プラウド船橋（旧称：船橋・首都圏最大級プロジェクト）ってどうですか？

[いつか買いたいさん]

プラウド船橋についての情報を希望しています。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：千葉県船橋市北本町1丁目811番2他の一部（地番）
交通：
東武野田線 「新船橋」駅 徒歩1分
総武線 「船橋」駅 徒歩14分
東葉高速鉄道 「東海神」駅 徒歩6分
京成本線 「京成船橋」駅 徒歩16分
間取：3LDK～4LDK
面積：70.68平米～100.93平米
売主・販売代理：野村不動産
売主：三菱商事

物件URL：http://www.proud-web.jp/funabashi/
施工会社：戸田建設株式会社
管理会社：野村リビングサポート株式会社

[841: 匿名さん]

ここは値引きしなくても売れるだろう
強気の値段でも売れると思われる

[842: 匿名]

>841 その根拠は？

[843: ご近所さん]

JRの社宅のために出来た学校だからねぇ…
社宅が売却され開発されないと児童数は増えないから、プラウドから500人通学してきてもキャパオーバーにならない。

[844: 匿名さん]

市場小って１学年１クラスが大半で２クラスが少しあるぐらい。
そこにプラウドから数百人通うとなると、ご近所さんからすると
脅威となりうるねぇ。

[845: ご近所さん]

市場小は市内で一番歴史の浅い学校なので、耐震基準は満たされている。だから補強なんかしてくれない。他に深刻な学校は沢山あるし。

いずれ児童数は市場地区＜プラウドになるはずだからそうなった時、行政がどうでるか？
またスクールバスだってそんだけ人数いれば廃止するんじゃない？
行政は徒歩可能で通学路が安全と判断したから市場小で問題ないと判断したようですよ。

[846: 周辺住民さん]

価格については周辺価格とみています。

野村のブランドのプラス分と、土壌汚染＆高圧線のマイナス分で
トントンかと。

[847: 購入検討中さん]

こちらを検討しており情報収集していましたが、
掲示板での価格予想があまりに安くて心配になってきました。
私は、そこそこの向き＆眺望の80が4000～くらいのつもりでいたので。
安すぎても不安になりますね、それだけ悪いマンションなのかっていう
集まる人も心配です

[848: マンコミュファンさん]

お金に余裕のある方は高層階にすみましょう。また、建築オプションでハイグレードにしましょう。大理石の天板流しにするとか。野村さんのモデルルームは建築オプションだらけで標準仕様とは大きくかわりますよ。

[849: 匿名]

847
高ければいいマンションではないですよ。
プラ
ウド稲毛海岸安いですし、もっと田舎いけばもっと安い。
土地を安く仕入れ出来れば2000万円以下でもマンション立てられる訳だから、4000万円がいいマンションとかはないです。
土地をいくらで仕入、いくらで土地を建てて、営業費用やらのコストがいくらかかるかを計算し、それ以上で販売します。
それ以上が利益だから、出来るだけ高く売りたいのが不動産価格。
だけど売れないと仕方ないから、回りの相場や見込みを調査して価格を決めます。
戸数が多ければ、それだけ売り切るのが大変なのと売れ残りのリスクが伴う為、大規模物件は価格が安くなる傾向があります。
だから、高くて安心、安くて心配は勘違いです。
良いマンションで安いのが一番です。

収入多い方々は上から見下す人や性格悪い人も多いから、世帯年収多い人達が沢山いるマンションがいいとは思いません。
年収400～700万円位までの普通の人達が一番だと思います。

[850: 買いたいけど買えない人]

先日、私も説明会に行ってきました。

この掲示板の情報とも合わせていろいろと心配な点をまとめてみました。
皆さん、どう思われますか？

①地盤が台地ではないので昨年のような大地震の直撃を受けた場合に大丈夫か。
②旭硝子の土壌汚染は浄化されているということだが、どの程度浄化されたのか。
③鉄塔がたくさん立っているが電磁波の影響はどの程度あるのか。
④通勤で最寄の新船橋駅から船橋方面に乗ることはできるのか。

①については船橋市が公表している防災カルテでも液状化の可能性が「極めて高い」と「なし」をまたいでいるので心配です。この辺りの総武線沿線はどこも台地ではないみたいなのですが。。
②汚染時の状況と浄化が完了したという情報はあるのですが、浄化後にどの程度の値になったのか不明です。規制の範囲内に収まっていると考えて良いのでしょうか？
③鉄塔の近くでもある程度距離があれば気にしなくてもよいのではないか？と個人的に思っています。が、見たところ敷地内に2箇所ほど鉄塔が見えます。これらはこのままなのでしょうか？説明では電柱は地下に埋めるとのことでしたが鉄柱も埋めるのでしょうか？埋めたとして電磁波はやはり地中から出てくるのでしょうか？
④新船橋駅は終点の船橋駅の1つ前ということでかなり混雑するらしいのですが、朝の通勤時に乗ることはできるのでしょうか？住人が増えて本数が増える可能性もあるのでしょうか？

価格や部屋の内容など非常に魅力的なのですが、上記のようなネガティブな点が多く決められずにいます。
逆にどれも問題ないレベルであればここに決めたいのですが・・・

[851: 匿名さん]

土壌は入れ替えはしたようですか、入れ替えた土地なので地盤が弱そうでならない。
造成地の地盤対策ってしているのかな？

[852: 周辺住民さん]

価格が気になりますね。
イオン南の一戸建て分譲地が3900万円台～ですので、
単純には比較できませんが、
この周辺で売り切るためには
価格を抑えてくると甘い考えを持っています。
どうなんでしょうね。

[853: 匿名さん]

高いマンション＝いいマンションだよ。

土地高い＝好立地　他、環境・仕様・材質などいい物使えば当然高い！マンションの価値は値段に比例する。

[854: 匿名さん]

思ったより安くないと思います。
広告には2000万円後半からと表示すると思いますが、それは日当たりが悪く鉄塔前、もしくは葬儀屋前、そして狭い部屋だと思います。

[855: 匿名]

高いマンションはいいマンションだって、ただのミーハーだね

[856: 匿名]

割高なのか高級なのか、ちゃんと見極めなきゃね。
高けりゃいいなんて、バブル時代の田舎者成金オヤジじゃあるまいし。

[857: 物件比較中さん]

私も説明会に参加しましたが、土壌汚染で汚された地下水が周りの土地に染み込んでいたりはしないのでしょうか？
もし、染み込んでいたら、汚染物質がまたマンションの敷地に戻ってくることもあるのでしょうか。。。
説明会ではその問いには何も答えられなかったので不安です。

[858: 購入検討中さん]

847です

たくさんのレスをいただいて驚いています。
価格のことで嫌な書き方をしてしまっていたら申し訳ありません。

我が家は特に裕福なわけでもないし、4000万～なら高い＝良いマンションだとも思ったわけでもありません。
純粋に、ここはそのくらいの価格だと思っていました。
不快に思われた方がいたらおわびします。

当初検討していた地域ではどこも、ノンブランド、低層、狭くて西向きのどうしようもない部屋でも
最低5000くらいからで手が届かずあきらめたので、
こちらはそこそこの立地と野村の安心感からは非常に安くて魅力的に映りました。
個人的には、浄化土壌も、鉄塔も葬儀屋も気にならないので…
私にとってのデメリットは、今浮かぶのは、周辺の車渋滞と小学校問題ですね。

[859: 匿名さん]

地震で液状化したりして地下水や地中の水分が地表に出てくることは
否定できないでしょうね。

土壌を入れ替えているので影響度については未知数ですが
東大島のように上から盛り土をしただけのような土地の場合
影響が大きいと指摘されております。

[860: 匿名さん]

ウチは3000万以内で考えていたんですが、やっぱり悪条件のとこしかなさそうですね。。。

[861: 匿名さん]

１街区はベランダから東海神手前のホテルが見えますか？

[862: 周辺住民3]

>850さん　長文になります
①M9クラスの地震直撃で大丈夫な所は日本には存在しないかと。建物は持っても周辺地域が壊滅でしょう。
　（インフラという意味で）
②行政がGOサインを出しているのでそれを信じるしかないですね。正直詳細な数値を出されてもわかりません。
　（ボーダーがどの辺という意味で）
③確かに電磁波は距離を取れば安全になる様です。例えは悪いかもしれませんが放射線と同様な性質を持つのではないかと思います（距離の２乗に比例する）。鉄塔は北と中央の物は地下に埋設する様です。一番南の物は私が聞いた時点では埋設すると言っていましたが、最近のここのレスを見るとどうやら一本だけ地上に残る様ですね。ちょっと調べてみましたが日本は電磁波（電磁界）に関しては国際的に見ても結構厳しい規制が有るようなので、それほど気にしなくても良いかもしれません。こちらをどうぞ。
>http://www.chuden.co.jp/faq/faq_denjikai/3005628_7713.html

④野田線は使った事が無いのでわかりませんが、以前のここのレスから察するに通勤時は相当厳しい様です。運転本数増も現状では難しい様です。850さんが船橋駅をお使いなら2分間我慢するか、他の交通手段（徒歩ドアTOホームで約20～25分、バス(やはり渋滞します)、自転車(駅前の駐輪場は取れたら奇跡です)）を考えるかですね。

個人的にはとにかく価格との折り合いだと考えています。1・2街区573戸の販売状況が失速する様な価格設定の場合、残りの街区は価格を抑えて出さざるを得ないでしょうから、先に買った人が割を食うみたいな事になるのはイヤですから。ウチはタイミング的に1・2街区しか考えていませんので、価格が納得のいくものにならなければ潔くここは諦めます。

[863: 匿名さん]

近年近隣で分譲された物件価格が参考になるかわかりませんが、
サーパスやパークホームズでも3000以下はあっても数戸だったように記憶しています。
3000～4000中心で、あとは最低価格がどれくらいになるかではないでしょうか。

[864: 匿名さん]

>863さん

しかし、近隣で分譲されたマンションでは学校問題などはあったのでしょうか？

このマンションの問題は学校問題がかなりのウェートを占めているかと思います。
規模もおかれている状況も違うような気がしますが。

おっしゃる販売価格は私も3000～4000とは思いますが
おそらく3000万台が中心でしょうね。
でないとここは売れないと思います。

[865: 周辺住民さん]

説明会では、
4000の予算でも西向き東向きの
お買い得性を説明されたことから、
強気の価格設定なのかなと思っています。

1街区2街区以外も1街区2街区完成後、
2年以内にはすべて完成と聞いていますので、
価格しだいではそちらをターゲットにして、
それでも納得できなければパスしようと
相談しています。

[866: 匿名]

864さん

近隣マンションは既存学区校です。
ここまで大規模開発ではなかったからでしょうね。

ここが市場小に指定されたら、その後に建つマンションも市場小になるかもしれないですね。周辺が満員で受け入れられないという理由なんですから。じゃないとここの住民は納得しないでしょう。

[867: 匿名]

距離の２乗に反比例

[868: 匿名さん]

市場小になったとしてスクールバスの採用ないかなぁ。
スクール専用として運用するには費用面や運用面で効率悪すぎ。
柏の葉キャンパス葉は新しい小学校ができるまで
三井の負担でスクールバス出ているけど、
住民負担だと管理費に跳ね返ってくるからね。

[869: 周辺住民3]

>867さん
比例→反比例　訂正有難うございます。
比例したら大変ですよね。

[870: 匿名さん]

近隣ではここ以外にマンション建設の話は、今後しばらく無いようです。
ここは大規模なので、学校問題は北本町１丁目だけの特殊事情ではないのでしょうか。

[871: 匿名さん]

スクールバスに関しては、初期投資は野村が負担するとしても、
運転手の人件費、燃料費、メンテナンス費用に関しては受益者が負担するのが筋のような感が致します。
従って、バスパスを有料で発行するのが公平性を保てると思います。

[872: 匿名]

スクールバスって何人乗り？

[873: 匿名さん]

普通に４.５０人のりじゃない？普通の東武バスを貸切るのでは？

[874: 匿名さん]

２～３台で運用するとして完全利用者の負担となると月５０００円以上しないか？

[875: 匿名さん]

別にバス出す必要もないだろうに、田舎なら30分以上歩くの当たり前。

[876: 匿名さん]

近隣の事例をご紹介しますと、今から約10年程前にルネアクシアムが建設された時は、行田東小の教室拡張で対応可能だったのですが、ここはルネの約２倍の戸数がありますので、周辺小学校（海神小、八栄小）での対応は物理的に不可能と考えられます。市場小で決定ということになるでしょう。

[877: 匿名]

小学校は選べないんですか？最近のご時世知らないので教えて欲しいです。
当初はしじょうしょうでも、数年したら改善されて他の小学校や新設小学校にいけるのでは？

プラウド住民全員で要望書だせばいいのでは？

[878: 匿名]

路線バスサイズってことですかね？
小学生の数で対応が代わりそうですね。
人数が少ないうちはバス、数百人規模になれば徒歩で集団登下校となるのかな？と個人的には思っています。
スクールバス構想、野村さん早まったんじゃ？でもそうしなきゃ売れないか…

[879: 匿名さん]

同じプラウドの稲毛海岸は予想以上のスピードで完売しましたね。あの不便な立地にもかかわらず。
東京湾岸のプラウドタワーも申し込み殺到で売れてるようですし。プラウド自体のりに乗ってる感じですね。
ここもその勢いに乗って順調に売れてほしいなぁ。

[880: 匿名]

いちば小です。
今小学校新設はないですね。船橋市自体が成熟した市ですし北部では介護施設に転換しています

[881: 匿名さん]

スクールバスでなく徒歩で市場小へ通学する場合、
ラブホテルの前を通るのでしょうか？

[882: 匿名]

駐車場の料金情報知ってる方いませんか？
自走式で維持管理費が安いはずですので、駐車場料金高いと見送りかなと思ってます。
最近は無料とかかなりの低価格で駐車場利用出来るケースが増えていますが、それは管理費や修繕積立金に跳ね返ることも知っています。
ただ、機械式駐車場で低価格なところが多いのが現状ですので、回りのマンション相場も意識した料金設定でないと魅力ダウンです。
新船橋は駐車場が高いエリアでもないですし、周辺月極めの半額以下はクリアしなきゃですね！

野村さんお願いします。

[883: 購入検討中さん]

駐車場が高かったら見送りって・・・
そんなに苦しければ無理して買うことないですよ

[884: 契約済みさん]

管理・修繕・駐車場で月３万弱が妥当じゃない？

[885: 匿名さん]

ここはカーシェアリングがあるようですので、駐車場代が高いと感じられるのであれば、車を手放すのも良いかと思います。

[886: 周辺住民3]

>884さん
それじゃ普通でしょ。というか大規模にしては心持ち高いかなと。
冷静に考えればMRが4月だと販売開始がどうしても5月6月、そこから数期に分けて573戸を売り切ろうと思ったら余程スピード感有る販売をしていかないと竣工迄に完売させるのは無理。他の物件と比べても販売開始から竣工・入居迄時間が少ない。完売しなくても良いと思っているなら別だが「野村の威信」と言っている以上、完売しなければ3・4・5期の販売やひいては野村ブランドに悪影響を及ぼす。
以上の理由から意外と価格を抑えてくると踏みましたがどうでしょうか。最近の傾向として「ここでこの価格！」という物件は大健闘している様ですし。甘いかな・・・

[887: 匿名さん]

説明会で聞いた話だと一気に販売って言っていた様な？
この規模の一気の販売はいまだかつてありません、って営業の方はおっしゃっていましたと記憶しています。
だから価格もかなり抑え目にして完売したいらしいですよ。

[888: 周辺住民さん]

毎月かかることだし、駐車場の値段気にする人多いと思います。

[889: 匿名さん]

無償セレクトで選べるものが一切無く、
価格でしか差がないので
間取りと値段みて要望書が入った部屋を一気に売り出す感じですね。

[890: 匿名さん]

他プラウド物件購入済み友人が何人かいるので聞いてみたところ、皆さんご存じと思いますが購入面積により若干費用が違います。管理・修繕は～3500円幅、駐車場も4000円～9000円くらい、駐輪場～200円、バイク1000円、また管理・修繕も入居率7～8割を想定して設定していると思われる。準備金・修繕一時金・固定資産税等入居前に支払う。その他もろもろなんたら使用料で月1000円くらい（ネット代等）掛かる。