建築条件付き建物建築に伴う諸経費等について・・・

[申込予定さん]

建築条件付き土地の購入を検討しています。
　建坪約２７坪の平屋で，建物の間取りも決まりＨＭから見積額（土
地の価格を除く）の提示を受けました。
　建物本体価格とは別に以下の見積額が示されました。

　１．工事諸経費　　　　　　　　　　　　　１３０万
　２．屋外給排水工事　　　　　　　　　　　　７０万
　３．合併処理浄化槽設置工事費　　　　　　　７０万
　４．照明・カーテン　　　　　　　　　　　　４０万　
　５．基礎補強工事費／地盤改良工事費　　　１３０万
　６．外構造園費　　　　　　　　　　　　　１１０万

　ＨＭの当初の説明では，建物本体価格とは別に外構造園費（上記６
）のほか，諸費用として１５０万ほど必要になる旨の説明を受けてい
ましたので，外構造園費１１０万の見積額には納得していますが，正
直，諸経費を含めた上記１〜上記５の見積額に驚きを感じました。
これらの見積額は妥当なものなのでしょうか。
　なお，このほかにも水道加入金及び水道本管負担金として別途４０
万ほど必要となります。
　当方の無知なところは多々あるとは思いますが，ご教授願えれば幸いです。

補記：敷地面積は６５坪
　　　２メートルほど造成

[2: 匿名さん]

建築条件付はメーカーの言いなりになるしかない。
値引きはほとんど無理と考えた方がいい。
せめて工事諸経費の内訳を教えてもらう事くらいかな。
カーテン照明は自前でそろえても多分それくらい。

[3: 相模原のＫ]

申込予定さん。建築条件付き土地は色々と問題が出やすい契約なので慎重になってくださいね。注意点としては、土地売買契約と建物の請負契約を同時に求められても、請負契約はしないことです。まず土地売買契約をして、それから３ヶ月間じっくり時間をかけて建物のプランを詰め、もうこれ以上変更はないとなってから建築請負契約をしてください。建築条件付き土地売買契約においては、３ヶ月の間に請負契約がされなかった場合には白紙解除となる旨の条項を付けることになっていますが、プランが煮詰まっていない段階で請負契約をしてしまうとこの白紙解除条項の適用条件が解除され、後でやめたいと思っても手付金は戻ってこなくなります。向こうもこの事は良く知っているので、早く請負契約をしたがるはずですが、きっぱり断わった方が良いです。もし土地売買契約書にこの白紙解除の条項の記載が無い場合には、記載するよう要求してください。

さてご質問の見積もり額についてですが、個人的な意見を書きますので参考にしてください。
　１.工事諸経費：内容が判らないと高いかどうかは判断できませんので、まず内訳をはっきりさせることです。
　２．屋外給排水工事：既に敷地内まで引き込みされているのならばちょっと高いように思いますが、上下水道がどこまで来ているかによるのでこれも断定は出来ません。
　３．合併処理浄化槽設置工事費：これは経験がないので良く判りません。
　４．照明・カーテン：物によりますね。シーリングソケットの配線までやってもらい、照明器具は自分で買ってきて付ける。カーテンレールやカーテンもホームセンターで買って自分で付ければ安く済みます。
　５．基礎補強工事費／地盤改良工事費：金額的には鋼管杭による補強のような気がします。そうだとするとこの土地は軟弱地盤ということになりますが、いぜれにせよ実際に地盤調査をしてみなければどういう地盤改良工事が必要かは判りませんので正確な金額は出ないです。地盤改良には、この他に表層改良や柱状改良などの方法があります。参考にそれらを説明しているHPのURLを載せておきます。
http://sekizen.jp/?page_id=7
　６．外構造園費：プランが判らないので判断出来ません。
　水道加入金及び水道本管負担金：これは水道局に支払うものですから、お住まいの場所で決まってしまうので支払うしかありません。

[4: 入居済み住民さん]

我が家も建築条件付き土地を購入し家を建てましたが

１．工事諸経費　　　　　　　　　　　　　込
２．屋外給排水工事　　　　　　　　　　　込
３．合併処理浄化槽設置工事費　　　　　　込（下水道）
４．照明・カーテン　　　　　　　　　　　希望者のみ　うちは施主支給しました　
５．基礎補強工事費／地盤改良工事費　　　込
６．外構造園費　　　　　　　　　　　　　別途
　　（予算に応じてデザインしてくれます。ご自分でされる方もいるので別途扱い）

水道市納金：市によって金額が違うし、水道局に支払うものだから別途

建築費以外にかかった費用は、外構造園費と水道市納金のみです。

照明などの配線については、コンセントの数などがある程度決まっていて、
LANを組んだり大幅に増やした分などはオプション扱いで別途に払いました。

地元のHMだったのでかなり融通もきいて無理も言えましたが、
建築条件付きの業者はピンキリなので、しっかり見積もりをとってくださいね。

[5: 申込予定さん]

相模原のＫさん

　適切なアドバイスありがとうございました。たいへん参考になりました。
　ＨＭは，軽量鉄骨系の大手です。苦戦は強いられると思いますが，建物
本体価格の他，諸経費についても今後値引き交渉をしていきたい考えています。
　夢のマイホーム建築実現に向けて頑張ります。

[6: 申込予定さん]

No.04 by 入居済み住民さん

　　ご返答ありがとうございました。　

　「地元のＨＭでかなり融通がきいて無理も言えたた」とお伺いし，たいへんうらやましく思っています。

　みなさんの意見を参考とさせていただき，しっかりと見積もりをとっていきたいと思います。
　ありがとうございました。

[7: 匿名さん]

＞建築条件付はメーカーの言いなりになるしかない。
そんな事はないですね。
買手もよく勉強して、納得いかない事にはNOと言えるだけの分別があれば、
むしろ買手に有利な契約条件だと思います。
ただし、業者に不信があれば何時でも売買契約を白紙撤回する気構えが大切です。
それでダメになるなら、縁がなかったと割り切るつもりで臨むべし。

[8: 契約済みさん]

私も建築条件付き土地を契約して、設計も済み、現在すでに着工に至っております。
我が家の場合は以下の通り。

　１．工事諸経費　　　　　　　　　　　　　込み
　２．屋外給排水工事　　　　　　　　　　　込み
　３．合併処理浄化槽設置工事費　　　　　　込み（下水道ですが）
　４．照明・カーテン　　　　　　　　　　　別途
　５．基礎補強工事費／地盤改良工事費　　　基礎補強とは？？　地盤改良は売主負担でした。
　６．外構造園費　　　　　　　　　　　　　これも別途
　７．水道加入金　　　　　　　　　　　　　２３万
　８．建築確認取得費（設計費）　　　　　　４７万
　９．登記費用　　　　　　　　　　　　　　３５万
　10．住宅性能保証金　　　　　　　　　　　１５万
　11．その他、印紙代等　　　　　　　　　　数千円

　※銀行ローン関係に係る費用は記載しておりません。

1〜3は、坪単価に込みが当たり前かと思ってましたが、そうとは限らないのでしょうか。
ただ、そういうものを含めたザックリの坪単価で商売するのが建築条件付ですよね。
建物本体の坪単価がわからないのでなんとも言えないのですが、ちょっと割高な気がします。
（ちなみにうちは坪単価50万円で契約してます。これで1〜3は込みです）

4・6は、基本的にどちらで建てても必要なものだし、まぁほかと比べる必要もないでしょう。
どちらも、施主の好みで大幅に値段が変わってきますしね。
カーテン類は施主支給、外構は自分で業者を探してくればいくらでも安くなります。

5は、基礎補強というのがよくわかりませんが、地盤改良はまぁ必要なものですからね。
価格の妥当性は、まぁ施工内容にもよるわけですが、この掲示板で過去レス漁ればだいたいの
相場はわかると思います。

あと、7〜11追加しました。
8については、建築条件付では坪単価に含めてしまい別計上しないケースもあると思いますが、
それ以外はやはりどちらで建てても必要になるものだと思います。見積もりにないですか？
こうした細かなものも含めてきちんと総額を見積もってもらう必要があると思います。
銀行ローンを組むなら、それも概算で含めてもらって、予算に合ってるかどうか確認しておく
必要もあるかと思います。


07さんに同意で、たとえ建築条件付きであっても、こちらもそれなりに勉強して臨むことで
必ずしも敬遠する必要は無いと思います。

売主によりますが、土地の決済は建物とまとめて竣工後一括とすることで、
銀行手続きの簡素化や、つなぎローン不要など、買い手側にメリットがある場合も多いです。
それと、ある程度仕様の決まった規格住宅であるがゆえ、逆に
『完全注文住宅にするほどこだわりはないが、建売は怖いし、間取りだけは自由に設計したい』
というような人には非常に向いてますね。
（完全注文住宅となると、それ相応の労力が必要だったりもしますからね・・・）

ただ、大抵の場合は建築請負契約の仕方が内容の不透明な『坪単価』によるものであったり、
独占的な売り方なので値引き幅が小さかったり、といったデメリットもあります。
この点は、納得できるかどうかです。
また、業者によっては、完全フリープランを謳いつつも実際自由になるのは間取りだけで、
仕様や住設の変更要望を聞いてくれなかったり、法外なオプション料金をとられたりします。
相模原のＫさんのアドバイスは、こういう部分に対するものだと思います。
十分に納得したうえではじめて建築請負契約を交わすことが、一番大事ですね。


以上、長文すみません。参考になりますでしょうか。

[9: 購入経験者さん]

> むしろ買手に有利な契約条件だと思います。

ほんと、その通りです。

あの頃に、建築条件付土地取引に関して今くらいの知識を持ってれば、
もっと有利に進められていたのに・・・と思いますよ。

土地契約から3ヶ月間の猶予があるとか等、何も知らないアマチャンでした。
「まずは契約しないと話が先に進められませんよ」とか言われてホイホイと・・・
あとは向こうの言いなりです。

ウチのケースに限ればですが、いま思えば、

・3ヶ月間ミッチリ時間かけて建物仕様を検討すると告げる。　←既出ですね
・それで向こうから契約を撤回されないように、（手付倍返しを躊躇されるくらいに）土地の手付金を厚く積んでおく。（それなりの現金が必要ですが）
・幾らで建物を売りたいのか向こうは大体決めているので、破格な値引きはもともと無理。その代わり、売り上げが最低限いくら欲しいのかをうまく聞き出し、その範囲内でどこまで出来るのかという方向で交渉する。

くらいはやれたかな。

[10: 匿名さん]

スレ主です。みなさんこんばんは。

　心温まるアドバイス本当にありがとうございました。

　昨年の夏頃から地元ＨＭの建売住宅をいくつか見て回りました。気になる物件もいくつかありま
したが，やはり間取りだけはある程度自由設計にしたいとの思いが強く，建築条件付き宅地の購入で建物を検討することに気持ちが傾きました。
　０８さんが『完全注文住宅にするほどこだわりはないが、建売は怖いし、間取りだけは自由に
設計したいという人には非常に向いている』とおっしゃっていますが，私はまさにその通りだと
改めて感じています。
　見て回った建売住宅の中には，無垢材をふんだんに使った魅力的な物件もありましたが，やは
り間取りの点において，購入まで踏み切れなかったのでしょう。

　ご契約内容大変に参考になりました。
　０８さんと同じ条件で坪単価を計算したらかなりの額になり・・愕然としています。
　
　それぞれの条件は違いますから一概には言えないと思いますが，交渉の余地はあるとまずは自分
に言い聞かせ，０９さんからいただいた貴重なアドバイスを参考とさせていただき次回のＭＨとの
交渉に臨みます。

[11: 08]

私もまさにそのクチで、
拘りに拘った注文建築を建てるつもりはサラサラなく、ごくごく普通で良かったんですよね。
（吹抜け高天井に見せ梁とか、無垢材多用とか、凄いとは思いますが特に欲しいとは思いません）
なので最初は建売のオープンハウスから家探しに入りました。
ところが、見て調べてと色々とやっていくうちに、
建売（特にパワービルダー系）の怖さとか、あるいは間取りに対する不満などが強くなってきて、
間取りは自由に設計したい！建築中も目を通したい！と思うようになりました。

もちろん、だからといって必ずしも建築条件付きである必要も無かったですが、
土地柄なのか条件無しの良い宅地がなかなか出なかったため、自然と建築条件付を数多く見る
ようになり、それと並行してビルダー自体に関する情報収集もしていたため、
地域のビルダーの良し悪しがなんとなくわかってきました。
そこへ、ふと条件の合う土地が出て、調べてみたら悪くないビルダーだったため、決めました。
（もちろん、この判断に至るまでには相当の数を見ましたね。）


建築条件付物件というのは、本当にピンキリです。
ほぼ建売同然の固定仕様のものから、本当に全てゼロからの自由設計のものまで、さまざまです。

価格の交渉ももちろん大事ですが、そのまえに、
標準価格でどこまでのことが出来るのか、自分達のしたいことがちゃんと実現出来るのか、
欲しい装備がオプション扱いになってしまうならそれはどれだけかかるのか、
キッチン、UB、トイレから、細かなところではインターホンのグレードとかコンセントの数とか、
それとスレの主題である諸費用などについても明確にすべてを出してくれているのか
（あとからあれもこれもと追加費用を発生させてくるのは、いわゆる悪徳業者の常套手段です）
きちんと把握することが大事です。

そこさえしっかり出来ていれば、たとえ詰めきらずに契約しても、後悔は少ないと思いますよ。
営業に嫌がられるぐらい色々と聞いて下さい。（そこで、営業の態度も見ましょう）