「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[851: 匿名さん]

＞２３区駅前マンションの総会でも納得できる説明などない
理事を選んだのは貴方でしょう？
自分に返って来ただけではないでしょうか？

[852: 匿名]

理事を選ぶことなど輪番理事なのにできるか？
諸悪は管理会社誘導による輪番理事

軌道か戻ったね

[853: 匿名さん]

自分に不利だからといって強引に戻さなくていいよ。

[854: 元フロント]

輪番制も立候補も一長一短
立候補がでないマンションはいくらでもあるはず

両方の組み合わせで行けばいいんですよ
結局は悪いのは管理会社ではなく、無関心な組合員が悪いのです

どうすれば、自分のマンションが機能するか考えて行動しましょうよ

[855: 匿名さん]

>>854
同感。それが結論です。
管理運営に無知な輪番違法君がいくら話を蒸し返しダダをこねても説得力ゼロ。

[856: 匿名さん]

＞諸悪は管理会社誘導による輪番理事

そんなに貴方の組合は自立心がないのですか？
管理会社を正すことも変更することも出来るのですよ。
スタート時は誘導があったでしょうが輪番理事の強制を黙認しているのは組合員自身ですので自らの手で適任の役員を選任しましょう。

[857: 匿名]

>>847には、誰も反論ないということでＯＫ

マンションは、戸建てのように財産とはならない

[858: 匿名さん]

むしろ負債だね

[859: 匿名さん]

>>847には、誰も反論ないということでＯＫ

>848

[860: 元フロント]

一戸建ても場所が良くなければ価値ないでしょう？

３０００万で買える場所を比較してみれば一目瞭然。
市街地にあるマンションなら売ることも貸すことも可能
郊外にある一戸建て　借りる人はあんまりいないよね　買う人はいるかもだけど。。。

自由を求めて郊外で一戸建て
規則はあるけど、市街地でマンション

年取ってどっちが便利か考えたらマンションしかないでしょう。

お金がない人の話ですよ（笑）

まぁ価値観の問題なんですけどね。

[861: 匿名さん]

株主総会と同じで
管理組合総会で
理事会には、管理組合員に対する説明責任があります。

株主総会と違うのは
株主は納得できる説明がなければ、株を売却してしまうので
企業経営が悪化してしまいますが
管理組合員は納得できる説明がなくても管理費を支払い続けます。株の損きりのごとくに、住居マンションを売却することは稀なことです。

マンションは管理会社の植民地です。
管理会社は、倒産しません。

[862: 元フロント]

861
マンションの共用部を管理するためのランニングコストを持分に応じて支払うのが管理費です。
別に管理会社の植民地ではありません。
自主管理をしたって、管理費は発生します。

一戸建てを買っても、ランニングコストはなんらかで発生します。
そのランニングコストを支払う会社の植民地とは思わないでしょう？

インターネットをするにも、毎月の使用料がいるわけです。
それも植民地なんでしょうか？

必要な経費を支払ってるだけです。

[863: 匿名]

でも管理会社は管理組合のお金をとことん使おうとするよ。
元フロントならわかるよね。給料もらってたんだから。

[864: 元フロント]

863
私がいた会社はそこまで悪徳じゃなかったので、お金遣わそうとはしませんでしたね。
必要なものだけ、適正利益で商売させてもらってました。
それに理事の方もまともな方が多かったので、無茶苦茶できませんでしたし（笑）

少し考えれば、適正かどうかは判断できるでしょう？
無駄にお金遣わされてるのは、考えてないからです。
管理会社が悪いのではなく、組合員が悪いのです。

何回も言いますが、考えない組合員が諸悪の根源です。

[865: 匿名さん]

組合員が悪い？
マンションが管理会社の植民地と知らすに購入するからか？
買ったが最後、胡散臭かろうが、火が見えようが、総会で納得できる説明なんか得られやしないよ

マンションの管理組合総会とは、そういうもんであり
だから、管理会社の植民地であり続ける仕組みなんだよ

[866: 元フロント]

865
納得できる管理会社に変えればいいのでは？
貴方のマンションでしょ？

[867: 匿名さん]

865
>マンションが管理会社の植民地
改善の手段ははっきりしてるのにどれだけ情けないんだか。本当に自立した社会人か？
あるいは単に無知無能？

[868: 匿名さん]

無知はどーか解らんが、無能は間違いなさそう。

[869: 匿名さん]

ちょっと前まで、みょーにロジカルに反論する輪番違法君がいたが、いつもどおりの管理会社悪者節のズブズブ主張が戻ってきたね。

[870: 匿名さん]

>ちょっと前まで、みょーにロジカルに反論する輪番違法君
まさか。どこかでの聞きかじりと思いつきと思い込みを100回でも1000回でも繰り返すだけのロジカルのロの字もないオウムだろ。
議論ができない、流れが読めない、机上の作文だけと３拍子揃ってる困ったちゃん。

[871: 匿名]

綱紀粛正したらいい。

[872: 匿名さん]

役員を全組合員が経験するという意味では輪番はいいかも知れない。
だけどやる気のある人の立候補も受け付ける仕組みが必要。
役員定数から立候補者を差し引いた残りを抽選や輪番にする。

[873: 匿名さん]

>役員定数から立候補者を差し引いた残りを抽選や輪番
基本的にはこれが最良ですが、理事会で立候補者の審査またはネゴは必要ですね。
審査基準は各々のマンションのレベルで対応するしかないのでここで云々はできませんが。

[874: 元フロント]

複雑にしなくても、

１）立候補
２）輪番制

の順番で選べば問題ないでしょう。

ただし、馬鹿みたいに連続して理事に立候補されると面倒なので、留任は２年までとするなど制約があったほうが良いかも
ちなみに、任期は２年として半数改選にすると継続性が出てきてよりよくなると思う。

まずは一巡させるのが経験を積むという点でよいと思う。

[875: 匿名]

＞馬鹿みたいに連続して理事に立候補されると
立候補者にマニフェスト出させて公開すればいい。
問題は何の目的で立候補するかだろう。
任期制限は要らないと思う。
それよりも年齢制限課した方がいい。
メールやインターネット使えん老人は無理。

[876: 匿名さん]

＞ただし、馬鹿みたいに連続して理事に立候補されると面倒なので、留任は２年までとするなど制約があったほうが良いかも

輪番制しか知識か経験の無い人のコメントですね。
連続して立候補したら必ず理事になれると考えるのは輪番制しか知らない、役員のなり手はいないとの固定観念です。
理事長が立候補、推薦を募り理事会で審議して総会議案として提案するのですから弊害は二重にチェックされるのです。
輪番制は理事会が次期役員を選任するという思考を停止してその業務を放棄した姿なのです。

[877: 匿名]

＞理事長が立候補、推薦を募り理事会で審議して総会議案として提案するのですから弊害は二重にチェックされるのです。

そう言うあんたは管理組合を知らない人のコメントですね。
理事会で審議する必要はないのですよ。何で理事会が次期役員を審査するのですか？
越権行為もはなはだしい。理事会が恣意的に次期役員を決めるとでも言うのですか？
役員は理事会外に設置した選挙管理委員会で役員候補を選出するのです。
理事会は選挙委員会から提出された候補名簿を議案化して総会に上程するだけです。
そして総会で組合員の承認を受けて役員を選任するのです。

[878: 匿名]

>>861は、総会で理事会が管理組合員に対し納得できる説明をしないことを元に書いている

納得いく説明しないのが、管理組合総会で普通のことならば

管理組合は、管理会社の植民地とされるのは当然でしょう

[879: 匿名]

納得できる説明が出来ないのは理事が仕事せず管理会社に丸投げしてるから。

[880: 匿名さん]

管理組合総会は納得いく説明をする場ではなく、事後報告の場でしかない。

納得いく説明なくても管理費を払うのが管理組合員
払わなければ、差し押さえされる
マンションは財産なんかじゃないよ
管理会社に搾取される人が、住む場所に過ぎないよ

[881: 匿名さん]

>>880
あんた、来期理事長になって植民地からの独立を果たしたらどうか？
こんな掲示板で喚いてないで独立運動した方が住民のためになる。

[882: 880]

論点すり替えかい？

管理組合総会で、管理組合員に納得いく説明義務ないとのお説はどうしました？

[883: 匿名さん]

総会議案書に説明資料つけるべきでしょう。
そうしないと総会当日欠席する委任状や議決権行使書を性格にかけないです。
総会は全組合員が出席するわけではありませんから、そこで説明しても駄目です。
説明責任は総会議案書で行うものです。

[884: 匿名さん]

総会って一種の不平住民のガス抜きだろ？

[885: 匿名さん]

＞理事会で審議する必要はないのですよ。何で理事会が次期役員を審査するのですか？ 越権行為もはなはだしい。理事会が恣意的に次期役員を決めるとでも言うのですか？ 役員は理事会外に設置した選挙管理委員会で役員候補を選出するのです。

余りにも無知なので丁寧にお教えしましょうね。
下記は標準管理規約の抜粋ですが読んだ事も無いのでしょうね。

(議決事項) 第48条 次の各号に掲げる事項については、総会の決議を経なければならない。
一 収支決算及び事業報告
二 収支予算及び事業計画
三 管理費等及び使用料の額並びに賦課徴収方法
四 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止
五 長期修繕計画の作成又は変更
六 第28条第1項に定める特別の管理の実施並びにそれに充てるための資金の借入れ及び修繕積立金の取崩し
七 第28条第2項に定める建物の建替えに係る計画又は設計等の経費のための修繕積立金の取崩し
八 修繕積立金の保管及び運用方法
九 第21条第2項に定める管理の実施
十 区分所有法第57条第2項及び前条第3項第三号の訴えの提起並びにこれらの訴えを提起すべき者の選任
十一 建物の一部が滅失した場合の滅失した共用部分の復旧
十二 区分所有法第62条第1項の場合の建替え

----- 十三 役員の選任及び解任-----
並びに役員活動費の額及び支払方法

十四 組合管理部分に関する管理委託契約の締結
十五 その他管理組合の業務に関する重要事項

(議決事項) 第54条 理事会は、この規約に別に定めるもののほか、次の各号に掲げる事項を決議する。
一 収支決算案、事業報告案、収支予算案及び事業計画案
二 規約及び使用細則等の制定、変更又は廃止に関する案
三 長期修繕計画の作成又は変更に関する案

---- 四 その他の総会提出議案-----

五 第17条に定める承認又は不承認
六 第58条第3項に定める承認又は不承認
七 第60条第3項に定める未納の管理費等及び使用料の請求に関する訴訟その他法的措置の追行
八 第67条に定める勧告又は指示等
九 総会から付託された事項

[886: 匿名さん]

>>878は、無知無能な管理組合・住人のマンションは管理会社のいいカモ（植民地）にされるという意味なら正しい。しかし>>883の指摘のとおり、「総会で説明するしない」ではなく、１年間の活動成果である議案自体が説明に堪えられる内容かどうか、ということ。
一番大きいのは予算案で、管理会社との継続契約や長期修繕計画という大きな要素がそこに集約されているから。
さらに、年間活動報告と決算報告、それに対する監事の審査報告。
これらを、管理会社が作ったものをそのままノーチェックで議案化するのが植民地マンション。議案書が配布された時点で勝負はついている。議案書説明を管理会社がするのみなど言語道断。懸案事項について予算上の補足（管理会社の提案に対して、こういう議論をしてこうなった）は理事が当然すべき。
まあ、植民地マンションはそもそも管理会社を変更する能力などないダメ住人ばかりなので、議案や総会説明に文句をつける能力もないだろう。ご愁傷様。

[887: 匿名さん]

886だが、無知無能マンションと、それが輪番制か立候補制かは関係ない。色んなケースがあるだろう。
>>884　釣りでないなら認識の低さを恥じなさい。
>>885　下記のとおり理事会外で役員選任委員を設けることを妨げるものではない。もちろん、理事会内で行うことも可能。
（専門委員会の設置）
第55条理事会は、その責任と権限の範囲内において、専門委員会を設置し、特定の課題を調査又は検討させることができる。
２ 専門委員会は、調査又は検討した結果を理事会に具申する。

[888: 匿名さん]

>>885
余りにも無知なので丁寧にお教えしましょうね。
管理組合の役員をやったこと無いのでしょうね。

選出と選任は意味が違う。
役員人事議案を総会に上程するのは理事会。
その役員人事議案を承認し役員を選任するのは総会。

[889: 元フロント]

876
私は色んな組合見てきてるんで、貴方以上に知ってるつもりです。
普通の理事は自分のマンションしか知らないはずなので、どっちかしか知らないはずなんですけどね（笑）

私がみてきた立候補制のマンションは、不動産業を営む人が理事長をずーっと続けてたり、そういうケースが多いです。
そうなると、理事長が好き放題できるんですよね。

一部の住民が管理組合を植民地にするって形です。

輪番制が7割でしたっけ？全国のマンションで。
そうなるとほとんどマンションで立候補とかないわけですよ。

大規模改修工事の時に、建築士やそういう関係者が立候補したり、専門委員会に入ったりするケースは良くあると思いますけど。

逆に理事をやりたいって人ってあまりいないでしょう？
こういう掲示板に書き込んでる人は関心あるから理事になりたいんでしょうけど。

輪番制であれ、立候補制であれ、悪意のある人間が絡むと植民地（笑）にされます。
形式が悪いのではなく、無関心が悪いのです。

後、貴方みたいに決め付けで意見を言う人も困りますね（笑）

[890: 匿名さん]

専門委員会は理事会の諮問機関でしょ？
時期役員の選挙管理委員会と趣旨が違います。
選挙は公明正大が必要です。

[891: 匿名さん]

うちのマンションは、総会での決算書・予算書・事業報告・来期画はすべて管理会社が説明してる。植民地になってたんだ。

[892: 匿名さん]

>>889
同感です。あなたの意見で結論でよいのですが、>>876（輪番違法）が性懲りもなく延々と同じことを根拠もなく垂れ流しているのです。
１点だけ言えば、
＞輪番制であれ、立候補制であれ、悪意のある人間が絡むと植民地（笑）にされます。
というのは「悪意がからむと」というよりも、チェック体制の有無でしょうね。
明らかな悪意などなくとも、慣例・馴れ合い・マニュアル引継ぎ主義で管理会社の言われるまま、というケースのほうが多いかと思われます。

[893: 匿名さん]

>>892
だから「透明性とか綱紀粛清」を唱える理事長を、前期からの留任続投理事と管理会社が結託して叩き潰すことになる。

[894: 匿名さん]

管理会社は管理組合の金食って稼いでるんだからしょうがないよ。
管理会社に金が落ちない管理組合独自の事業なんかは当然叩き潰す。

[895: 匿名さん]

>>891
それは理事会が決算や予算を作成せず、管理会社に丸投げしてるから会計担当理事が説明できないから。
その時点で管理組合は植民地化を受け入れてることになる。自分の金の収支報告が出来ないのだから。

[896: 元フロント]

891
別に管理会社が説明してもいいんじゃないですか？
できれば、「説明させてる」なら問題ないと思います。

その説明内容を理事が把握できていて、問題ないと判断できていれば何ら問題なしです。

決算書や予算案もじっくりみればただの収支表なので難しいものではないのですが、素人に理解せよというほうが酷だと私は思っています。

管理会社がそういう理事に対してわかりやすく説明できるかどうかでしょうね。

「当然理事は理解しておくべきだ！」
と言われるかもしれませんが、そういう理事会もあればそうじゃない理事会もあってもよいと思いますけど。

[897: 匿名さん]

管理組合財産の保全性から分別管理が厳しくなる時代、理事会は自分の金は自分で管理しないとだめだろう。
従来の収納代行とは違う、原則方式になるんだから。改正施行規則の（ハ）の方式。

[898: 元フロント]

897
原則方式しかできなくなるのですか？

大手管理会社の事務的な手間が増えますねぇ。
本来、原則方式一択なんですけどね。

[899: 匿名さん]

平成22年5月1日以降に管理委託契約を締結するものから改正施行規則が適用されるので、大手管理会社は新設マンションはもとより既存マンションについても従来で言うところの「原則方式」に変更していく。
もちろん従来の収納代行方式(保障措置付き)も認められているが、大手は施行規則の改正趣旨を鑑みて原則方式に変更する業界の流れである。
私のマンションも収納代行方式から原則方式に変更になるので、経理業務の強化を検討中。
管理会社の事務的な手間は減ると見ている。その分管理組合の経理業務の負担がかなり大きくなる。
従来なら管理組合は管理会社だけの支払いを考えればよかったが、原則方式では管理組合は業者毎に個別支払いをしなければならない。管理会社の代行業務はなくなり、管理会社は単なる経理データのインプットになる。

[900: 元フロント]

899
原則方式になると管理会社の引き落とし業務が、その都度理事長印が必要になり、フロントの手間が増えるはずです。
大手がワザワザ保険かけてまで収納代行方式をやってたのは、手間がかかるからだと私は思ってましたが。