「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[873: 匿名さん]

>役員定数から立候補者を差し引いた残りを抽選や輪番
基本的にはこれが最良ですが、理事会で立候補者の審査またはネゴは必要ですね。
審査基準は各々のマンションのレベルで対応するしかないのでここで云々はできませんが。

[874: 元フロント]

複雑にしなくても、

１）立候補
２）輪番制

の順番で選べば問題ないでしょう。

ただし、馬鹿みたいに連続して理事に立候補されると面倒なので、留任は２年までとするなど制約があったほうが良いかも
ちなみに、任期は２年として半数改選にすると継続性が出てきてよりよくなると思う。

まずは一巡させるのが経験を積むという点でよいと思う。

[875: 匿名]

＞馬鹿みたいに連続して理事に立候補されると
立候補者にマニフェスト出させて公開すればいい。
問題は何の目的で立候補するかだろう。
任期制限は要らないと思う。
それよりも年齢制限課した方がいい。
メールやインターネット使えん老人は無理。

[876: 匿名さん]

＞ただし、馬鹿みたいに連続して理事に立候補されると面倒なので、留任は２年までとするなど制約があったほうが良いかも

輪番制しか知識か経験の無い人のコメントですね。
連続して立候補したら必ず理事になれると考えるのは輪番制しか知らない、役員のなり手はいないとの固定観念です。
理事長が立候補、推薦を募り理事会で審議して総会議案として提案するのですから弊害は二重にチェックされるのです。
輪番制は理事会が次期役員を選任するという思考を停止してその業務を放棄した姿なのです。

[877: 匿名]

＞理事長が立候補、推薦を募り理事会で審議して総会議案として提案するのですから弊害は二重にチェックされるのです。

そう言うあんたは管理組合を知らない人のコメントですね。
理事会で審議する必要はないのですよ。何で理事会が次期役員を審査するのですか？
越権行為もはなはだしい。理事会が恣意的に次期役員を決めるとでも言うのですか？
役員は理事会外に設置した選挙管理委員会で役員候補を選出するのです。
理事会は選挙委員会から提出された候補名簿を議案化して総会に上程するだけです。
そして総会で組合員の承認を受けて役員を選任するのです。

[878: 匿名]

>>861は、総会で理事会が管理組合員に対し納得できる説明をしないことを元に書いている

納得いく説明しないのが、管理組合総会で普通のことならば

管理組合は、管理会社の植民地とされるのは当然でしょう

[879: 匿名]

納得できる説明が出来ないのは理事が仕事せず管理会社に丸投げしてるから。

[880: 匿名さん]

管理組合総会は納得いく説明をする場ではなく、事後報告の場でしかない。

納得いく説明なくても管理費を払うのが管理組合員
払わなければ、差し押さえされる
マンションは財産なんかじゃないよ
管理会社に搾取される人が、住む場所に過ぎないよ

[881: 匿名さん]

>>880
あんた、来期理事長になって植民地からの独立を果たしたらどうか？
こんな掲示板で喚いてないで独立運動した方が住民のためになる。

[882: 880]

論点すり替えかい？

管理組合総会で、管理組合員に納得いく説明義務ないとのお説はどうしました？

[883: 匿名さん]

総会議案書に説明資料つけるべきでしょう。
そうしないと総会当日欠席する委任状や議決権行使書を性格にかけないです。
総会は全組合員が出席するわけではありませんから、そこで説明しても駄目です。
説明責任は総会議案書で行うものです。

[884: 匿名さん]

総会って一種の不平住民のガス抜きだろ？

[885: 匿名さん]

＞理事会で審議する必要はないのですよ。何で理事会が次期役員を審査するのですか？ 越権行為もはなはだしい。理事会が恣意的に次期役員を決めるとでも言うのですか？ 役員は理事会外に設置した選挙管理委員会で役員候補を選出するのです。

余りにも無知なので丁寧にお教えしましょうね。
下記は標準管理規約の抜粋ですが読んだ事も無いのでしょうね。

(議決事項) 第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七 第28条第2項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法
九 第21条第2項に定める管理の実施
十 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二 区分所有法第62条第1項の場合の建替え

----- 十三 役員の選任及び解任-----
並びに役員活動費の額及び支払方法

十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

(議決事項) 第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案

---- 四 その他の総会提出議案-----

五 第17条に定める承認又は不承認
六 第58条第3項に定める承認又は不承認
七 第60条第3項に定める未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴訟その他法的措置の追行
八 第67条に定める勧告又は指示等
九 総会から付託された事項

[886: 匿名さん]

>>878は、無知無能な管理組合・住人のマンションは管理会社のいいカモ（植民地）にされるという意味なら正しい。しかし>>883の指摘のとおり、「総会で説明するしない」ではなく、１年間の活動成果である議案自体が説明に堪えられる内容かどうか、ということ。
一番大きいのは予算案で、管理会社との継続契約や長期修繕計画という大きな要素がそこに集約されているから。
さらに、年間活動報告と決算報告、それに対する監事の審査報告。
これらを、管理会社が作ったものをそのままノーチェックで議案化するのが植民地マンション。議案書が配布された時点で勝負はついている。議案書説明を管理会社がするのみなど言語道断。懸案事項について予算上の補足（管理会社の提案に対して、こういう議論をしてこうなった）は理事が当然すべき。
まあ、植民地マンションはそもそも管理会社を変更する能力などないダメ住人ばかりなので、議案や総会説明に文句をつける能力もないだろう。ご愁傷様。

[887: 匿名さん]

886だが、無知無能マンションと、それが輪番制か立候補制かは関係ない。色んなケースがあるだろう。
>>884　釣りでないなら認識の低さを恥じなさい。
>>885　下記のとおり理事会外で役員選任委員を設けることを妨げるものではない。もちろん、理事会内で行うことも可能。
（専門委員会の設置）
第55条理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
２ 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

[888: 匿名さん]

>>885
余りにも無知なので丁寧にお教えしましょうね。
管理組合の役員をやったこと無いのでしょうね。

選出と選任は意味が違う。
役員人事議案を総会に上程するのは理事会。
その役員人事議案を承認し役員を選任するのは総会。

[889: 元フロント]

876
私は色んな組合見てきてるんで、貴方以上に知ってるつもりです。
普通の理事は自分のマンションしか知らないはずなので、どっちかしか知らないはずなんですけどね（笑）

私がみてきた立候補制のマンションは、不動産業を営む人が理事長をずーっと続けてたり、そういうケースが多いです。
そうなると、理事長が好き放題できるんですよね。

一部の住民が管理組合を植民地にするって形です。

輪番制が7割でしたっけ？全国のマンションで。
そうなるとほとんどマンションで立候補とかないわけですよ。

大規模改修工事の時に、建築士やそういう関係者が立候補したり、専門委員会に入ったりするケースは良くあると思いますけど。

逆に理事をやりたいって人ってあまりいないでしょう？
こういう掲示板に書き込んでる人は関心あるから理事になりたいんでしょうけど。

輪番制であれ、立候補制であれ、悪意のある人間が絡むと植民地（笑）にされます。
形式が悪いのではなく、無関心が悪いのです。

後、貴方みたいに決め付けで意見を言う人も困りますね（笑）

[890: 匿名さん]

専門委員会は理事会の諮問機関でしょ？
時期役員の選挙管理委員会と趣旨が違います。
選挙は公明正大が必要です。

[891: 匿名さん]

うちのマンションは、総会での決算書・予算書・事業報告・来期画はすべて管理会社が説明してる。植民地になってたんだ。

[892: 匿名さん]

>>889
同感です。あなたの意見で結論でよいのですが、>>876（輪番違法）が性懲りもなく延々と同じことを根拠もなく垂れ流しているのです。
１点だけ言えば、
＞輪番制であれ、立候補制であれ、悪意のある人間が絡むと植民地（笑）にされます。
というのは「悪意がからむと」というよりも、チェック体制の有無でしょうね。
明らかな悪意などなくとも、慣例・馴れ合い・マニュアル引継ぎ主義で管理会社の言われるまま、というケースのほうが多いかと思われます。

[893: 匿名さん]

>>892
だから「透明性とか綱紀粛清」を唱える理事長を、前期からの留任続投理事と管理会社が結託して叩き潰すことになる。

[894: 匿名さん]

管理会社は管理組合の金食って稼いでるんだからしょうがないよ。
管理会社に金が落ちない管理組合独自の事業なんかは当然叩き潰す。

[895: 匿名さん]

>>891
それは理事会が決算や予算を作成せず、管理会社に丸投げしてるから会計担当理事が説明できないから。
その時点で管理組合は植民地化を受け入れてることになる。自分の金の収支報告が出来ないのだから。

[896: 元フロント]

891
別に管理会社が説明してもいいんじゃないですか？
できれば、「説明させてる」なら問題ないと思います。

その説明内容を理事が把握できていて、問題ないと判断できていれば何ら問題なしです。

決算書や予算案もじっくりみればただの収支表なので難しいものではないのですが、素人に理解せよというほうが酷だと私は思っています。

管理会社がそういう理事に対してわかりやすく説明できるかどうかでしょうね。

「当然理事は理解しておくべきだ！」
と言われるかもしれませんが、そういう理事会もあればそうじゃない理事会もあってもよいと思いますけど。

[897: 匿名さん]

管理組合財産の保全性から分別管理が厳しくなる時代、理事会は自分の金は自分で管理しないとだめだろう。
従来の収納代行とは違う、原則方式になるんだから。改正施行規則の（ハ）の方式。

[898: 元フロント]

897
原則方式しかできなくなるのですか？

大手管理会社の事務的な手間が増えますねぇ。
本来、原則方式一択なんですけどね。

[899: 匿名さん]

平成22年5月1日以降に管理委託契約を締結するものから改正施行規則が適用されるので、大手管理会社は新設マンションはもとより既存マンションについても従来で言うところの「原則方式」に変更していく。
もちろん従来の収納代行方式(保障措置付き)も認められているが、大手は施行規則の改正趣旨を鑑みて原則方式に変更する業界の流れである。
私のマンションも収納代行方式から原則方式に変更になるので、経理業務の強化を検討中。
管理会社の事務的な手間は減ると見ている。その分管理組合の経理業務の負担がかなり大きくなる。
従来なら管理組合は管理会社だけの支払いを考えればよかったが、原則方式では管理組合は業者毎に個別支払いをしなければならない。管理会社の代行業務はなくなり、管理会社は単なる経理データのインプットになる。

[900: 元フロント]

899
原則方式になると管理会社の引き落とし業務が、その都度理事長印が必要になり、フロントの手間が増えるはずです。
大手がワザワザ保険かけてまで収納代行方式をやってたのは、手間がかかるからだと私は思ってましたが。

[901: 匿名さん]

896
>「当然理事は理解しておくべきだ！」
>と言われるかもしれませんが、そういう理事会もあればそうじゃない理事会もあってもよいと思いますけど。
会計担当理事や理事長が最低数千万円単位の会計決算を把握してないってどんな管理組合ですか。少し見くびりすぎというか、担当されてた中にそういう呆れたマンションがあったということですね。話にならないレベルですが・・。
しかし、それまでは元業界人の方にしてはまともなことをおっしゃると思ってましたが、「そうでない理事会もあってよい」とはやはりフロントの感覚ってその程度ですかね。

[902: 匿名さん]

>もちろん、理事会内で行うことも可能。
（専門委員会の設置）
第55条理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
２ 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

専門委員会は規定の通り理事会か専門委員会かの比較ではなく、飽くまでも理事会が責任と権限で作った理事会に具申する機関なのですよ。結局は理事会の決議のもと総会議案が作られることには専門委員会があろうが無かろうが同じ事なのです

[903: 元フロント]

901
管理会社がちゃんとしてたらって話です。
私はやってたし、理事会のレベルに合わせて、完全に誘導したり、ただ理事会に参加して議事録とったり、アドバイスするだけであったり。
理事長や会計担当理事で、決算と予算案把握してるとこってそんなにありますか？
それでもちゃんと機能させるために管理会社が存在してると思ってますけど。
お任せしたい理事会に対して、把握しろ言っても難しいですよね。

[904: 匿名さん]

>>902
中立性の問題でしょう。
理事会内にあれば中立とはいえないですよ。
理事会の外において、組合員と役員の走法から同一距離を置かないと。
とくに選挙はそうです。

[905: 匿名さん]

＞理事長や会計担当理事で、決算と予算案把握してるとこってそんなにありますか？
たまたま担当したマンションがそういう情けないところばかりだったってことですね。
信じられないことをおっしゃるんで引きまくりです。
それか私の周辺のマンションが皆まとも過ぎなんですかね。過ぎることもないし、予算案くらい把握できないで普段の仕事なんかできる筈もないんですがね。

[906: 匿名さん]

走法→双方

[907: 匿名さん]

902
理事会内での設置も可能、と55条を示しただけですが。理事会外では設置できないことを言いたいなら別に論拠をあげてください。毎度議論のできない方のようですね。
営繕委員会など、形式上は理事会設置の形でも実際は継続的に活動しないと意味がないので規約で別個の位置付けしている例もあります。それが駄目であることの根拠をどうぞ。

[908: 匿名さん]

>中立性の問題でしょう。 理事会内にあれば中立とはいえないですよ。

中立性は無関係です。
専門委員会は理事会がその責任と権限で作るのですよ。
理事会がその委員を選ぶ事も出来るのですよ。
どこに中立性があるのですか、しかも専門委員会の具申を理事会が受入れようが受け入れまいが理事会の決議には関係ないのですよ。理事会案は総会で審議され、賛否が問われるのです。

[909: 元フロント]

905
貴方の周りがまとも過ぎると私は思います。
できるけどやらないだけだと思います。

[910: 匿名さん]

理事会案が総会で審議されたら、管理会社の植民地じゃなくなるよ
普通のマンションは
総会欠席が半数以上で、欠席状＝管理会社委任だと認識した上で欠席状の提出もするもんだ

まぁ、出席して正論はいてもクレーマー呼ばわりされて終わるだけだから時間の無駄だけどな

[911: 匿名さん]

909
＞貴方の周りがまとも過ぎると私は思います。
＞できるけどやらないだけだと思います。
まとも「過ぎる」はないでしょう。当たり前のことで、そういう感覚で管理会社がいるとなればあまりに酷い実態ですね。
管理会社として「できるけどやらない」みたいな美味しい管理組合は大歓迎なのでそのような表現になるのでしょう。
改めて管理会社の感覚がよくわかりました。もちろん、管理会社が悪いというより、マンション住人の程度の低さが問題です。
私のマンションは幸い、皆非常に多忙ながら、「できることは可能な限りする」理事が多いのですが、「マンションとはそういうものだ」という最初の感覚の違いが大きく影響するのでしょう。
よそのマンションが管理会社にぼられようがスラム化しようがどうでも良いといえばいいのですが、よそのいい加減なマンションから移って来られる人が増えるとそうも言ってられません。

[912: サラリーマンさん]

>>910
＞普通のマンションは総会欠席が半数以上で、欠席状＝管理会社委任だと認識した上で欠席状の提出もするもんだ
＞まぁ、出席して正論はいてもクレーマー呼ばわりされて終わるだけだから時間の無駄だけどな
自分のマンションを基準に普通呼ばわりしないこと。かなりレベル低いマンションだな。
管理会社委任だとか、無知を指摘するのも阿呆らしいレベル。

[913: 元フロント]

911
そんなんですよ。
おっしゃるとおりです。
住民の程度なんですよね。
私の理想は、程度が低くてもお任せでちゃんとやってくれる管理会社をパートナーとして迎え入れたいです。
それなりの報酬は払いますので。
私一人じゃ決められませんけど。

[914: ママさん]

>>908
こと選挙に関して中立性のことを言ってるのがわからないようですね。

[915: 匿名さん]

913
＞お任せでちゃんとやってくれる
とのことですが、管理会社が本当にそういう発想を持っているのですか。
企業としての利益率を確保しながら、財産管理のメニューを管理組合に提案する際、住民の「お任せ・・」に応えるためには、そのマンションの住人に見合った財産管理とはこの程度であろう、というアンケートなりを踏まえて見極めていくことになりますが。管理組合がイニシアティブを持っておれば、15～20年もすれば定住層もある程度見えてきて、住人の希望レベルを大体共有するとともに、資産価値を高め、今後の高齢化に備えた環境づくりについてそのマンションなりのイメージを持てるようになりますが、それに代わって管理会社がそこまで住民の意向を把握できるのですか。
そこまで出来ないならば、通常この程度です、という実績ベースで無難な提案となるのでしょうが、それが「お任せでちゃんと」という意味なのであれば、所詮、その程度のどこにでもある関係に過ぎないんですね。
報酬を含め、理想を語られているのであれば、普通のそこそこのパートナーでなく、どこまで「ちゃんとお任せ」が可能なのかがお聞きしたいところではあります。

[916: 匿名さん]

管理会社の使命は理事会を骨抜きにして金ぶんどることだと思う。

[917: 元フロント]

915
管理会社がそこまでやるかどうかはわからないです。
私は１社しか知らないですし、理想と現実に疲れて辞めた側の人間ですし。。。

お任せの意味ですが
管理組合の意向があるかどうかにもよります。
意向があるのであれば、そのリクエストに迅速に的確に答えられるかどうかですよね。
こういう部分を管理組合はのぞんでいるんじゃないですか？

また管理組合に意向がそこまでないのであれば、日々管理員からや住民からの要望を考慮して、理事会に対して的確に提案するような感じでしょうか。

プロとして、理事会から言われる前に提案し、期限までにしっかり仕事を達成する。
私の理想はこの程度ができれば十分です。

当然財産管理も同じように、的確に提案ができれば良いと思います。

住民の意向＝理事会の意向とは必ずしもならないので、そこは難しいところでしょうね。
アンケートって取ったら取るだけ、混乱するだけだったりしますし。

理事会に数回参加すれば、何を欲しているかわかりますよね？
そういう感覚ってどの仕事にも共通すると思うんです。

管理会社の給料って結構安いです。
拘束時間は長いし、土日も理事会があるんで、自給にすれば本当に安いです。

優秀な人材は、ある程度の給料を確保しないと辞めていきます。
管理委託費の値下げも大事です。
しかし、お互いの契約ですから、仕事に対する報酬は大事なところかなと思います。

就職難と言われますが、管理会社って結構常時募集してると思いますよ。
新卒で入るより、中途のほうが入りやすかったりします。

新人よりも、社会経験のある人のほうが、知識がなくても理事会で話ができるからです。


話がそれましたが、どこまで管理会社がやってくれるかは私にもわかりません。
しかし、こういう理想を掲げているフロントマンは必ずいるはずです。
ここに出入りされてる管理侍さんとかどう思われてるんでしょうかね？
現役の方の意見も聞きたいですね。

[918: 元フロント]

916
ちょっと違うと思います。
本当に賢い管理会社は、ながーく少しずつ利益を確保します。
ストック産業と言いますが、継続して収入がはいるからこの業界は美味しいのです。

大規模改修工事で一儲けとか言いますが、売り上げがあがるだけで利益は少ないものです。
その上、保障が10年あったり、住んでるところで工事するからクレームだらけです。

後、ぶんどるとありますが、そんなに簡単にぶんどれますか？
よっぽど無関心な理事会じゃないと無理ですよ。

[919: 匿名さん]

917
>理事会に数回参加すれば、何を欲しているかわかりますよね？
この程度の意向把握では「ちゃんとお任せ」はできないでしょうね。
第三者管理までいけば、まさに管理会社のリードで進めればよいのですが、現役の住人がまともな報酬を対価として期待するのは、「プロとして、理事会から言われる前に提案し、期限までにしっかり仕事を達成する。私の理想はこの程度ができれば十分です」といった通常業務の範囲ではないでしょう。
とりあえずわかりました。ありがとうございます。

[920: 匿名さん]

有能な理事長がいないことも原因だと思うよ。

[921: 匿名さん]

別スレ（分譲マンション管理会社に勤務している人専用の雑談・意見交換）を見ると、とてもじゃないが管理会社に良きパートナーを期待できる雰囲気ではないですね。どのような立場の人が書いてるのか知りませんが。

[922: 匿名さん]

管理会社は営利、一方管理組合は非営利。
もともとなじまない。