南青山マスターズハウス（(仮称)南青山四丁目計画）パート３

[匿名さん]

前スレが１０００件を超えましたので
新しくパート３を作ってみました。
引き続き南青山マスターズハウスについての情報交換をしましょう。

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/176262/

所在地：東京都港区南青山4丁目345-3他（地番）
交通：
東京メトロ銀座線 「外苑前」駅 徒歩8分
東京メトロ千代田線 「乃木坂」駅 徒歩7分
東京メトロ銀座線 「表参道」駅 徒歩11分
東京メトロ千代田線 「表参道」駅 徒歩11分
東京メトロ半蔵門線 「表参道」駅 徒歩11分
間取：1LDK～3LDK
面積：49.82平米～147.36平米
売主：丸紅
売主：住友商事
売主：住友不動産
販売代理：丸紅不動産販売
販売代理：住友不動産販売
販売代理：住商建物

　
施工会社：大成建設株式会社
管理会社：丸紅コミュニティ株式会社　

[381: 匿名さん]

いいなあと思っても投資に踏み切らないのにはそれなりのワケがあるはずですよ。それを知りたいものだね。
なじみのデベでなければどんなに魅力的な物件でも投資しないなんて投資家として変でしょう。なじみでないデベの物件だとなぜ投資対象にならないのかね？

[382: 匿名さん]

自分は買わないくせにいいという投資家。なんだそりゃ！

[383: ご近所さん]

じゃあ、あなたは、どこに住んでいるんですか？

[384: 匿名さん]

３８１さん

３７０です。
やっとこのスレも健全なやり取りになってきましたね。
御質問、ごもっともです。

私が何故同じデべの物件を選ぶのか、下記に記します。
これもあくまで個人的な意見ですので御参考までに。

私がデべを選ぶ一番の基準は、そのデベロッパーが持っているマーケティング力です。
マーケティングというのは、その立地に対してどんなマンションを建てるのか、というデべのコンセプトですね。
立地とマンションのコンセプトがアンマッチだと売れるものも売れません。
例えば、１ＩＬＤＫの需要が多いところに、いくら３ＬＤＫの部屋ばかり用意しても売れませんよね。

もちろん不動産の場合、前にも書いた通りその評価は８割方立地で決まります。
残りは震災以降は構造も重視されてきていますが（これは特に新耐震基準となったＳ58年以降の物件かどうか）で、
その他、もちろん間取り、ここで話題になっている専有部や共用部、付帯施設（これは後々改修をかけるとなると
理事会の決議が必要になるためある意味、専有部よりも重要）も含めた仕様や、あと引き渡し後の管理体制も
資産価値に影響してきます。

話がそれましたが、私がなじみにしているデべは、このマーケティング力が私個人のマーケティング観に一番
近いからです。

このマンションのケースで言えば、実需としての住み替えは広さの問題もあり考えておりませんので、
投資家としての視点でお話しすると、５５平米程度での２ＬＤＫや60平米台の３ＬＤＫなど、やや
この立地に対してのマーケティングが明確でなかった点が残念でした。

こういった超都心立地での中規模マンションの場合、単身やＤＮＫＳ向けの一部屋が広い間取りか、逆に
１００平米超えの大きな間取りのほうが、より好まれたのではないかと私個人は考えています。
販売がイマイチとネガさんが仰っていますが、それは仕様の問題ではなく、むしろほしくても希望の間取りがない、
という方も多いのではと私は思っています。
この辺の需要をどう読むか、これがまさにマーケティング力なのです。

ただ、実需でお住まいになる場合は、希望の間取りは人それぞれ、御希望の間取りがあったならそれは問題に
なりませんし、将来売るにしても貸すにしてもこういった場所の場合は、需要のボラティリティ（変動性）が少なく、
困ることはありません。

そういうと、だったら買えばいいじゃないとまた突っ込まれそうですが、手持ち資金の問題もあり、現状は
残念ながらレバレッジをかけても動けません。

ただ、何度も言うようですが、ネガの皆さんが仰っているような評価には疑問を感じますので、申し上げました。

もし異論があれば是非お聞かせください。

[385: 匿名さん]

>それは仕様の問題ではなく、むしろほしくても希望の間取りがない、という方も多いのではと私は思っています。

そうでしょうか。これまでのスレを読むと、購入を見送った理由として、希望した間取りがないといった間取りへの不満に関する書き込みはほとんど見当たらず、むしろ、モデルルームに行ってがその安っぽさにがっかりしたとか、梁があって１９０と低くて圧迫感があったなどのコメントの方が多かったと思います。

[386: 匿名さん]

３８５さん

顧客の求めるマーケティングという意味では、それもアンマッチのひとつかも知れません。
もっと価格を上げても仕様のよい物が欲しかった、というニーズも確かにあると思います。
ただ物件そのものの価値をみた場合、この立地でこのコストパフォーマンス、◎だと思います。
今後も資産価値が大幅に下落すると言う評価はしません。

[388: 匿名さん]

>５５平米程度での２ＬＤＫや60平米台の３ＬＤＫなど、やや この立地に対してのマーケティングが明確でなかった点が残念でした。

ということは、これらの需要予測に疑問を感じたということですよね。ならば、これらの部屋を転売するときには容易ではない、即ち資産価値の維持は難しい、だから投資対象として今一つと判断しているのではないですか？それを◎は言いすぎでしょう。

[389: 匿名さん]

３８８さん

ベストを言えばそういうことです。
私が同じデベロッパーの物件しか買わないのは、後々の管理や資産運用も全て含めて
入り口と出口戦略が簡単だからです。

ただ、ここで言われている仕様の低さ＝物件としての資産価値の著しい毀損　という図式には
賛同できません。

また需要と供給という関係で言えば、自分の部屋を貸す場合、極端に言えばひとりの
顧客を見つければいいわけです。

超都心というマクロな立地でパイの大きさ（供給）を考えた場合、そのパイを食べたい人（需要）は、
今後の少子高齢化の状況に置いても東京は人口増が見込まれるため、超都心でのの需要＞供給の関係と
私は考えます。

[390: 匿名さん]

そんなマクロの楽観論が通用するなら。都心部のマンションはどれも借り手が付いて儲かるということになるね。

[391: 匿名さん]

表現がわかりにくかったですかね。すみません。

補足しますと、
ミクロ＝このマンション、マクロ＝超都心、という意味で使いましたが、
一般的には超都心というエリアはマクロではなく、ミクロなエリアで表現されます。
つまり首都圏、都内、23区内、都心３区とエリアを絞っていっても、最後まで残る
ミクロなエリアです。
このミクロなエリアのマーケットには安定的な固定層がいます。
厳密に言えば、そのマーケットは際ほど私が言ったようなマーケットだと思っています。

今後、不動産を取り巻く状況としては、円安や長期金利の上昇によるローン金利の上昇が見込まれ、
消費税の増税も予定されるなど、都心一等地を購入するには厳しい状況になってきます。
エリア的には、虎ノ門エリア、品川操車場後の再開発などが予定されており、同じ都心でも
濃淡が出て来ます。
官庁宿舎の放出も出てくるでしょうが、間違いなく大手でデべのきっちりとしたマーケッティングのもと
かなりの坪単価になってしまうでしょう。

そういうことも色々加味した上で、ここのコストパフォーマンスは◎という評価です。

でも繰り返しますが、あくまで私の個人的な意見なので、仕様が低いから将来の
資産価値が維持できないとお考えの方は、購入を控えれば良いのです。
ただ、私はこの意見に疑問を持っているので、何もわからない一般の購入検討者に違った
見方もあるということで、自説を述べているわけで、最後は御自身の判断だと思います。

[392: 匿名さん]

現在価値が維持できるかは、将来の周辺のマンションの仕様動向によって決まってくるのではないでしょうか？
今後都心の再開発などで建てられるマンションの仕様が現在より向上するとみるのが常識的ではありませんか？
将来にわたって南青山にもうマンションが建たないという保証もありません。
そうなれば、ひときわ低仕様のこのマンションの位置づけが、相対的にどうなるかは自明の理だと思いますがね。

[393: 匿名さん]

>こういった超都心立地での中規模マンションの場合、単身やＤＮＫＳ向けの一部屋が広い間取りか、逆に１００平米超えの大きな間取りのほうが、より好まれたのではないか

この手のマンションとなると、通常高級マンションですよね。下町風情の住環境下で、しかも幹線道路沿いの縦に細長い地形に（東西の間取りしか取れない）、高級マンションが似つかわしいとは思えませんけど。あなたのマーケティング力をお尋ねしたい。

[397: 購入経験者さん]

393と394さん 391さんが特にメリットがないのにこれだけ丁寧に説明してくれているのを少しはリスペクトしても良いのでは？ 失礼極まりない。あなた方のネガ自体どれだけ説得力ないか、自覚された方が良いのでは。

[399: 匿名さん]

すみません。外出している間に盛り上がっていましたね。

まあ色々な意見がありますので、私の見通しが違うと仰る方がいてもそれは人それぞれです。
最初にも自己紹介しましたが、私はあくまで投資家の端くれに過ぎませんので。

私の今までの投資物件は港区に限定しており、基本的に土地観のないエリアには動きません。
唯一過去に食指を動かされた物件の話は前にしました。

今までお話したことは曲がりなりにも、ここ十数年港区で物件をみて来た経験から申し上げたことです。

私は投資を行う上でずっと守ってきたのは、デべの話のほかにもいくつかり、ひとつは１ルームしかない
いわゆるペンシルマンションには投資しません。
また基本的に中古も買いません。
利回りを考えた場合、中古は魅力的ですが、今まで中古購入したのは１軒件のみで、同じマンションの買い増しでした。

ここを◎という評価をしたのは、何度も言いますが、最近では稀有のコストパフォーマンスだと思ったからです。
最近は大手デべの物件でもシートフローリングはいうには及ばず、直床物件も現れています。
仕様について、もちろんいいに越したことはありませんが、コストを考えた場合、どこかで線引きをしなければ
なりません。
そのバランスを立地と値段と仕様でみた場合、私の評価は◎なのです。
決定的なマイナス要因にはならない、ということです。

表現はおかしいかもしれませんが、南青山の新築マンションで、それなりの規模があり、ここの価格で購入
出来るのであれば、百難隠すということです。
三井のパークマンションシリーズのように、最高の立地に最高の仕様のものを建てても、必ず欠点はあります。
よくいわれますが、１００％満足のいくものはありません。

どこかで妥協をするときに、それが仕様なのか、価格なのか、エリアなのか、駅からの距離なのか、
これも人それぞれだと思いますが、私はここの場合、仕様を妥協したとしてもお釣りのくる立地、
ということです。

ネガさん、私はここを◎としましたが、御自身がおすすめのマンションはどこでしょうか？
それをお聞きすることで、ある程度貴兄のマンションに対する眼力がわかりますので、
よかったら、お教え願いたいですね。

まあ、あまりここで管を巻いていると、本来の検討者の方の議論の妨げになってはいけませんので、
今後投稿は少し控えながら、異論があればやり取りしていきましょう。

但し、感情的な個人的中傷は御勘弁ください。

[400: 匿名さん]

>もし異論があれば是非お聞かせください。

３９３ですが、私の異論に対して具体的に答えて下さい。