「管理組合の諸悪の根源は輪番制の役員にある」その４

[匿名さん]

管理組合の理事、監事は共有部分の管理及び管理を委託する管理会社と対等に対処するには知識及び事務能力が必要である。
従って、これらの役員は誰でも出来るものではないことは明白であるので、その選任を組合員全員を対象にして輪番制にして対処することは組合員自身が共有部分の管理を放棄し、管理会社にすべてを任せっきりにする事になる。
その結果、共有部分の管理が徹底されず管理費、修繕積立金の出費の高騰や滞納金の回収遅延などの弊害が起こることになる。

[1053: 匿名]

>>1048
ネットだから居場所の制約はないよ。

>>1050
管理規約違反の理事はそもそも出場停止。

>>1051
区分所有法では理事会の定義がない。
理事も監事も管理組合法人の規定。

[1054: 匿名さん]

>区分所有法では理事会の定義がない。 理事も監事も管理組合法人の規定。

それで？

[1055: 匿名さん]

区分所有法に規定はなくても、標準管理規約に基づいて各マンションの
管理規約は制定されているので、それを順守しなければならないのだよ。

[1056: 匿名さん]

＞管理規約は制定されているので、それを順守しなければならないのだよ。

で、何をどの様に遵守しなければならないの？

[1057: 匿名さん]

そろそろか。コピペマン登場！

[1058: 匿名]

管理規約に書いてなければ規約の規制外ってことだろう。

[1059: 匿名]

理事会が管理規約違反するくらいだから規約なんて糞食らえだよ。

[1060: 匿名さん]

抽象論ばかりで具体的な回答は出来ないのでしょうか？

[1061: 匿名]

具体例がないから抽象論になってしまう。

[1062: 匿名さん]

具体例は理事会のことだったのだが書き込み人は説明に窮して逃げたか逃げている現象が続いているに過ぎない。

[1063: 匿名さん]

端的に言えば理事会と言えども集会の一種であるからネットを利用する場合は下記の規定を遵守する必要がある。

建物の区分所有等に関する法律施行規則
（電磁的方法）
第三条 　法第三十九条第三項 に規定する法務省令で定める方法は、次に掲げる方法とする。
一 　送信者の使用に係る電子計算機と受信者の使用に係る電子計算機とを電気通信回線で接続した電子情報処理組織を使用する方法であって、当該電気通信回線を通じて情報が送信され、受信者の使用に係る電子計算機に備えられたファイルに当該情報が記録されるもの
二 　第一条に規定するファイルに情報を記録したものを交付する方法
２ 　前項各号に掲げる方法は、受信者がファイルへの記録を出力することにより書面を作成することができるものでなければならない。
（電磁的記録）
第一条 　建物の区分所有等に関する法律 （昭和三十七年法律第六十九号。以下「法」という。）第三十条第五項 に規定する法務省令で定める電磁的記録は、磁気ディスクその他これに準ずる方法により一定の情報を確実に記録しておくことができる物をもって調製するファイルに情報を記録したものとする。

[1064: 現役理事]

ネットの意味を規定した規則だけど。質問者は、意味がわかってないね。
これの何処に理事会が違反するの？言葉の意味を規定してるだけで使用方法の規制などは、書いてないよ？
君、頭悪いだろ。単に気に入らないから因縁つけてるだけ。

違うなら、理事会の悪行を書いてしまえ！

[1065: 匿名さん]

>ネットの意味を規定した規則だけど。質問者は、意味がわかってないね。
ぐちゃぐちゃ意味のない事を言わないで
＞第三条 　法第三十九条第三項
を読みましょう。

[1066: 匿名さん]

>No.995 by 管理人 2010-03-29 17:50
（抜粋）
昨年秋のシステム移行に伴い、1000レス越えのスレッドによってシステムに影響が出ることはなくなりましたので、次スレの作成は、 現在は、必須事項ではなくなっております。

[1067: 匿名さん]

スレ主は、知らないで1,000レスになったら新しく新スレをたてていたんだけど、
それを指摘されたので、意地になって新スレたてると思うよ。

[1069: 匿名さん]

意地っ張りだからな。
新スレたてるほうに、300円。

[1070: 匿名さん]

>スレ主は、知らないで1,000レスになったら新しく新スレをたてていたんだけど、

半分当たり！　面倒だから止めただけ。

[1071: 匿名さん]

らしくないな

[1072: 匿名さん]

現在国交省で行われている「マンションの新たな管理方式の検討」なるものは大山鳴動して鼠一匹になりそうのようだ。
高層住宅管理業協会の新年の挨拶なるもので第三者管理者方式の検討に関して誤解や混乱があるとして、この場合は管理組合の財産保全するための規制（資金力・信用性・専門性などの適格な業務執行能力）を加えた上で認めるなどの検討が必要と唱えている。一方、国交省の検討資料２を見ると第三者管理者方式取組事例としてこの管理者にマンション管理士を取上げている。
これで高層住宅管理業協会の新年の挨拶なるものの真意が分かってきた。
管理会社も現に組合財産保全の為の付保を義務付けられているので資金力・信用性・専門性などの適格な業務執行能力がないのは確かであるが、それ以上に資金力・信用性の全くないマンション管理士を事例に上げるなんてお役人の発想や企画力の貧弱さには飽きれる。信託についての発想が微塵もないこの検討は検討に値しないことは明白である。

[1073: 匿名]

高層住宅管理業界って何よ
信用できるのか？

[1074: 匿名さん]

この世の中で信用出来るものがあると思う事自体が間違い。

[1075: 匿名さん]

その通り。人や物を信用するとはお目出度いよ、それより契約の時代だね。

[1076: 匿名]

高層住宅管理業協会って、管理会社の協同組合なん？

[1077: 匿名さん]

自分でググって見たらどうですか？

[1078: 匿名さん]

管理会社が会員となっている組合じゃないかな。

[1079: 匿名さん]

協会＝組合？

[1080: 匿名さん]

社団法人高層住宅管理業協会
副理事長　 専務理事　(常 勤) 　橋 本　万 里(元 建設省大臣官房総括監察官)

財団法人マンション管理センター
常務理事　 内藤 勇　常 勤　(元建設省建設大学校建設政策研究センター所長)
理事　石田 和成　常 勤　(元国土交通省大臣官房総括監察官)

[1081: 匿名]

役員に天下りがいるから何？
管理会社の協同組合じゃん

[1082: 匿名]

要望や管理人の怠慢な仕事の案件は住人が理事長へ言うべきか管理会社へ言うべきか？どちらが望ましいのですか？管理会社は管理組合と契約しています。

[1083: 匿名さん]

＞要望や管理人の怠慢な仕事の案件は住人が理事長へ言うべきか管理会社へ言うべきか？どちらが望ましいのですか？管理会社は管理組合と契約しています。

管理委託契約は管理組合と管理会社が結んでいるのが一般です。
一組合員が管理会社の担当者との接点はありえませんし、あったとしても担当者はそれを取上げる義務はありません。
管理会社の従業員に管理委託契約に違反することがあれば管理組合の担当役員や理事長を通じて管理会社に改善を求めるべきです。

[1084: 匿名]

管理会社に住人が言いつけて対応するよ。対応しない管理会社って本当にありますか？

[1085: 匿名さん]

1084
ではきくが、住民Ａと住民Ｂと理事会がそれぞれ違う指示を管理会社に示したらどうなりますか？
管理会社としては、指示を一本化してくれということに当然なり、それは契約窓口である管理組合（理事長）しかありませんが。
どこのマンションでも管理上のことは住人が管理会社（フロント）に言っても、「理事にお伝えしてください」というか、「聞いておきますが、理事会の判断をもらってからの対応になりますよ」しか言えないはずです。
清掃の注文や電球の取替え程度なら気がついた住人が「管理員」に伝えるのはありですが、契約に関係してくる管理上の事柄を「フロント」に言うのは理事会を無視することになり混乱のもとです。面倒でも意見は理事会に言うしかありません。

[1086: 匿名さん]

管理会社とて一部は人気商売の部分もありますので住人如きが注文付けてもうわべは聞いて置く振りはしますよ。

[1087: 匿名]

ふとんのﾍﾞﾗﾝﾀﾞ干しや子供の自転車乗り入れや犬のおしっこなどはすぐに動かせる。そのようなことは管理会社に言うことでしょう。そして意見は理事長に報告していますと。

[1088: 匿名]

↑全部理事会です。
管理会社がするのは、理事会要請による注意文書の作成と掲示

[1089: 匿名]

管理会社が動くのはとても便利な良い管理会社なんですね。

[1091: 匿名さん]

しーん。

[1092: 匿名]

輪番制度はしょぼいようです。しかし特定の理事長に支配されるよりましだ。住人次第で理事長へ提言することで管理会社に仕事させることです。

[1093: 匿名さん]

＞輪番制度はしょぼいようです。しかし特定の理事長に支配されるよりましだ。住人次第で理事長へ提言することで管理会社に仕事させることです。

特定の理事長に支配させるのは総会の結果なのでしょうから他の無関係者がとやかく言えないことです。
しかし、意欲、能力、健康に関係なく強制的に順番に押し付けられている役員が管理会社と対等に管理をやれると思う方が問題でしょう。

[1095: 匿名さん]

そちらでどうぞ。

[1096: 匿名さん]

理事長の独裁は嫌です。理事長へ提言することで改善します。

[1097: 匿名さん]

許すのは貴方です。

[1098: 暇入]

ほー

[1099: 匿名さん]

>理事長へ提言することで改善します。

どのようにして改善するのでしょうか？
規約を読んだ事がありますか？

[1100: 匿名さん]

1094さんのリンク先を読みました。
頭のおかしい人っているんだな…。やばすぎて寒気がしますね。

[1101: 匿名さん]

輪番違法くんは元気だろうか。
自分が間違えていたことに気づいたかな。

[1102: 匿名さん]

削除で忙しいらしいよ。

[1103: 匿名さん]

輪番違法くんは正義の味方か

[1104: 匿名さん]

月光仮面でもあるまいし！

[1105: 匿名さん]

でも輪番の組合は耳が痛いね。

[1106: 匿名さん]

削除されている方でしょう

[1107: 匿名さん]

削除されてるのは、輪番理事会制度を正当化しようとする奴ら

無責任で無気力な理事会体制の影で、暴利を貪る管理会社の連中だろうね。

[1108: 匿名さん]

あぁ、残念。1094見逃した。

[1109: 匿名さん]

確かに輪番制で管理会社にむしり取られる位なら管理会社の第三者管理にして結果だけをチェックする選任制の方が害はないかも知れない。

[1110: 住民さんＡ]

＞1108
確かこれ。
http://okwave.jp/qa/q7337359.html

[1111: 匿名さん]

端的に言えば、僕ちゃんの提起に対し回答がマトモですね。

[1112: 匿名さん]

マンションの理事ってキ●●イでもなれちゃうんだね、怖い。

[1113: 購入経験者さん]

輪番だからしょうがないよ。

[1114: 匿名さん]

輪番に甘えている組合の役員は責任も義務もなく勝手にやって下さいとの現象。

[1115: 匿名さん]

バカが理事になれないようにする仕組みって無いの？

[1116: 住まいに詳しい人]

1110の質問者ってただの人格障害だろ。
そんな奴にひっかきまわされるマンション住民は大変だね。

[1117: マンション住民さん]

>>115
ある。役員の条件にIQを一定以上にすればいい。

[1118: 匿名さん]

選ぶ側が悪いよ。無責任極まりない。

[1119: 匿名さん]

こういう１行レスしかできん輩がマンションに住むこと自体が間違い。
役員以前にこういう奴らは戸建か賃貸で好き勝手に住んでればよい。
共同で住むみたいなレベルの高いことはできん知能の輩ですね。

[1120: 匿名さん]

＞こういう１行レスしかできん輩がマンションに住むこと自体が間違い。
間違い訂正。　居住権は誰にでもあります。
＞役員以前にこういう奴らは戸建か賃貸で好き勝手に住んでればよい。
間違い訂正。　戸建か賃貸で好き勝手には住めません。少なくとも社会生活を維持する必要はあります。
＞共同で住むみたいなレベルの高いことはできん知能の輩ですね。
間違い訂正。共同で住むみたいなことがレベルの高いとは言えません。
建築の高さは高い場合はありますが貴方の言いたいのは価値観のレベルの意味でしょうが、
実際住んでいる人は高級億ションを除けば戸建てが買えない経済レベルの低い人が大部分です。

[1121: 不動産業者さん]

バカが理事になれないようにする仕組みって無いの？

管理会社の社員もね。　　全員100以下の現状では無理だが

[1122: マンション住民さん]

理事長に、マンションまたは不動産、建築、設備、工事に関する国家資格所持者と条件つければいい。

[1123: 匿名さん]

＞バカが理事になれないようにする仕組みって無いの？

あるさ。組合員が利巧になる事よ。

[1124: 匿名さん]

無理ですね。今更組合員が文献を読む能力はないし、貴方任せの横着者ですし。

[1125: 匿名さん]

管理会社を云々する前に自分の管理組合を自立させる努力することです。
さもないと、管理会社を変更しても悪い結果となることは必定です。

[1126: 匿名さん]

その為には能力のある人材、信任を得られない輪番は無責任の極みそのもの。

[1127: 匿名]

輪番制でないマンション組合ですが毎年、同じ理事長しかも非居住区分所有者です。輪番制のほうが良いのではと思います。

[1128: 匿名さん]

＞輪番制でないマンション組合ですが毎年、同じ理事長しかも非居住区分所有者です。

それを総会で選んでいるのは脳のない組合員です。

[1129: 匿名]

そうなんです。組合員全員が無関心です
だから輪番制に…と思います。
輪番制にすると毎年 理事長が変わるんですよね。
次回の理事会で提案したら袋叩きになるんでしょうね

[1130: 匿名]

理事はやらないけど改修のアンケートをとると、理事会や管理会社にケチをつけまくる住民。決して先頭に立って改善する気はなく己の正体が分からない世界で大活躍。アンケートも記名式に したら意見がﾊﾟﾀｯとなくなった。

[1131: 匿名さん]

組合のヘッドなしでは流浪するだけで自由な身分で被害も自由です。

[1132: 匿名さん]

アンケートに記名させたらアンケートにはなりません。

[1133: 匿名さん]

管理組合は仕事のできる人を選任しないと管理会社始め業者の餌食になることは明白である。

[1134: 買い換え検討中]

>>1133
それはいえてる。だけど仕事が出来るかどうかは輪番ではわからない。
一番確かなのは仕事の出来る人が立候補することだと思う。

[1135: 匿名さん]

推薦も含めている所が多い。同好会の仲間や各階、各棟の仲間の推薦が多い。

[1136: 匿名さん]

私のマンションでは強引に立候補して就任した理事長（女）の配偶者がアウトロウ。管理会社と組んでいるので手が付けられない。

[1137: 匿名さん]

泣くな！　総会で承認したのは誰だ！
挙句の果てに強引なんて表現は＊＊＊根性に過ぎない。
それとも途上国並みの無教養な区分所有者の集団かい？

[1138: 匿名さん]

そうです。ＮＯ１１３７さんの言ううとうり。多数決ですから。ただし管理規約に立候補については特別決意（区分所有者及び議決権総数の４分の３以上）で追加設定されている。この規約は無視されている。論議は起っている。選挙はありませんでした。理事の定足数はこの理事長が居なくてもたりているし。定期総会の理事の承認の議案にはこの理事長名はありません。

[1139: 匿名さん]

＞途上国並みの無教養な区分所有者の集団

は救いようはありません。

[1140: 匿名さん]

犯罪集団みたい。怖いです。

[1141: 匿名さん]

何か労働組合の図式を見ているようでちょっと怖い。

労組って、ちょっと間抜けなところがあって、事態を複雑にし過ぎて労組のない所より福利厚生を落としている「失笑すべき結果」をもたらしているきらいがある。
要は「あれもやってほしい」「これもやってほしい」なんて言って、普段から面倒な事言ってるもんだから、いざ雇用の危機に直面すると、対象者の受け入れがたい異動辞令を提示されて「辞めます」って言わざるを得なくなるってな具合に。

それと同じで「あれも必要だ」「これもやらなくちゃ」なんて素人が手前味噌で考えたところでタカが知れてるし、そこは気持ちよくプロに任せるが上策だと思う。

第一義的に考えて、自分の仕事を疑われてる住人のために身を粉にして働いてくれる管理人がいると思いこんでる方がおかしいと思う。
労組の事例でいえば、専従役員（会社用務から離れて労組の仕事をしている執行委員）は組合員が雇ってるけど、管理組合も専従者を置いて自分達で管理する？　そのためにその専従者の給与を区分所有者で払う？
大規模マンションなら可能性はありだろうけど、大抵の区分所有者組合でそんなことはできない。

逆に、管理会社との信頼関係が構築できていれば、理事長（組合長や理事）が輪番だろうが複数任期の選任だろうが、さして問題はないと思う。
要は管理人と住人がいい人間関係を構築できていて、物権の見た目もよくて、ちょっとした依頼にもちゃんと答えてくれているとすれば、住人は喜んで管理委託契約を更新すると思うし、長く付き合ってくるうちに、物権管理の真のパートナーとして何でも話せる間柄になっていくもんだと思う。
そうなってくると、正直「輪番制」だろうと「選任」だろうとどうでもよくなる。

よく、管理会社を変えたってしたり顔（文章だから見えないが）で喧伝する区分所有者の話を目にするけど、たかが3~4年くらいでその会社の何が分かるのかそれが不思議。

区分所有者は別に偉くもなんともない。物権管理に関しては素人なんだから管理主任者と管理人に任せきる。
偉そうに話さない。言葉を選んで話す。
彼らの仕事をねぎらう。そして敬意を払う。
自分の思いと違ったことを言ってきたら「どうしてですか？なぜですか？」と聞いてみる。決して知ったかぶりをしない。
たったそれだけで管理会社との人間関係は構築できる。

区分所有者と管理会社の関係を見直すことから始めなくてはならないのかもしれない。
それができないなら、問題があってスポットで対応してくれる修繕業者やサプライヤーと契約すればいい。
ただ、
そういう単発的な仕事は割合高くつくけどね。
でもそういったことが見えない連中って、普段安ければいいからそういう選択もありかも。
いい仕事してもらうためには長く付き合うことも必要なんだよ。分かるかな？

[1142: 匿名さん]

管理会社と管理組合は利益相反関係でしょ。
特に修繕工事では利益相反関係にあることを念頭において
管理組合の利益に沿って管理会社を利用しなければならないです。

管理組合の財政状況を把握している管理会社に修繕工事の見積委託などしたら
それこそ管理会社の思う壺。そのくらいの気持ちで慎重に冷静に管理会社を
見つめる必要があります。

管理会社との信頼関係は大切だけれどもそのことと任せて
管理会社の一挙手一投足を監視するしないは別問題。そのことは気をつけないと。

ＷＩＮ・ＷＩＮの関係でうまくやっていけるかどうかは
管理会社が請負の透明性を担保できるかどうかにかかっているのでは。

[1143: 匿名さん]

1142　の言うとうり　プロとして大賛成。

[1144: 匿名さん]

＞管理会社と管理組合は利益相反関係でしょ。
無知そのもの。
利益相反行為は一定の範囲内において不法なものであるとされ、法律でも規制の対象になっているのよ。

[1145: 匿名さん]

ある修繕工事をめぐって
●管理組合　
　同じ質の工事なら　できるだけ支出を少なくしたい
●管理会社　　　　　　　　　　
　できるだけ支出を多くしてもらって
　利益をより多く上乗せしたい。

これは明らかに利益相反関係ですが　
管理会社の利益追求も当然のことです。

輪番であろうとなかろうと管理組合の組合員が費用対効果を考えて
同じ効果で支出のできるだけ少ないら修繕工事をしたいなら
見積りだって電話一本でできる場合もあるんだから管理会社任せにしない。

例えば旅先で海外のホテルで航空券のリコンファームをフロントに頼んだら
当然手数料をとられる。当然です。自分でやるべきことを他人に代理で
やってもらう。安い航空券では比率として相当高いものにつくかもしれないですね。

管理会社が工事に介在すれば施工業者との間で
どれくらい手数料等々をとるのか、組合が自分たちで他の業者にも声かけて
見積りを取って見なければ手数料が常識の中にあるかどうか、わからないでしょう。
架空の話ですがたとえば工事支出額の三分の一が施工業者に、残りが間に立った管理業者に、
なんてことが万が一あとで発覚したらどんな気分ですか？

何のための修繕積立金かわからなくなりますよね。修繕積立金を値上げしても
値上げ分で修繕の質が高まるわけではないのですから。

常識の範囲の中でやってくれている管理会社もあるでしょうが範囲内かどうかは
管理組合が自ら管理会社を介在させないで見積りを複数取るしか相場を知ることができない
ということではないでしょうか。

[1146: 匿名さん]

＞これは明らかに利益相反関係ですが管理会社の利益追求も当然のことです。

いいえ、それは中間搾取の詐欺行為です。

[1148: 匿名さん]

1146さん　気分はあなたの言うとおりですが総会で賛成多数で議決されての修繕工事では
　　　　　　その気分を法律では罰してくれません。

ｂ社のｃ商品を100円で売る店もありますが200円、300円で売る店もあります。
情報化の時代で今は淘汰されるのですが何故かマンションの修繕工事だけは
管理業者抜きに複数の業者の見積りをとって管理業者の見積りと比較しないまま
管理業者に任せてしまうことが少なくありません。

これが大規模改修になりますと金額も大きくなります。
これは悪しき無関心です。前向きにやれば相当の出費抑制につながるのではないでしょうか。

[1149: 匿名さん]

＞利益相反関係

を聞きかじりの言葉だけでなく内容も勉強しましょう。

[1150: 匿名さん]

１１４８さんの意見のとうりに大規模修繕工事をしました。私のマンションは４００戸超です一億円位節約した。この提案は組合雇用のマンション管理士の菅理員でした。管理費等も蓄積はお蔭で豊富です。管理員に区分所有者になれないかを打診しております。

[1152: 匿名さん]

良く考えろ。バカ。