ドレッセあざみ野一丁目

[匿名さん]

ドレッセあざみ野一丁目ってどうでしょうか？

本物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。




売主：東京急行電鉄株式会社
施工会社：鉄建建設㈱・東急グリーンシステム㈱
管理会社：東急ファシリティサービス株式会社

[665: 匿名さん]

タマタマンさん、ほんとに物知りですねー、勉強になります。
消されてしまったというドレッセ鷺沼の金利の話、知りたいです。ぼんやりと、今なら変動金利がいいかなーと思ってたんですが、上がっちゃうのですか？？

[666: 匿名さん]

タマタマンサンに聞けばわかるのかな？
このマンションの前の駐車場やペットショップが、五階だて位のマンションに変わった場合、一階でも日が当たるんでしょうか？

[667: タマタマン]

こんにちは
タマタマンです
６６３さん、６６４さん、６６５さん、６６６さん
コメンツありがとうございまーす

６６４さん
タマタマンは、NT方面には訪れますが、あちら方面の不動産事情は、よくわかってないんでーす
NTは、大規模な公園とでんと以上に整えられた街並み、商業施設の充実、公共機関（病院・学校など）の充実が
大変すばらしい、と思ってます
唯一ネックなのが、東京の都心方面までの交通・距離でしょうか・・
２０２０年頃までは、東京・神奈川・埼玉での人口増が見込まれていますが、
それ以降の世帯数減・人口減の時代に、ブルーライン（でんとの神奈川も同じく）が乗り越えていけるか心配です
（東京の都心までの距離がネックとなって）
それと、諸刃の刃になりかねないのが、一戸建ての制限の厳しさですね
土地の分割規制があって、第一種低層住居であれば、５０坪以下の土地を分譲するのが規制されてしまってます。
住宅街の環境の良さを守るのに、こういった規制は大変助かるんですが、
逆に売ろうと思った時に、土地の坪数が多いのと、家の外構などにコストがかかる分、総額がはってしまいます。
総額がはってしまうと、例えば世田谷とかとバッティグしてしまうケースがあって、
（一般的には、世田谷の方が住宅需要が多い）
（ちなみに一坪１００万×５０坪＋家コスト2,500万だと7,500万円、
　でんとの用賀～駒沢でも8,000万あれば、普通の２階建ての一戸建てが買えます。100㎡位ですが）
価格を下げないと売れずに、一戸建ての値段が下がることで、
それに連動してマンション価格も下がることが予想されます。

６６５さん
金利の話ですね
金利の選択を間違えると、いくら安いマンションを買っても
その安さが全く無駄になります。
例えば変動金利で4000万、３５年借りると
月々の返済が約１１万（ただし変動する可能性あり、ここが今大変なことになろうとしています）
金利が変わらないフラットSで4000万借りると
月々の返済がざっくり概算ですが
当初１０年は１２７０００円、１０年目以降は、１３７０００円です
総返済額の違いに換算すると
変動約４６００万、フラット約５６００万になって
同じ商品を購入するのでも、金利によって
なんと、、１０，０００，０００円も違ってきます！！！


この続きは、またあとでー
タマタマンは出かけます。。

[668: タマタマン]

金利の話というか、国債の暴落によって
引き起こされる話

日当たりの話は、
またあとでコメントさせていただきます。。

よろしく！！

[669: 匿名]

タマタマンさん

664です
早速のコメントありがとうございました。

やはり都心へのアクセスが不便なのが気になります。横浜方面が勤務地ならば買い！なんですが…
後はタマタマンさんの言う通り、将来今のような賑やかさが維持されるかは心配です。
メリット、デメリットいろいろ比べて検討してみます。

[670: 匿名さん]

まだモデルルームに行ってません。
家族４人なので最低７５平米以上は確保したいのですが、
やはり５５００万以上ですかね？

[671: 匿名さん]

７５平米の部屋はなく、７８平米以上しかありません。
そうすると、一階で6000万です。上にいくに従い、300位ずつ上がります。それでも既に部屋によっては倍率がついているようです。

[672: タマタマン]

こんにちは
タマタマンです
昨日は、コメントの途中で失礼させていただきました

ではでは、ローンの続きですね

昨日、コメントさせて頂いたように
変動金利は、大変お得になっています

これは、いわゆる
政府の０金利政策の恩恵です
短期プライムレートの利率が限りなく０に近いので、
（不景気なので、お金の供給量が増すように、利率を０に近づけます）
住宅ローンの金利も、これ以上低くするのは無理という位に、
現在は低金利を保ってます
なので、変動金利の金利は、
今が一番低い状態と考えても間違えないと思えます。
そういう意味では、今が借り時とも言えると思います

しかし問題は、その低金利である変動金利の金利が
かなり上がってしまう可能性がある、というところです
では、何故あがってしまうのか、というところから。
（みなさんも、よくご存知だとは思いますが、一応）

日本政府は、歳入の足りない部分を国債を発行してまかなっています
今は、その政府が発行する国債に買い手がついていますが
もし、買い手がつかなくなってしまったら、
国債の利率を上げなければなりません。
そうすると、短期プライムレートも連動して上昇し、
変動金利の住宅ローンも上昇します。
例えば、３５年、変動金利（０．８％）、4000万借入の場合
月々の返済は、１１万円ですが
仮に、３％（３．８％）金利上昇した場合、
月々の返済額は、１７２０００円になります
このように月々の支払いが、６２０００円も
上昇してしまうのは、大変困ることだと思います。
※※ただし、突然支払いが上がるわけではないです※※

なので、政府はそういった事態を防ごうと、
消費税を上げて、国債に頼りすぎた歳入の予算の組み方を
改善しようというわけです。


この掲示板で、頭金をためて、出直そうというコメントが散見されますが
仮に、短期プライムレートが上昇すれば、
経済安定化のために、お金をじゃんじゃん刷らなければいけない
と言われています
そうすると、折角お金を貯めても、総体的なお金の価値が下がってしまうので
無駄なことになってしまうかもしれません

これが、住宅ローンのお話でした。。
ご質問があるかたは、タマタマンまでお願いします

[673: 購入検討中さん]

住宅金利の話は他でやってください。変動のリスクは十分みな承知であり、現在の金利はほぼボトムであり、みんなが知りたいのはいつこの変動金利が上がるかです。変動で借りていつでも固定金利に変更できる住宅ローンを組んだり、ある程度の金利上昇も承知でかつ対応できる人でないと組んではいけないローンでしょう。

スレ本題に戻って、
私もここのマンション非常に興味を持っているのですが
現在海外単身赴任中につきモデルルームへ行けません。
そろそろ日本に帰国する予定ですので、嫁子供と生活する場所として検討しております。


このスレから行かれた方の投稿をみていると
70m2代で5200万円から
78m2で6000万円から
89m2で7900万円？が参考価格として適切でしょうか？どなたかアドバイスいただけたら幸いです。

上記が正しいとすると、1-2年前に少し検討した美しが丘のザライオンズと値段的には変わってないと記憶してます。
地震後、物件の値段に少し影響があったと聞いていたのでびっくりしてますが、それほどあざみ野1丁目には魅力があると
思う人がたくさんいると理解しました。

道路沿いにあるペットショップと本屋も、確かにいつなくなるかわかりませんがここ10年はペットブームとハードでの活字図書がなくなることはないと想像してます。確かペットショップとはひな壇になっていた記憶があります。何か南側に建ったとしても見晴らし以外の日照時間等は1階の物件でも確保されると期待します。

[674: 匿名さん]

673さん
他の方もおっしゃってますとおり、価格帯はそんなかんじですが、一体何をアドバイスしたらよろしいのでしょう。。。
お値段の確認だけ？？

[675: 匿名さん]

戸数少ないからそれなりに売れるんだろうけど
冷静に考えるとやっぱり高いな。。

最近売り出された東急物件と比べても明らかに高い。
あざみ野徒歩5分以内とかならともかく9分でこの価格はないな。。

[676: 購入検討中さん]

角部屋でも6000-6800等と階数によってまちまちですが、1階は別としても階数によって売却価値は変わるのでしょうか？
また、西側角部屋は夏場は日差しが強いと思いますが、最近のマンションは然程暑くないのでしょうか？
ご存知でしたら教えて下さい。

[678: 匿名さん]

すでに具体的な部屋の希望を受け付けていますが、
多くの部屋で倍率がついているようですね。。
希望した部屋に、すでに二組の申し込み希望がはいっているとのことで、希望の部屋に入れるか心配です。。

[679: 匿名さん]

673の人、言い方きっつ～。

自分はタマタマンさんのコメントありがたいですけどね。

[680: 匿名さん]

西側角部屋だと、西日がきついんじゃないでしょうか？
あと、一階は冬場日影が長いと思います。

[681: タマタマン]

こんにちはー
タマタマンでーす

６７３さん、６７７さん、６７９さん、コメンツ、ありがとうございまーす
うれしいでーす

まー、まー、批判も受け入れちゃいますよー、タマタマンはー
ありがとうございまーす！

住宅ローンの話は、みなさんもよくご存知で、コメントしゃちゃいけなかったですよね
それでー、６７３さんの住宅ローンの補足説明でーす

変動から固定への金利切り替えについて
→固定金利も短期プライムレートと連動してるので
変動金利の金利が上がると、固定金利も上がっちゃいます
なので、変動金利が上がったから、固定に切り替えよう、と思ったら
固定も更に高くなってる、っていう事態が想定されちゃいます
かと言って、金利水準が低い今のうちに固定で組んでしまっても
35年で1000万も支払額が違ってきてしまうので、（変動と固定の総支払額の違い）
悩みどころですよね（10年で約300万、車1台分の買い替え費用が浮きます）

金利が上がるタイミングについて
→金利が上がるタイミングが分かれば、
その時まで変動で組んでて、上がる直前に
固定に切り替えちゃう、なんていう素敵なことが出来ちゃいます

幸運にもJP○、DB○、○○商事のきんゆ部門の役員がタマタマン親族なのですが
金利が上がるタイミングは、よく分かってないみたいです
というか、どうでもいいみたいです。
（業務上知り得たことは、話してはいけないのかもしれないのかな？）

なので、金利が上がる時期を正確に推測するのは
誰も分からないんじゃないかなー・・なんて思ったりします



以前から話に出ている日当たりについて
かなり前にコメントさせて頂いたのですが、
ドレッセあざみ野一丁目は、北道路なので、北側斜線制限の影響を受けずに
道路ぎりぎりまで建物を後退させることができます。
（南を大きく空けて、建物を建てることが出来ます。）

仮に将来、タリーズ、本屋がなくなったとして
マンションや商業施設が出来ると仮定して
予想される建物は、南側ぎりぎりまで（道路よりに作られる）
寄せて作られると思いますよ。
本来であれば、南側を出来るだけ空けるのが鉄則なんですが
南側に寄せてしまうと北側斜線制限の影響を受けて
最上階の間取りが取れなくなってしまう可能性が出てきます
なので、斜線の影響を出来るだけ受けないように
道路寄りに建物を作ることが予想されます

陽の光は、２階３階でも入ってくるかもしれませんが、
４階５階じゃないと、目の前の建物が視界に入ってくると思いますよ

[682: タマタマン]

追加情報でーす

それでも更に日当たりが気になる
という方には、
このマンションの並びの
アールヴェールあざみ野やライオンズマンションあざみ野
の中古の部屋が市場に出てれば、
その部屋を日当たりの参考に内見させてもらっちゃう
というのも考えられます。。
（売主さんには申し訳ないんですが。。）


それと、ここからはタマタマン予想でーす
剣山方面で商業施設の開発が続いてますが、
そこのテナントに、
みきていやタリーズや本屋、ペットショップが
移るんじゃないかなー、なんて思います。。

たまプラテラスのテナントの入れ方を参考にすると
そんなタマタマン予測がでちゃいまーす

テナントが出ていったあとは、
マンションにするんじゃないかなー
なんて思いますよー


そして、青葉区の不動産購入の潜在顧客を判断する材料が、コレ
http://toushi.homes.co.jp/owner/kanagawa/city140117/machi.html

青葉区の持ち家比率は約６０％です
そして、残念ながら転出超過の状況にあるようです
転出超過、持ち家比率が高まっている状況を鑑みると
不動産が売りづらくなっている状況と判断したほうがいいでしょう
土地を保有してるデべとしては、商品化を急ぐ状況にあるべきでしょう

以上、タマタマンレポートでしたー

[683: タマタマン]

こんばんは、タマタマンです
またまたコメントさせて頂きます

次回は、たま団、あざみ野団地、すすきの団地などなど
たまプラあざみ野界隈で一番古い建物の耐震性って
どうなの？教えてよ、タマタマーン
について、レポートしたいと思います

では、また

[684: 匿名さん]

目の前にマンションが立つと、一階は日影ですか？

[685: 匿名さん]

季節や時間帯によるだろうけど…まぁ日当たりはあまり期待しないほうが良いと思います。
冬場はきびしいかも。。。