サンクタス南品川ってどうですか？part2

[匿名さん]

前スレが１０００件をこえていたため
新しくパート２を作りました。
引き続き情報交換しませんか＾＾

前スレ：http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/150601/

JR・東急「大井町」駅徒歩14分。
オリックス不動産の新築マンション「サンクタス南品川」150邸、誕生。

所在地：東京都品川区南品川4丁目258番1外（地番）
交通：
京急本線 「新馬場」駅 徒歩5分
山手線 「大崎」駅 徒歩13分
埼京線 「大崎」駅 徒歩13分
京浜東北線 「大井町」駅 徒歩14分
東急大井町線 「大井町」駅 徒歩14分
東京臨海高速鉄道りんかい線 「大井町」駅 徒歩14分
山手線 「品川」駅 徒歩23分
京浜東北線 「品川」駅 徒歩23分
間取：2LDK・3LDK
面積：54.69平米～73.60平米
売主：オリックス不動産
販売代理：東京建物不動産販売

施工会社：東亜建設工業株式会社　首都圏建築事業部
管理会社：株式会社ジャパン・リビング・コミュニティ

[101: 匿名さん]

売れてるかどうかの主観的なコメントなんてどうでもいい。

問題なのは、竣工前にもかかわらず一部住戸を値引きしていることだね。
これは普通はやらない。既契約者との公平性が保たれないからね。

竣工後は、モデルルーム使用住戸などの理由で値引きすることは可能（使用住戸なので値引きすることには合理性がある）なので一般的に行われるけど。

[102: 物件比較中さん]

「値引き」という一言で片付けるのは簡単ですけど、今回の諸経費サービスは、オリックス全体の施策として１００戸の内、５戸分が割り振られているものなので、この物件がどうこうではなくて、オリックスが云々という話なのかなと思いますけどね。あと、今回対象とした５戸がどういう位置づけの住戸かということと、第1期でも似たような２０万サービスのキャンペーンやってきているので、そこも含めた上で、あーだこーだ言った方が冷静な判断かと個人的には思ってます。

[103: 匿名さん]

もちろん、オリックスが云々という話だよ。

つまり、オリックスというデベはそういうデベであるということ。

[104: 匿名さん]

>今回の諸経費サービスは、オリックス全体の施策

既契約者対策としての表向きな表現でしょうね。

[105: 匿名さん]

新馬場駅は短い各停しか止まらないのに
ホームが長すぎる
歩く歩く・・・
第一京浜の信号も長いし・・・
マイナスポイント多い気がする

[106: 匿名さん]

ホームが長いのはかつて二つだった駅を一つにしたからです。

[107: 匿名さん]

100とか102さん、そこまで躍起になって火消しするのやめてよ！デべとか、キャンペーン云々
あるけどさ、売れなくて値引き開始というのは、誰が見ても間違いないことでしょ。

[108: 匿名さん]

竣工半年前で100万ですか。
竣工直前だと諸経費全額かな。

[109: 匿名さん]

更に安くなるまで待とう！！

[110: ご近所さん]

徒歩~分とは、せめて10分までですね。
徒歩13分だと実質1km以上。。。
私にとってはもはや徒歩の距離ではありません。

後2割安ければ検討します。

[111: 匿名さん]

果報は寝て待て。
いずれ２割くらいは安くなるかもしれませんよ。

[112: 匿名さん]

HP 見ると、3期1次の5戸とは別に、3期2次として追加で5戸販売するんですね。
お客さんが付くたびにちょこちょこ売り出していってるんで、今回の10戸が売れるとすると
残りはあと20戸くらいですかね。

[113: 匿名さん]

果報が届いたのかな？
いよいよって感じ。

[114: 契約済みさん]

多分この価格、低層階なのでしょうけどなかなか魅力的ですね。

ただ少しだけ狭いかなぁと言う気がましす。

[115: 匿名さん]

柱が住戸内にほとんどないので、タワマンの８０平米とあまり居住面積は変わりませんよ。

[116: 匿名さん]

１００万円引きキャンペーンをしている南西角住戸は明らかに最初の価格設定が微妙だった、と営業の方も言ってました。
２階の価格が、ほぼ同じサイズの中住戸の最上階と同じでしたから。キャンペーン対象住戸以外は値引きはないでしょう。

[117: 申込予定さん]

現在残りが３０戸。

南側のリフォーム屋や寺の住職の家と見合っている住戸が１０戸くらい。
価格割高でキャンペーン中の角住戸が１０戸弱。２月に申し込みが入っているのが５戸。

つまり、CPもよく、隣と見合ってないのは５戸くらいだから、検討中の人は急いだほうがいいかもしれないです。

[118: 匿名さん]

>115
所詮、ここは田の字間取りでしょ。
採光性が悪かったり行灯部屋があったりデメリットも多い。
ワイドスパンのタワマンと比較すること自体がナンセンス。

[119: 匿名さん]

ここは相変わらず面白いね。

営業さんと異常に仲良しらしく逐一言動を報告してくれる人とか（購入者だとすると契約後もMRに通いつめてる？）、
ここの70平米そこそこの部屋の居住面積が80平米の他物件の部屋と変わらないと言ってる人とか（広く感じる、ならともかく・・・どんなマジックやねん？）

あと、条件のいい角部屋の坪単価が他より高いのはどこでも同じで、それを割高とは言わない。
それが売れないということは、その価格帯だと誰もこの物件は選ばないということ。ここは安さがメリットだからね。
それから、値引きした南西角住戸と同じタイプは１戸も売れてなかったのかな？既に正規価格で購入した人がいたとしたら、よく怒らないね。

[120: 匿名さん]

２０万が１００万になったわけだから、
２０万の人はちょっと怒りにくいかもね。
次のキャンペーンはどうグレードアップするんでしょうね。

[122: 匿名さん]

前スレにこんなコメントがあった。
まあ常識的にはそのとおりだよね。

No.652

by 匿名さん　2011-10-23 09:40:39

値引きはないと思いますよ。

通常、全戸の価格は表示されます。
すでに契約済みの人がいる以上、
完成前の値引きはないと思います。
完成後、1年位売れ残っていればあるでしょうが。。
もし、あった場合、クレームが殺到し、
他も値下げしなければいけなくなる。

その前に完売すると思いますが。

[123: 匿名さん]

>122さん
勘違いされてますよ。
１００万と言っても値引きではなく、住宅購入支援サービスです。
住宅価格はあくまで据え置きです。

[124: 匿名さん]

＞１００万と言っても値引きではなく、住宅購入支援サービスです。

面白い。素晴らしいコメントですね（笑）
あなたがどういう人かほんとうに知りたい。ここの営業でなかったら頭の中がみてみたいですわ。

[126: 匿名さん]

だから検討者いないよね、ここ。
もう休眠板にして沈めといたほうがいいんじゃないかな。

[127: 匿名さん]

なんかネガってるデベの策略かここに残戸数を書くと
削除依頼されちゃうんだな

もう沈めたほうがいいよ

[128: 匿名さん]

117の残戸数は全然消されてないよ。
被害妄想なんじゃない？

だいいち、ネガるデベってどこよ？
ここに脅威を感じてるデベなんて皆無でしょ。
モリモトは完売目前みたいだし。ここと違ってね。

[129: 購入検討中さん]

まぁモリモト青物横丁のほうが戸数が少ないですから！！
それに、ディスポーザーの有無も実生活には大きな差があると思いますよ(⌒‐⌒)

その他の点、特に利便性についてはモリモト物件の方が高いのは認めますが、ここだって良いところいっぱいありますよ～(^_^)/

[130: 匿名]

設備もよい。日当たりもよい。
変な間取りもなく、値段も近隣比べて安い
主張によると大崎駅も圏内である
で、早期完売しない理由はなんだろう？
検討したけど、購入に至らなかった方は何がネックになりました？
うちは川沿いなのと淋しい感じ、現地見学で妻が線香の臭いがダメと主張したからです、値段は魅力的ですね。

[131: 匿名さん]

立地の魅力がないから。というか魅力を感じる人の数が限られているから。地元需要だけなのに数が多すぎ。

[132: デベにお勤めさん]

一般の人の考え方と、デベの考え方って、やっぱかなり違うね～。
一般の人には、今の販売状況を見て、何で早期完売しないの？とか、需要もない立地なのに数が多すぎって見えたりするんだね。


デベ勤めだと、竣工引渡しまであと８ヶ月くらいあって、残り２０戸くらい（残１３％）って社内では既に成功プロジェクト（あんま気にしなくてもなんとかなる）っていう位置づけになってるんだろうなって考えるからね～。

多くのデベ（住友除く）は早期完売じゃなくて、竣工までに完売するのを目指して販売計画立ててる。
（あまり早く売れると、もっと高く売れたのでは？という議論が社内で発生。汗）

販売の予算立てについては、竣工までに完売できなかったことまで最初から考えてて（特に今回みたいにある程度規模の大きい物件は）、棟内モデルを設置する予算、竣工後しばらくの広告宣伝費は残しているのが普通。

だからデベ的には竣工完売が普通にできそうなこの物件で、需要が足りないなんていう議論は起こり得ないんだけどね。


城南物件検討してるデベ勤めでした。

[133: 購入検討中さん]

132さん、ためになります。
もし132さんの会社でサンクタスとモリモトの近隣物件の両方のプロジェクトを展開していたら、どちらがより良いプロジェクトだったという評価になるのでしょうか？？
どちらも検討しているもので、とても気になります！！

[134: 匿名さん]

ここは川がなければ買ってたかも。

[135: 申込予定さん]

モリモトのアールブランも検討しましたが、サンクタスに傾いています。

・アールブランは隣にガラの悪いレストラン（ハマーカフェ）がある。夜遅くまでルーフトップでもイベントをやっている。

・青物横丁は新馬場よりはずっと駅力があるが、サンクタスは一応山手線徒歩圏内なのがよいかと。通勤の普段使いは辛そうですが、夜遅くなった時や、休日は大崎使いもあり。

・都心からの距離。一駅分違うということは、タクシーで５００〜１０００円は違いそうなので、少しでも近いほうが良い。

・どちらも中堅デベだが、大企業オリックスのグループ企業と、一度倒産しかけているモリモトのなんとなくの安心感の違い。

どちらもポジ／ネガがありますので、最後は好き嫌いの問題かと。

内装はアールブランの方がいいですし。参考になれば幸いです。

[136: 周辺住民さん]

川がなくてもいらない。
同じ目黒川沿いでもクレヴィア中目黒のがいいなー。

[137: 匿名さん]

＞１３６さん

くれビア中目黒とは価格帯・間取りが全然違うので、比較対象になりませんよ。

[138: デベにお勤めさん]

＞133さん

デベ目線の良いプロジェクトっていうのは、事業の成果を抜きにしては語れないんですよね～。
どちらの物件も売れ行きだけ見ればまあ好調と言えると思うけど、土地仕入価格、ゼネコンへの工事発注額、販管費の積み上げの結果である実際の利益率はその会社でないとわからないし、利益率が高いＰＪの方がお客さんにとって悪いか（損か）といったら全くそんなこともないから、一般の方がデベ目線で良いＰＪかどうかというのはあまり気にしてもしょうがないかな～という気がしますね。


城南物件を検討している不動産に詳しい１顧客としての考え方で言わせてもらえば、
住宅ってデザインとか仕様が平均点に達している限りは、結局は立地がものをいうと思いますよ。
そんでもって、ここで言いたい立地の良し悪しっていうのは、その人がどのように暮らしたいかということでしかないと思います。
（投資や資産価値的な視点はここでは考えません。そんなの極論でいったらどんな人にも予測不能だから、この掲示板で議論しても空しいだけだと思うんで。この辺の立地であれば中古相場を見れば十分かと。）

サンクタスは、大崎という発展性のある山手線駅を一応普段使いできるというのが一番の魅力。
モリモトは京急の中では利便性の高い駅で、その中でもそこそこ良い立地というのが魅力。

上記の根本的な物件の魅力について、普段の自分の生活を長い目で想像して、どっちがしっくりくるのかを突き詰めることが、当たり前のようで意外とできてないことだと思いますよ。
デザイン・仕様は陳腐化しやすいです。（10年以上前の中古を見てもらえればわかります。）ブランドも会社の信用ありきなんで今の時代浮き沈み激しいです。
マンション選びでそういう枝葉の要素を重視しすぎると、長く住もうと思っている人は選択を間違う可能性があります。

ちょっと答えになってないかもですけど、他人の意見に流されすぎない考え方の一つとして参考にしてもらえらばと。

[139: 購入検討中さん]

>サンクタスは、大崎という発展性のある山手線駅を一応普段使いできるというのが一番の魅力。
>モリモトは京急の中では利便性の高い駅で、その中でもそこそこ良い立地というのが魅力。

鋭い指摘ですね。。。

私は会社が浅草線沿線なのでモリモトの方が便利（乗り換えなしで直通）ですが、渋谷・恵比寿あたりへのアクセスを考えるとサンクタスも捨てがたい。

[140: 購入検討中さん]

渋谷方面に行くならアールブラン南品川のほうがいいのでは？
りんかい線品川シーサイド駅から埼京線直通ですよ、値段は高いけど駅までの道は平坦ですし。
渋谷の埼京線ももう少し利便性の良い場所に移転する計画みたいなのがありませんでしたっけ？

[141: 匿名]

今残ってる間取りで比べるなら、サンクタス上層階を買うかなあ？
利便性だけだと東急、りんかい線も使える大井町が一番だね
一段値段が上がるから、こことモリモトと比べる人が多いんだろうか
個人的にはここよりラグナの中古のが惹かれる
目の前のバス停から品川や羽田にすぐだし、スーパーも近いし、将来転売しやすそう
管理費高いけどね

[142: 匿名さん]

ラグナって埋立地でしょ。いやだ。

[143: 匿名さん]

河口から約１ｋｍの川沿いもいやだ。

[144: 匿名さん]

どっちが嫌かって、埋立地がいやだ。

[145: 匿名さん]

新築なのにラグナ中古が競合相手って正直泣けてくる。

[146: 物件検討中さん]

ＭＲ行ってみました、値段も安くて仕様もいいですね、好感触でした！
デザインもこだわりがあって、外壁タイルもオリジナルで焼いたんです！と販売さんに聞きました。
家に帰って、ふと思ったんですが。
災害等で剥がれた時用にタイルの予備は確保してるとは思います。が、大規模修繕で全面張替えの時ってどうなるんでしょう？
違うタイルになっちゃうのかな？

[147: 匿名さん]

確かに長い目で見れば仕様はあんまり関係なくなる。

で、長期にわたり資産価値が維持できる物件の条件は
・立地（利便性、地盤など）
・デベ（やはり三井、三菱など超大手分譲物件は有利）
・施工会社（竹中、鹿島、大成あたりならOK）
・構造（施工会社と関連してるとは思うが）

てとこかな。
そう考えるとここは資産価値に有利な要素は少ない。
やはり価格の安さ、ランニングコストが魅力の物件ではないだろうか。

[148: 匿名さん]

しかもラグナより高い

[149: 購入検討中さん]

知らない人が住んで、汚れた中古マンションが新築より安いのは当たり前。そういう日本文化は古来より忌避してきたんだから、まっとうな感情。