プレミスト堺筋本町ラディーナ

[匿名さん]

http://www.daiwahouse.co.jp/mansion/kinki/osaka/sh/

物件名称 プレミスト堺筋本町ラディーナ
物件の所在地 大阪府大阪市中央区久太郎町一丁目25番1（地番）
総戸数 83戸
総戸数追記 別途管理員室１戸
販売戸数 未定
売主 大和ハウス工業株式会社
販売会社（取引態様） （売主）大和ハウス工業株式会社
（販売代理）日本住宅流通株式会社　関西営業部
（販売復代理）株式会社清泉
交通 地下鉄堺筋線・中央線「堺筋本町」駅から徒歩2分
地下鉄御堂筋線・中央線「本町」駅から徒歩9分
地下鉄四つ橋線「本町」駅から徒歩10分
敷地面積 718.38m2
構造及び階数 RC造地上15階地下1階
施工会社の名称又は商号 株式会社熊谷組　関西支店
一戸当たりの専有面積 33.80ｍ2～104.59ｍ2
管理形態（管理方式） 管理組合と管理会社（株式会社ダイワサービス）との間で管理委託契約を締結
工事完了予定年月日 平成25年3月上旬予定
入居予定 平成25年3月下旬予定

[101: 匿名さん]

>>98さん
遅レスで申し訳ありませんがブランズ北浜のことです。


>>100さん
子供がいるのでもともと低層希望でした。目の前が何であろうが気になりません。
それより何より駅に近いことが必須です。このご時世ですので人生の事情が変わって
手放したり賃貸に出すリスクを考えたらとにかく駅力のある駅近でした。
その点北浜は駅力で大きく劣ります。ブランズの場合は淀屋橋も徒歩5分ですが
5分では駅近として扱われない時代が来ています。

ここは価格改定で一気に安くなって、あのエステムより割安感がありますので
ここしかないと思って決めました。デベの信用力の差でエステムのほうが安かったのに
こちらのほうが安くなるとなれば考えるまでもありませんでした。

エステム2件（本町、谷四）、プレミスト2件（ここ、南船場）、ブランズ1件（北浜）、プレサンス（本町）
とこれだけ見た中ではここがダントツのコストパフフォーマンスだと思います。

[102: 購入検討中さん]

すごく貴重なご意見ですね。その分路線価が高いと固定資産税などは格段にあがるみたいです。
そこまで差がつくのでしょうか？どなたかご存知の方いらっしゃいましたらよろしくお願いします。

[103: 匿名さん]

ここは・・・杭基礎・・・を採用しているのかな？ん？
どうなんでしょうね～。

[104: 匿名さん]

普通杭じゃないですか？他にどんなのがあるんですか？

[105: 不動産購入勉強中さん]

西側の空き地　数年後マンションかビル立ちますかねぇ??

[106: 匿名さん]

ブランズ南森町が最強
校区も最強
ここは前道に歩道すらない

[107: 匿名さん]

ブランズも歩道ないいやん・・・

[108: 匿名さん]

歩道もないけど、バンバン車が通るような環境じゃないと思います。

[109: 購入検討中さん]

1LDK 北向きの購入を検討しています。
数年すんだあと、賃貸にします。
古くて狭い賃貸から、新築ローンへのシフトを考えています。
貯金がないため頭金100万円が精一杯です。
ちなみに独身女性アラフォーです。
アドバイスお願い致します。

[111: 匿名さん]

まぁ松屋町の１Kとか5.5万ですからねぇ〜。
駐車場1.6万です。
堺筋本町は需要が多いかも知れませんが、これから確実に減速する経済状況ではいかがなものかと。

[112: 不動産購入勉強中さん]

頭金以外に諸費用もかかりますよ。

[113: 匿名さん]

北向きはマジで日光ゼロのような気がするが・・安いのには安い理由があるってか？！

[114: No109 購入検討中]

みなさまアドバイスありがとうございます。

ちなみに今は、1Kで古くて狭く(ユニットバス)日差しもいまいちな市内の賃貸に住んでいます。
そのため下記の理由で購入を考えています。
①立地が良い
②内装が最新（水周りが広く、セキュリティもある）、今の賃貸と比べて部屋も広く住みやすい
③頭金なしでも、月々のローン返済額が今の家賃より安い
④毎月の管理費、修繕積立金、固定資産税を含めても、月々今の家賃＋1.5万円以内


No.110 匿名さん
具体的で明確なアドバイス、ありがとうございます。
現場に行って見てみると、向かいのマンションと生活スペースが向き合うように建っていましたww
ベランダが広く窓も多くて広いのに、カーテン生活確定で遮光がなくなりますねww
購入した場合、もし売れたらラッキー程度に考えます。
賃貸で我慢して生活するか、購入して快適に生活するかの2択なら迷わず購入ですが
北向き目線ありの物件という点が悩ましいです。


No.111 匿名さん
ありがとうございます。
周辺の分譲賃貸33㎡前後の家賃相を調べると9万円前後、築10年でも賃料はそんなに落ちていませんでした。
不動産価格が下がっている今が買いでしょうか。


No.112 不動産購入勉強中さん
ありがとうございます。
不動産購入について日々勉強中です。


No.113 匿名さん
部屋の広さと遮光を考えると、1900万円前後は安いと思えません。
むしろ、立地がいいので強気の値段設定なんだなぁ～と感じます。

真っ暗は嫌なので、営業さんに確認しました。
工事中のマンションの部屋に入って確認したところ、
マンション間は８ｍの距離をとっているため、光が差し込むので真っ暗ではないとの事でした。
なんだか微妙です。。。

[116: 匿名さん]

コノエは立地はいいものの少し高い印象ですね。アパブランドなのに34平米が1980万ですよ・・・
条件の悪いここも同じくらいの広さと値段なので、ここの1LDKはもちろんオススメできないですね。

もう完売してますが、ブランズ北浜の1LDK(45平米)が2020万からだったことを考えると
今現在1LDKで立地がいいマンションの選択肢はあまり多くないですね。

中央区で立地の良さなら
アトラス天満橋が39平米西向きで1990万～
プレサンスタワー北浜が43平米南向きで1990万～

中央区で安さなら
ブランズタワー大阪備後町37平米西向きで1760万～
エステム谷四が54平米北向きで1998万～

コノエ本町通が出てきたので西区なら
ブランズタワー南堀江が46平米南向きで1990万～

値段が出てる中で2000万前後だとこんなもんでしょうか？
ダイワハウスは競合させれば勉強してくれるので、長らく残ってる部屋で
極端な値引きを提示されるなら話は別ですが、今の価格なら上で書いた
マンションと比較すると、ここのマンションは苦しいところです。
ここは北向き1LDKの坪単価が南向きより高いのでちょっとおかしいですね。

[117: 匿名さん]

確かにCONOE本町の方が風呂場に窓もあるし価格も安い。
ここはバスに窓はないし、三方塞がれているからカビが全体的に生えやすい環境にあると思う。
賃貸ならいいだろうけど。

[118: 匿名]

本当にすごく検討されてるようで・・・
でも33㎡を大阪のこの場所で
自用に目一杯のローンで買うというのはどうでしょう？
見た目家賃9万よりローン返済5万+修繕・管理費1万のほうが安いと思いますが、
売る時にはローン残高より安い値段でしか売れません。
そして諸費用約100万、売却時の税金等考えるともっとマイナス。
月々9万-6万＝3万、5年住むとして60ヶ月で180万の得＜諸費用+税金+値下がり分のほうが大きいでしょうね。
それを踏まえても住んでる5年間の満足度が高いという風に考えられる部屋なら買ってもいいでしょう。
投資用としても（諸費用考慮外）（賃料9万-修繕・管理1万）×12月＝96万、96万÷1,900万＝利回り5％。
地方のお医者さん等資金のある方が買う分にはいいと思いますが・・・
ここからローン利息を控除すると（変動金利が今の水準で推移・満室稼働として）（賃料9万-修繕・管理1万-利息1.2万）×12月＝82万、96万÷1,900万＝利回り4.2％。
おいしい投資というほどではないですよね。

[119: 購入検討中さん]

まぁこの立地だと経済環境次第かなぁ。
東京だと都心部では、地方から、あるいは外国からの賃貸需要は間違いないですが、大阪だと千里中央や川西からでも電車で通勤して来ます。。
風呂場に窓があるのは好ましいけど、無くても気にしないですよ。
あとは価格ぐらいですかね。

[120: 匿名さん]

説明聞いて現地にいったが…こりゃまじで日当たり問題がありそうだ。
徒歩圏内に職場があればいいけど。
広めの２LDKと３LDKは賃貸需要も厳しいから、狭い１LDKとか２LDKとかにするのがいいと思ったが、そういう部屋に限って日当たりが悪いorz
前の高校が廃校になるから、そこにマンションが建設されるのを待ってからにしようと思います田。

[121: No109 購入検討中（No114）]

みなさま

たくさんのアドバイスありがとうございます。
買いたい気持ち、売れてしまうのではないかという焦りと、
「暗い・目線・狭い」= 高い物権への余裕がない投資との葛藤で大混乱中です。
ブラインズタワー備後町の安い1LDKを検討しようと考えましたが、即日完売でした。
購入する際は、①立地、②環境 の2点を総合的に考えようと思います。


No.115 匿名さん
教えていただき、ありがとうございます。
CONOE＜本町通＞の立地、いいですね。


No.116 匿名さん
予算内の物件を、特長別に教えていただきありがとうございます。
ここの33㎡の1LDKや、CONOE＜本町通＞の1LDKは割高だと知りました。
北向きが南向きの坪単価より高いとはwww
他の物件が全然目に入っていない自分に気付けました。


No.117 匿名さん
ありがとうございます。
賃貸ならかまわない方がおられるなら、借主は見つかりますね。


No.118 匿名さん
私の状況で具体的に将来のケースについて売る場合と賃貸の場合にどうなるという点を
実際に数値を挙げて教えていただき、ありがとうございます。
１ヶ月の賃料とローン費用だけで検討していたため、勉強になりました。
家賃9万円(30年後6万円) - (ローン5万円 - 修繕管理費1万円 (数年後は2万円) - 税金1万円) = (-2)～1万円
投資目的の場合、ローン返済が終わった35年後からの収益という事でしょうかww
古すぎて賃貸に出すより自分が住む事になった場合、高齢で部屋に長くいる生活で北向きで目線ありの物件は...

考えすぎですね（苦笑）
目先の数年間で利益が見込めたらよしとすべきでしょうか。


No.119 購入検討中さん
ありがとうございます。
やはり価格が高いという点が問題ですね。
賃貸に出したとき、他の物件より賃料が下げないと借主がいない状況になると最悪です。

[122: 匿名さん]

駐車場残２台と掲載されてるけど、残無しだった…。
紛らわしいのでHP更新してくださいね。

[123: マンション投資家さん]

マンション買うなら駐車場安くしまっせ。
というのは良くある手法です。投資用マンションで多いです。プレサ・・とかエス・ムとかエスリ・ド
そしてプレミストもこの技を使ってきました。
上記の方が、がっかりさせる気持ちは凄くよくわかります。
駐車場を釣りにマンションを買わせる手法は効果的だからです。
くれぐれも業者の思う壺にならないように！他の新規の物件を待つのも手ですよ。

[124: 匿名]

間もなく完成ですね

[125: 匿名さん]

1/4売れてない(・_・;)

ぱ前の高校が建替えられたら一部上層階以下は完全、日の光のない暮らしになります。

廃校後、何が建つかはわかりませんが、マンションが建築されたらココの価値は半減です。

やはりみなさん将来性が心配なんだと思います。

堺筋本町なら、投資筋が動いてまとめ買いすることもありますが、それでも売れないということは…推して知るべし。

[126: 匿名さん]

契約した方々には申し訳ないが四分の一売れてない状態は建築現場にも伝わっているでしょう。
その際の施工会社への影響を考慮するとやはり厳しいと考えます。

[127: 社宅住まいさん]

No127は？

[128: 匿名さん]

あきまへんか…

[129: 匿名さん]

ならぬものはならぬものです。

[130: 匿名さん]

ここのいい点は、今年3月に入居できること。
待ったなしの人で堺筋本町や長堀橋で探している人には福音。

[131: 匿名さん]

売れ残ってまんな

[132: 匿名さん]

ここはどれくらい残ってるんですか？以前検討したんですが間取りがひどくて見送りました。
外観とか間取りにもう少しこだわりがあればもう少し売れた気がしますが。
実物を見るとまた違うのかもですね？

[133: 匿名さん]

kabiが生えそうなので
私も一度検討しました。
あと前の高校が廃校。
何か建ったら四方八方塞がれる。
マンションなら高校の方が敷地が広く開放されている…等

[134: 匿名さん]

私はブランズ北浜を見送ってこちらを契約しましたけど、そこまでボロボロに
言われるようなマンションじゃないと思います。
ブランズ北浜もまわりに建物がありますし、立地や利便性はこちらのほうが上で、
しかも価格はこちらのほうが安かったです。
堺筋本町にこの近さでこの価格は本当に安かったと思いました。
エステムという選択肢もありますけど、普通の神経なら自分で住むために
エステムやプレサンスには手を出さないですよね？

[135: 匿名]

商業地のマンションはどれも欠点は必ずあるものです。
でもその欠点をカバーする価格なら売れる。
ブランズ北浜は建物が安っぽいのに価格が高かったのであの個数でも建ってから半年ぐらい売れ残っていた（価格を下げて売り切った）。
エステム堺筋本町（？）は道幅狭い暗い立地、エステムだけど、安かったので売れた。
エステム久宝寺（？）は商店街面しでうるさい、建物がペンシル、エステムなのに、高いのでまだ残っている。
プレサンスロジェはプレサンスなのに高いのでまだ売れ残っている。
要は価格です。
プレミスト堺筋本町は暗い立地なのに高いので残っている。安くしないと・・・

[136: 匿名さん]

見送った物件なのでどうでもいいことですけど、ブランズは1月か2月ごろに外見は
完成してたものの、実際のお部屋を見せてもらえたのは入居が始まった3月でしたよ。
完成後の大幅値引きを期待して交渉していましたが、満足な値引きは提示されませんでした。
既に残り少なかったのでそうこうしているうちに4月には完売してしまいました。
私はこちらを決断する前にしつこく何度も通ったので間違いありません。

エステムは大手前を完成後に内覧しましたが、エステムがなぜ安いのかよく分かります。
だから本町クロスは見るまでもなくパスしました。船場プレミアのほうは間取りは好みですが、
このあたりに住むのに80㎡も必要ないですね。80㎡にしては安いと思います。
プレサンスはご指摘の通りプレサンスなのに高すぎです。西向きがブランズと同じぐらいでしたので
南向きのブランズと比較したら実質ブランズより割高ですね。

結局こちらになった訳ですが、エステムほど安くはないですが高くもないと判断しました。
エステム・プレサンスを除外するとブランズより安かったのは大きな魅力でした。
何より駅力としては北浜より堺筋本町のほうが全然上ですしね。

[137: 匿名さん]

ブランズは4月ではなく5月の書き間違いでした・・・だから完成してから2ヶ月ですね。
こちらも5月ぐらいまでに完売してくれればいいと思っています。

ついでにブランズで実際見たお部屋は時間帯によっては日当たりが多少悪くなるものの、
お部屋の中はとても明るかったので、こちらも問題ないと想像できたのが大きかったです。
googleのストリートビューで見ると両方ともやや暗い雰囲気ですが、実際は違うものです。

[138: 匿名さん]

つか前の高校跡地がマンションになったら、ここは終了だろう。敷地広いし。

そもそも北浜はまだ住めるが堺筋本町は前線基地としてはいいが、２LDKも要らん。

[139: 匿名さん]

永住しようと思って購入してる人は皆無でしょう(笑)
何言ってんだか。ここは自分で使用した後、貸すタイプのマンション。

[140: 匿名さん]

日当たり皆無の1LDKが一番坪単価高いって…

[141: 135です]

137さんはこちらの物件を買われたのですか。お気に障ったとしたら、すみません。
どのマンションも欠点はあると言いたかっただけです。

ブランズ北浜は6月まで残ってましたよ。最上階北向、南向きの10階ぐらいと、東急の事務所になってた部屋。5月半ばに友達と現地見て、しばらく価格交渉したので、間違いないです。結構割り引いてもらいました。
竣工から半年たってなかったんですね、すみませんでした。

こちらのマンションも建ってしばらくの間に売り切るといいですね。

[142: 匿名さん]

売れないのには売れない理由がある。それを理解しないで手を出す人もいる。世の中だましだまされ、正直者が＊＊を見る。

[143: 検討中の奥さま]

このマンション
①駅近い
②スーパー、薬局、その他飲食店舗多数（食費割安）
③南側がベスト
④廃校がマンションになるとは限らない→イオンでもできたらどうなるのかな
⑤駐車場割安
⑥現状家賃より安い
⑦景気上昇場面ちかし
⑧大阪中心地域
⑨役所に近い
⑩心斎橋・なんばに近い
などなど、都心部のマンションのメリット満載
子供いないから、学校関係ありません。

[144: 匿名さん]

追加：風通しが悪く夏の高温多湿の環境下ではカビは絶好調！

[145: 社宅住まいさん]

下層階はカビが生えるかしらんが、１０F以上は大丈夫そうですよ。

[146: 匿名さん]

①駅近い
その通り

②スーパー、薬局、その他飲食店舗多数（食費割安）
スーパーは難点

③南側がベスト
ベストというかここの北はありえない

④廃校がマンションになるとは限らない→イオンでもできたらどうなるのかな
マンション以外の需要はないから間違いなくマンション

⑤駐車場割安
その通り

⑥現状家賃より安い
たぶんそうなんだろう

⑦景気上昇場面ちかし
実態が伴ってない

⑧大阪中心地域
梅田一極集中、ここも北浜もオワコン

⑨役所に近い
その通り

⑩心斎橋・なんばに近い
それなら長堀橋のほうがもっと近いような・・・

[147: 匿名さん]

風通しについての言及がない。

[148: 匿名さん]

西向きは将来確実に何か建つので購入するのは怖い気がするのですがどうでしょうか？

[149: 匿名さん]

建つのが前提での購入でしょう。
隣に何も建たないとか都合良すぎる。
もし営業がそう言ったなら書面を取っておくべき

[150: 匿名さん]

駐車場が割安⇒◎

ここは駐車場を早く取った者勝ち。