの業界を信頼しておらず
損させられると顧客に身構えさせている、この不信感がなんとかならないかなと。
この時代に顧客価値が蔑ろな業界に憤りを持ってる者です・・・

[317: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

もちろん、購入者視点に立てばもっと情報公開、削れる部分の創出に力を入れるべきですね。
312さんの意見は参考になりました。

ただ、検討者も受け身はよくないです。
「シアターを見せられた。」
「ほしい情報が教えてもらえない。」
ではなくて、
313さんのように電話予約の時点で色々決めておくと良いですよね。
所要時間を確認し、
「シアターはカット、先に価格をおしえてほしい」旨を話すべきでしょう。

モデルルーム自体、「役に立たないからシアターは削るべき」という考えは賛成できませんし。
人によってはイメージ作りに役立てる方もいれば、
逆にモデルルームすら不要で設計図で判断される方もいるので。

案内導線を一様に変えるわけにはいかないので、
我々不動産業者も、もう少し事前にお客さまのご要望をヒアリングする必要がありますね。

[318: 匿名]

新築大規模マンションのビジネスモデル自体が制度疲労を起こしていると言えるかもね。大規模礼讚の消費者にも責任は有る。大規模を捨てて小規模に来ませんか、皆さん。モデルルームもアットホームですよ。

[319: 匿名さん]

＞315
私的には、とても納得できました。
ありがとうございます。

ややスレ違いで恐縮ですが、できたら教えて下さい。
私がＭＲで一番不満に思うことは、オプション（仕様変更）だらけのＭＲです。
いちいち確認するのが大層面倒です。
そもそも標準仕様を確認できなければ意味ないと思うのですが。

良くみせたい、という主旨はわかりますが、付いてないオプションや仕様に釣られる人もいないだろうに、と思うのですが。
いつも不思議に思います。

[320: マンション住民さん]

＞３１９

私が選んだ物件では、MRに２つのタイプがあって
片方はほぼ通常仕様で、一方はオプションてんこ盛りでした。
全然雰囲気が違いました。

オプションに騙される人は少なくないと思います。

[321: ﾃﾞﾍﾞにお勤めさん]

315です。
よく言われます。
実は商品販売が含まれているんです。
私たちは土地と建物を分譲すれば利益はでるのですが、
経済的波及効果といって、例えば引越屋さん、インターネット会社なども、こぞって新築マンションに飛び付いてきます。
殿様商売のインフラはまだしも、民間企業にとって新築マンションほどたかれば儲かる商売はないんですよ。
顧客の集まりみたいなものですから。

インテリア会社もそのひとつ。
結構、モデル仕様が気に入って「そのままほしい」「ここは真似したい。」なんて声も多く、
インテリア会社も儲かるし、お客さまもある程度割引でオプションつけられたりして、
双方にメリットがあるものです。

だからモデルのオプションの中に<実現不可能なもの>はひとつもないんですよ。
全部お金を払えば付けられて、実現できないオプションは付けてはいけないのです。

実際、竣工済みの空部屋を見せるのと、オプションのモデルを見せるのでは、オプション付きの方が売りやすいことも大きいです。
中古マンションとは違いますので、なるべくお化粧はしたいですよね。

[322: 匿名さん]

＞321
319です。
なるほどー。

よくわかりました。ありがとうございました。

[323: 匿名さん]

>>315さん
MRに直接足を運ばせるのは、競合会社に情報が漏れる事を防ぐ理由も
あったんですね。なるほど、勉強になりました。

>>320さん
それは親切ですね。
MRもデベ側の都合だけでなく、購買側の立場に立った目線で作って
もらえれば不信感も少ないのですが。
ほとんどの方がMR見学は実際の部屋を購入する上で参考にならないと
考える現状は残念なことだと思います。

[324: 匿名さん]

先日初めてMRに行った時、
私「この○○いいですねー」
営「これはオプションになります」
私「あの××いい感じですね」
営「これもオプションなんです」

オプションなしのすっきりMRって見てみたいです…。

[325: マンコミュファンさん]

>>318

たまたま市内の小規模新築のＭＲの前を通った日がありましたが確かにアットホームさは出ていたかもです
ほのぼの皆さん笑っていましたね

どんなマンションだろうと見たら本当にすごい少ない戸数の物件で
通りがかりに入っていたようなご家族も見かけました

個人的には大小の規模に関わらずあんな感じの雰囲気が出ていれば
気持ちよく訪問できるかもです

[326: 匿名さん]

つねに『営業さんは俺を騙そうとしてるんじゃないのか？』
という疑いが、少しはあります。
少し、ですけど。

オプションだらけＭＲは、もしかしたら営業さんが考えている以上に、顧客に警戒感を持たせ、売上を下方修正させているかもしれませんよ。

[327: DINKS購入希望者]

お世話になります。スレ主です。

312様のお話、私が毎度か体験したことです。
そもそも○階以上と決めていたので電話でも確認したのに「来て頂いてから」といわれ、
映画、模型見学、MRとフルコースを見た後に○階以下しか空いていなかったということも･･･。

315様の
>デベの営業戦略としては、まずは「呼びたい」んですよね。

私が営業マンだったらこの気持ちはよくわかるのですが、そもそも顧客が絶対条件に挙げていることすら無視してもやはり時間の無駄だと思ってしまうんですよね。
それでもMRへ行けば気持ちが変わって買う人もいるんでしょうから、やり方を変えないのでしょうけど･･･。

また、
>ただ、検討者も受け身はよくないです。
>「シアターを見せられた。」
>「ほしい情報が教えてもらえない。」
>ではなくて、
>313さんのように電話予約の時点で色々決めておくと良いですよね。
>所要時間を確認し、
>「シアターはカット、先に価格をおしえてほしい」旨を話すべきでしょう。

についてですが、実際にあったことで、電話の時点では何を聞いても教えてくれず、
現地へいって同じことを伝えたら「実際に購入意欲のある方のみに（空き物件や価格等を）教えることになっております」
といわれました。ちなみに大手の販売会社です。
まぁ、あまりミクロの話をしても仕方がないとは思いますが。

ただ、競合他社に情報を知られたくないという点は理解できます。
そこで個人的に考えた打開策ですが、
まず検索サイト等を運営する会社が購入検討者の（個人情報を含んだ）面談、登録等を行い『（不動産業界の人間ではない）一般消費者』であることを証明し、IDとパスワードを発行するなどしてそのサイトに登録してある販売会社の物件の販売状況や価格等を検索できるようにする、といったサイト作りなどを提案します。
この様にすれば、購入検討者にとっても色々な物件を比較できることになるし、販売側にも派手な宣伝やDMなどで余計な経費を使う必要がなくなります。
あくまで私が勝手に考えた案で、現段階では非現実的だと思いますが･･･。

MRのオプションに関しては元々そんなもんだと思っていたのであまり気にしていなかったのですが、色々な掲示板を読んでみるとMRに魅せられて勢いで買って後悔･･･という人は少なからずいるみたいですね。
確かにオプションだらけでしかもこちらから聞かないと「これはオプションです。」と言わなかったり、オプションだと明記されていなかったりするMRが多かったのですが、あれは不当表示に該当しないのかなぁと疑問に思ったこともあります。
一度、公取委などの見解を聞いてみたいですよね。二重価格も。