サーパス大町芸術館通りってどうですか？

[いつか買いたいさん]

サーパス大町芸術館通りについての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：茨城県水戸市大町三丁目515番2（地番）
交通：
常磐線 「水戸」駅 徒歩13分
間取：3LDK～4LDK
面積：72.58平米～90.27平米
売主・事業主：穴吹工務店


施工会社：株式会社穴吹工務店
管理会社：株式会社穴吹コミュニティ

[168: 契約済みさん]

静かと言われればそうかもしれませんが、入居は、来年8月なので、あと一年あります。
販売開始が早すぎたのかも知れませんね。

一年先位ならイメージしやすいでしょうから、徐々に動きがあるのではないかと思います。
種目別で突出した売りはないかもしれないけど、総合力は高いと思っています。

[182: 匿名さん]

駐車場を又貸しするつもりみたいです。モラルも何もあったもんじゃない。

[183: 匿名さん]

そんな周知のこと指摘されてもねぇww

[187: 匿名さん]

No.517 by 匿名さん　2012-09-22 00:57:54


サーパス住人ですが、自分が借りてる駐車場を他に貸す
のは規約違反です。それをやりたいなら規約の変更が必要です。
管理組合の総会決議になります。まず通らないでしょう。
外部に貸したいなら、駐車場も分譲になっている（専有部分と
なっている）物件にしないと無理かと思いますよ。

もしくはコソコソッと勝手にやって、バレなければってことでしょうか？
管理がかなり厳しいので、見つかったら大変な事になると
思います。

[188: 匿名さん]

No.518 by 匿名さん　2012-09-22 03:58:16


そうなんだよね。知っているよ。
駐車場の収入の減少は、みんなの負担に跳ね返りますね。
だから、駐車場が１００％なのはよいけど、収入を維持するために弾力的に運用できるかはポイントだと思います。
十分、総会決議とれるとと思います。
また、周辺より安ければ、入居者内で運用もできるでしょう。クルマ2台お持ちの方もいるでしょうから。
大工町の周辺の月極めは5000円くらいですね。棟内は、8000円から1万円でしたね。
グランフォートの周辺は15000円以上は必要かな。

収入減少の時にどうするのか。当初決めたマンション会社は「いやぁ、減った分を見越して駐車場料金決めたいますからぁ」なんて大らかに、自慢気だったりしてね。

そうですか、個人のエゴの話だと思いましたか？そうはではないですよ。マンションに住むのですから・・・ww

[191: 匿名さん]

まだ管理の規約について説明を受けていませんが、また貸しは違反ということなら、186と188の話は度が過ぎてひどいと思います。次にモデルルームに行ったときに担当スタッフの方に確認してみようと思います。
もし違反がこの物件でも本当なら、かなりがっかりな気分です。

[192: 匿名さん]

186、188は、個人の話ではなく、組合全体の話ですね。
又貸しできない話は、何処も同じ、周知のことです。
ただ、訂正があります。
空き駐車場を外部に貸す話ですが、事業と見做され管理組合に納税義務が発生する可能性があるようです。
安易にはできないということでした。実際には、駐車場は、入居者内で運用することになりますね。

ここは、半分が平置き、半分がタワー、タワーの半分は車高の高い車対応ですね。
角地で出入り口が2カ所あるので、集中しないと思います。

[193: 匿名さん]

駐車場の補足ですが、タワー駐車場は、震災でも落ちなかった方式のもの。頭から突っ込んで、出る時には、頭から出られるので、バックが苦手の方も大丈夫でしょう。

[194: 匿名さん]

何故グランフォートの駐車場は外部の人に貸せなくて、ここのは貸せる可能性があるのでしょうか。

[195: 匿名さん]

組合の共有資産を外部に貸すには、組合規約の改訂に加え、納税義務が駐車場全収入に課せられる可能性がありますので、
慎重になる必要があることがわかりました。

グランフォートのことですが、グランフォートの駐車場は、建物を潜ったところにありますね。セキュリティ維持から貸しにくいと思いました。
ここは、ある意味オープンでしょ^^

[197: 契約済みさん]

ぱっと読みましたが、マンションの駐車場を居住者外の人に貸すと言う事は、
その駐車場を管理している管理組合が、貸すかどうかを理事会で検討して、総会で決定するものじゃないでしょうか。
個人で又貸ししてどうのこうのするものではないと思います。

[198: 契約済みさん]

そうですね。
一義的には、ここの物件を所有し、自ら住戸を使用している間は、駐車場使用権を第三者に譲渡、賃貸できないことになっています。ただし、理事会の承諾を得た場合のみ転貸を認めるとなっています。

理事会の承諾する運用のレベル感がわからないので、それ以上は何とも言えません。
悩ましいと思うのは、ここは、タワーの一部の駐車料金は無料であることですね。
サーパスさんに確認した方が良いと思います。

マンション管理組合として空き駐車場を外部に貸す場合は、総会決議と規約の変更が必要となるのでしょうね。

[199: 匿名さん]

そうは読めなかったけどねー。管理組合賀のつもりだったと
しても、書き方的に個人で貸すという風に読めた。
疑問を持った人に挑戦的なレスを付けるから、よけい
そうなっちゃう。
なんか慌てて他人のフリして補足してるけど、こういう
人って入居してからもめ事を起こしそうでいやだ。

[200: 契約済みさん]

あら、びっくり！2分後には書き込みですか。ご苦労！

駐車場100%は、将来にわたっても、不平等感の少ない物件だと思います。

[207: 匿名さん]

No.193さんのおっしゃる「タワー駐車場は、震災でも落ちなかった方式のもの。」というのは、震災で壊れなかったという意味でしょうか？南町のマンションのタワー駐車場は震災で壊れ、ン千万円の修理費がないため今でも使用不能と聞きました。車が落ちたかどうかはわかりませんが。

[208: 契約済みさん]

タワーの一部が無料となっているのは、穴吹、穴吹の販売代理会社の方の「売り方」であって、今後は管理組合がタワー駐車場の修繕を含めてお金がかかるようであれば、駐車場の値上げはありえると考えます。
どうかんがえても修繕のコストがかかるタワー駐車場において、駐車場料金が０円のところがずっとあるようには思えません。このあたりは今後の管理組合と住人が決めていく事ですので、今後の話になると思います。
駐車場の利用率が今後低くなる場合には、正式な手続きを経て外部に貸す事は想定されます。
駐車場の利用率が今後においても高い場合には、修繕計画を考慮すれば使用料金の調整は考えられます。

[209: 契約済みさん]

おっ！僕もそう思います。
ゼロは、いけませんね。
設備の更新費用の積立は、最初から負担増やしてより均等化しても良いとは思います。
特に、利用する人としない人に不平等感があるので、使用料だけで駐車場の更新費用を積み立てる方がよいと思っています。
ここは、全戸分の駐車場が確保されているので、相談しやすく、取り組み易いと考えていました。
そういう点からもここを選んでいます。

[210: 契約済みさん]

>>No,207さん、営業担当者からは、車が落ちたのは、ある特定の会社のタワー方式だったそうです。
震災の経験を活かして設備を決めたと聞いていますので、大丈夫かと思います。
機械式よりタワー式の方が騒音も少ないようです。
あとは、デベさんに確認ください。

[211: 契約済みさん]

タワー式にもゴンドラ式とフォークリフト式があって、現在は後者が殆どだと思います。
どちらも地震時に動いていたとすれば、多少の被害がでます。
動いていない時に地震がくれば、タワー式でも機械式でも事故になる確率は低いと思います。
どちらも懸念しなければならない事は、メンテナンス等の修繕費ではないでしょうか？

[212: 契約済みさん]

あれだけの揺れでしたからね。再度、起こらないことを念じます。
担当者から、タワー駐車場関連の費用がかかるので、管理費が(他のサーパスより)高くなっていると聞きました。
ここは、シンプルな形態のマンションなので、将来もトータルの負担は少ないと思います。

[214: 契約済みさん]

指摘の物件以外も、落ちたらしいね。同じタワーパーキング最大手のだけが、落ちたらしいです。
実績のあるタワーパーキングが被害にあうほど大きな地震だったということかな。
震災がなかったら、ここも同じタワーパーキングが採用されていたかもしれませんね。
震災後、色々な基準が変わったようにおもいます。
「震災後」は、キーワードでしょうか。

[215: 匿名さん]

タワー式に関しては、仙台のスレを見るといいよ

[216: 匿名さん]

駐車場の利用率が100%を切る頃は、多分もう子供か孫の時代になってるか、それ以上先なんじゃないでしょうか。２台目を使いたいという希望はとても多いものですし、都内とは条件が違うから。水戸中心部のマンションで、100%を切っている話は僕は聞いた事がないです。

[218: 匿名さん]

貴方は聞いた事があるの？私も聞いた事ないです。

[220: 契約済みさん]

二台利用したい人もいるだろうから、利用率100％維持できるかな。
利用率130％間違いない物件もありますね。

[221: 匿名さん]

駅まで徒歩で可能なところに住んでいます。世帯数は60軒ほど。
駐車場は100%です。駐車場を借りないお宅は3軒。その３台分の場所を
2台目を借りたいお宅で抽選です。ほとんどのお宅が2台目を
所望して抽選に参加しています。前に住んでいた所も同じような
感じでした。運転できなくなったときのことを考えて、中心部に住んでいる
と方も多いと思うのですが、大抵の方はお元気であれば70代頃までは
運転をするので、そうそう駐車場を返上するお宅は出てこないようです。

[226: 契約済]

>>222
投稿する場所がちがくね？

[228: 契約済みさん]

>>222
駅に近いから、車持ってなくても買う人はいるでしょう。
ここの低層階は道路が隔てているものの、ビルがあるから日当たりがどうのこうの言える程でもないと思うが･･･
福島銀行が目の前ではない、位の事でしょ。

[229: 匿名さん]

意味が分からないですよ

[230: 契約済みさん]

どこの契約済さんだか知らないけど、意味わからない。

[231: 匿名さん]

いくら怒られるからって、別の物件スレにコソコソ書くなよ
コソコソする位なら書くなと

[232: 契約済みさん]

ほんと！同感です。

[233: 匿名さん]

>>222,227,228,232

別物件の話を書くなと言ってるんだよ。

[235: 契約済みさん]

良い所
水戸北口駅前通の５０号より１本入った静かな場所。
昔から地盤の良い所。
歓楽街ではなくオフィス街の為、静かな所。
建物・立地ともに中庸なところ。可もなく不可もない所。

気になる所。
大通りに出ればバス利用が可能であるが歳をとってくると歩くのがつらい場所。
東京電力大町変電所が付近にあり電磁波の影響が懸念される所。
駐車場利用料が安い為、先々の建てかえなどの時に大きな出費が懸念される所。

[236: 契約済みさん]

東京電力大町変電所は、平屋？建屋の中に納まっている小規模なもの。
隣のレストランの駐車場の奥が入り口です。
影響はあるのだろうかと思います。

[237: 契約済みさん]

エントランスから、協同病院、京成百貨店まで、周辺は平坦です。
タワー駐車場の耐用年数は30年位。機械式立体駐車場は、15年位。一台あたりの設置費用は、機械式立体駐車場の方がたかいらしい。管理会社の力量が問われますね。

[238: 契約済みさん]

管理会社の力量って何

[239: 契約済みさん]

>>237
駐車場の所ですが、ここ読んで勉強した方が良いよ！
http://www.asano-mansion.jp/category/1299716.html

[240: 匿名さん]

管理会社の力量ってどういうこと？
管理会社におんぶに抱っこですか？自分たちが管理組合を運営し、
自分たちの資産を守っていくんじゃないんですか？
賃貸マンションと勘違いしてませんか？

[241: 匿名さん]

前に出ていた、震災で使用不能になってる水戸市内のタワー駐車場は、修繕費用の
見積もりは3000万だそうです。ただし、手つかず。そのくらいかかるって
ことですね。

[242: 契約済みさん]

駐車場使用料ゼロはいかん！と書いたとおり、ここの駐車場使用料が、修繕計画に見合うとは、言えないと思っています。
No、２３９さん、参考になりました。

生まれたてのマンション管理組合には荷が重いでしょう。デベさん直轄の管理会社に軌道修正を担って欲しいですね。

ここの駐車場は、半分が平置き駐車場。半分がタワーパーキング。
全部が機械式の駅前よりは、一台当たりの負担は少ないでしょう。
大工町の自走式は維持費修繕費が少ないと思ったけれど、月1万円も必要な事情があるのなら負担があるということでしょう。

[243: 契約済みさん]

>>242
駐車場の件、分かってくれた人がいて良かったです。

何故か大京の機械式駐車場より維持費が安いとかのコメントになる事が多い中、冷静にこの物件の駐車場の維持費を考える方がいて良かったと思います。

販売時は、営業の方に聞いてもはっきりした事は言わなかった。当然入居後の住民の問題になると思っていました。

[244: 匿名さん]

駐車料金ゼロはいかん。今までマンションスレで、ゼロのためにあとあと
困った話をちらほら見た記憶がある。受益者負担ってのかな、それは
絶対必要。販売時にウケをよくするため、駐車場や修繕積立などをやたら
低く設定してるデベがあって、売れればいいって考えでひどいなと
思ってました。穴吹はそういうことはしないデベだと思っていたのですが、
どうもこの物件を見ると違ったようですね。少々ガッカリしてるのも事実。

[245: 契約済みさん]

理想は、サーパス金町のように全部が平面駐車場。街中では難しいでしょうね。稀な物件でした。
平面駐車場の比率が高い方が運用コストが低いので、3物件で比較するとここの負担は他の2物件より少ないのだと思います。

将来、例えば、タワーパーキングを止めて、半分30戸分の駐車場を周辺に求めても、全体で割れば、周辺の相場の半分で済むわけですね。平面駐車場の比率が高い方が将来の運用の弾力性はあると思います。

[247: 匿名]

「敷地内100％住戸数駐車場確保」を売りにしたいばかりに、半数をタワーにせざるを得なくなった。当然、タワーの不便さゆえに、その使用料を低く抑えざるを得ない。かといって、平置きの使用料を近隣駐車場と比してべらぼうに高くもできない。タワー修繕費が十分見積もられてるか不安だ。積立て不足なら区分所有者間で将来いざこざも。

総人口減少・高齢者人口比増加を考えると、駐車スペース不足分は近隣駐車場の利用を促すのがマンション全体としては健全なのでは。とにかく売ったら終わり、てのがどうも。

[248: 匿名さん]

周辺の月極は10000円を超えるんだから、タワー式利用者から数千円徴収したって問題ないと思うのになぁ
敷地内にある強みってのは、他にはなかなか代え難い

[249: 匿名さん]

タワー式が極めて使いにくいということはない？
ドライバーが降りる時、足元にかなり注意が必要とか。
だから数千円が取れない？
元気な若者ならいいだろうけど、高齢者が尻込みするのでは。
ま、タダならいいか、と許してもらうつもりかな。

[250: 契約済みさん]

最近のダーツパーキング使ったことある？

[251: 契約済みさん]

タワーパーキングでした。

[252: 匿名さん]

聞いてもはっきりした事は答えないから、不誠実な営業マンだと
キャンセルしたりしないのかな？？

[253: 契約済みさん]

自分所有の駐車場がないなんて、資産価値からどうなのでしょうか。
駐車場貸主の経営母体が怪しくなったら、無駐車場物件になりかねます。

[254: 契約済みさん]

タワー駐車場は、むしろ、運転が苦手な人に向いていると思います。
頭からいれて、前向きで出てくる。カードを入れるだけで、自分のクルマが出てくる。
通勤で使う人は、すぐ出られる平面を利用し、クルマの使用頻度が低い人は、クルマが汚れにくいタワーを使う。
僕はタワー駐車場です。

もし機械式駐車場１００%ならの1万円でも足りないと思いますよ。

[255: 匿名さん]

>>253
すみません。意味がわからないのですが。

[256: 匿名さん]

>>254
運転が苦手な人はタワーに殺到。当然ですよね、タダかタダ同然でこんなに便利。
運転上手は平面駐車だがタワーの修繕積立をせっせと払う立派な人ばかり。
きっと仲良くやってゆけるでしょう。

[257: 匿名さん]

説明は無駄か

[258: 匿名さん]

販売総数65戸に対して66台（屋内平置8区画使用料：10,000円/月額、屋外平置南8区画 使用料：7,000円/月額、屋外平置北15区画　使用料6,000円/月額、タワーPハイルーフ16区画　使用料2，000円/月額、タワーP普通18区画18台　使用料0円/月額、来客用1台）

タワー式はたった18区画か。せめて5000円程度でもとればいいのに。

[259: 匿名さん]

先に出ていた参考HPhttp://www.asano-mansion.jp/category/1299716.html では、15年で設備更新費用まで含めた月使用料は、機械式１００%なら月 1.1万円から1.4万円らしい。
ここは、５０％機械式だから7千円となるのかな。

タワー5千円円ならイイのではないでしょうか。

[260: 匿名さん]

維持費少ない自走式はいいよね。
平面駐車場ほどではないだろうけど、駐車場使用料も少なくてすむはずだね。

[261: 匿名さん]

駅南は問題外として、中心部は自走式・平面式は既存の物件でも少ないな。
258は間違い。ハイルーフ用もあるから、34区画がタワー式でしたね。
1万円から千円刻みで安くして、普通車タワー式を5000円にすれば
良さそうな。
入居後、管理組合の総会で早速提案して頑張ってください。

[262: 匿名さん]

こういうことは問題意識が起きない、タダだからいいのに何をいうのだという
入居者が多く、有料化はかなり苦労すると思うよ。元々有料なのを1000円程度
上げるというなら楽だけど。ここで騒いでるのなんかチョロいもんだよ。

[263: 匿名さん]

チョロいって、普段使うの？

[264: 契約済みさん]

機械式駐車場（タワー、パズル式）は、作り直すには１億かかると言われております。
１５年を耐用年数と前提すると。
１億円／１５年／１２か月／６５戸＝８５４７円　６５戸×８５４７円＝５５５５５５円
ひと月に１戸あたり８５４７円で６５戸５５５５５５円です。
これを１５年かけて積み立てれば１億円になります。

現状の駐車場使用料は、
屋内平置　１００００円×　８戸＝８００００円
屋外平置南　７０００円×　８戸＝５６０００円
屋外平置北　６０００円×１５戸＝９００００円
タワーＨ　　２０００円×１６戸＝３２０００円
タワー　　　　　　０円×１８戸＝　　　　０円
－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－－
　　　　　　　　　合計６５戸 ２５８０００円
単純計算すると
２５８０００円－５５５５５５円＝－２９７５５５円
となり、ひと月当たり不足額が△２９７５５５円となります。

購入の際、ここまで考えた人はいないかもしれないけれど、購入者はこのことは考えた方が良いと思います。
想定内で余計なお世話と言って欲しいところですが。
　

[265: 契約済みさん]

>>Ｎｏ，２６４さん、外部の契約済さんなのか、ここの契約済さんなのかわかりませんが、ご苦労様です。

タワーパーキングの実質的な耐用年数は、毎月点検することもあり、25年は大丈夫だそうです。
また、ランニングコスト、定期的な修繕費用が入っていませんね。

先のスレＮｏ，２３９さんの参考ＨＰ　http://www.asano-mansion.jp/category/1299716.html
を参考に算出してみては如何ですか？

確かに、今の駐車場使用料では、将来の更新費用全額の準備はできないように思いますね。
指摘の通りだと思います。

繰り返しになりますが、設備の更新時に、タワー止めて外部に駐車場を求めることもありだと思っています。
それでも、ここは必要な駐車場の半分は平面駐車場なので、費用を分け合うことで、周辺相場の半分で借りられる計算になりますね。立地的にも成り立つ考えと思います。

[266: 匿名さん]

震災にでも遭わない限り、15年程度で耐用の限度を超えて建て替えたタワー式は聞いた事がありません。
適正なメンテナンスを行っていれば、相当持つのではないでしょうか？具体的に何年というのは
わかりませんが、自分が水戸に来た20年前にはすでにあった（しかも新しいとはその当時にも
見えなかった）タワーパーキングがまだ現役です。

[267: 契約済みさん]

ここの管理費が、周辺のサーパスより高いのは、タワーパーキングだからと聞いたように思います。

ランニングコスト部分が管理費に含まれているのなら、総会で云々の議論も軽いかもしれませんね。