「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[933: 匿名さん]

管理委託費が安いとか高いとかいう前に、相場（適正利潤）の見極めが
大切になってくるし、この点については、いずれ淘汰されてくるでしょう。
管理組合も勉強してますし、情報も入ってきますからね。
適正利潤は当然ですよ。
ただ、その相場より高く取っている管理会社は、値下げとかしないといずれ
解約されるでしょう。
そのなかでのサービスの競争に打ち勝った管理会社が生き残っていくのです。

[934: 匿名さん]

すみません。
総会で、理事会が説明責任をはたさない件はどうなりましたか？

[935: 匿名さん]

そういう組合もあるでしょう。
どちらに非があるかは分かりませんが。
元々総会で説明してもあまり意味はないでしょう。
総会は、理事会案の成否を決議するだけですから。
いくら、反対しても意見は承りました、それでは決議をいたしたいと思います。
といって、決議されるだけのことでしょうから。
議案と違う決議をすることはできませんからね。

[936: 匿名さん]

反対派に意見を言わせることに意義があるのに

[937: 匿名さん]

問題があるんなら、総会でいうより、議案書が配布された時に
いった方がまだ修正の余地はあるかもね。
どうしてもおかしければ、理事会も修正して議案書をそこだけ作り直し、
再度、議決権行使書を提出させればいいからね。

[938: 匿名さん]

うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、
理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。

[939: 匿名さん]

修正じゃないないの

[940: 匿名さん]

変更も修正のうちじゃないの。

[941: 匿名さん]

違うしっょ

[942: 匿名さん]

＞うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、 理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。

随分アバウトな表現ですね。条文を紹介しないと？と思われるだけよ。
例えば細則のペット禁止の解禁は理事長の権限で可能かと推定出来るよ。

[943: 匿名さん]

本人は真面目に誤読していると思う。

[944: 匿名さん]

>942
議案についての関連項目に限定されるのは当たり前のこと。

[945: 匿名さん]

>議案についての関連項目に限定されるのは当たり前のこと。

言い訳は見苦しいです。誰も良しとは思っていませんよ。

[946: 匿名さん]

関連事項なら、ガンガン変更できるんだ。

[947: 匿名さん]

説明が出来ないこの貧弱さ。少し休みなさいね。

[948: 匿名]

理解

[949: 匿名さん]

理解できないとは。休まず働きなされ。

[950: 匿名さん]

＞うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、 理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。

＞随分アバウトな表現ですね。条文を紹介しないと？と思われるだけよ。

黙して語らず？

[951: 匿名さん]

>950
まだしつっこくくいさがっているんだね。
経費の伴わない普通決議というのは、総会の関連議案に
限定するのは当然じゃないの。
そもそも議案以外のことを総会で諮れるのがおかしいんだからね。
総会は、討論しあう場ではなく、理事会案の承認の可否決の場といっているじゃない。
そんなことも分からず言葉尻だけをとらえるとはね。
単純というか頭が悪いというか、粘着質というかすごい性格をしているね。

[952: 匿名さん]

＞うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、 理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。
と
＞経費の伴わない普通決議というのは、総会の関連議案に限定するのは当然じゃないの。
は、
どのような関係なの？
貴方の説明が貧弱だから規約のその条文を紹介して御覧なさいよ。

[953: 匿名さん]

>952
規約はうちのマンションの規約だよ。
内容は951を読めばわかるでしょう。
あくまで緊急提案があった場合のことだけど、それを理事長が
取り入れるかどうかは、あくまで理事長権限ということ。
当然、総会議案の関連質問に限定されるけどね。

[954: 匿名さん]

>953
たいした内容変更じゃない時に、それを変更すれば議決権行使書で回答した者
に反することになるからね。
そうかといって、そのために、もう一度臨時総会をするほどのことでもない時に
理事長権限で若干の変更を認めることもあるということだよ。

[955: 匿名さん]

>規約はうちのマンションの規約だよ。 内容は951を読めばわかるでしょう。

条文も出せない様では、結局は貴方の妄想に過ぎなかったことは良く分かりました。

[956: 匿名さん]

>955
条文はうちの規約といっているでしょう。
それに、もしそういうのがないとしても、簡単につくれるでしょう。
それを出してどうなるの？
何の意味もないでしょう。
その条文を出さないのは、それを出せばどこのマンションかが特定できるからですよ。
もし総会で議案とちょっと違う内容がいいのではという意見が出され、
なるほどそれの方がいいと思っても、議決権行使書との兼ね合いもあり簡単には変更できない
でしょう。
その時どうするかを検討した方がいいんではないの。

[957: 匿名さん]

そもそも規約変えたら狭義の管理行為は理事長権限、理事会権限としてもＯＫだよ。

[958: 匿名さん]

>957
もう少し勉強しなさい。
そんなこといってたら、いつまでたってもマン管には合格しないよ。

[959: 匿名さん]

でも宅建に合格してるからいいのでは？
こっちの方が飯が食えるよ。

[960: 匿名さん]

>条文はうちの規約といっているでしょう。 それに、もしそういうのがないとしても、簡単につくれるでしょう。
それを出してどうなるの？ 何の意味もないでしょう。

貴方の一人勝手が分かるのです。兎に角一行や二行で結論めいた
＞うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、 理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。
の様な立証の出来ない事を書くのは止めた方が良いと言うことです。

[961: 匿名]

その前に決裁基準があるはず。
理事長決裁なのか理事会決裁なのか総会決済なのか。

[962: 匿名さん]

＞そもそも規約変えたら狭義の管理行為は理事長権限、理事会権限としてもＯＫだよ。

規約の変更など必要なく、管理者なら保存行為の権利/義務があることは区分所有法で規定されている。

[963: 匿名さん]

>962
狭義の管理行為に何が含まれるのか知ってるの？
保存行為は管理者でなくても、区分所有者なら全員できるよ。
その誰でもできるのを規制する必要はあるんだけどね。
規約改正してないマンションは、保存行為は誰でもできるということ。

[964: 匿名さん]

＞保存行為は管理者でなくても、区分所有者なら全員できるよ。

区分所有法の勉強が足りませんね。
区分所有法の18条2項で「保存行為は、各共有者がすることができる。」は管理規約21条で「敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。」と規約で別段の定めをしているので「区分所有者なら全員できるよ。」は間違いです。一方理事長は規約38条2項で区分所有法の管理者と規定されているので区分所有法26条の保存行為の権利、義務があるのです。
区分所有法
（権限）
第二十六条 　管理者は、共用部分並びに第二十一条に規定する場合における当該建物の敷地及び附属施設（次項及び第四十七条第六項において「共用部分等」という。）を保存し、集会の決議を実行し、並びに規約で定めた行為をする権利を有し、義務を負う。
（共用部分の管理）
第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。ただし、保存行為は、各共有者がすることができる。
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。

標準管理規約
(理事長)
第38条 理事長は、管理組合を代表し、その業務を統括するほか、次の各号に掲げる業務を遂行する。
一 規約、使用細則等又は総会若しくは理事会の決議により、理事長の職務として定められた事項
二 理事会の承認を得て、職員を採用し、又は解雇すること。
2 理事長は、区分所有法に定める管理者とする。
(敷地及び共用部分等の管理)
第21条 敷地及び共用部分等の管理については、管理組合がその責任と負担においてこれを行うものとする。ただし、バルコニー等の管理のうち、 通常の使用に伴うものについては、専用使用権を有する者がその責任と負 担においてこれを行わなければならない。

[965: 匿名さん]

>964
第18条に書いてあるじゃん。

[966: 匿名]

>>965
集会で決した保存行為を実行するのは、（管理者の指示のもと）各共有者が行ってもいいってことでしょ。
各区分所有者が勝手にやっていいわけじゃない。決済する権限もないですし。

要するに理事長がやっとけって言ったらあんたがやってもいいけど
通常は理事長は業者に指示するでしょうから各区分所有者がやってもいい
保存行為なんてゴミ拾い程度のもんでしょ。

[967: 匿名さん]

>966
自分の部屋のガラスが割れたのは保存行為じゃないの？
勉強し直し。
そんなことでは、いつまでたってもマン管の資格は取れんよ。

[968: 匿名さん]

マン管理に意味なし

[969: 匿名さん]

>968
マン管に興味はなくても、マンションの管理には興味があるんだろう。
勉強しないとね。

[970: 匿名さん]

＞第18条に書いてあるじゃん。
その２項の
２ 　前項の規定は、規約で別段の定めをすることを妨げない。
が理解できない様ですね。

[971: 匿名さん]

法律が優先する。

[972: 匿名さん]

>971
任意規定については、規約に定めれば法律より規約が優先するんだよ。
保存行為とはなんぞや？

[973: 匿名]

理事長が玄関に自転車置き場としていたら規約違反も言えそうにない。副理事長も同じなら？輪番はよくなりません。

[974: 匿名さん]

保存行為とは、もちろん保存する行為だよ。君は売り払うことだと言うのかい。

[975: 匿名さん]

＞保存行為とはなんぞや？

保存行為とは共用部分の現状を維持する行為で、例としては建物の玄関のガラスや階段の欠損修理、エレベエーターの必要最小限度の定期点検、共用部分の不法占拠者を立ち退かせることなどである。
区分所有法では区分所有者が単独でする事も出来るが管理者もその権限がある。
しかし、管理規約で管理組合が管理業務を行うと規定して区分所有者が単独で行うことが出来ないようにしているので理事長＝管理者の権限となっている。

[976: 匿名さん]

とろくさい理事長が動かない時はどうする。

[977: 匿名さん]

>975
もう少し勉強した方がいいね。
違ってるのもあるしね。

[978: 匿名さん]

＞もう少し勉強した方がいいね。 違ってるのもあるしね。

一行しか書けない脳力の携帯センス。

[979: 匿名さん]

＞とろくさい理事長が動かない時はどうする。

規約に基づき20%以上の賛同者を得て臨時総会で解任決議をするか
区分所有法に基づき区分所有者単独で裁判所に解任請求する。

[980: 匿名さん]

まず、理事会で理事長を解任する方が早いよ。

[981: 匿名さん]

＞まず、理事会で理事長を解任する方が早いよ。

同類には自浄能力はない。

[982: 匿名さん]

裁判で解任されたことはそうそうないだろ

[983: 匿名さん]

監事にも臨時総会開催の権限があるんだけど。

[984: 匿名さん]

>監事にも臨時総会開催の権限があるんだけど。

同類には自浄能力はない。

[985: 匿名さん]

レベル低い人たちは、それで満足しているんだろ。

[986: 匿名さん]

>レベル低い人たちは、それで満足しているんだろ。

満足はしていないでしょう。
しかし、不適当な役員を選んだリ不適当な管理委託契約を結んだり不適当な管理会社を変更しないなどの結果をこんな掲示板でぶすぶすグチルことでは解決はあり得ない。

[987: 匿名さん]

でも輪番だから、やりようがない。

[988: 匿名さん]

だからそれを変えたらどうでしょうか？

[989: 匿名さん]

輪番制を変えたら、長老制になってしまいもっと悪くなるからね。
それほど、管理組合に時間を費やせる人材はいないから。
やるとしたら、暇をもてあましているリタイア組だろうから。

[990: 匿名さん]

>輪番制を変えたら、長老制になってしまいもっと悪くなるからね。

文句は言わずに現状に甘んじることですね。

[991: 匿名さん]

＞暇をもてあましているリタイア組だろうから。

おまえ暇人が好きだな。
他に言うことないのか。

[992: 匿名さん]

↑日本語難しいですか。

[993: 匿名さん]

>991
仕事をばりばりやっている現役の者が、マンション管理に
時間を割くことができるの？
大した仕事しかしてない者がやってもどうしようもないしね。
リタイア組なら優秀な人材はいるだろうが、長期政権は必ず
澱みが出るからね。

[994: 匿名さん]

そう。現役組なら管理会社任せでもしょうがないよねえ。

[995: 匿名]

現役は、社会状況に精通しているので
任せられる事項とそうでない事項の判断力がある
決断も早い

[996: 匿名さん]

長老はいらない。

[997: 元理事]

現役だが、
理事の仕事って馬鹿らしい
理事会の業務2時間は、 本業の8000円以上に値する。
明らかにおかしい管理会社の点検業務費とかは削減したが、
世間知らずの理事の説得にも疲れる。
マンションのブランドを守る為に、管理委託費は削減しない方が良い
とか、変なこと言う理事がいたりする。
こんなことに時間かけても仕方がないので、
現役理事と共同で1年で、管理委託費と管理費の削減を実行、
しかも、管理費を削減したが、余剰金も増えた。

理事やって分かったが、
輪番制はまだまし、私のマンションは抽選式
だから、いつ突然理事が回って来るか分からず
管理会社の好き放題。
私が理事辞めたとたんに、管理委託費も値上がりした。

[998: 匿名さん]

>管理会社の好き放題。 私が理事辞めたとたんに、管理委託費も値上がりした。

総会の決議でしょうに規約も知らないで良く理事が出来ましたね。

[999: 匿名さん]

＞仕事をばりばりやっている現役の者が、マンション管理に時間を割くことができるの？

有能な役員は自分の仕事も組合の仕事も立派にやります。
現役の仕事で組合役員が出来ないのは自分の仕事もたいした事はない。

[1000: 元理事]

だから、そんな有能な人がだらだらと理事しないよ

[1001: 匿名さん]

>私が理事辞めたとたんに、管理委託費も値上がりした。

民意は高いサービスを受けたかったということ。

[1002: 匿名さん]

＞だから、そんな有能な人がだらだらと理事しないよ

正しい日本語を書く様にお願いします。

[1003: 匿名さん]

>有能な役員は自分の仕事も組合の仕事も立派にやります。
仕事ばりばりの有能社員には時間が取れないんですよ。
夜は遅いし、休日はゴルフとかの付き合いがあるからね。
理事特に理事長をやろうとすれば、理事会だけが役割じゃないからね。

[1004: 匿名さん]

ら右脳な人は短時間で勝負だろう。

[1005: 匿名さん]

＞仕事ばりばりの有能社員には時間が取れないんですよ。

時間が取れないとは言い訳に過ぎない。やる気と能力があれば手段を選ぶ事なく出来るのがIT化の良い所。
当方は理事会はメール参加でもオーケー、資料は共有ファイルを利用している。

[1006: 匿名さん]

姿勢論ばかり言っても現実は現実。リタイア組みたいに優雅に時間は流れてはいない。

[1007: 匿名さん]

>1005
管理員、管理会社、工事業者、理事との打ち合わせや話し合いを
するのに、ＩＴでやるの？
仕事している最中に会社のパソコン使って。
そんな者が仕事をばりばりやってる筈ないじゃないか。
時間に余裕のある者か仕事を適当にやり伝書鳩みたいに会社と家を
往復するだけの者にしか充実したマンションの管理はできないよ。

[1008: 匿名さん]

IT化すれ場所的制約や時間的制約がなくなるから、理事会もIT化したら一堂会する必要がなくなり効率化できる。

[1009: 匿名さん]

机上の空論はいらない。

[1010: 匿名]

>>1008
ネット理事会だから100%出席が可能になる。

[1011: 匿名さん]

理事会の経験もない者が机上の空論を書き込まないこと。

[1012: 匿名]

うちネット理事会だけど。俺が理事長でネット理事会にしたんよ。
ただ、総会議案上程決議は対面の理事会開いて決めてる。

[1013: 元自治会長]

>>1008さん、理事会や管理組合でネットを利用することは大賛成です。

団地の自治会でネットを利用して活動が活発化しました。
と言っても、顔を合わせることを任期の始めと終わりだけにした役員の年があり
翌年の役員が、苦労をしいられる結果を受けて
顔合わせの役員会を２〜３ヶ月おきにすることに改善しました。

Mailは、開封チェックを付けてましたが、一言返信をするように義務化してましたよ

[1014: 匿名]

これからはネットの時代だね。

[1015: 匿名さん]

いいや、フェイス・トゥ・フェイスの時代だね

[1016: 匿名さん]

>>1012
質問
・メーリングリストのイメージか、リアルタイム会議なのか
・ＭＬならどのような進行イメージか、会議完結にどのくらい日時を要するのか
・リアルタイムならどのようなシステムを構築したのか、費用負担が生じるならその対応は
・ネット対応のできない理事の対応は

[1017: 1016]

ちなみに当方は対面理事会＋メール、データサーバ活用

[1018: 匿名さん]

当方はskypeで理事会しているよ。

[1019: 匿名さん]

ネットで理事会をやっても、討論はなりたたないんじゃないの。
それに、全員がパソコンや携帯を同時にみながら議論しあうんなら
フェイス・ツー・フェイスのほうがいいのでは。
ネットでやるにしても、資料（たとえば見積書とかその他の資料等）
も誰かが作成しなければならないよね。
そんなのをネットで説明しなが討論しあうなんて現実は難しいよ。
単なる報告ならネットで十分だけどね。

[1020: 匿名さん]

理事に引きこもりがいるときは有効だよ。
たとえばキミの場合とか。

[1021: 匿名さん]

>1020
僕は会社をリタイアして、現在はボランティアと自宅での
仕事をしているので問題はないけどね。

[1022: 元自治会長]

ネット化は、最低でも携帯メールは使えているのでできました。
議題文書は当然にプリントアウトし配布します。
その上で、メールにて議論してました。
今は、ＳＮＳを利用しているそうです。

自治会のネット化については、岡山が進んでいて参考になります。
現役だと国内は元より海外出張もあります。
たまの休暇に輪番役員が拘束されるのを納得するはずないですよ
マンション管理組合もネット利用すべきです。

[1023: 匿名さん]

マンボーも今話題になっていて使いやすいようですね。
全て経費が無料というのがいいし。

[1024: 匿名]

＞メーリングリストのイメージか、リアルタイム会議なのか
電子会議室、画像、ファイル添付可能な掲示板のイメージ。

＞リアルタイムならどのようなシステムを構築したのか、費用負担が生じるならその対応は
「コラボ」の導入、費用はマンション規模による。総会決議。

＞ネット対応のできない理事の対応は
自ら努力してネット参加、出来ない理事には自発的に辞任してもらう。
役員選出時に「ネット接続必須」の条件を課している。

[1025: 匿名さん]

＞ネット参加、出来ない理事には自発的に辞任してもらう

それはできんよ。
たとえ管理規約に定めても無効になる。
つくばみらいとは別に自分だけのマンションを建てて規約を強制しても無理。

[1026: 匿名さん]

自発的に辞任だから強制や解任ではないのでは？
だけどネットできなかったら理事なんて名前だけで、
理事会の員数あわせの働きしか出来ないね。

[1027: 匿名さん]

辞任を求めていくことが不適切

[1028: 匿名]

＞１０２４は、マッチポンプでしょう
理事会が活発化することを否定したいだけ

＞１０２２のやり方でいいでしょう

[1029: 匿名]

文字だけで本当に十分な意見交換できるのかねえ

[1030: 匿名さん]

区分所有法
（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。
２ 　議決権は、書面で、又は代理人によつて行使することができる。
３ 　区分所有者は、規約又は集会の決議により、前項の規定による書面による議決権の行使に代えて、電磁的方法（電子情報処理組織を使用する方法その他の情報通信の技術を利用する方法であつて法務省令で定めるものをいう。以下同じ。）によつて議決権を行使することができる。

建物の区分所有等に関する法律施行規則
（電磁的方法）
第三条 　法第三十九条第三項 に規定する法務省令で定める方法は、次に掲げる方法とする。
一 　送信者の使用に係る電子計算機と受信者の使用に係る電子計算機とを電気通信回線で接続した電子情報処理組織を使用する方法であって、当該電気通信回線を通じて情報が送信され、受信者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに当該情報が記録されるもの
二 　第一条に規定するファイルに情報を記録したものを交付する方法
２ 　前項各号に掲げる方法は、受信者がファイルへの記録を出力することにより書面を作成することができるものでなければならない。

（電磁的記録）
第一条 　建物の区分所有等に関する法律 （昭和三十七年法律第六十九号。以下「法」という。）第三十条第五項 に規定する法務省令で定める電磁的記録は、磁気ディスクその他これに準ずる方法により一定の情報を確実に記録しておくことができる物をもって調製するファイルに情報を記録したものとする。

[1031: 匿名]

でたな、コピペマン。
相変わらずコメントなしかい。

ちなみに、今、理事会の話をしているんだよなー。

[1032: 匿名さん]

1016≠1024だよ。