南青山マスターズハウス（(仮称)南青山四丁目計画）パート３

[匿名さん]

前スレが１０００件を超えましたので
新しくパート３を作ってみました。
引き続き南青山マスターズハウスについての情報交換をしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176262/

所在地：東京都港区南青山4丁目345-3他（地番）
交通：
東京メトロ銀座線 「外苑前」駅 徒歩8分
東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩7分
東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩11分
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩11分
東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩11分
間取：1LDK～3LDK
面積：49.82平米～147.36平米
売主：丸紅
売主：住友商事
売主：住友不動産
販売代理：丸紅不動産販売
販売代理：住友不動産販売
販売代理：住商建物

　
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社　

[401: 匿名さん]

３９３さん

私がもう少し広くといったのは、間取りの話です。
別に仕様そのものを高級にしたり、また造りを豪華にすべきとは言っておりません。

このマンションは南青山というブランド地に建つコストパフォーマンスの優れた
物件であるから、仕様が多少劣っていても◎なのです。

これが高級な造りのものを建て、高く販売しては、南青山にある「普通の」のマンションに
なってしまいます。稀有ではなくなってしまいますよね。

１００平米以上の間取りや、と申し上げたのは間取りの話であって、仕様ではありません。
５０平米台は２ＬＤＫでなく１ＬＤＫに、60平米台は２ＬＤＫに。これも仕様をあげて
高級にする必要はありません。

南青山というブランドエリアに建ちながら高級を前面に出さない、価格を押さえた物件だから
◎なのです。

ただ、間取りはもう少し工夫が必要だったかな、というのが私の意見です。

[402: 匿名さん]

南青山では「高級では無い」という意味で稀有のマンションということですね。その点はよく分かります。
しかし、なんといっても不可解なのは、そこまで稀有でコストパフォーマンスが良いと判断されるなら、なぜ借金してでも買わないかです。投資物件としてこれほど魅力的な物件は無いと聞こえますよ。

[403: 匿名さん]

高級ではない、というと御幣があります。

出来上がってしまうと、あまりそういった点は貸したり売ったりする際に問題にならなくなるという意味です。
このエリアはマーケットがはっきり分かれていますので、富裕層はもともと検討の対象外になるからです。

何故買わないか。仰るとおり投資物件として文句ありませんが、私が対象としている貸し先のニーズからは
今の間取りではやはり少しずれているからです。

ただ、皆さんが仕様の低さを理由に、ここの資産価値を低く見ているのはちょっと違うなと思ったので、
口を挟みました。

[404: 匿名さん]

補足しますが、
間取りというのはデベロッパーの開発力、マンションのコンセプトも含めての間取りです。

[406: 匿名さん]

＞私が対象としている貸し先のニーズからは 今の間取りではやはり少しずれている

このエリアで貸す場合、今の間取りでは貸しにくいということですか？そうなら、このエリアの需要層にミスマッチの部屋を買うこと自体、将来の転売時に苦労するとか、資産価値を維持しにくいという問題があるということになりませんか？

[407: 匿名さん]

このエリアに住みたいという人は沢山いますよ。
憧れも含めて、住んでみたい、という人はいっぱいいます。
ただ、それに見合う物件があるかどうか、買うと高い、借りても高い。
それが現実でしょう。

だからマーケットとしては、希望的な願望も含めて需要はあります。
またイニシアルの投資コストを抑えられるこの物件はあとあと、有利です。

私の貸し先とのアンマッチ、それは私が　ＮＯＮ　ＪＡＰＡＮＥＳＥ
つまり外人（主に法人契約）をマーケットにした賃貸をしているからです。

外人はこういったややあいまいなコンセプト持つマンションは向きません。
６０平米の３ＬＤＫというのは、郊外のマンションのコンセプトだからです。

でも憧れの南青山に手の届く価格で買えるなら、あるいは借りられるなら
住みたい、という日本人は沢山います。

だからここは他のマンションとの競争力において鉄板なのです。

[408: 匿名さん]

＞だからここは他のマンションとの競争力において鉄板なのです。

それならとっくに完売しているはすですよね。

[410: 匿名さん]

鉄板は将来の話ですよ。

過去、同じような経緯をたどったマンションをいくつか知っています。
具体名は控えますが、港区の某有名タワーの近くにあるマンションもそのひとつですし、

当時は仕様が低いことが散々叩かれ、購入者も自虐ねたを繰り出す有様でしたが、
現在もは高値で取引されております。またこういう物件は、実需が多いのでもともと出物
自体が少ないのも特徴です。

何故、そういうことがおきるのか？それはその当時叩かれた仕様云々は中古マーケットにおいて
値決めの決定的な要素にはならないからです。
自分の住みたいエリアに限られた予算内で、住みたいマンションがあれば（これもスペックではなく
築年数やタワーか低層かというような視点と間取りが主です）、それが壁掛けエアコンであっても
購入をやめたりしません。
不思議に思うかもしれませんが、新築の時とは物件の選び方が全く異なるからです。

私がこのスレに口出しした理由は皆さんのように、大変申しわけありませんが
感覚的にあるいは感情的に、物件を非難しているのを見かねて、自分の経験から
少しでも検討者に多くの情報を差し上げようと思ったからです。

[411: 匿名さん]

ネガの方の挑発に乗るつもりはありませんが、もう一度整理してお話します。

同じデべで選ぶのは、自分のストライクゾーンにあるマーケット（ＮＯＮ　ＪＡＰＡＮＥＳＥ）にあった
マンションを作るからです。
ですからこれは同じ理由です。

資金の話は、正直、資金に余裕があれば手を出してもいいかな、というくらいの物件ではありますが、
そこまで余裕はありません。
この私の投資のスタンスはずっと変わっていませんが、だからといってここの評価が　×　だとは
思いません、という話です。

[412: 匿名さん]

将来鉄板であるなら、邦人にとりあえず貸して将来転売すればほぼ間違いなく儲かるわけですよね。それなら人に勧めないで自分でそうすればよいのでは？170戸余りも売り出していたのですから、予算に応じて間取りはより取り見取りであったはずです。

[415: 匿名さん]

売値が売値ですから、儲かるでしょう。
まあ実需での購入を考えていらっしゃる方は関係ありませんが、もし何かの際に出口戦略が立てやすい
というのは、とても大事なことです。

私は外人向けの賃貸事業をやっておりますので、いくら儲かるからと言って
日本人向けに手を出してまで事業を広げるような物件の購入をしたことはありません。
今まで何回かこれは買いだなという物件も確かにありましたが、これが私の投資家としての
事業スタンス、ポリシーです。
そもそもなるべく楽をしたくて、賃貸を始めたくらいですから・・・。
だから同じデベロッパーにしか手を出しませんし、エリアも同様です。


ただ、繰り返しになりますが、だからといってこの物件が悪い評価だとは思いません。
ということです。

おわかりになってはいただけないと思いますが（笑）、一般の購入検討者の参考の一助
になればいいと思い、書いています。

それだけです。

[416: 匿名さん]

ここで6000万くらいのを買ったら、10年後いくらくらいで売れればいい方と考えとくべきですか？

[417: 匿名さん]

間取りは1LDＫ51平米です。

[419: 匿名さん]

これからの景気動向によりますが、経済全体では中期レンジ（２～３年後）の見通しとして、ＪＮＢ（日本国債）の価値が
下がり、円安、金利の上昇局面を迎えるでしょう。
そのまま行けば緩やかなインフレに向かいますが、２０１５年に消費税が１０％に値上がるとして、
これが円安の景気をどこまで減速させるかです。

不動産マーケットの見方も震災絡みで諸説色々ありますが、既に上昇局面に入っているというのが通説です。
諸々加味して、６０００万の物件は　5年後　６５００～７０００万のレンジ　10年後　景気しだいですが、
６５００～６０００万のあたりと読みます。

あくまで個人的な予想ですので、御容赦ください。　

[420: 匿名]

419さん、色々と教えて頂き有難うございます。私も、憧れの地ですから狭い住戸でも欲しくなりました。荷物さえ多くなければ、すっきり快適に住めそうです。

[427: ご近所さん]

南青山のマンションは、値下がりすることはあまりないですね。
投資家さんが書かれているとおりこの南青山の地には、住みたい
と思っている人は、たくさんいますからね。確かに南青山は、
田園調布や松濤みたいに高級住宅街では、ないかもしれません。
でもおしゃれな街並みが魅力ですね。またこのマンションみたいに
庶民でも少し頑張れば住めるところだと思います。

[430: ご近所さん]

No428 No429の方はどこに住んでいるんですか？
あなた方が住んでいるところは、資産価値のある
高グレードのマンションに住んでいるんですか？

[431: 匿名さん]

このマンション現在検討しています。
友人の１人も興味を示しているのでお互いで情報を共有しあっています。
友人も不動産投資をしているのですが、ここでわかりやすく書き込んでおられる投資家さんと意見が同じようです。
私は仕事で通いやすいのでセカンドハウス的に使えればと思っていますが。
春のお花見も良さそうですしね。

[432: 匿名さん]

おはようございます。

昨日は私も調子に乗って色々しゃべりすぎました。
気分を害された方がいましたら、申しわけありませんでした。

まず「安い」ということを強調しすぎてしましましたが、この「安い」という意味は
このエリアでの相対比較の話であって、首都圏、あるいは都内一般のマンションとの絶対比較においては
決して安くはありません。
坪単価が２８０万を超えてくると購買層は変わってきますし、３００万を超えてくると
与信の問題もあり、買いたくても変えない層が増えてきます。

同じ６０００万出すなら、湾岸で８５平米が買えると考えると家族構成なども踏まえ
そちらをチョイスする層もあります。

ですから、優位性がやはり誰でも気軽に住めるエリアではないことに変わりはありません。
だから港区の内陸部はどこもそうですが、常に憧れの地になるわけです。

今の経済情勢や、震災による消費手控えなども影響し消費マインドが停滞気味ということも
あります。
不動産マーケット（都心部）は既に上昇局面に入ったと申し上げましたが、この上昇トレンドを
実感として感じていない方も大いと思います。

そういったことが、現状の不動産都心マーケットを取り巻く環境ですが、数年先の状況を
見れば、また全然違った局面になるというのは、上に書いたとおりです。

ただ、何方かが仰っていましたが、買い煽っていると取られてしまっては、それは私の
本意ではなりませんので、ネガさんの御意見に対する個人的な意見、ということで
お聞きください。

[433: 匿名さん]

で、あなたはどのデベがおすすめなんですか？

[435: 匿名さん]

投資して儲けようとする立場と実際に居住して満足を得ようとする立場とでは考え方が違うと思います。
必ず儲かるからと言われても間取りや仕様を我慢してまで購入する気にはなりません。
もし我慢した上で儲からなかったら悲惨この上ないですから。

[436: マンション投資家さん]

間違いなく儲かるそうですね、ここを買うと。あなたが買うと仰るなら私も買いますよ。

[437: 匿名さん]

この投資家さん、以前、明確な根拠も示さず丸紅物件は最も資産価値が維持できるとか。天井が低いほど部屋は広く感じられるとかなど珍説を展開していたんじゃなかったかい？

[438: 匿名さん]

一般の検討者の方は御理解いただいていると思いますが、別にここを買い煽っているわけでも
儲け話を持ちかけているわけでもありません（笑）
不動産は全て一点物、その検討者もまた仕事も家族構成も年収も人それぞれ。万人にマッチする
マンションはありません。

私が申し上げたことは、ネガサンがここは将来資産価値が保てない、という御意見に対して
そうではない、という見識から自説を申し上げたまでで、それが儲け話を持ちかけている
ようにとられていたら、本意ではありません。
投資家としてのスタンスからも色々話しましたが、そこは本当の検討者の方なら、話の流れで
おわかりになると思います。

投資家さん、貴方のお勧めのマンションはどこでしょうか？
また今後の都心不動産トレンドをどう読みますか？
後学のためお話し頂けると嬉しいですね。

[439: 匿名さん]

私は実需で購入を決めました。
正直、リセールについては不確実な事なので重視しませんでした。
ロケーションが購入の決め手でした。

[440: 購入検討中さん]

投資家の友人と話しても、やはり438さんと同じ意見のようです。

私は居住用に購入しますが、20坪という広さの問題で、将来的には売却することになると思います。
そういった条件で検討すると、やはりこのマンションは手ごろ感もありポイントが高くなります。

色々なご意見があると思いますが、概ね438さんのご意見に合致いたしますし、
また、どんな意見に対しても丁寧に回答をしてくださっている438さんにお礼を申し上げたく
初めて書き込みました。

ありがとうございました。

[441: 匿名さん]

その投資家の友人も購入するんですか？

[443: 匿名さん]

４４０さん

お礼まで頂いてしまい恐縮です。
少しでも御検討の参考材料になったのなら、私も嬉しいです。

今までこのスレも含め、スレは眺めても自ら積極的に書き込みをしてきたことはありませんでしたが、
先週末、ふと目に留めたこのスレでのやり取りがちょっと看過できなかったので（笑）、しゃしゃり
出て来て好き勝手申しました。
久しぶりに熱くなり、私も楽しかったです。

ネガさん（というと失礼ですが）、皆さんが仰っているここの欠点は、決して間違ってはいませんよ。
仕様は豪華な方がいいし、天井は高いに越したことはありません。同意します。
私が同意しなかったのは、だからと言ってここはだめだという評価に対してです（くどいですね）

人間の欲望とはキリがないもので、家がほしい、それも都内に、出来れば都心３区に、やっぱり
仕様は豪華がいい、とどんどん膨らんでいくものです。
私自身もそうやって今までの人生を生きてきました。志半ばではありますが・・・。
ただ現実の人生は、どこかで理想との折り合いをつけなければいけない局面も多く、それが人生でもあります。

そういう意味では、本当に嫌味ではなく、もし皆さんが真剣に物件を検討しているのであれば、妥協せず
御自分の求める理想のマンションを追求している皆さんは立派です！
理想の不動産を手に入れる日まで、どうか是非頑張ってください。
自分の経験から言っても、目標があると仕事も頑張れますからね！

色々と失礼なことも申し上げ、失礼致しました。

[444: 匿名さん]

すみません。

不動産のリスクについてお尋ね頂いておりますので、その話を少しだけさせていただきます。

一般的な不動産リスクとして挙げられるのは、債務の不履行（現金買いなら別）、売却の際の
資産目減り（売却価格が残債を下回ると資産を失った上に負債のみ残る）、賃貸の場合は空室リスク
等もあります。

これらの大前提は、前にもお話したように、日本や世界経済の動向や、景気、政治の動き、今回のような
天変地異にも影響を受けます。

ただ、おわかりかと思いますが、これらのリスクというのは、どこにいてどんな物件を買っても共通のリスク
だということです。

個別限定の物件リスクというのは、例えば目の前に将来大きな建物が建ち、日当たりが失われるとか、
渋谷区の某物件で話題になった立て替えの際に同規模ものもを建てられない条件つくとか、どちらかと
いうと、きわめて限定的な話になります。

おそらくネガサンは仕様の悪さや天井高の低さなどをリスクとして仰っているのでしょうが、
それに対しての私の見解は申し上げたとおりです。
それについてはバイタルなリスクという評価ではありません。

一番大事なのは、最初に述べた大きな不動産リスクをどう最小化するか。
その答えは、なるべく利便性の高い、人気の高いエリアに買う、ということに尽きるのです。
今回、私はここの評価についていろいろ述べましたが、ちょっと乱暴に言ってしまえば
こういった超都心立地に立つマンションであれば、高値掴みさえしなければ損はしないのです。
ここだけが特別なのではありません。ここがいいと申し上げたのは発射台が低いから、その分
糊代が大きいということで言っているわけです。

おわかりいただけましたでしょうか？

[445: 匿名さん]

やはりここのマンションを購入する上でのリスク（資産価値の下落）については言及を避けているね。

[446: 匿名さん]

別に避けているわけではありません。
大きな個別リスクはないとういう認識です。
逆にお聞きしたいのですが、貴兄が考えるこの物件固有のリスクは何だと思いますか？
それをお聞きしたいです。