クレストプライムタワー芝ってどうですか？パート5

[匿名さん]

前スレが１０００件をこえていたため
新しいスレをたてました。

パート１＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/43241/
パート２＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/83754/
パート３＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/91005/
パート４＝http://www.e-mansion.co.jp/bbs/thread/141677/

＜概要＞
所在地：東京都港区芝1丁目124番1号他（地番）
交通：JR「浜松町」駅、都営浅草線・大江戸線「大門」駅から徒歩6分、都営三田線「芝公園」駅から徒歩7分
総戸数：483戸（防災センター・フィットネススタジオ・ゲストスイート・スカイラウンジ・地権者住戸21戸・友の会分譲住戸100戸含む）
完成：2007年8月16日竣工済み
売主：ゴールドクレスト
設計：松田平田設計・清水建設JV
物件URL：http://www.goldcrest.co.jp/html/cpts/
施工会社：清水建設
管理会社：ゴールドクレストコミュニティ

[41: 匿名さん]

値上がり期待すんのは勝手だが現実味ないな。

にしてもここ管理費高すぎだろ。

[42: 入居済み住民さん]

相対的に価格が上下するのに一喜一憂してないで自分にとって絶対的な価値があるところのをマンション買いな。たしかにニッチだけどはまる人にはかなりはまるマンションだよ。

[43: 匿名さん]

>>40
本当に誤解ですかね？

[45: 匿名さん]

7年ほど前に山手線内のマンションを買いました。当時は全く売れず、ずっと残ってました。でも、「こんなに安い状態が続くはずがない」と思って買いました。しばらくは値下がりが続きましたが、今ではミニバブルを経ても、買った時よりかなり大幅に利益が出る状態です。
不動産屋さんにも「うらやましい」と言われます。
今なら売って新しい物件が買えるな、と真剣に次のを探しています。
このマンションの特に低めの階は、当時と同じで狙い目だと考えています。

[46: 匿名さん]

うらまやしいと言われます。

[47: 匿名さん]

低めの階は車や電車から丸見えだから狙い目ではない。

[48: 匿名さん]

逆サイにすればいいじゃなーい♪

[49: 匿名さん]

しかし今ローン組んでるとローン控除があってホント楽だな。変動でいい感じに組むと寧ろ借金してると金が増える。

[50: 匿名さん]

このマンションとかんけーないし。

[51: 匿名さん]

49
だからここを買えってこと？

[53: 匿名さん]

所有している限り払い続けるようです。会社が倒産すれば別でしょうが。

[55: 匿名さん]

売り出す物件、売り出す物件、完成在庫が多くて大変ですね。
管理費負担もばかにならないでしょう。

[56: 匿名さん]

ゴクレは社長の目利きで、安く土地を仕入れて、相場が上がったら売る商売で生き残ってきたみたいですね。

[57: 匿名さん]

２００７年竣工ということは、来年か再来年に修繕積立金が上がリ出すの？
未入居の部屋が数多くあるのに、なんか滑稽なマンションですね。

[58: 匿名さん]

上がらんって言っておろうが。

[59: 匿名さん]

おかしいですね。修繕積立金は別に上がっても構わないはずです。いわば貯金みたいなものですから。「滑稽なマンション」なんて妙なところを攻めますね。意味なく潰そうとする攻撃はシラけます。このマンション、正直、値打ちあるのに不当な評価を受けてます。数年後には「買っとけばよかった」となるでしょう。

[60: 匿名]

今の株式市場でも、そういう感じの会社は多いけど。
オリンパスだってそうだけど、とにかくネガキャンやっぱり安く買い叩きたい人は必ずいるんだよ。
「人の道」なんて関係ないのさ。

[61: 匿名さん]

そういう状況を作ってしまったのはゴクレ。ただ私もこのマンションの価値は高いと踏んでます。少し価格が下がれば購入物も増えて価格もまた上がり出すでしょう。

[62: 匿名]

坪240万の低層階って、本当に電車や高速からまる見えなんでしょうか？
違う気がするんですが。それなら検討したいです。

[63: 匿名さん]

売れ残ってるうちは管理費の値上げは無いよ。売主が負担しないといけないから。そのぶん売りきってから一気に上がるけどね。

[64: 匿名さん]

客観的に見てネガのが情勢わるいね(-｡-;
本当に悪いところがどこなのか見えてこない。とすると意外にいいの？

[65: 匿名さん]

管理費と修繕積立金は別。たぶん、どっちもすぐ上げるような話にはならないんじゃないかなあ？これだけの物件なら、長期修繕計画立ててるだろうし。

[67: 入居済み住民さん]

売りませんか？みたいなチラシは毎日のようにたくさん入ってきます。

[68: 匿名さん]

最近、出たばかりの「東京のどこに住むのが安心か」（山崎隆著）という本のエリア別評価で、「三田、南麻布、芝」地区が、「町工場地域が高級住宅地に」として高評価を受けています。
将来、物件の価値が上がるかどうか、を評価基準にしており、六本木や青山の四ツ星を抑えて五ツ星。
しかも、「価格的にも比較的手頃な物件がある。…浜松町寄りにもゴールドクレストが高層マンションを竣工させた」と特筆しています。

「居住用、投資ともに安心して買えるエリアだ。今なら穴場かもしれない」と強調しています。

[69: 匿名さん]

買って下さいみたいなチラシは毎日のようにたくさん入ってきます。

[74: 匿名]

ここ、ネット以外全く宣伝してないね

[75: 匿名さん]

戦略がよめん。どんな戦略があるとしても売れ残りはマイナス要素。

[76: 匿名さん]

完成して5年以上なんだから戦略はないでしょ？

[78: 匿名]

結局、相場次第じゃない？今、ほかの新築物件もいろいろ出てるから比較すればいいと思うけど、多分、ここもいずれ「あの時、買っておけば割安物件の一つだった」となるんじゃないかな？
資金に余裕があってローン組めればだが。

[80: 匿名さん]

都心物件なら、比較的住み替えはしやすいと思いますよ。
私は有利な物件を常に探しています。今はローンも組みやすいし。
資産形成のためには、どの物件でも「これでいいや」とか思わず、数年後の住み替えを検討する手はあると思います。よほど気に入っていれば別ですが。

[81: 匿名さん]

考え方は必ず変わるもので変わらないのは寧ろその人が進化していないからとしか思えない。今、最も良いと思える物件を買うのが結局一番の近道。

[82: 匿名さん]

結局なにがいいたいの？

[83: 匿名さん]

ここを買えってことじゃない？

[85: 匿名さん]

マンション投資とか住み替えで資産形成とか考える人まだいるんだ。

[86: 匿名さん]

ここに住み続けてそれなりにローン返済の目処が立ってる人にはありだと思う。それでもニッチだけどね。

[87: 匿名]

人の行く裏に道あり花の山

[88: 匿名さん]

解説すると、大衆と違う行動を取り失敗したという意味
俗に言う曲がり屋

[90: 匿名]

麦わら帽子は冬に買え

[91: 匿名さん]

ピアノの自動演奏はいらないんじゃないの？その他のファシリティはよさそうだけど。

[92: 匿名さん]

内覧した時にピアノ演奏中でしたが、なかなか雰囲気良かったですよ。
高層階にあるラウンジからは東京タワーが真正面に見えて、いい感じでした。夜景きれいだと思います。

[93: 匿名]

東京タワーが真正面に見えるということは，逆にいえば電波障害が起こりやすいわけですよね？
私は以前、汐留や浜松町に、ほど近い東京タワーが見渡せる側のタワーマンションに住んでいて、当時はＦＭ放送やら放送大学の放送などの電波障害に悩まされましたが、このマンションは何か対策をされているのでしょうか？

[94: 匿名さん]

ここを擁護するつもりはないけど、ＦＭ放送とか放送大学の放送ってそんなに重要？

[95: 匿名さん]

首都高、1号線、新幹線、ＪＲ線、モノレール、海と最高の立地だよな。ここは。

[96: 匿名]

便利だと思うよ

[97: 匿名さん]

先週、財閥系不動産会社のモデルルームに行ったら、ここと全く同じドラム式洗濯機が備え付けてありました。
散々、このサイトで「設備が古い」とか書いてあるから本当かと思ったけど、嘘なんだとわかりました。
そのマンションは今、建築中です。
真剣に比較していますので、どの設備が古いのか具体的に型番とか書いていただけるとありがたいです。

[99: 匿名さん]

>>97
このタイプのドラム式洗濯機はマンション用に特別に作ってる物だから
新製品はまだ無いんだよ。

何も知らないんだね（笑）

[100: 匿名さん]

マンション用に特別に作ってる物というより
市販されてない製品（デベ一括受注物）が適当かな。
型番でググってみな。

洗濯機よりタンク式トイレが気になるけどな。
最近のタワマンはタンクレスが標準だろ。

[101: 匿名さん]

実際にこのマンションの一室見ましたが、古いという印象は受けませんでしたよ。
最近の設備って新製品って言ってもあまり差がなくないですか？
あればいいけど、なくても別に困らない、みたいな。

トイレとか、20万位でリフォームで交換できるし、
不動産の価格に比べれば微々たるもの。

ここのマンションで気になるのは、修繕積立金や管理費が今後どれくらい上がるのかですね。
そろそろ5年経つので、上がるはずですから。
これからまだ売れ残っていても、ゴクレは払い続けてくれるの？

[102: 匿名さん]

あがらんって言っておろーが。

[103: 匿名さん]

でも、確実に中古。
設備もさほど古くない、とか、言ってるのは、知らないのかなんだろか。
配管や、目に見えない様々な中身は確実に衰えていきます。
その辺も、加味しないとね、トイレリフォームとかいう次元ではない。
目に見える所だけが、物件価格じゃないと、思うけどなぁ。

[104: 匿名さん]

マンションで管理費、修繕積立金が将来的に上がらないことあるの？
何年後かにはあがるんでしょ。嘘はいけないよ。

[106: 匿名さん]

ここは2007年竣工だろ。
建物も経年劣化して当然なんだが。

[107: 匿名さん]

長期修繕計画に沿って対応されるはずですよ。値上げの必要が出てくれば上げるでしょうが、10年以上先ですね。それはどのマンションも同じ。
ゴクレは自社で所有している限り、管理費と修繕積立金を払う約束をしているようです。倒産しなければ大丈夫でしょう。

[108: 匿名さん]

ゴクレは倒産の可能性はどうなの？

[110: 匿名さん]

売れてない部屋ってどういう風に管理されてるの？
竣工から4年以上も経過すると、未入居だとしても、
定期的に風を通したり掃除しないと、部屋自体が劣化しそうだよね。
引き渡しの時は、完全に壁紙とか変えて引き渡してもらえるものなのでしょうか。

[111: 匿名さん]

汚れが少しでもあったら張り替えてくれるって。

[113: 匿名さん]

そりゃそーだ。

[114: 匿名さん]

フローリングも全部張り替えてほしいな

[115: 匿名さん]

関心があるなら、室内を見てみてはいかがでしょう？内覧しましたが、特に問題はありませんでした。

[116: 匿名さん]

見せてくれる部屋ってマンション内のモデルルームだよね。
実物（茶紙が貼ってある部屋）は契約手続きしてからでないと見せてくれないんだよ、ここは。

[117: 匿名さん]

そんなことはありませんよ。本気で買いそうな客には見せてくれるんだと思います。

[118: 匿名さん]

>>117さんは買ったの？
本気で買いそうな客だったんでしょ？

[119: 匿名さん]

117は買ったじゃなくて、売らなければいけない社員の人。

[120: 匿名さん]

117です。現在、赤坂でこれから売り出す物件と、青山で販売中の物件と比較して検討中です。

[121: 買い換え検討中]

私、頼んだら見せて貰えましたよ。

[122: 買い換え検討中]

で、買うの？お金持ちさん。

[123: 匿名さん]

117です。結局、ねたみなんですよね。比較して、一番いいと思う物件を買うのは当然です。ここが悪いとは思いませんが、最終的には最もいいと判断した物件を買います。
ちなみに私はそんなにお金持ちではありません。

[124: 匿名さん]

ねたみとは？

[125: 匿名さん]

いずれにしてもここはいい物件だよ。モノも悪くないし立地もいい。ゴクレの後手後手の戦略で売れ残りみたいになってるけど。

[126: 匿名さん]

いい物件なのに４年売れ残りなんだ？いい物件なのにね～。

[127: 匿名さん]

売れ残るには売れ残るなりの理由があるんだろうね？

[128: 入居済み住民さん]

住んでる人間にもそれが分からない。なぜなんでしょう？

[129: 匿名さん]

　基本的には、最大の利益を得ようとミニバブルの時期に販売を延ばし延ばしにして、そのうち弾けたから、ということでしょう。ただ、適正な価格を付け、販売活動を活発にすれば十分以上に売れる物件だと思います。今はネット以外、ほとんど何もしていませんね。
　今の価格、特に低層階は周辺相場に比べると既にかなり割安になっていると思います。この会社は相場動向に敏感なので、状況に応じて価格を上げ下げします。
　震災前、低層階で１００万円価格を上げた部屋が出ましたが、震災後は低層階を下げる傾向が出ました。それが最近、一転して再び価格を上げてきています。「そろそろ底値」とみているのでしょう。
　ただ、それが当たっているのかどうかはわかりません。ヨーロッパの信用不安の最中ですから。でも、それなりの自信があってのことでしょう。
　相場が力強く上昇してくれば、宣伝活動に力を入れるのではないでしょうか。相場上昇とともに、売れていく物件だと思います。

[130: 入居済み住民さん]

なるほど。

[131: 匿名さん]

だから低層階は首都高や電車から丸見えなんだって。
今でも高いぐらいだよ。

[132: 匿名さん]

まだまだ少ないけど確実に夜の窓明かりが増えたね、ここ。モノレールから見えた。

[133: 匿名様]

だいたい、この物件が売れ残る理由は昼間も比較的ひとけが少なく、夜間は真っ暗に近い浜松町駅北口が最寄り駅だからでしょ？人通りのある、南口だったら良かったのにね。
完全にデベの土地購入の失敗が販売不振を招いたと言っても過言ではないはず。

[134: 匿名さん]

夜暗くないし、昼間普通に人いるよ。

[135: ご近所さん]

いやいや、そんなことはありませんよ。
現地に行かれたことがある方々なら、周知の事実ですよ。

[136: 別のご近所さん]

本当に近所の人なら、北口に人が全くいないなんて誇張もいいところだとすぐわかるはずですが。
それこそ現地に行かれたらいいんじゃないですか？
特に朝夕の通勤時間帯や、夜はかなりの人で一杯ですよ。
昼だって普通に人いるけど（特に昼飯時）、昼間に人が少なめなのはどこの繁華街も同じです。
南口だって人がいないことになってしまいます。

[137: 匿名さん]

134ですが、現地に行かれたことありますかと言われても私ここの住人なんで。。

[138: 浜松町]

136さん、ここの最寄り駅は浜松町駅北口ではなく南口だよ。

あなたは本当に、ご近所さんなのかい？