「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[801: 匿名さん]

800は何をいってんだろう。
ちょっとおかしいよね。

[802: 匿名さん]

横レスですが、何か勘違いしてませんかね

【平成１４年の改正前】
第十七条　共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

【平成１４年の改正後】
第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

つまり特別決議の対象が「共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）」＝通常の大規模修繕から、「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）」＝保存行為を上回る重大変更にレベルアップされただけ。この改正によって通常の大規模修繕は普通決議で良いこととなった。
ただし書は改正の前後で変更はない。ついでに言及しておくと、過半数に減ずることができるのは「区分所有者の定数」だけであって議決権は四分の三以上必要なので念のため。

[803: 匿名さん]

つうか、そういう問題ではないが

[804: 匿名さん]

管理費・修繕積立金の改定は普通決議か特別決議か？
という問題なら>>777のリンク先で答えが出ているのでは
つまり管理規約による

[805: 匿名さん]

その後、なんでも普通決議っつう、やからがいるし

[806: 匿名さん]

802は実務をしらないね。
大規模修繕工事は規約の規定に拘わらず普通決議。これは国策であり、裁判でも負けることはない。

[807: 匿名さん]

>>806
ちみは、理論も実務も知らないんだね

[808: 匿名さん]

国策？
なんじゃそりゃ。

[809: 元フロント]

後でもめる可能性があるのであれば、特別決議で行ったほうが良いと思います。

３／４以上の賛成が集められない理由ってなんなんでしょうか？
過半数で強引に持っていくやり方が悪いのでは？？

[810: 匿名さん]

>802
またお勉強中の書生さんが書いてますね。貴方こそ
＞横レスですが、何か勘違いしてませんかね
この話は大規模修繕の普通決議の事の話ですよ。
従って「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）」に該当するものではなく、大規模修繕が「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」であることは当然の話なのですよ。

[811: 匿名さん]

平成１４年の改正は阪神大震災で被災したマンションの復旧が進まなかったことがきっかけである。
即ち、これは国策。
規約で、「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要するものについては特別決議」と定めていても、その条項は「その形状又は効用の著しい変更を伴うものについては特別決議」と読み替える運用となっている。

[812: 匿名さん]

＞３／４以上の賛成が集められない理由ってなんなんでしょうか？ 過半数で強引に持っていくやり方が悪いのでは？？

その理由は区分所有法の通り行うと必要な修理迄出来なくなる危険があるからです。
区分法では区分法で特別決議（四分の三、五分の四）と規定されていない限り普通決議は全組合員の人数の過半数及び全組合員の議決権の過半数で決するのを原則としているが、この普通決議については管理規約でどのようにでも定めることが出来ることも規定されている。
そのため「普通決議は全組合員の人数の過半数及び全組合員の議決権の過半数で決する」つまり委任状、議決権行使書を含め100%の参加は現実的に出来ないので、この普通決議については区分法に規定の無い総会の充足率なるものを規約で決めて全組合員の半数以上集まれば総会が成立しその過半数（委任状、議決権行使書を含む）の賛成があれば決議が成立することにしているのが標準管理規約なのです。つまり普通決議は全組合員の四分の一の賛成があれば決議できるのです、しかも過半数には（委任状、議決権行使書を含む）のですから総会に出席者ゼロで役員のみでも普通決議は出来る様になっているのです。
もっと極端に言えば総会なるものは討議する場ではなく理事会案に対して賛否を決する場に過ぎないのです。
ですから管理組合の役員の選任は大切な業務であり輪番制で管理会社の言いなる役員を押し付けることは害があり益はないのです。

[813: 匿名さん]

>>もっと極端に言えば総会なるものは討議する場ではなく理事会案に対して賛否を決する場に過ぎないのです。
事実上、そうなっている管理組合も多いと思いますが、集会で怒鳴りあう活発な管理組合も存在し、集会での意見の対立は投票行動に影響するし、そうさせるために集会で決することを義務付けている。住民投票で決するのではなく集会で決する意味を考えましょう。

[814: 匿名さん]

＞集会で怒鳴りあう活発な管理組合も・・・・。
議長としてはガス抜きの時間は与えるが時間制限して採決するのが総会の目的です。
＞住民投票で決するのではなく集会で決する意味を考えましょう。
共有財産の管理が目的ですので議論で再生産する場ではなく賛否の決議する場に過ぎないのです。
一般にはこの総会の後は役員は退任する事になるので議論の結果が生かされる機会はないのです。
従って集会で決する意味は全くないのです。
敢えて言えば役員に対する批判は今後の推薦や立候補の際の支持に影響する程度です。
ご参考：
標準管理規約
(総会の会議及び議事) 第47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
（中間を省略）
9 総会においては、第43条第1項によりあらかじめ通知した事項につい てのみ、決議することができる。
区分所有法
（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
以下略。

[815: 匿名さん]

憲法の人権規定、表現の自由、思想の自由市場論から勉強しましょう。
法律は体系的に勉強しないと理解できません。

[816: 匿名さん]

管理組合員には外国人もいるのですが・・・・・。

[817: 匿名さん]

（書面又は電磁的方法による決議）
第四十五条 　この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾については、法務省令で定めるところによらなければならない。
２ 　この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があつたときは、書面又は電磁的方法による決議があつたものとみなす。
３ 　この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項についての書面又は電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する。
４ 　第三十三条の規定は、書面又は電磁的方法による決議に係る書面並びに第一項及び第二項の電磁的方法が行われる場合に当該電磁的方法により作成される電磁的記録について準用する。
５ 　集会に関する規定は、書面又は電磁的方法による決議について準用する。

[818: 匿名さん]

輪番違法君に解説しておくけど、
日本の民主主義は、ドイツのように法律で特定の思想を排除することで民主主義を守ろうとしてるのではない。
たとえば、ドイツではナチス的思想は違法で、公権力が逮捕、監禁するとか。（＝戦う民主主義）
日本の民主主義は、自由な意見表明を保障することで、多くの選択肢が生まれ、結果的にいい考えが選別されることに期待してるんだよ。
従って、集会を開くのは、管理会社や理事会にとって都合の悪い情報が質問者によって開示され、参加者の選択肢を広げること、結果的にいい考えが選択されることに期待してるわけ。
輪番違法君の主張がこの掲示板で多数派を形成できないのは、いい考えではないからだろう。

[819: 匿名さん]

下記のほうが適切。
「日本の民主主義は」→「日本の憲法は」

[820: 匿名さん]

恥ずかしいことをよくしますね。

[821: 匿名さん]

↑憲法も試験科目に入れないとね。

[822: 匿名さん]

下記のように捉えると、わかりやすいと思う。
管理会社　＝イエズス会
管理組合　＝植民地
理事会　　＝傀儡政権
区分所有者＝黒人

[823: 匿名さん]

管理組合運営は統治行為だと考えないといいようにやられます。

[824: 匿名さん]

＞従って、集会を開くのは、管理会社や理事会にとって都合の悪い情報が質問者によって開示され、参加者の選択肢を広げること、結果的にいい考えが選択されることに期待してるわけ。

日本、ドイツの憲法の違いのご高説にそぐわないコメントですね。
区分法でも全員賛成なら集会を開催しなくとも良いとの規定を紹介しても貴方が集会の原則的な必要を言い張るのは理屈には会わないコメントであることの証明です。
参加者の選択肢を広げるとは全くの偽りで賛否の二者択一の原則に無知以外の何物でもないね。
一番大切なのは毎年一回一定時期に管理事務に関する報告を管理者が集会で行う義務があることで、この集会も規定はなく聞きたい者が集まれば良くこれが情報開示の機会で、「いい考えが選択されることに期待してるわけ」ではない。

[825: 匿名さん]

>>区分法でも全員賛成なら集会を開催しなくとも良いとの規定を紹介しても
逆に言うと一人でも反対したら集会は必須ですね。文句のあるやつには必ず言わせるということだよ。

別にわからなくてもいいですよ。輪番が違法だというひとが理解するわけないしｗ
現状で懸念するのは、議決権行使書の使用で、集会前に結果が決まってしまっている場合があること。

[826: 匿名さん]

サービスでコピペしといてやるよ
知ってて否定するんならいいが、あんたみたこともきいたこともないだろうから。


政治権力が、正しい思想を特定して、それを天下り式に国民に与えるのではなく、様々な思想を各人が自由に表明し、それらが批判と討論によって鍛えられる過程のなかで、次第に真理あるいは真理により近い思想や知識が生き残っていくであろう、という考え方である。このような考え方は、自由競争が、消費者に安くて質の良い商品やサービスを提供し、資源の最適配分に寄与するという、経済上の自由市場のモデルに近い発想であるといえよう。そこで、こうした考え方は、「思想の自由市場」(marketplace of ideas; free trade in ideas) の名で呼ばれることが多い。

[827: 匿名さん]

>逆に言うと一人でも反対したら集会は必須ですね。文句のあるやつには必ず言わせるということだよ。
当然、但し毎年一回一定時期に管理事務に関する報告を管理者が義務で行う集会であって、その序でに行う総会案の決議は集会に限らなくても出来るということ。

>現状で懸念するのは、議決権行使書の使用で、集会前に結果が決まってしまっている場合があること。
当然、区分法、規約を読んで御覧なさい。理事長を含む役員は議決権行使書、委任状の数値は知っているので例年の総会出席員数から賛否の結果は想像出来るよ。半数が賛成と考えれば確実な結果は分かるというものだ。
このような実態でありながら管理会社に全てを委ねる輪番制の役員の業務の結末は管理会社の思惑の自由になる悲劇を生むことになる。

[828: 匿名さん]

>>当然、但し毎年一回一定時期に管理事務に関する報告を管理者が義務で行う集会であって、その序でに行う総会案の決議は>>集会に限らなくても出来るということ。

区分所有法では「集会の決議で決する。」ってなってますけど。
集会に限らなくても出来る（＝書面決議）のは全員が同意したときでしょ。

哲学みたいなものなんで、産業革命のあたりから勉強してください。

裁判だって弁論主義なのは、「集会」の理屈と同じです。

第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四
分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができ
る。
（共用部分の管理）
第十八条 　共用部分の管理に関する事項は、前条の場合を除いて、集会の決議で決する。

[829: 匿名さん]

>>812
>もっと極端に言えば総会なるものは討議する場ではなく理事会案に対して賛否を決する場に過ぎないのです。

議案が討議の末、一部修正され可決することもある

[830: 匿名さん]

＞区分所有法では「集会の決議で決する。」ってなってますけど。 集会に限らなくても出来る（＝書面決議）のは全員が同意したときでしょ。

貴方には本質論が理解出来ない様ですね。
管理者の事務報告は集会で行う義務があるがその集会は毎年定期的に行うほかは何等規定が無く出席者の人数には無関係。
一方決議する集会は全員に同意されれば開催しなくとも良いこの二つの差は前者は集会は大切で必須だが後者は決議する集会は賛否の決議が大切でそのために集会することにはさしたる意味が無いと言うこと。

[831: 匿名さん]

>後者は決議する集会は賛否の決議が大切でそのために集会することにはさしたる意味が無いと言うこと。

マンカン師崩れの低レベルな発想だ

[832: 匿名さん]

>議案が討議の末、一部修正され可決することもある
本質的な問題ではなくレアーケースを取上げても書生の発想に過ぎない。
議決集会は賛否を決する場であることには変わりはない。
＞マンカン師崩れの低レベルな発想だ
ヤジしか言えないとは情けない、はい反論をどうぞ。マンカンシ程落ちぶれてはいない。

[833: 匿名さん]

>>832
>総会なるものは討議する場ではなく理事会案に対して賛否を決する場に過ぎない

｢過ぎない｣からずいぶんトーンダウンしたのね

[834: 匿名さん]

>｢過ぎない｣からずいぶんトーンダウンしたのね
トーンなんて関係なく下記の規定から明らかんばことです。
理事会案の賛否を議決することが出来るだけなことは明らかです。
標準管理規約
9 総会においては、第43条第1項によりあらかじめ通知した事項につい てのみ、決議することができる。
区分所有法
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。

[835: 匿名さん]

>>806,>>810
802だが、平成14年の法改正により大規模修繕が普通決議で良いこととなったことを説明した802のどこが間違ってますかね。
ちゃんと読まず思い込みや勘違いで見当違いのレスをするようは人は、まともに理事を務めることはできないと思いますよ。

[836: 匿名さん]

（共用部分の変更）
第十七条 　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

の話ではなく、共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの）は普通決議でオーケーになっただけの話よ。
昔は金額が大きい場合も特別決議だったが現在は金額は無関係になったことよ。
勘違いは貴方ということ。

[837: 匿名さん]

ん？　>>836はあいかわらず思い込み、勘違いに気がついてないね。読解力がないのかな。

[838: 匿名さん]

反論しなさいよ。

[839: 匿名さん]

>>834
標準管理規約の規定は、討議を否定していない

[840: 匿名さん]

輪番制っていいのか？　国民の意思とは無関係に、民主党の次は公明党、その次は社民党、その次は共産党って具合に政権交代を強制するようなものだよね。それが国民みんなにとって望ましいことなのか？

[841: 匿名]

>>840
国政を任せられないような人物（政党）が国会にいることのほうがよっぽど問題だ。

マンション管理組合理事の場合は、報酬がなかったりわずかであって
職業には出来ない割に負担が大きく、なり手がいないことが大きな課題。

そのために生まれた輪番制を議員内閣制と比較するとは、頭おかしいにも程があるな。

[842: 匿名さん]

＞国政を任せられないような人物（政党）が国会にいることのほうがよっぽど問題だ。
国政を任せられるような人物（政党）が国会にいないことのほうがよっぽど問題では？

[843: 管理侍]

自宅の管理と国政を同列に扱うかねぇ。

[844: 匿名さん]

＞国政を任せられないような人物（政党）が国会にいることのほうがよっぽど問題だ。
>国政を任せられるような人物（政党）が国会にいないことのほうがよっぽど問題では？

両方に共通しているのが選挙民のセンスの欠如だね。

[845: 匿名さん]

＞輪番制っていいのか？　国民の意思とは無関係に、民主党の次は公明党、その次は社民党、その次は共産党って具合に政権交代を強制するようなものだよね。それが国民みんなにとって望ましいことなのか？

そんな大げさなものではないが身体的、能力的な資質を無視して共有財産の管理をする役員を輪番に押し付ける組合員（選挙民）はその結果責任の追求を放棄していることは共通している。

[846: 匿名さん]

＞標準管理規約の規定は、討議を否定していない

理事会案の審議の主たる行為は議案の説明とこれに対する質疑応答程度です。
それも普通決議案が議案項目のみで良い所を特別決議案と同様に議案項目だけではなくその要領までの資料を添付すれば議決権行使書も利用しやすくなる一方総会での質疑応答も僅かなものとなる。

[847: 匿名さん]

そうです
理事会には管理組合員に対する説明責任があります
株主総会と同じです

違うのは、株主は納得できる説明がないと株を売却してしまうので企業経営が危うくなりますが

マンション管理組合員は納得できる説明がなくてもマンション売却をしないし、管理費も支払い続けます。

マンションは財産とはならない
区分所有法が、財産価値として扱わない法立だから仕方ない

[848: 匿名さん]

＞違うのは、株主は納得できる説明がないと株を売却してしまうので企業経営が危うくなりますが
へー？　塩漬けしている株はどうします？　売ったら大損ですが？
＞マンション管理組合員は納得できる説明がなくてもマンション売却をしないし、管理費も支払い続けます。
役員は任期で代わるし、管理会社も変えられるよ。
＞マンションは財産とはならない
自分の所を基準にすればそうだろうが場所により転売財産とはなるよ。
＞区分所有法が、財産価値として扱わない法立だから仕方ない
法律ではないよ。土地が無いに等しい分譲マンションの宿命だよ。

[849: 匿名さん]

上場株式のように流動性があれば売れるが、万年赤字の同族会社株式なんぞ売れないぞ。
それと同じで田んぼの真ん中に立つマンションは、売却なんか夢のまた夢。
要はそれぞれってこと。

[850: 匿名さん]

みらい平のマンションのだけでないよ

２３区駅前マンションの総会でも納得できる説明などない