「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[913: 元フロント]

911
そんなんですよ。
おっしゃるとおりです。
住民の程度なんですよね。
私の理想は、程度が低くてもお任せでちゃんとやってくれる管理会社をパートナーとして迎え入れたいです。
それなりの報酬は払いますので。
私一人じゃ決められませんけど。

[914: ママさん]

>>908
こと選挙に関して中立性のことを言ってるのがわからないようですね。

[915: 匿名さん]

913
＞お任せでちゃんとやってくれる
とのことですが、管理会社が本当にそういう発想を持っているのですか。
企業としての利益率を確保しながら、財産管理のメニューを管理組合に提案する際、住民の「お任せ・・」に応えるためには、そのマンションの住人に見合った財産管理とはこの程度であろう、というアンケートなりを踏まえて見極めていくことになりますが。管理組合がイニシアティブを持っておれば、15～20年もすれば定住層もある程度見えてきて、住人の希望レベルを大体共有するとともに、資産価値を高め、今後の高齢化に備えた環境づくりについてそのマンションなりのイメージを持てるようになりますが、それに代わって管理会社がそこまで住民の意向を把握できるのですか。
そこまで出来ないならば、通常この程度です、という実績ベースで無難な提案となるのでしょうが、それが「お任せでちゃんと」という意味なのであれば、所詮、その程度のどこにでもある関係に過ぎないんですね。
報酬を含め、理想を語られているのであれば、普通のそこそこのパートナーでなく、どこまで「ちゃんとお任せ」が可能なのかがお聞きしたいところではあります。

[916: 匿名さん]

管理会社の使命は理事会を骨抜きにして金ぶんどることだと思う。

[917: 元フロント]

915
管理会社がそこまでやるかどうかはわからないです。
私は１社しか知らないですし、理想と現実に疲れて辞めた側の人間ですし。。。

お任せの意味ですが
管理組合の意向があるかどうかにもよります。
意向があるのであれば、そのリクエストに迅速に的確に答えられるかどうかですよね。
こういう部分を管理組合はのぞんでいるんじゃないですか？

また管理組合に意向がそこまでないのであれば、日々管理員からや住民からの要望を考慮して、理事会に対して的確に提案するような感じでしょうか。

プロとして、理事会から言われる前に提案し、期限までにしっかり仕事を達成する。
私の理想はこの程度ができれば十分です。

当然財産管理も同じように、的確に提案ができれば良いと思います。

住民の意向＝理事会の意向とは必ずしもならないので、そこは難しいところでしょうね。
アンケートって取ったら取るだけ、混乱するだけだったりしますし。

理事会に数回参加すれば、何を欲しているかわかりますよね？
そういう感覚ってどの仕事にも共通すると思うんです。

管理会社の給料って結構安いです。
拘束時間は長いし、土日も理事会があるんで、自給にすれば本当に安いです。

優秀な人材は、ある程度の給料を確保しないと辞めていきます。
管理委託費の値下げも大事です。
しかし、お互いの契約ですから、仕事に対する報酬は大事なところかなと思います。

就職難と言われますが、管理会社って結構常時募集してると思いますよ。
新卒で入るより、中途のほうが入りやすかったりします。

新人よりも、社会経験のある人のほうが、知識がなくても理事会で話ができるからです。


話がそれましたが、どこまで管理会社がやってくれるかは私にもわかりません。
しかし、こういう理想を掲げているフロントマンは必ずいるはずです。
ここに出入りされてる管理侍さんとかどう思われてるんでしょうかね？
現役の方の意見も聞きたいですね。

[918: 元フロント]

916
ちょっと違うと思います。
本当に賢い管理会社は、ながーく少しずつ利益を確保します。
ストック産業と言いますが、継続して収入がはいるからこの業界は美味しいのです。

大規模改修工事で一儲けとか言いますが、売り上げがあがるだけで利益は少ないものです。
その上、保障が10年あったり、住んでるところで工事するからクレームだらけです。

後、ぶんどるとありますが、そんなに簡単にぶんどれますか？
よっぽど無関心な理事会じゃないと無理ですよ。

[919: 匿名さん]

917
>理事会に数回参加すれば、何を欲しているかわかりますよね？
この程度の意向把握では「ちゃんとお任せ」はできないでしょうね。
第三者管理までいけば、まさに管理会社のリードで進めればよいのですが、現役の住人がまともな報酬を対価として期待するのは、「プロとして、理事会から言われる前に提案し、期限までにしっかり仕事を達成する。私の理想はこの程度ができれば十分です」といった通常業務の範囲ではないでしょう。
とりあえずわかりました。ありがとうございます。

[920: 匿名さん]

有能な理事長がいないことも原因だと思うよ。

[921: 匿名さん]

別スレ（分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換）を見ると、とてもじゃないが管理会社に良きパートナーを期待できる雰囲気ではないですね。どのような立場の人が書いてるのか知りませんが。

[922: 匿名さん]

管理会社は営利、一方管理組合は非営利。
もともとなじまない。

[923: 匿名さん]

>管理会社は営利、一方管理組合は非営利。 もともとなじまない。

商売人とお客だよ。なじむものあるの？
大人ではない様ですね。

[924: 匿名さん]

922
なじまないものを結びつけるためにあるのが契約です。
ですから契約をどれだけ双方に実のあるように作成するかという話です。
中学生でも分かります。

[925: 匿名さん]

幼稚園中退でした。

[926: 匿名さん]

>>917
管理侍を意識しなくともいいんじゃないか。貴殿は、とても良いコメントをし続けていると思いますよ。

[927: 管理侍]

>917
元フロントさん
理想と現実に疲れて辞めたのは残念ですね。
理想をお持ちなら、理想を実現できる立場を目指して努力して欲しかった。

結局、管理組合が管理会社に何を求めるのかですね。
極端に言えば、指示したことを忠実にこなすことのみを求めるのか、「お任せ」したいのか。

「お任せ」にしたら管理会社が好き放題やって、ぼったくる、という話があるが、それは違うと思います。
「お任せされる」というのは責任が重いですからね。
下手なことをすると信頼を損なう。
まともな管理会社は「お任せ」されると、それに応えるべく努力します。
信頼を勝ち得て長期的に契約が継続されることを目指すはずです。

「ぶんとる」なんて言ってる奴は相手にする必要なし。
貴方の言われる通り管理会社の給与は決して高くない。
それ以上に給与をもらってる業界の方は、管理会社以上に誰かから「ぶんどっている」ことになる。

[928: 匿名]

給与は公務員より上だと聞いたが、それって高いでしょう？

[929: 匿名さん]

>927さん

>まともな管理会社は「お任せ」されると、それに応えるべく努力します。
そのまともな管理会社を見分ける方法をご教授いただけると幸いです。

現在の管理会社はまともじゃないので、
できれば変更したいのですが、ネットの評判を読むと
どこも酷い会社に思えてしまいます。
個人的にも、過去に４社とつきあいがありましたが、
どこも再び使いたいとは思いません。

[930: 管理侍]

>929
非常に難しいご質問です。
いろいろとポイントはあるかと思いますが・・・。

まず、儲かってない会社はダメでしょう。
儲かってる会社がよいという訳ではないですけどね。

安いだけの会社もダメ。
これも高いから必ずしもよいという訳ではありません。

それなりの価格設定をしている会社は、安売りしないだけの自信をもっています。
自信がもてるということは、それだけの努力も工夫もしています。
そして、儲かっている会社には人材が集まります。
あくまで傾向ですけど。

最後は、その会社のなるべく上位役職者と会って判断することですね。
トップに近い人の考え方や人柄などは、その会社そのものを表している可能性が高いです。

あとは貴方に人を見る目があるかどうかです。

[931: 匿名さん]

支店長なら会えますよ。理事長の立場で支店にいけばＶＩＰ待遇で会えます。

[932: 元フロント]

926さん
ありがとうございます。意識というよりも、私の思ってるところが間違ってないか確認したかっただけです。

管理侍さん
まぁ理想というよりも、自由にやらせてもらってたんで、それなりに管理組合に対しては少しは貢献できたような気がします。管理組合に対して貢献できてれば、その評判で近所のマンションから引き合いの話がきたりしましたので、会社にも貢献できてたんじゃないかなと思ってます。
中小企業だったので、待遇麺で不満があり、現在はそれなりの会社に勤めることができたので、これはこれで良かったのかなと思ってます。

[933: 匿名さん]

管理委託費が安いとか高いとかいう前に、相場（適正利潤）の見極めが
大切になってくるし、この点については、いずれ淘汰されてくるでしょう。
管理組合も勉強してますし、情報も入ってきますからね。
適正利潤は当然ですよ。
ただ、その相場より高く取っている管理会社は、値下げとかしないといずれ
解約されるでしょう。
そのなかでのサービスの競争に打ち勝った管理会社が生き残っていくのです。

[934: 匿名さん]

すみません。
総会で、理事会が説明責任をはたさない件はどうなりましたか？

[935: 匿名さん]

そういう組合もあるでしょう。
どちらに非があるかは分かりませんが。
元々総会で説明してもあまり意味はないでしょう。
総会は、理事会案の成否を決議するだけですから。
いくら、反対しても意見は承りました、それでは決議をいたしたいと思います。
といって、決議されるだけのことでしょうから。
議案と違う決議をすることはできませんからね。

[936: 匿名さん]

反対派に意見を言わせることに意義があるのに

[937: 匿名さん]

問題があるんなら、総会でいうより、議案書が配布された時に
いった方がまだ修正の余地はあるかもね。
どうしてもおかしければ、理事会も修正して議案書をそこだけ作り直し、
再度、議決権行使書を提出させればいいからね。

[938: 匿名さん]

うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、
理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。

[939: 匿名さん]

修正じゃないないの

[940: 匿名さん]

変更も修正のうちじゃないの。

[941: 匿名さん]

違うしっょ

[942: 匿名さん]

＞うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、 理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。

随分アバウトな表現ですね。条文を紹介しないと？と思われるだけよ。
例えば細則のペット禁止の解禁は理事長の権限で可能かと推定出来るよ。

[943: 匿名さん]

本人は真面目に誤読していると思う。

[944: 匿名さん]

>942
議案についての関連項目に限定されるのは当たり前のこと。

[945: 匿名さん]

>議案についての関連項目に限定されるのは当たり前のこと。

言い訳は見苦しいです。誰も良しとは思っていませんよ。

[946: 匿名さん]

関連事項なら、ガンガン変更できるんだ。

[947: 匿名さん]

説明が出来ないこの貧弱さ。少し休みなさいね。

[948: 匿名]

理解

[949: 匿名さん]

理解できないとは。休まず働きなされ。

[950: 匿名さん]

＞うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、 理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。

＞随分アバウトな表現ですね。条文を紹介しないと？と思われるだけよ。

黙して語らず？

[951: 匿名さん]

>950
まだしつっこくくいさがっているんだね。
経費の伴わない普通決議というのは、総会の関連議案に
限定するのは当然じゃないの。
そもそも議案以外のことを総会で諮れるのがおかしいんだからね。
総会は、討論しあう場ではなく、理事会案の承認の可否決の場といっているじゃない。
そんなことも分からず言葉尻だけをとらえるとはね。
単純というか頭が悪いというか、粘着質というかすごい性格をしているね。

[952: 匿名さん]

＞うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、 理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。
と
＞経費の伴わない普通決議というのは、総会の関連議案に限定するのは当然じゃないの。
は、
どのような関係なの？
貴方の説明が貧弱だから規約のその条文を紹介して御覧なさいよ。

[953: 匿名さん]

>952
規約はうちのマンションの規約だよ。
内容は951を読めばわかるでしょう。
あくまで緊急提案があった場合のことだけど、それを理事長が
取り入れるかどうかは、あくまで理事長権限ということ。
当然、総会議案の関連質問に限定されるけどね。

[954: 匿名さん]

>953
たいした内容変更じゃない時に、それを変更すれば議決権行使書で回答した者
に反することになるからね。
そうかといって、そのために、もう一度臨時総会をするほどのことでもない時に
理事長権限で若干の変更を認めることもあるということだよ。

[955: 匿名さん]

>規約はうちのマンションの規約だよ。 内容は951を読めばわかるでしょう。

条文も出せない様では、結局は貴方の妄想に過ぎなかったことは良く分かりました。

[956: 匿名さん]

>955
条文はうちの規約といっているでしょう。
それに、もしそういうのがないとしても、簡単につくれるでしょう。
それを出してどうなるの？
何の意味もないでしょう。
その条文を出さないのは、それを出せばどこのマンションかが特定できるからですよ。
もし総会で議案とちょっと違う内容がいいのではという意見が出され、
なるほどそれの方がいいと思っても、議決権行使書との兼ね合いもあり簡単には変更できない
でしょう。
その時どうするかを検討した方がいいんではないの。

[957: 匿名さん]

そもそも規約変えたら狭義の管理行為は理事長権限、理事会権限としてもＯＫだよ。

[958: 匿名さん]

>957
もう少し勉強しなさい。
そんなこといってたら、いつまでたってもマン管には合格しないよ。

[959: 匿名さん]

でも宅建に合格してるからいいのでは？
こっちの方が飯が食えるよ。

[960: 匿名さん]

>条文はうちの規約といっているでしょう。 それに、もしそういうのがないとしても、簡単につくれるでしょう。
それを出してどうなるの？ 何の意味もないでしょう。

貴方の一人勝手が分かるのです。兎に角一行や二行で結論めいた
＞うちの組合の場合は、経費の伴わない普通決議であれば、 理事長権限で変更することはできるとはなってるけどね。
の様な立証の出来ない事を書くのは止めた方が良いと言うことです。

[961: 匿名]

その前に決裁基準があるはず。
理事長決裁なのか理事会決裁なのか総会決済なのか。

[962: 匿名さん]

＞そもそも規約変えたら狭義の管理行為は理事長権限、理事会権限としてもＯＫだよ。

規約の変更など必要なく、管理者なら保存行為の権利/義務があることは区分所有法で規定されている。