違法建築の建て替え

[周辺住民さん]

都内区部の住人です。隣の家の改築についての質問です。
隣の築40年超の家は違法建築です。
現状、建蔽率40%、容積率80%を大幅に超過しており、セットバック
もしていないため、その家の前だけ道路幅員が3.5mしかありません。
改築を計画しているようなのですが、現状のままの状態でリフォーム
と称した立替は可能なのでしょうか？

[42: 匿名さん]

スレ主は皆さんの意見を聞く耳はもたないということですな。
なんでスレ立ててたんやろ。

[43: 匿名さん]

スレ主へ
周辺住民として書き込まず、きちんとスレ主であると書かないと紛らわしい。

>セットバックせず、敷地いっぱいに建てている現状に固執したいようです。
セットバックや違法建築に敏感になり固執しているのは、スレ主の方でしょ。
セットバックが完了していない地域は山ほどありますよ。
敷地いっぱいに建てなきゃまともな家が建たないんだから、誰でもその立場ならセットバックしないで済む方法を考えると思うよ。

>隣の言い方では「当時は、法律や規制など関係なくみんな勝手に建ててい>た」そうなので、違法か既存不適格か、当人達にもあまり重要でないよう>です。
法律や規制など関係なく建てられません。隣の言い方からは、規制がなかったから建てられた物件であるととるのが普通だと思います。
違法ではなく、建ててあとで規制に合わなくなった物件ですので既存不適格物件といい、スレ主の言う「違法」ではありません。
ですので、建て直ししない限り、現状で問題ないですから、
建蔽率違反や容積違反でちくるしかないでしょうね。
でも、たぶん噂は広がるので、あなたは、今の家に住み続けるのが辛くなるでしょう。

私が隣の立場であれば、リフォームで家を維持しようと思うし、
ちくられたら、逆恨みしますし、近隣の方に何が起こったか聞かれたら、
すべてを隠さず話します。ちくったスレ主をかばう必要はないですしね。

[44: 周辺住民さん]

既存不適格物件もいわば執行猶予の状態で、リフォームは合法と声高に言えるものではないことが、皆さんの意見でよくわかりました。
セットバックや建蔽率の問題は、建物強度の既存不適格と異なり、周辺住民の日常生活に影響することなので、行政の協力が不可欠。
行政が、違法や既存不適格物件の温存を図る立場にないのは当然なので、相談しながら、工事の進捗を見ます。

[45: 匿名さん]

>行政が、違法や既存不適格物件の温存を図る立場にないのは当然なので、相談しながら、工事の進捗を見ます。

違法は置いといて住民の既得権益はある程度守られないと行政のやりたい放題になっちゃうでしょ。

[46: 匿名さん]

「リフォーム」という言葉を使うのは間違い。その言葉は通じません。
「増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替」にあたれば直さないといけない。
あたらなければ維持可能。（既存不適格の場合）
役所は残念ながら法規以上のことは求めないし求めることができない。

遡及されたら実質的にアウトな既存不適格の建築物について改修したいと役所に相談すると「じゃあ申請かかんないように（「増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替」にあたらないように）やってくださいね」と言われたりする。

>セットバックや建蔽率の問題は、建物強度の既存不適格と異なり、周辺住民の日常生活に影響することなので、行政の協力が不可欠。
いやいやいや、逆だろ。
構造に関しては近隣住民を含めた生命に関わる問題だからこれに関しては役所はそれなりに動く。法規以上のことは…と上に書いたが、構造に関しては耐震促進法や各地の指針により定められてるので役所も動ける。
建蔽率や壁面後退についてはそうそう動かないだろ。

>法律や規制など関係なく建てられません。隣の言い方からは、規制がなかったから建てられた物件であるととるのが普通だと思います。
無申請で建てちゃってたってのは結構ある。
30年前に建てたうちの実家の納屋と駐車場もそうだったｗ
（増築申請して役所で分かった。法改正後だったらやばかった）
たとえば最近でも住宅完了検査後に建蔽率オーバーを分かっててやるカーポートの設置なんてのもよく聞く話よね。

[47: 匿名さん]

ちなみにスレ主の家はシックハウス対策してある？常時換気ある？火報ある？ない？違法なんじゃないの？ｗ

なんてことはなくこれも既存不適格なわけで。
「違法」か「既存不適格」かを確認しろと皆言ってるのを理解できるかな？

[48: 匿名さん]

>違法は置いといて住民の既得権益はある程度守られないと行政のやりたい放題になっちゃうでしょ。

建既存不適格というが、マンションと違って戸建てはほとんど違法の確信犯。

[49: 匿名さん]

今更だけど
>>05
>隣は築40年以上の古い家なので、耐震補強が必要だと思いますが、躯体補強をやってもリフォームになるのでしょうか？

「主要構造部の過半」以上をいじれば申請が必要＆遡及
過半に満たなければ既存不適格ならば申請もせず維持可能。
「大規模なら…」とか回答してる人がいるけどそんな曖昧なもんじゃなく
「主要構造部の過半」と厳密に決められています。
微妙なものはきっちり数値で出します。
現実的には、
耐震補強はする気はあるけど全てに遡及されると現実的に不可能だから
過半以下の補強となるように構造設計して申請を通さないようにする
ということも多い。

実際のところは既存不適格じゃなく単なる違法の可能性大だろうけど
喧嘩するならそれなりの覚悟をもってやらないと大変だよ〜

[50: 匿名さん]

>ちなみにスレ主の家はシックハウス対策してある？常時換気ある？火報ある？ない？違法なんじゃないの？ｗ

これらが建蔽率や道路の幅員不足と同じ程度の悪質な違反なの？
周囲に与える影響は、建蔽率違反や道路狭隘のほうが深刻だね。

[51: 匿名さん]

だから違反じゃなくて既存不適格だってば。

ちなみに
構造・防災＞＞＞越えられない壁＞＞＞建蔽率
セットバックは消防車が通行できるかどうかという点ではとても重要。
にも関わらず申請が絡まないとどうにもできないという現実。

[52: 購入検討中さん]

まだやってたんだ、愚痴スレ
結局どうしたいの？

[53: 購入検討中さん]

うわ、すべてのレスじゅうみんにきつい一言

[54: 匿名さん]

既存不適格派の方、東京都の23区内の戸建てで

・道路幅員の変更で既存不適格が発生した地域と時期
・建蔽率、容積率の変更で既存不適格が発生した地域と時期

あります？
戸建てに直接関わる変更なら、大量の住居が一斉に既存不適格となり、
社会問題化している筈。係争中の地域でも結構。
物件選定時、是非参考にしたいと思います。

[55: 匿名さん]

区内じゃないけど、首都圏で一時期働いてたときに
道路幅員でセットバックしたのは１年で３件ほど申請したかな。
どれも基準法施行前なんて古さじゃなかったとは思うけど。
建替だったから既存の検済とかは確認してなかったです。

面積関係は戸建住宅では経験はないなあ。
共同住宅とか店舗とかはいくつか聞いたけど。

ちゃんと申請した物件だけど
数十年後敷地の一部を売って…てのもいくつか聞きますね。
敷地が変わった時点で「既存不適格→違法」になると。
かわいそうなのはそれで接道とれなくなった家を買っちゃって建替できなくて
申請にならないレベルのリフォームで死ぬまで食い繋ぐしかできなくなった物件。

検済あっても、ちゃんと図面と実物（特に敷地）が一致するかはチェックしないとあぶないという教訓

[56: 匿名さん]

>どれも基準法施行前なんて古さじゃなかったとは思うけど。

東京の「既存不適格」は、「違法」の同義語または言い換えと考えていいでしょう。
既存不適格のほうがソフトな感じだし、なんとなく被害者っぽい。
業者がお客さんによく使いますが、物件周辺の違反の経過を知っている人には使いません。
土地の一部を売ったので既存不適格というのも、規制変更の被害者でなく
私的な利益獲得の結果で自業自得。

[57: 匿名さん]

＞土地の一部を売ったので既存不適格
それはない
貴方は「既存不適格」の意味を分かってない

[58: 匿名さん]

戸建ての既存不適格なんて本当にあるのかね？

[59: 匿名さん]

そりゃああるだろ。常時換気ついてない時点でそうだし。
「建蔽率の」と限定されるとどうだろうねえ。調べる気も起きないが。
用途地域が変わったときはどうだったのかな？

[60: 匿名さん]

常時換気、火報設置のような設備上の既存不適格と、
セットバックや建蔽率違反の既存不適格は同じではない。

都市部の建蔽率は緩和の方向にあり、逆に強化されて大量の既存不適格が
でれば大問題になっている。
周囲の家が合法で、一軒だけ建蔽率違反ならほとんどが違法。
敷地延長のない一辺が接道した土地で、道路幅員4ｍ以下の家も
基準法施行以前の築57年以上の物件以外は違法と考えていい。

都内の建蔽率やセットバックの既存不適格は、連棟分割の建売り
など予め既存不適格になる事を想定した特殊なケース。

[61: 周辺住民さん]

違法ではなく、既存不適格だと書き込む人が多い理由が良くわかりました。
違反側に少しでも分があるように、言い変えたい人が多いようです。

隣は建った時から道路幅員不足（区役所で確認）。
建物の床面積は登記面積と現状が不一致。

現状80平米弱の敷地に建っている、総二階100平米近い床面積の家が、
セットバックして建蔽率40%、容積率80%を守ると狭くなるでしょう。
行政も昔のように、やった者勝ちを黙認する状況ではないそうです。

[62: 匿名さん]

だから何？愚痴の次は喧嘩売ってるの？
タダで教えてもらってるくせに感謝の言葉もない
だめだな　こいつ。

[63: 周辺住民さん]

おかげさまで、最初から違法と書いているのに、敢えて既存不適格
だと書込む方々の意図がわかりました。
＊＊＊男さんのご意見を参考に、適切なタイミングで通報して推移を
見守ります。

[64: 匿名さん]

ということで愚痴スレ終了！

[65: 購入経験者さん]

最悪なスレ主だな・・・

人にモノを聞く態度、言動ではない

[66: 匿名さん]

>最初から違法と書いているのに
違法である明確な証拠を示そうと最初から何回も言われてるのに示さないからだろうに。
いつまでたっても示さないから既存不適格である可能性も含めて回答するしかないのでしょう。
既存不適格だと決め付けてた人はせいぜい１人か２人であって
ほとんどの人は「既存不適格の場合は…」「もし既存不適格だったら…」という仮定の話をしてただけでしょう。

最初から自分に都合のいい意見しか聞く気がない人でしたね。

[67: 匿名さん]

おやおや
スレ主は現実社会だけじゃなく、ネット社会でも敵が多いな（笑）

[68: 匿名さん]

違反なのか、既存不適格物件なのか知りませんが、
何のためにリフォームを阻止するのですか？
セットバックして欲しいから？
違法が許せないから？
法どおりに建ててくれたら自分家の日当たりが良くなるから？
それは少しは分かりますけど、リフォームを阻止したら、
ある程度の家が建たない土地は二束三文の評価額にしかならないから、
売るに売れず、古い家のまま住み隣人は古い家のまま住み続ける可能性が高いんじゃないの？
私は隣に老朽化した家があると、自分の家が被害にあう可能性が高いので、
うちは豊島区でターミナルに近いところですが、セットバックしている家は、10件に1件の割合もないです。
24年前建築の隣家は、私道に接する建売8軒がありますが、位置指定道路になっていなかったのでセットバックしていません。
いつ位置指定道路になったかを知る必要があるんじゃないかな？

近隣住宅のほとんどが、境界線めいっぱいに家を建てていて、家と家の間は人が横向きに歩けるかどうかくらいしか隙間がないです。最近外壁を含むリフォームをし始める家が多くなってきましたが、
スレ主さんみたいに通報しようという気にはなれません。

通報されたら隣人は困ります。
建て直しになると、セットバックしなきゃいけないので、
リフォームの予算よりも遥かに高い建て直しの予算を出して、
今より随分狭い家になってしまいます。
高額な土地なので売って郊外に行こうとしても、
現状の法である程度の家が建たない狭小の土地は、
二束三文にしかなりませんし、住み続けた土地に住み続けたいと思う方が多いと思います。
自分の手で、近隣の人を追い込むのは、ちょっと・・・

スレ主さんが通報すれば、近隣の方はリフォームを中止せざるをえないでしょう。
隣人が老朽化した家に住み続け、あなたを恨み続けるかもしれませんよ。

[69: 匿名さん]

いやはやこういうスレ主みたいな隣人が居なくてよかった。

[70: 匿名さん]

地域の慣習と言われますが、例えば民法上の境界線から５０ｃｍ離すというのも地域に違反建築が多ければそれが慣習となるわけです。
村八分になる覚悟で戦いなされ。
おそらく、スレ主は新参者。自分が生まれ育った土地なら、隣人に対しての対応が違っていたでしょう？

[71: 匿名さん]

違法を既成事実として既存不適格と呼ぶ。
関係者の本音がやっとでたようです。
東京でも狭小地の多い地域と、敷地の広い住宅地では対応が違う。
狭小違法がマイノリティな地域では、風当たりが強いよ。
民度かな？

[72: 匿名さん]

>違法を既成事実として既存不適格と呼ぶ。
まったく違う。

既存不適格とは、
建築時には適法に建てられた建築物であって、
その後、法令の改正や都市計画変更等によって
不適格な部分が生じた建築物のことをいう。
当初から法令に違反して建築された違法建築とは根本的に違う。
法の、不遡及の原則も知らないのか？

まあでも、他の意見には同意かな。
スレ主は5年前に新築したとあるけど、これは引越ししてきたのかな。
どちらにせよ、狭小地に住む人間の発想。
周りに住む人間の順法精神も少ないし、
それを許容する度量も少ない。

[73: 負け犬男]

でも、ひどい既存不適格物件もあるよ。

２車線道路を１車線にしてしまって、車どうしの対向どころか、自転車と車すら対向できなくしてしまっていたりね。

[74: 匿名さん]

この展開って、工法・建材板で2x4か在来かって質問しといて、積水＊＊として暴れまわったスレ主に似てるね。
釣りだと思うので放置したほうがいいと思うよ。

[75: 匿名さん]

>>73
想像つかないんですが、どういう状態？

[76: 契約済みさん]

>当方が5年前に新築した時、日当たりその他でクレームをつけられて以来没交渉です。（隣が合法的に境界から距離をとって建てていれば日照の影響は少ない筈です）

要するに仕返しがしたいだけなんでしょ？
すればいいじゃん！
そして隣は引っ越したとさ
めでたしめでたし！

[77: 匿名さん]

スレ主が日引越しするんじゃないの？
地域社会と接点が多い奥さんや子供さんが気の毒だね〜

[78: 負け犬男]

十字交差点の角地の家です。

[79: 匿名さん]

>>78
その図がどの程度正しいのかは分からないけど
道路の「中心線から」セットバックなんだから
その状態には成り得ないんじゃない？
もともとの道路の幅はどれだけで中心線はどこにあったの？

「うちは何十年前に建てるときにちゃんとセットバックした！
　前のお宅がセットバックしてないんだ！」
「うちが真っ先に下げたのに、下げたあとの道路幅の中心線から
　向かいや他の家が下げるもんだからおかしくなった
　うちが建替でまた下げるなんてアリエナイ」
なんてもめてるのはリアルに見ましたねえ。
その言ってるおばさんも随分怪しかったですが、お互い証拠もなくて大変そうでしたね。
なかなか難しい問題です

[80: 負け犬男]

もともとの道路幅が、狭くなっている部分の幅なんよ。（大体幅2.5Ｍ）
戦後の道路拡張のさいに、立ち退きさせられなかった為に、こんな変てこな事になってます。（当然、同＊がらみです）

[81: 匿名さん]

>もともとの道路幅が、狭くなっている部分の幅なんよ。（大体幅2.5Ｍ）
それってお向かいの家も750バックしなきゃいけなくなるの？

>戦後の道路拡張のさいに、立ち退きさせられなかった為に、こんな変てこな事になってます。（当然、同＊がらみです）
「既存不適格」とはまた違うんじゃ

[82: 負け犬男]

81さん

向かいの家も角を削る必要がありますが、ほったらかしなんですよ。
ちなみにこの道は、ちゃんと市道で登録されてたりします。
行政と言うものが、いかに相手を見て行動しているかが、良く解ります。

[83: 周辺住民さん]

>スレ主が日引越しするんじゃないの？
>地域社会と接点が多い奥さんや子供さんが気の毒だね〜

はずれです。
私の住む地域では建替えがすすみ、セットバックや建蔽率の違反は
解消されています。
周囲の家は建替え時にセットバックして、適法な床面積で建てて
いるのに、問題の家だけが道路にはみ出した状態で、敷地いっぱいに
建っている。
この状態を、リフォームで延命させようという動きは、当然地域の
顰蹙をかいます。

[84: 土地勘無しさん]

だったら地域住民で団結してリフォームの時に
セットバックするように交渉してみれば？
嫌だといわれたら役所に連名で訴えてみるとか？

[85: 匿名さん]

それができたらこんな匿名の掲示板にスレ立てしないって。

スレ主が地域社会からのはずれ住民だと証明したようなもの（笑）

[86: 匿名さん]

まぁＢ地区は色々あるわな
スレ主ももう少し頑張って稼げば民度の高い地域に住めたのにね
よく言うでしょ「不動産にお買い得はない」って。

[87: 匿名さん]

>既存不適格とは、
建築時には適法に建てられた建築物であって、
その後、法令の改正や都市計画変更等によって
不適格な部分が生じた建築物のことをいう。
当初から法令に違反して建築された違法建築とは根本的に違う。
法の、不遡及の原則も知らないのか？

東京で、建蔽率や道路幅員の既存不適格の発生した地域があるのかな？
法令改正や都市計画変更で生じた不適格なら、地域ぐるみで大量の不適格
がでる。
都内で広域な道路幅員の変更で再建築不可になったり、建蔽率の引き下げとなった地域などない。
昭和25年の建築基準法や、その後の都市計画法施行以前の話？

[88: 匿名さん]

>>87
そんなこと言われてもねえ
資料がないから分からんし調べる義理もない
戦後から都内で建築士してる人なら持ってるかもしれないけど
そんな人がここに参加してるかな？
「ない」と断言するからには証拠があるんでしょう
それを示した方が早いと思うけど

[89: 販売関係者さん]

都内の違反物件は、ほとんどが最初から違法を承知で建てられたもの。
住人は違反の理由を詳しく知らないから、既存不適格だと言う。
特に建売物件は要注意。

[90: 周辺住民さん]

>スレ主ももう少し頑張って稼げば民度の高い地域に住めたのにね
よく言うでしょ「不動産にお買い得はない」って。

問題の家だけが道路にせり出して、敷地いっぱいに建っている。
その他の家は幅4m以上の道路に接して、余裕ある敷地にゆったり
建っています。都内西部の古くからある閑静な住宅地です。
決してお買い得ではありませんでした。

[91: 匿名さん]

>No.90 by 周辺住民さん
スレ主だと名乗ってよ。
分かりづらい。