建売を建つ前に図面だけで購入？

[購入検討中さん]

建売の検討をしているのですが、現在はまだ更地状態で
５棟建ての1棟を検討しています。約5ヵ月後の完成予定です。

仲介不動産屋から間取り図と測量図を見せてもらったのですが
施工会社がまだ建築確認を出していない。との事だったので
間取りの変更ができるか確認してほしい。と頼んだのですが
施工会社に確認したところ既に構造計算なども出して後は
社内的な流れで建築確認を出すだけだから間取り変更は不可能
と言われました。

追加料金なしでカラーセレクトや一部仕様についての変更は
可能か仲介業者に聞くと、施工会社に確認してみるとの事でした。

建売って、建物を実際に見て購入できるのが建売だと思って
いたのですが・・・・

良い物件は建つ前から既に購入希望者が多くすぐに決まってしまう。との仲介業者の話しで、本当か嘘かわからないのですが、既に５棟
のうち１棟は契約になってしまった。との話しです。

価格については相場よりも安いです。
安い理由は、前面道路がセットバック後４ｍ私道で旗竿地になっているので相場よりも安くて当然だと思っているのですが。

上記のような状況なので土地としての価値はあまりないと
思うのですが、現物も見れなく、間取り変更もできない。
建売の購入ってこれがあたりまえなのでしょうか？？

また値引き交渉はできるのですか？

工法については２×６で、デザイナーズ物件。
施工会社のHPを見たのですが、まだ10年程の会社のようで
初めて聞いた社名だったので？？？と思ったのですが
仲介業者が言うには、その会社はデザイナーズ物件を手がける
大手だと言うのですが。

[12: 匿名はん]

以前は建築中でも、
軽微な変更が簡単に出来たみたいですけど、
今は建築確認が厳しくなって途中での変更は難しいみたいですね。

[13: 住まいに詳しい人]

建築確認をまだ出していないのなら、本来ならプランの変更は可能です。
建築確認は出している最中でもおりた後でも、着工さえしていなければ
取り下げをして、出し直しもできます。
ただ、業者としてはかなりの手間になるの現段階では”できない”と言ってるだけだと思います。
スレ主さんがホントに契約するのであれば、交渉すればプラン変更が可能になるかもしれません。
ただし、その場合は追加料金が発生する場合が多いですからあしからず。

[14: 匿名さん]

確認申請を出していなくても設計自体が完了しているなら変更は嫌がるでしょうねえ。
変更するならそれに対する経費は当然かかるので、それを出すものとして交渉するかどうか。
間取りなんかは難しいでしょうが、申請に関わらない部分はいくらでも変えれるはずです。
（色、外構、申請に関わらない設備など）

[15: 購入経験者さん]

うちの方では（東京23区）立地条件が良い建売などは更地の時点で売れてしまいます。
やっぱり建ってから・・と思っていると先を越されてしまいます。

[16: 匿名さん]

建て売り物件は仕様を限定する事でコストダウンを徹底的にはかるからね。大手だと多数の基本設計から自分のイメージに近いものを選ぶ事も可能だけど、小規模な会社だと仕方ないんじゃないかな。
まぁ間取りをみて妙に住みにくいような物件でない限りは慣れと工夫で結構気に入るように使えるようになるからそのことはあまり心配しなくても良いと思う。
問題はコストダウンのあまり構造上の手抜きが行われないかどうかで、こればかりは自衛するしかないよね。せっかくまだ建ってないのだからフラット３５を利用して公庫基準を確保する事と、住宅性能表示を取得する事だろうね。お金に余裕があれば財団法人住宅保証機構か株式会社JIOの保証をとるって手もあるけど。

実際に利用するかしないかは自由だけど、フラット３５がはなから利用できない物件だったら、素人はかなり慎重になるべきかも。

住まいの水先案内人の以下のサイトが結構参考になるよ。
http://www.ads-network.co.jp/kiso/ki-11/ki-1101.htm
http://www.ads-network.co.jp/kininaru/01-/38.htm

[17: 購入検討中さん]

スレ主です。

みなさん教えていだだきありがとうございます。

施工会社の自社の保証とJIOの保証がついていると不動産屋から説明されました。
JIOのパンフレットも、もらってパンフレットにはベタ基礎には地盤改良不要。
とあったので地盤改良はしないのか？聞いてみたところ地盤改良もするとの事でした。
地盤改良もするのでその部分もJIOの保証の対象になる。と不動産屋の説明でした。

フラット３５の利用については説明がなかったのでおそらく利用できない物件だと思います。

＞１６さんがおっしゃっているようにフラットを利用するかは別として
建築確認前の物件にフラット３５を利用できるようにすることもできるのでしょうか？

[18: 住まいに詳しい人]

フラット３５の申請はいろんなやり方があるのですが、
通常は確認申請と同時申請し、設計段階でフラットに準ずる仕様であるかどうかチェックを行います。
ただし、行政に確認申請を出した場合は、同時申請ができないので、
確認が下りたら、フラット３５を扱っている民間の確認検査機関に申請と２段階でチェックが必要となります。
（中間検査と完了検査も２回ずつ行うことになります。）
初めから、フラット３５を扱っている民間確認検査機関に確認申請を出すのであれば
確認申請／中間検査／完了検査も１度にできるのでメリットがあります。
ただし、フラット３５を扱った事ない業者さんもたまにいるので、
（扱った事ない業者さんは、嫌がる場合もあるので）事前に確認することをおすすめします。
それとフラット３５は、借り入れの条件（頭金０とかだと借りられません）があるのと、
銀行によって利率が違うので、「フラット３５」のＨＰでよく確認してみて下さい。

[19: 匿名さん]

私も５棟だての建売で確認申請がおりたばかりのものを買いました。値引きしてくれたし、間取り変更もできました。順を追って説明します。

①現地視察。売りにでてすぐだったため全部売れてなかった。
②角地がよかったが、間取りが気に入らなかったので、間取変更を要望。
③数日後、広告の間取り図を切り張りして希望のプランを仲介業者に提出。
④しばらくして、売主が変更後の間取りを提示してきた。
⑤数日後、購入申込をしてとりあえずキープ（この際に値引き）。
⑥売主が金額再提示（内訳をきちんと出してもらった。もろもろ記載されていましたが、大まかには確認申請の変更ということで10万値上げ、一方、間取変更で水周りを1階にしたので、20万円減。結果、⑤の値引後金額からさらに10万円減。）

後で売主から聞いた話だと、③で図を切り張りして出してきた購入意欲に負けたとこと。もちろん、無理強いして出したのではなく、仲介業者が納得した上で切り張り図面は提示しましたよ。スレヌシさんもうまく仲介業者に話をして、トライしてみてはいかがでしょうか。
それで、応じてくれればラッキーだし、応じてくれなければ縁がなかったとして他をあたったほうがよいと思います。きっと意中のもがでてきますよ。

[20: 入居予定さん]

スレ主さんと似たような状況で購入予定の者です。

人気のある物件ならは値引きはないでしょう。売れない物件は人気が無いとも言えますので、物件の長所短所を理解して決められると良いかと思います。

間取り変更は、5棟同時建築にすることでのコストダウン、効率化が損なわれる可能性があるので断られているのかもしれません。施工業者にすれば、間取り変更等を希望しない客が現れるまで待つかもしれませんので、私はあまりおすすめはしないです。他に買い手のつかないような物件であれば話は別でしょうけど。買い手がつくつかないは、建築が始まってからわかる場合もあるので難しいところですね。

良い物件は建つ前からすぐに決まってしまうと私は思います。ただどの程度良いのか、人気があるかの予測は難しいですね。

私の場合、たまたま魅力的な物件を早期に紹介してもらうことができたので、すぐに押さえました。それまでに20件以上の建築済み物件を見ていたので、値段や立地条件、設備などの相場をある程度理解しており、総合的にその物件が平均的相場よりとても良い条件だと思えたからです。

また、同じ建築業者が建てた販売前の物件の中を見せてくれたので、イメージをつかむことができました。これが可能かどうか仲介業者に頼んでみてはどうかと思います。本当に「大手」ならそう言う物件が1つや2つはあるのではと思いますし、無ければ写真だけでも見せて欲しいですね。私は過去に手がけた物件のサンプルを見せてもらいましたし、地元の業者で既に何棟も建築実績のあるところで信頼できるところです。

人の心理として、できるだけ良い物件をできるだけ安くというのはあると思いますが、他の買い手という見えないライバルもいますので、物事の優先順位(値段なのか間取りなのか等)や妥協点(値段は妥協できないが、時期は妥協できる等)をリストアップして決めていくのも1つの方法かもしれません。ご自身に合った良い家が買えると良いですね。

[21: 購入検討中さん]

スレ主です。

今回の物件の購入はやめようと思います。
立面図と詳細の間取り図面を仲介業者からもらいました。

それをみてビックリしました。
最初に貰った図面と異なり部屋表示されていた１階がサービスルームだったり
部屋の大きさが若干違っていたり、窓の位置がぜんぜん違う、北側の部屋の傾斜がかなりあった。

最初にもらった図面でいろいろと検討をして皆さんからのアドバイスも参考にさせていただきながら購入を前向きに検討していたのですが・・・
最終的な段階でこんな図面をだされて仲介業者・施工業者ともに信用できないと思いました。

立面図等はこちらが要求してもらったものなので、要求しなかったらおそらく契約の場で最終的
確認ということで出されたんじゃないかと思います。
最初の図面だけで購入の返事をしていたらとんでもない事になっていました。

みなさんありがとうございました。

[22: 匿名さん]

地盤と基礎は確認した方がよい。
柱、筋交い、梁のサイズや位置が図面通りか確認すること。
防蟻処理、断熱材の設置方法も確認した方が良い。
写真は業者が撮影して提出するよう契約書に入れること。
当然写真は別の住宅を撮影した写真を代用することもあるので、周囲を映し込ませること。
しなければ、自分で羽子板ボルト等の設置状況写真を、全て取るくらいの気構えががないとだめ。
本来、管理する責任のある建築士が一度も見ないこともざらにある話だから、気をつけて下さい。

[23: 購入検討中さん]

>２２さんありがとうございます。

購入しないと仲介業者に断りました。

今回の物件は値段も安く希望していた地域だったのでいろいろと悩みました・・・

ネットで検索していたら、施工会社の物件を購入していた人のスレがあって読んだのですが
家の揺れがすごくて第三者に家の構造を確認してもらったら、本来図面ではあるはずの柱が
実際にはなかった。などの書き込みがあったり、欠陥住宅で苦情が多いなど。というのが
ありました。設立１０年ほどの施工会社で社名も１年半ほど前に変わっておりいろいろと
問題がありそうな施工会社のようでした。ネットの情報だけが全てではないと思うのですが・・・

建売の購入っていろいろと難しいですね。

[24: 販売関係者さん]

社名を変えるのは売り逃げの常套手段。
クレームが来る前に社名変更。クレームが来たらそれは以前の会社ですので関係ありません、で逃げ切り。
昔は建売で5年ぐらいおきに社名変更するとこもあった。それぐらい昔の建売の品質はヒドかった。
また、設立○年というのも休眠会社を買う場合もあるのであまりアテにならない。

[26: 匿名さん]

No.24さんが言通り、昔の建売は酷いかったね。実家の近所に20数年前、
町ごと建売で出された地区があるのだけれど、外観、間取り、外溝全て
同じ。 笑い話ではないけど、酔っ払って他人の家に帰ったりが頻発した
みたい。それに比べて今の建売は一戸毎にデザインも間取りも違うので
随分進化したなぁと思います。

建売は立地が良いと、造成段階から目を付けいる人が多数いるので、
広告出た時には時既に遅しと言う場合も多い様です。

[27: 匿名さん]

建て売りは、仕様が問題になります。
着工前の建売は、契約してから仕様が決まっていなければいくらでも手抜きができます。
防止対策は、
契約書に「住宅支援機構の木造住宅仕様書に記載のある工法による。他の工法を採用する場合には、特記するものとし、その工法が同等以上の工法であることを証明すること。」と付記させることです。
このぐらいしなければ、騙されます。

[28: 匿名さん]

建てる前だから、いくらでも手抜き、資材品質のダウンが可能。
もっとも危ない商品です。
建築後に気に入らない場合には、無条件で解約に応じると契約書に付け加えましょう。

[30: 匿名さん]

青田売りの場合、建築確認申請書の写しを購入者に渡さないと購入者はどんな家を買うのか全く分かりません。
申請書の写しを渡す義務はないのでしょうか？

[31: 匿名さん]

そもそも青田売り自体が脱法行為だから義務も何もないよ。

公営ギャンブル以外は違法であるはずの日本で、
事実上の私営ギャンブルであるパチンコ産業が
警察の管理下という名目で野放しになっているのと同じ理由。
韓国でさえ2006年に禁止したパチンコを日本では禁止できない。
つまり、日本では消費者が賢くなければ、脱法行為をする悪徳業者の餌食になる。
誰も守ってくれない。

また、平気で脱法行為をする業者が儲かることで、真面目な業者が淘汰されてしまう。
無知で悪徳業者に騙されることは、真面目な業者を減らすのに加担する行為。

[32: 松方ひろき]

宅建業法上は、青田売りは購入者が住宅をイメージできるようにしなければならないとされているから、図面が無ければイメージできないと主張して、関連書面をすべてもらう。

建築確認機関に情報公開請求を行ってみるのも方法だね。

[33: 匿名さん]

例の事件以降、住宅会社との蜜月は終わったのだが、
喉元過ぎたころ、そろそろ危ないよ。