プレミスト堺筋本町ラディーナ

[匿名さん]

http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/sh/

物件名称 プレミスト堺筋本町ラディーナ
物件の所在地 大阪府大阪市中央区久太郎町一丁目25番1（地番）
総戸数 83戸
総戸数追記 別途管理員室１戸
販売戸数 未定
売主 大和ハウス工業株式会社
販売会社（取引態様） （売主）大和ハウス工業株式会社
（販売代理）日本住宅流通株式会社　関西営業部
（販売復代理）株式会社清泉
交通 地下鉄堺筋線・中央線「堺筋本町」駅から徒歩2分
地下鉄御堂筋線・中央線「本町」駅から徒歩9分
地下鉄四つ橋線「本町」駅から徒歩10分
敷地面積 718.38m2
構造及び階数 RC造地上15階地下1階
施工会社の名称又は商号 株式会社熊谷組　関西支店
一戸当たりの専有面積 33.80ｍ2～104.59ｍ2
管理形態（管理方式） 管理組合と管理会社（株式会社ダイワサービス）との間で管理委託契約を締結
工事完了予定年月日 平成25年3月上旬予定
入居予定 平成25年3月下旬予定

[21: 匿名さん]

エステム本町かなり安いし、場所もここよりいいような気がする。
駐車場がないのが残念だが、近くで2万くらいのところもあるし…。
エステムの評判は悪いが、プレミストも大概悪い。
さて、どうなることやら。

[22: 匿名さん]

駐車場が無いってネックと思う人も沢山いると思います。
車を所有している人はマンション外の駐車場を借りるなんて
問題外と思う人も多数いると思います。

[23: 匿名さん]

値段と車庫の出し入れを重視しますね。
いくらマンション敷地内にあっても一方通行だらけのところよりは、価格が安く、どこからでもアプローチできるタワーパーキングの方がいい。
そこのところを…わかってくれ。

[24: 匿名さん]

市内だったら大きな通り以外は一方通行はどこでも同じような環境ではないでしょうか？
マンション外の駐車場を借りるとしたらマンションから離れた環境でないと
一方通行から逃れるのは難しいと思います。
とは言うものの、毎日車で通勤している人にとっては、車の出し入れは重要ですよね。
かといって毎日の事なのにマンションからちょっと離れた場所に車を置かなきゃならないと
なると出し入れ重要としなくなってしまうかもです。

[25: いつか買いたいさん]

でもここよりは南船場だな・・・
一通でも良い一通と悪い一通がある。
ここの場合は微妙だ。

[26: 匿名さん]

このあたりはって確かに一方通行多いですよね。
交互ぐらいになっているイメージがあります。
確かに一方通行だと不便ですけど、慣れもあります。

[27: 匿名さん]

安土町のえすてむ本町!
2000切ってる･･･
DaiJoubuDesuka? KoKo?

[28: 匿名さん]

大手前に続いてエステム一人勝ちやな・・・
安土町のほうは大手前のように賃貸もないし最上階は坪庭付きのややペントハウス。

プレサンスもプレミストもブランズも中央区に関してはエステムには及ばない・・・

[29: 匿名さん]

昔はこのあたりは生活の場所ではなかたけっど、今はマンションが建ち出して
生活するのに便利な場所に変わってきましたね。
昔は小さな市場しかなかったのに・・・

[30: 匿名さん]

そのうちもっと大規模な住宅街ができあがるよ。
ＩＴ化のおかげで、都心ライフが満喫できるのはいいことですね☆

[31: 物件比較中さん]

どうしても目の前の高校での死亡事故が気になってしまう･･･

http://sankei.jp.msn.com/affairs/news/120120/crm12012012490008-n1.htm

[32: 匿名さん]

確かに目の前…ちょっとタイミングが悪い過ぎる…

あくまで個人的意見だから、ダイワマンさん、削除しない下さいね。。

[33: 匿名さん]

堺筋本町あたりはオフィス街でもあるのでランチなどのお店が充実してますよ。
ベジタリアンレストランのGreen Earthお勧めです。
玄米カレーお勧めです。
韓献和彩MADANはディナーが結構安くて美味しいですよ。
オフィス街のレストランって美味しいお店があります。

[34: 匿名さん]

なんかプレミスト南船場の方が良かった・・・ORZ

[35: 匿名さん]

↑
当たり前だろう。周辺環境が全く違う。

[36: 匿名さん]

ここも便利ですよ、ただ一方通行とかが多いので車の出し入れは面倒かも
しれないですね。
市内の大通りに面していない場所ではありがちだと思います。

[37: 匿名さん]

これは安いな。
買い！に決めた。

[38: 匿名さん]

ですね～。競争率高そう(>_<)

[39: 匿名さん]

>>37
>>38
Dタイプはいくらからか分かりますか？

[40: 匿名さん]

少子高齢化により、こういうマンションこそ求められるようになりましたね♪

まだまだ中央区には大規模コインパーキングや不要になったオフィスビルがたくさんありますからね。
抽選で外れても、またいい物件が出てきますよ！

[41: 匿名さん]

でもエステムのほうが立地いいし安いよね・・・
中央区でエステムに勝負を挑むのは無謀
ブランズもプレサンスもガタガタにされた

[42: 匿名]

ファインシティで空気の悪さが問題視されてたけどこのあたりはどうなんでしょうか

[43: 匿名さん]

買いの要素が見当たらない。
何をウリにできるマンションなのだろう。
中央大通りより南側というのも正直厳しい。
敷地も四面楚歌といった感じ。
ダイワマンが煽ってるようだが、
要望が殺到するような物件ではないのでご安心を。

[44: 匿名さん]

一方通行などは慣れればそれほど気にならないのでは？
それほど交通量の多い場所では無いです。
大通りから少し入った立地なので空気の汚れは無いのでは？

[45: 匿名さん]

この界隈で普通に考えるなら
エステム＞プレサンス＞ここ＞ブランズ
だよね

一番駅力のないブランズは入れなくてもいいけど

[46: 匿名さん]

この近くの塗料会館ってビルの地下にあるカレーが美味しいです。
問屋街の近くなのので、ランチは美味しくて安いお店がありますよ。

[47: 匿名さん]

ここ、本当に安いですね。
掲示板の書き込みが少ないですけど、人気ないのですか？
便利で良い場所だと思っていますがどうでしょう？

[48: 購入検討中さん]

１５階の広いタイプ買いたいです。価格がきになります。
立地的には便利です。将来阪神高速の地中化、センイシティーを無くすみたいですし、
雰囲気が良くなると思います。

[49: 匿名さん]

現地を見に行きましたが…北側の低層階はちょっとないですね。
上層階はどのあたりから視界が開けるのかが知りたい。

[50: マン損]

ここは管理会社が最悪だね。
もれなくついてくるダイワサービスっていうの？ネットで評判色々と調べた方がいいよ。
買った後は、態度とか最悪。でも、どうせ管理会社変えられる訳ないしって上目線＆失礼な事ばっかいってくる。
工事費もべらぼうに高いし。一生付き合う管理会社についてちゃんと考えてからがいい。物件概要だけじゃなくて。
見積もりも、工事費用も、具体的に記入したものを中々出してこないし、対応が遅い。
のらりくらりとかわされ、誤魔化されるだけ。最悪。

[51: マンション投資家さん]

↑
ダイワマンもみんなと同じ安い給料でやってんの。
そこんとこ理解してあげて。
やることやればいいでしょ。

[54: 匿名さん]

今は、会社に忠誠を尽くす正直者はバカを見る時代

時代は変わったんだよ

客のクレームは聞き流し、上司の小言も聞き流し～

そうしないとやってけねーよ。

その点、プレサンやエスリー、エスデムも同じですよ。

[55: 匿名さん]

管理会社って後々変更できるんでは無いのですか？
あまりに不都合があれば管理組合で話あって変更できるって聞いた事あります。

[56: 匿名さん]

ダイワサービス評判悪いですね…。
立地一点突破派のマンションですかね。北側下層階以外は検討の価値ありでしょうか？！

[57: 匿名さん]

プレミストになってからみすぼらしい物件が増えた。
購入意欲をかき立てられるものがない。
旭化成も大阪市場に参入してきたし、
このままだとハウスメーカー最低の烙印を押される日も遠くはないのかも。

[58: 匿名さん]

NO.48さん
阪神高速の地中化っていつの話でしょうか？
阪神高速を土の中？トンネル掘るって事ですか？

[59: 匿名さん]

地権者多すぎてまぁ無理でしょう。
おおさか東線ですらあの体たらく。
大阪は開発というのが難しい。
口だけで言うのは簡単だが…

[60: 匿名さん]

南側は彩光まぁまぁ
北側やばい・・・。

[61: 匿名さん]

おぉ…。
今日から値下げしたんですね。
なぜか北側がほぼ完売で、南側が苦戦していると聞きましたが、そのせいか。

[62: 匿名さん]

購入された方はあの間取りをどうお考えなのでしょうか？決め手は何だったんでしょうか？

[63: 匿名さん]

一斉値下げ。理由を知っている人、教えて。

[64: 匿名さん]

単純に売れないからでしょ

[65: 匿名さん]

７１㎡で８階南東角部屋とはいえ旧価格４２８０万って坪２００万ですよｗ
売れるはずないですね、同じプレミストの南船場の方が場所もいいし
上層階以外は坪１５０～１７０万ぐらいだったと記憶しております。
新価格で坪１６０万ぐらいだから、値下げのイメージも手伝って売れるかな？

[66: 匿名さん]

この場合、すでに買っちゃってた人たちはどうなるんですか？
高値で掴んで残念でしたね。で終了ですか？

[67: 匿名さん]

価格を改定してるので売れ残りの値引きとは違いますよ。元々買われてる方も安くなりますよ。プレミストはアウトポールでない物件ばかりなんでしょうか？コストダウンなんでしょうかね？

[68: 匿名さん]

ここが一番きになるのは、彩光と風通し。
立地はいいけど、風通しが悪いマンションは多量のカビが常時発生するので扇風機をうまく使って循環させましょう。
下の階の日当たりの悪い所は特に要注意です。
価格は、ほぼ立地ですね。
小さな子供がいる家庭は、カビがアトピーの原因になったりするかもしれないので、DINKSとかセカンド向けのような感じだと思います。

[69: 匿名さん]

なんだ、当初の価格設定が高かっただけなのか。

[70: 匿名さん]

２６７０万っていうからＣタイプにしたのに
２６９０万でＥタイプが買えるなら、Ｃタイプの購入をやめて
Ｅタイプに変更したい！って言ったら変更できますか？

[71: 匿名さん]

部屋をかえてる人がいるそうなんでできるんじゃないんですか？だって予算ありきで検討してたんだから権利はあると思いま。７０さんは間取りは気にいっているんですか？

[72: 匿名さん]

それは、それなりの契約書を交わして購入しているんだから
無理だと思います。
そんなに簡単な話ではないでしょう。

[73: 匿名さん]

普通に上の階に行ったとかよく聞きますよ。印紙代は無駄になるそうですが。

[74: 匿名さん]

印紙代って結構掛かりません？

[75: 契約済みさん]

向かいにある廃校になった高校の自殺の話って営業から出ました？
契約したあとに知ったのですが…
向かいだから関係ないと言われるかもしれませんが今年の話ですし気にはなります。

[76: 匿名さん]

自殺なんですか？どうしてまた学校で。営業の人は知らないって言うてましたよ。

[77: 匿名さん]

知らないものは知らないのは当然だと思いますが…

[78: 匿名]

＞76 自殺ですよ。学校名で検索すれば当時のニュースが動画でもでてきます。
営業も知らないかもしれないし、少しでも悪影響のあることは言わないだけかもせれないしわかりませんね。

[79: 匿名さん]

色々な面から見て、ファミリー向けではないな…

[80: 匿名さん]

家族向けでは無いと思う部分は、具体的にどう言う事でしょうか？
このあたりは、日中は人の行き来も多いですが夕方過ぎからは
静かになります。
買い物も不便は無いですし、駅に近く心斎橋にも自転車で行けます。
価格全体に下がりましたね、お買い得な感じします。

[81: 匿名さん]

安くても使いにくい間取りだと困りますね？

[82: 匿名さん]

特に使い勝手が悪そうな間取りは、無いように思いますが
家族構成によってそれも違ってきますね。
最初から使い勝手が悪いと思われる人は、検討外の
物件でしょう。
リビングに収納のある間取りは、珍しいので気になってます。

[83: いつか買いたいさん]

私も検討していましたが家具の配置が難しいと思いました。部屋にもよると思いますが。

[84: 匿名さん]

家具の配置ですか。
確かに大切ですよね、元々家具は少ない方ですが
新しく買い替えようと思っているので、まぁそれなりに
考えます。

[85: 匿名さん]

日当たりが悪い上に、風通しが悪いとカビがはえるからホント気を付けた方がいい。
特に内廊下は誰か変な入居者が食べモンこぼしたりした時には強烈な臭いが発生する。
アトピーに気を付けていけば便利物件。

[86: 匿名さん]

アトピーは原因不明だけど、確かに採光・風通しは重要ですね。

内廊下マンションに住んでる人（賃貸・分譲にかかわらず）は内廊下の異臭は結構きついことを経験しているでしょう。

一人でも＊＊な世帯があると全体責任となる。

[87: 匿名]

そうか、内廊下マンションは異臭があるんや。４年住んでそんなの経験しなかったが　ただ夏冬のクーラー代勿体無いクラー効きすぎやわ。クーラーは必ず壊れるからお金いるな　一体何台あるんやろ全ての階合計したら　一斉に壊れるで古くなると　だれが　払うんやろ　積立金かやっぱり！

[88: いつか買いたいさん]

ここって内廊下っていっても両サイドは壁でないので風がぬけるのでエアコンもないですし臭いがこまる心配はないはずですよ。外廊下と何もかわらないと思います。違うのは廊下側に部屋がない事ぐらいだと思いますよ。まー内廊下と言っていいのかどうか疑問ですが。

[89: 匿名さん]

コンクリならOK、カーペットならアトピー（了）
東西の建造物をどけたら尚よし。

[90: 購入検討中さん]

完成はずいぶん先なのに
もう価格改定しているという事は、
相当売れ行きが悪いのでしょうか？
改定していないお部屋でも、
もし値引きをしてくれるなら
是非購入したいのですが、
値引きの話をされた方、いらっしゃいます？

[91: いつか買いたいさん]

改定なので全戸安くなってるはずですよ。売れ残り住戸ではないので。でないと部屋によって上の方が安くなったりしますからね。安くなるのには安くなるだけの理由があるのでよく考えた方がいいと思います。値段が高いだけで売れなかった訳でもないと思うので安くしたから売れるわけでもないと思います。立地はいいと思いますが。

[92: 匿名さん]

消費税増税！
早く買われたし。

[93: 匿名さん]

ここの立地は完全な鉄板。
二度と出ないと思います。
アトピー患者は増加傾向にあるのは確かです。
が、マンションとの因果関係は証明されていませんね。

[94: 購入検討中さん]

鉄板ってAKBのファンの方ですか？この向かいの学校も廃坑になっているのでマンションになる可能性はあると思いますが。
西側もあいているので可能性は高いと思います。ここの良さをもっとアピールしてほしいものです。
いまいちふんぎりがつかないのもので。

[95: 匿名さん]

廃坑になる場所がマンションになるとは思えませんねぇ～（笑）
横の空き地は知りませんが。

[96: 購入検討中さん]

購入された方のここが決め手って言うのを聞かせてほしいですね？駅からの距離は地図で見てもほんと近いです。

[97: 匿名]

ずばり立地と安さです
ここより立地の悪いブランズより大幅に安いですね

[98: 購入検討中さん]

ブランズって備後町の事ですよね？建物のレベルが全然違いますよ。こっちは賃貸みたいですがブランズは重厚感があります。1LDKならむこうの方が安く感じますよ。

[99: 匿名さん]

ブランズ南森町始動！！！！！！！！！！！！！！！！！！
その立地・学区（堀川小学校）に括目せよ！！！！！！！！

[100: 購入検討中さん]

９７さんは低層階を買われたって事ですか？私も壁が目の前にある部屋しか買えそうにないですがやはり気になります。
やはり圧迫感のある部屋はさけたいのですがそれだと価格が高くなりますし。もっと安くなれば考えもかわるんでしょうね？

[101: 匿名さん]

>>98さん
遅レスで申し訳ありませんがブランズ北浜のことです。


>>100さん
子供がいるのでもともと低層希望でした。目の前が何であろうが気になりません。
それより何より駅に近いことが必須です。このご時世ですので人生の事情が変わって
手放したり賃貸に出すリスクを考えたらとにかく駅力のある駅近でした。
その点北浜は駅力で大きく劣ります。ブランズの場合は淀屋橋も徒歩5分ですが
5分では駅近として扱われない時代が来ています。

ここは価格改定で一気に安くなって、あのエステムより割安感がありますので
ここしかないと思って決めました。デベの信用力の差でエステムのほうが安かったのに
こちらのほうが安くなるとなれば考えるまでもありませんでした。

エステム2件（本町、谷四）、プレミスト2件（ここ、南船場）、ブランズ1件（北浜）、プレサンス（本町）
とこれだけ見た中ではここがダントツのコストパフフォーマンスだと思います。

[102: 購入検討中さん]

すごく貴重なご意見ですね。その分路線価が高いと固定資産税などは格段にあがるみたいです。
そこまで差がつくのでしょうか？どなたかご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

[103: 匿名さん]

ここは・・・杭基礎・・・を採用しているのかな？ん？
どうなんでしょうね～。

[104: 匿名さん]

普通杭じゃないですか？他にどんなのがあるんですか？

[105: 不動産購入勉強中さん]

西側の空き地　数年後マンションかビル立ちますかねぇ??

[106: 匿名さん]

ブランズ南森町が最強
校区も最強
ここは前道に歩道すらない

[107: 匿名さん]

ブランズも歩道ないいやん・・・

[108: 匿名さん]

歩道もないけど、バンバン車が通るような環境じゃないと思います。

[109: 購入検討中さん]

1LDK 北向きの購入を検討しています。
数年すんだあと、賃貸にします。
古くて狭い賃貸から、新築ローンへのシフトを考えています。
貯金がないため頭金100万円が精一杯です。
ちなみに独身女性アラフォーです。
アドバイスお願い致します。

[111: 匿名さん]

まぁ松屋町の１Kとか5.5万ですからねぇ〜。
駐車場1.6万です。
堺筋本町は需要が多いかも知れませんが、これから確実に減速する経済状況ではいかがなものかと。

[112: 不動産購入勉強中さん]

頭金以外に諸費用もかかりますよ。

[113: 匿名さん]

北向きはマジで日光ゼロのような気がするが・・安いのには安い理由があるってか？！

[114: No109 購入検討中]

みなさまアドバイスありがとうございます。

ちなみに今は、1Kで古くて狭く(ユニットバス)日差しもいまいちな市内の賃貸に住んでいます。
そのため下記の理由で購入を考えています。
①立地が良い
②内装が最新（水周りが広く、セキュリティもある）、今の賃貸と比べて部屋も広く住みやすい
③頭金なしでも、月々のローン返済額が今の家賃より安い
④毎月の管理費、修繕積立金、固定資産税を含めても、月々今の家賃＋1.5万円以内


No.110 匿名さん
具体的で明確なアドバイス、ありがとうございます。
現場に行って見てみると、向かいのマンションと生活スペースが向き合うように建っていましたww
ベランダが広く窓も多くて広いのに、カーテン生活確定で遮光がなくなりますねww
購入した場合、もし売れたらラッキー程度に考えます。
賃貸で我慢して生活するか、購入して快適に生活するかの2択なら迷わず購入ですが
北向き目線ありの物件という点が悩ましいです。


No.111 匿名さん
ありがとうございます。
周辺の分譲賃貸33㎡前後の家賃相を調べると9万円前後、築10年でも賃料はそんなに落ちていませんでした。
不動産価格が下がっている今が買いでしょうか。


No.112 不動産購入勉強中さん
ありがとうございます。
不動産購入について日々勉強中です。


No.113 匿名さん
部屋の広さと遮光を考えると、1900万円前後は安いと思えません。
むしろ、立地がいいので強気の値段設定なんだなぁ～と感じます。

真っ暗は嫌なので、営業さんに確認しました。
工事中のマンションの部屋に入って確認したところ、
マンション間は８ｍの距離をとっているため、光が差し込むので真っ暗ではないとの事でした。
なんだか微妙です。。。

[116: 匿名さん]

コノエは立地はいいものの少し高い印象ですね。アパブランドなのに34平米が1980万ですよ・・・
条件の悪いここも同じくらいの広さと値段なので、ここの1LDKはもちろんオススメできないですね。

もう完売してますが、ブランズ北浜の1LDK(45平米)が2020万からだったことを考えると
今現在1LDKで立地がいいマンションの選択肢はあまり多くないですね。

中央区で立地の良さなら
アトラス天満橋が39平米西向きで1990万～
プレサンスタワー北浜が43平米南向きで1990万～

中央区で安さなら
ブランズタワー大阪備後町37平米西向きで1760万～
エステム谷四が54平米北向きで1998万～

コノエ本町通が出てきたので西区なら
ブランズタワー南堀江が46平米南向きで1990万～

値段が出てる中で2000万前後だとこんなもんでしょうか？
ダイワハウスは競合させれば勉強してくれるので、長らく残ってる部屋で
極端な値引きを提示されるなら話は別ですが、今の価格なら上で書いた
マンションと比較すると、ここのマンションは苦しいところです。
ここは北向き1LDKの坪単価が南向きより高いのでちょっとおかしいですね。

[117: 匿名さん]

確かにCONOE本町の方が風呂場に窓もあるし価格も安い。
ここはバスに窓はないし、三方塞がれているからカビが全体的に生えやすい環境にあると思う。
賃貸ならいいだろうけど。

[118: 匿名]

本当にすごく検討されてるようで・・・
でも33㎡を大阪のこの場所で
自用に目一杯のローンで買うというのはどうでしょう？
見た目家賃9万よりローン返済5万+修繕・管理費1万のほうが安いと思いますが、
売る時にはローン残高より安い値段でしか売れません。
そして諸費用約100万、売却時の税金等考えるともっとマイナス。
月々9万-6万＝3万、5年住むとして60ヶ月で180万の得＜諸費用+税金+値下がり分のほうが大きいでしょうね。
それを踏まえても住んでる5年間の満足度が高いという風に考えられる部屋なら買ってもいいでしょう。
投資用としても（諸費用考慮外）（賃料9万-修繕・管理1万）×12月＝96万、96万÷1,900万＝利回り5％。
地方のお医者さん等資金のある方が買う分にはいいと思いますが・・・
ここからローン利息を控除すると（変動金利が今の水準で推移・満室稼働として）（賃料9万-修繕・管理1万-利息1.2万）×12月＝82万、96万÷1,900万＝利回り4.2％。
おいしい投資というほどではないですよね。

[119: 購入検討中さん]

まぁこの立地だと経済環境次第かなぁ。
東京だと都心部では、地方から、あるいは外国からの賃貸需要は間違いないですが、大阪だと千里中央や川西からでも電車で通勤して来ます。。
風呂場に窓があるのは好ましいけど、無くても気にしないですよ。
あとは価格ぐらいですかね。

[120: 匿名さん]

説明聞いて現地にいったが…こりゃまじで日当たり問題がありそうだ。
徒歩圏内に職場があればいいけど。
広めの２LDKと３LDKは賃貸需要も厳しいから、狭い１LDKとか２LDKとかにするのがいいと思ったが、そういう部屋に限って日当たりが悪いorz
前の高校が廃校になるから、そこにマンションが建設されるのを待ってからにしようと思います田。