「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[773: 匿名さん]

使用細則の別表でした。

[774: 匿名さん]

そうでしょう。
管理規約に金額を規定すると特別決議で値上げが難しくなるよ。

[775: 匿名さん]

古い規約は規約の中に金額がかいてあるけど、普通決議で変更できるという神戸地裁判決がある。
普通決議でも問題ありませんよ。

[776: 匿名さん]

区分所有法（規約の設定、変更及び廃止）
第三十一条 　規約の設定、変更又は廃止は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議によつてする。この場合において、規約の設定、変更又は廃止が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼすべきときは、その承諾を得なければならない。

[777: 匿名]

>>775
その判決は、規約を普通決議で変更できるとは言ってない。

その判例は、規約の中に規定されていたのではなく規約の中の別表として
規定されていたから区分所有法３１条が適用されないと判断されたわけだ。

せっかく紹介するなら正確に書くか、リンクを張ろうよ。

神戸地裁判決。（平成１４年（レ）第９０号）
http://www2.ttcn.ne.jp/~kanrishi-g/images/386.pdf

マンション管理ネット
管理費・修繕積立金の改定は普通決議か特別決議か？
http://www.k-ban.net/kiyaku/kane.html#kane_youken

[778: 匿名さん]

普通決議だろ

[779: 匿名]

管理費や修繕積立金の金額が、

（１）規約の条文に書いてあれば特別決議
（２）規約の別表に書いてあれば普通決議
（３）細則や細則の別表に書いてあれば普通決議

ってこと。（１）のケースなんか昔の規約でもほとんどないだろ。

[780: 匿名さん]

ガセネタ！　サブスタンダードの書き込みは面白がっているんだろうね。情けないことだ。

[781: 匿名さん]

別表も規約

[782: 匿名]

と判断されなかったのが
神戸地裁の判例。

[783: 匿名さん]

規約の別表は当然規約の一部だからその金額の変更は規約の改正に准ずる。
一般には規約の制定／改訂とは別に独立させた形で「管理費、修繕積立金などの金額の制定／変更の件」の議案で普通決議で議決する。

[784: 匿名さん]

なんでもかんでも普通決議だと認められた訳ではない

[785: 匿名さん]

＞なんでもかんでも普通決議だと認められた訳ではない

区分所有法で規定されている特別決議事項以外はなんでもかんでも普通決議です。

[786: 匿名さん]

特別決議以外は、決議条件を規約で加重することができる
それを知らないのか

[787: 匿名さん]

＞特別決議以外は、決議条件を規約で加重することができるそれを知らないのか

理想を言っても始まらないよ。
世の中は建替えの五分の四決議をも緩和しようと画策しているのに加重するとは机上の空論に過ぎないのが分からないのか。

[788: 匿名さん]

>787
特別決議以外の普通決議の中には、任意規定といって規約で軽減したり加重したり
することができると区分所有法という法律で認められているのです。
そして、その規約は法律に優先することになるのです。
これぐらいは常識として知っていてほしいね。
建て替え決議については、現状では５分の４以上なんですよ。
勿論、これが軽減されることはあるでしょうが、それはその法律が制定されなければ
現状のままです。

[789: 匿名さん]

百も承知ですが書生の相手をするつもりはありません。悪しからず。

[790: 匿名さん]

>789
あなたは分かっていない。

[791: 匿名さん]

では加重した例を言って御覧なさい。

[792: 匿名さん]

>791
大規模修繕工事は、規約改正がなければ普通決議だが、
同じ普通決議でも、総議決権数の過半数と改定したよ。
大規模修繕というより、保存行為を上回る額といった方がいいかな。

[793: 匿名さん]

＞大規模修繕工事は、規約改正がなければ普通決議だが、同じ普通決議でも、総議決権数の過半数と改定したよ。

何の理由があるの？
区分所有法と同じにしただけじゃないか？　
どこが区分法に加重なの？　
加重の意味が理解出来ない様ね。

[794: 匿名さん]

問題がずれてないか
別表をなんでもかんでも普通決議で変更できるか、だろ

[795: 匿名さん]

>793
区分所有法は、普通決議は、区分所有者及び議決権の２分の１以上の出席で
その過半数で決議できるということ。
つまり、総組合員の約４分の１の賛成があれば決議される。
それじゃあ、あまりに安易に大規模修繕工事等ができるので、少しハードルを
あげたんだよね。
だから、規約改正で、総組合員の過半数で決議に変更することができるんだよ。
出席者ではなくて、総組合員数だからね。
これを任意規定といってね、この変更された規約は区分所有法より優先されるということ。
分かったかな？

[796: 匿名]

標準管理規約？

[797: 匿名さん]

＞区分所有法は、普通決議は、区分所有者及び議決権の２分の１以上の出席でその過半数で決議できるということ。
つまり、総組合員の約４分の１の賛成があれば決議される。

前の人もコメントしているが、それは標準管理規約でしょう。
区分所有法を教えて上げましょう。
（議事）
第三十九条 　集会の議事は、この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数で決する。

[798: 匿名さん]

>797
あなたのとこの管理規約はどうなっているの。

[799: 匿名さん]

管理規約を区分所有法とかで作成しているマンションはないのでは。
ひな形に基づいて作成されているので、標準管理規約通りになってると思うけど。

[800: 匿名さん]

>791
>>では加重した例を言って御覧なさい。

>792 by 匿名さん　2012-01-11 12:37:34
>791
>大規模修繕工事は、規約改正がなければ普通決議だが、 同じ普通決議でも、総議決権数の過半数と改定したよ。

加重した例は間違いでしたね。
区分法を軽減しものを区分法に返しただけでしたね。もっと勉強してから書き込みましょうね。

[801: 匿名さん]

800は何をいってんだろう。
ちょっとおかしいよね。

[802: 匿名さん]

横レスですが、何か勘違いしてませんかね

【平成１４年の改正前】
第十七条　共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

【平成１４年の改正後】
第十七条　共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各四分の三以上の多数による集会の決議で決する。ただし、この区分所有者の定数は、規約でその過半数まで減ずることができる。

つまり特別決議の対象が「共用部分の変更（改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要しないものを除く。）」＝通常の大規模修繕から、「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）」＝保存行為を上回る重大変更にレベルアップされただけ。この改正によって通常の大規模修繕は普通決議で良いこととなった。
ただし書は改正の前後で変更はない。ついでに言及しておくと、過半数に減ずることができるのは「区分所有者の定数」だけであって議決権は四分の三以上必要なので念のため。

[803: 匿名さん]

つうか、そういう問題ではないが

[804: 匿名さん]

管理費・修繕積立金の改定は普通決議か特別決議か？
という問題なら>>777のリンク先で答えが出ているのでは
つまり管理規約による

[805: 匿名さん]

その後、なんでも普通決議っつう、やからがいるし

[806: 匿名さん]

802は実務をしらないね。
大規模修繕工事は規約の規定に拘わらず普通決議。これは国策であり、裁判でも負けることはない。

[807: 匿名さん]

>>806
ちみは、理論も実務も知らないんだね

[808: 匿名さん]

国策？
なんじゃそりゃ。

[809: 元フロント]

後でもめる可能性があるのであれば、特別決議で行ったほうが良いと思います。

３／４以上の賛成が集められない理由ってなんなんでしょうか？
過半数で強引に持っていくやり方が悪いのでは？？

[810: 匿名さん]

>802
またお勉強中の書生さんが書いてますね。貴方こそ
＞横レスですが、何か勘違いしてませんかね
この話は大規模修繕の普通決議の事の話ですよ。
従って「共用部分の変更（その形状又は効用の著しい変更を伴わないものを除く。）」に該当するものではなく、大規模修繕が「その形状又は効用の著しい変更を伴わないもの」であることは当然の話なのですよ。

[811: 匿名さん]

平成１４年の改正は阪神大震災で被災したマンションの復旧が進まなかったことがきっかけである。
即ち、これは国策。
規約で、「改良を目的とし、かつ、著しく多額の費用を要するものについては特別決議」と定めていても、その条項は「その形状又は効用の著しい変更を伴うものについては特別決議」と読み替える運用となっている。

[812: 匿名さん]

＞３／４以上の賛成が集められない理由ってなんなんでしょうか？ 過半数で強引に持っていくやり方が悪いのでは？？

その理由は区分所有法の通り行うと必要な修理迄出来なくなる危険があるからです。
区分法では区分法で特別決議（四分の三、五分の四）と規定されていない限り普通決議は全組合員の人数の過半数及び全組合員の議決権の過半数で決するのを原則としているが、この普通決議については管理規約でどのようにでも定めることが出来ることも規定されている。
そのため「普通決議は全組合員の人数の過半数及び全組合員の議決権の過半数で決する」つまり委任状、議決権行使書を含め100%の参加は現実的に出来ないので、この普通決議については区分法に規定の無い総会の充足率なるものを規約で決めて全組合員の半数以上集まれば総会が成立しその過半数（委任状、議決権行使書を含む）の賛成があれば決議が成立することにしているのが標準管理規約なのです。つまり普通決議は全組合員の四分の一の賛成があれば決議できるのです、しかも過半数には（委任状、議決権行使書を含む）のですから総会に出席者ゼロで役員のみでも普通決議は出来る様になっているのです。
もっと極端に言えば総会なるものは討議する場ではなく理事会案に対して賛否を決する場に過ぎないのです。
ですから管理組合の役員の選任は大切な業務であり輪番制で管理会社の言いなる役員を押し付けることは害があり益はないのです。

[813: 匿名さん]

>>もっと極端に言えば総会なるものは討議する場ではなく理事会案に対して賛否を決する場に過ぎないのです。
事実上、そうなっている管理組合も多いと思いますが、集会で怒鳴りあう活発な管理組合も存在し、集会での意見の対立は投票行動に影響するし、そうさせるために集会で決することを義務付けている。住民投票で決するのではなく集会で決する意味を考えましょう。

[814: 匿名さん]

＞集会で怒鳴りあう活発な管理組合も・・・・。
議長としてはガス抜きの時間は与えるが時間制限して採決するのが総会の目的です。
＞住民投票で決するのではなく集会で決する意味を考えましょう。
共有財産の管理が目的ですので議論で再生産する場ではなく賛否の決議する場に過ぎないのです。
一般にはこの総会の後は役員は退任する事になるので議論の結果が生かされる機会はないのです。
従って集会で決する意味は全くないのです。
敢えて言えば役員に対する批判は今後の推薦や立候補の際の支持に影響する程度です。
ご参考：
標準管理規約
(総会の会議及び議事) 第47条 総会の会議は、前条第1項に定める議決権総数の半数以上を有する組合員が出席しなければならない。
（中間を省略）
9 総会においては、第43条第1項によりあらかじめ通知した事項につい てのみ、決議することができる。
区分所有法
（決議事項の制限）
第三十七条 　集会においては、第三十五条の規定によりあらかじめ通知した事項についてのみ、決議をすることができる。
以下略。

[815: 匿名さん]

憲法の人権規定、表現の自由、思想の自由市場論から勉強しましょう。
法律は体系的に勉強しないと理解できません。

[816: 匿名さん]

管理組合員には外国人もいるのですが・・・・・。

[817: 匿名さん]

（書面又は電磁的方法による決議）
第四十五条 　この法律又は規約により集会において決議をすべき場合において、区分所有者全員の承諾があるときは、書面又は電磁的方法による決議をすることができる。ただし、電磁的方法による決議に係る区分所有者の承諾については、法務省令で定めるところによらなければならない。
２ 　この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項については、区分所有者全員の書面又は電磁的方法による合意があつたときは、書面又は電磁的方法による決議があつたものとみなす。
３ 　この法律又は規約により集会において決議すべきものとされた事項についての書面又は電磁的方法による決議は、集会の決議と同一の効力を有する。
４ 　第三十三条の規定は、書面又は電磁的方法による決議に係る書面並びに第一項及び第二項の電磁的方法が行われる場合に当該電磁的方法により作成される電磁的記録について準用する。
５ 　集会に関する規定は、書面又は電磁的方法による決議について準用する。

[818: 匿名さん]

輪番違法君に解説しておくけど、
日本の民主主義は、ドイツのように法律で特定の思想を排除することで民主主義を守ろうとしてるのではない。
たとえば、ドイツではナチス的思想は違法で、公権力が逮捕、監禁するとか。（＝戦う民主主義）
日本の民主主義は、自由な意見表明を保障することで、多くの選択肢が生まれ、結果的にいい考えが選別されることに期待してるんだよ。
従って、集会を開くのは、管理会社や理事会にとって都合の悪い情報が質問者によって開示され、参加者の選択肢を広げること、結果的にいい考えが選択されることに期待してるわけ。
輪番違法君の主張がこの掲示板で多数派を形成できないのは、いい考えではないからだろう。

[819: 匿名さん]

下記のほうが適切。
「日本の民主主義は」→「日本の憲法は」

[820: 匿名さん]

恥ずかしいことをよくしますね。

[821: 匿名さん]

↑憲法も試験科目に入れないとね。

[822: 匿名さん]

下記のように捉えると、わかりやすいと思う。
管理会社　＝イエズス会
管理組合　＝植民地
理事会　　＝傀儡政権
区分所有者＝黒人