サーパス大町芸術館通りってどうですか？

[いつか買いたいさん]

サーパス大町芸術館通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県水戸市大町三丁目515番2（地番）
交通：
常磐線 「水戸」駅 徒歩13分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.58平米～90.27平米
売主・事業主：穴吹工務店


施工会社：株式会社穴吹工務店
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ

[242: 契約済みさん]

駐車場使用料ゼロはいかん！と書いたとおり、ここの駐車場使用料が、修繕計画に見合うとは、言えないと思っています。
No、２３９さん、参考になりました。

生まれたてのマンション管理組合には荷が重いでしょう。デベさん直轄の管理会社に軌道修正を担って欲しいですね。

ここの駐車場は、半分が平置き駐車場。半分がタワーパーキング。
全部が機械式の駅前よりは、一台当たりの負担は少ないでしょう。
大工町の自走式は維持費修繕費が少ないと思ったけれど、月1万円も必要な事情があるのなら負担があるということでしょう。

[243: 契約済みさん]

>>242
駐車場の件、分かってくれた人がいて良かったです。

何故か大京の機械式駐車場より維持費が安いとかのコメントになる事が多い中、冷静にこの物件の駐車場の維持費を考える方がいて良かったと思います。

販売時は、営業の方に聞いてもはっきりした事は言わなかった。当然入居後の住民の問題になると思っていました。

[244: 匿名さん]

駐車料金ゼロはいかん。今までマンションスレで、ゼロのためにあとあと
困った話をちらほら見た記憶がある。受益者負担ってのかな、それは
絶対必要。販売時にウケをよくするため、駐車場や修繕積立などをやたら
低く設定してるデベがあって、売れればいいって考えでひどいなと
思ってました。穴吹はそういうことはしないデベだと思っていたのですが、
どうもこの物件を見ると違ったようですね。少々ガッカリしてるのも事実。

[245: 契約済みさん]

理想は、サーパス金町のように全部が平面駐車場。街中では難しいでしょうね。稀な物件でした。
平面駐車場の比率が高い方が運用コストが低いので、3物件で比較するとここの負担は他の2物件より少ないのだと思います。

将来、例えば、タワーパーキングを止めて、半分30戸分の駐車場を周辺に求めても、全体で割れば、周辺の相場の半分で済むわけですね。平面駐車場の比率が高い方が将来の運用の弾力性はあると思います。

[247: 匿名]

「敷地内100％住戸数駐車場確保」を売りにしたいばかりに、半数をタワーにせざるを得なくなった。当然、タワーの不便さゆえに、その使用料を低く抑えざるを得ない。かといって、平置きの使用料を近隣駐車場と比してべらぼうに高くもできない。タワー修繕費が十分見積もられてるか不安だ。積立て不足なら区分所有者間で将来いざこざも。

総人口減少・高齢者人口比増加を考えると、駐車スペース不足分は近隣駐車場の利用を促すのがマンション全体としては健全なのでは。とにかく売ったら終わり、てのがどうも。

[248: 匿名さん]

周辺の月極は10000円を超えるんだから、タワー式利用者から数千円徴収したって問題ないと思うのになぁ
敷地内にある強みってのは、他にはなかなか代え難い

[249: 匿名さん]

タワー式が極めて使いにくいということはない？
ドライバーが降りる時、足元にかなり注意が必要とか。
だから数千円が取れない？
元気な若者ならいいだろうけど、高齢者が尻込みするのでは。
ま、タダならいいか、と許してもらうつもりかな。

[250: 契約済みさん]

最近のダーツパーキング使ったことある？

[251: 契約済みさん]

タワーパーキングでした。

[252: 匿名さん]

聞いてもはっきりした事は答えないから、不誠実な営業マンだと
キャンセルしたりしないのかな？？

[253: 契約済みさん]

自分所有の駐車場がないなんて、資産価値からどうなのでしょうか。
駐車場貸主の経営母体が怪しくなったら、無駐車場物件になりかねます。

[254: 契約済みさん]

タワー駐車場は、むしろ、運転が苦手な人に向いていると思います。
頭からいれて、前向きで出てくる。カードを入れるだけで、自分のクルマが出てくる。
通勤で使う人は、すぐ出られる平面を利用し、クルマの使用頻度が低い人は、クルマが汚れにくいタワーを使う。
僕はタワー駐車場です。

もし機械式駐車場１００%ならの1万円でも足りないと思いますよ。

[255: 匿名さん]

>>253
すみません。意味がわからないのですが。

[256: 匿名さん]

>>254
運転が苦手な人はタワーに殺到。当然ですよね、タダかタダ同然でこんなに便利。
運転上手は平面駐車だがタワーの修繕積立をせっせと払う立派な人ばかり。
きっと仲良くやってゆけるでしょう。

[257: 匿名さん]

説明は無駄か

[258: 匿名さん]

販売総数65戸に対して66台（屋内平置8区画使用料：10,000円/月額、屋外平置南8区画 使用料：7,000円/月額、屋外平置北15区画　使用料6,000円/月額、タワーPハイルーフ16区画　使用料2，000円/月額、タワーP普通18区画18台　使用料0円/月額、来客用1台）

タワー式はたった18区画か。せめて5000円程度でもとればいいのに。

[259: 匿名さん]

先に出ていた参考HPhttp://www.asano-mansion.jp/category/1299716.html では、15年で設備更新費用まで含めた月使用料は、機械式１００%なら月 1.1万円から1.4万円らしい。
ここは、５０％機械式だから7千円となるのかな。

タワー5千円円ならイイのではないでしょうか。

[260: 匿名さん]

維持費少ない自走式はいいよね。
平面駐車場ほどではないだろうけど、駐車場使用料も少なくてすむはずだね。

[261: 匿名さん]

駅南は問題外として、中心部は自走式・平面式は既存の物件でも少ないな。
258は間違い。ハイルーフ用もあるから、34区画がタワー式でしたね。
1万円から千円刻みで安くして、普通車タワー式を5000円にすれば
良さそうな。
入居後、管理組合の総会で早速提案して頑張ってください。

[262: 匿名さん]

こういうことは問題意識が起きない、タダだからいいのに何をいうのだという
入居者が多く、有料化はかなり苦労すると思うよ。元々有料なのを1000円程度
上げるというなら楽だけど。ここで騒いでるのなんかチョロいもんだよ。

[263: 匿名さん]

チョロいって、普段使うの？

[264: 契約済みさん]

機械式駐車場（タワー、パズル式）は、作り直すには１億かかると言われております。
１５年を耐用年数と前提すると。
１億円／１５年／１２か月／６５戸＝８５４７円　６５戸×８５４７円＝５５５５５５円
ひと月に１戸あたり８５４７円で６５戸５５５５５５円です。
これを１５年かけて積み立てれば１億円になります。

現状の駐車場使用料は、
屋内平置　１００００円×　８戸＝８００００円
屋外平置南　７０００円×　８戸＝５６０００円
屋外平置北　６０００円×１５戸＝９００００円
タワーＨ　　２０００円×１６戸＝３２０００円
タワー　　　　　　０円×１８戸＝　　　　０円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　　　　　　合計６５戸 ２５８０００円
単純計算すると
２５８０００円－５５５５５５円＝－２９７５５５円
となり、ひと月当たり不足額が△２９７５５５円となります。

購入の際、ここまで考えた人はいないかもしれないけれど、購入者はこのことは考えた方が良いと思います。
想定内で余計なお世話と言って欲しいところですが。
　

[265: 契約済みさん]

>>Ｎｏ，２６４さん、外部の契約済さんなのか、ここの契約済さんなのかわかりませんが、ご苦労様です。

タワーパーキングの実質的な耐用年数は、毎月点検することもあり、25年は大丈夫だそうです。
また、ランニングコスト、定期的な修繕費用が入っていませんね。

先のスレＮｏ，２３９さんの参考ＨＰ　http://www.asano-mansion.jp/category/1299716.html
を参考に算出してみては如何ですか？

確かに、今の駐車場使用料では、将来の更新費用全額の準備はできないように思いますね。
指摘の通りだと思います。

繰り返しになりますが、設備の更新時に、タワー止めて外部に駐車場を求めることもありだと思っています。
それでも、ここは必要な駐車場の半分は平面駐車場なので、費用を分け合うことで、周辺相場の半分で借りられる計算になりますね。立地的にも成り立つ考えと思います。

[266: 匿名さん]

震災にでも遭わない限り、15年程度で耐用の限度を超えて建て替えたタワー式は聞いた事がありません。
適正なメンテナンスを行っていれば、相当持つのではないでしょうか？具体的に何年というのは
わかりませんが、自分が水戸に来た20年前にはすでにあった（しかも新しいとはその当時にも
見えなかった）タワーパーキングがまだ現役です。

[267: 契約済みさん]

ここの管理費が、周辺のサーパスより高いのは、タワーパーキングだからと聞いたように思います。

ランニングコスト部分が管理費に含まれているのなら、総会で云々の議論も軽いかもしれませんね。

[268: 匿名さん]

管理費よりも、修繕積立金が高い気がします。パーキングのメンテナンスや修繕も、この修繕積立金勘定から支出されるのかな。

[270: 契約済みさん]

限りがない話になりそうですね。
・駐車場使用料0円は、どうかと思うが、タワー駐車場の比率が半分であり、
メンテナンスや電気料などランニングコストには問題なさそうであること。
・参考HPから、駐車場使用料だけで設備更新を賄うなら平均7千円位となること。
・管理費や修繕積立の一部にもランニングコストや駐車場の修繕積立が
含まれているらしく、駐車場使用料の調整幅は少ないのではないか。
・管理費や修繕積立、駐車場使用料、大工町だけ別建ての駐車場修繕積立を
加えた合計額でも、負担は少ないこと。
・自前の平面部分が駐車場率５０%が、費用負担を抑えていること。

[271: 匿名さん]

マンション本体に加えてタワー駐車場という、確実に減価する資産を同時に購入することになるのですね。今の計画では更新費用が含まれてないとみると、当初の何年間かだけ敷地内駐車場が使えるということでしょう。タワーの分だけ、経年の資産価値劣化は大きいですね。タワーの地震保険と撤去費用は準備できてるのでしょうね。地震で車が落ちない構造でも、無傷というわけにはいかないでしょうから。

[272: 契約済みさん]

マンション本体に加えてタワー駐車場という、確実に減価する資産を同時に購入することになるのですね。
→そうですね。

今の計画では更新費用が含まれてないとみると、当初の何年間かだけ敷地内駐車場が使えるということでしょう。タワーの分だけ、経年の資産価値劣化は大きいですね。
→タワーパーキングの実質的な耐用年数は、２５年は大丈夫だそうです。機械式駐車場は、15年から20年くらいだそうです。
長期修繕計画をもう一度確認したいとおもいます。あなたの物件の修繕計画は如何ですか。
長期修繕計画期間20年くらいだとそもそも更新時期外で載っていないかもしれません。その時点の手元資金の金額から余裕度をみる方法もはりますが、販売担当者に確認するしかないですね。

タワーの地震保険と撤去費用は準備できてるのでしょうね。地震で車が落ちない構造でも、無傷というわけにはいかないでしょうから。
→なるほど地震保険は参考になります。
撤去費用含め色々な費用を準備することは重要ですね。そういう話をこのスレッドでやり取りしていました。

[273: 契約済みさん]

地震保険は、居住用の家屋とその家財を対象としているようです。

[274: 匿名さん]

タワーだけ別掛けはできないですね＞地震保険
仙台のスレッドを参照にするといいと思います

[275: 匿名さん]

仙台って、ここですかね
http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/45119/

[276: 契約済みさん]

圧倒的な緊迫感ですね。何か問題が起きた時に、読み返したら鼓舞できそうです。

いろいろな物件で落ちたメーカーは三○重工のものでしたが、奇しくも震災が実験結果となり、不具合の出なかったメーカーは自信を持ったでしょう。

ただ、僕はどの機械式駐車場も安全が保証されているとは思いません。
タワーも多段式も機械式駐車場は、地震保険の対象外。建物の一部として特約もありませんので、地震で問題発生時は、住民が負担することになります。

僕も、安全性、利便性が高く、初期投資後、費用負担も軽い平面駐車場、強固な自走式駐車場を優先して選びますよ。
ただ、６００%から８００％の容積率一杯一杯の建物を建てる中心地では、平面駐車場１００％確保は難しいでしょう。
小規模なここは、建築コスト、敷地面積から自走式駐車場は無理でしょう。
大工町は大規模PJの恩恵で自走式ですが、駐車場使用料負担は1番重いのが残念。
その金額なら、ここは十分に駐車場の設備更新できるし、建物の大規模修繕にも回せると思います。
どちらがよいのでしょうね。

[277: 匿名さん]

自用の駐車場問題は、大都会の完全な都市型生活ができるわけではなく、かといって一戸建てが簡単に買えるわけでもない、という地方都市中心部の悩みでしょうね。今の時点で駐車場をどのように確保すべきかは、15～20年後にこの辺りがどうなるかにもよるのでは。私は大逆転でもない限り、オフィスや住居が減ると思います。結果、安い月極駐車場が増えるとすると、20年後にタワー駐車場を撤去して近隣駐車場を使うというのは理にかなっているのでは。ただ、そうなるともっと駅から離れた一戸建ても競合してきますね。

[278: 契約済みさん]

なるほど！と思います。
大町は、錚々たるもの企業が先んじて支社支店を置いたエリアですが、それでも、労金が移転したりと少しずつ空き地も出ていますね。ここも、大手金融機関水戸支店跡地でした。
今後、どんな風に変化して行くのか？
より静かなエリアになるのも困りますが、徒歩で何とか成る立地であることには変わりないと思います。
取り上げて強いセールスポイントはありませんが、驕らずとも生活できる 「ちょうどいい」感じがします。

[279: 匿名さん]

労金は震災で建物が大きく破損したため、仮店舗に移転しているだけですよ。
元々の土地は空き地ではなくて、新しい社屋を建築します。
工事、始まってます。

[280: 契約済みさん]

あら、そうなんですか。てっきり移転かと思いました。
離れるにはもったいない場所ということですね。

[281: 匿名さん]

ロケーションが勿体ないというよりも、規模の問題でしょう。
現在の仮店舗は分散していますから、各部署がまとまった場所で
営業するには建て直すしかないのではと思います。

オフィスが減るというのは、どこへ行くのでしょうね？郊外に
ではなくて、水戸に支店を作らないという事でしょうか。
15〜20年後にどうなるかということは、15〜20年前はどうだったかも
考える必要がありますね。中心部は商店が減りましたが、オフィス街で
あることは変わってないです。

[282: 契約済みさん]

銀行が一旦移転して戻るには、金庫の確保や機微情報満載の書類の保管、移動など体力入りますよ。
最初から別の場所に移転すれば簡単ですから、それを戻すのには、大町の立地に魅力あるのだと思います。

なるほどね。15年前と比べてですね。
オフィスの空室率は高くなりましたかね。新しい建物は増えていませんね。
マンションは増えました。
オフィス街の比重は下がってきていませんか？
でも、どうでも良いこと。水戸のまちなかでも悪い立地ではないでしょう。

[283: 匿名さん]

>>281
人口が増えた過去15～20年の推移から、人口が減る15～20年後の様子を外挿法で推定するのは問題あるでしょう。
水戸市人口も自然動態は昨年から減少に転じました。社会動態は日立など県北からの流入により今でも増加していますが、高齢化は避けられないでしょう。

[285: 匿名さん]

これまでの水戸中心街の衰退は、人口動態より県庁移転の影響によるところが大きかった。
県庁が20－30年で戻ることはないでしょう。今は水戸市庁舎の移転先に注目です。

商店街の衰退は、内原モールの開業も影響しました。
これは20年後どうなってるかわかりません。

今後は人口動態の影響をまともに受けます。

今後、さらにつくばの相対的優位も影響すると思います。
医薬系企業のオフィスは、水戸からつくばに移動するのが出てきたと聞きました。
また、たとえ水戸支店を残しても職員数は減らしているようです。

[286: 匿名さん]

水戸のまちなかで立地が良くても、水戸全体が地盤沈下するのでは
不動産を買うこと自体考え直したほうがいいでしょう。

[287: 契約済みさん]

>>286
投資目的でなく、そこに住みたいと言う必要性からなら、水戸まちなかに不動産買ってもいいんじゃね？

[288: 契約済みさん]

僕もそうですね。
水戸は綺麗な街です。水戸から離れてみるとそう感じます。
そんな街に住みたいと思っています。

[289: 匿名さん]

住宅地として水戸中心部に住みたいと思ってくれる人が増えてくれるといいですね。

[290: 契約済みさん]

ほんとです。
住民が増えないことには、まちなかは元気になりません。
グランフォートができて、ここができで、駅前から泉町までの購買力が増えれば、ちょっとは、まちなか活性化に繋がるのではと期待してます。
水戸の市役所が、元県庁か、頓挫のユニー跡地にでも移れば、もっといいのですが…

[291: 匿名さん]

水戸市役所の三の丸地域への移転は可能性大ですね。
大いに期待しましょう。