違法建築の建て替え

[周辺住民さん]

都内区部の住人です。隣の家の改築についての質問です。
隣の築40年超の家は違法建築です。
現状、建蔽率40%、容積率80%を大幅に超過しており、セットバック
もしていないため、その家の前だけ道路幅員が3.5mしかありません。
改築を計画しているようなのですが、現状のままの状態でリフォーム
と称した立替は可能なのでしょうか？

[22: 2]

9さんも書かれておりましたが、スレ主さんがどうしても白黒はっきりされたいならまずは法務局へ行き、お隣の不動産登記簿を請求しましょう。
請求の仕方がわからなければ「登記簿」で検索して（書くと長くなるから）
地番がわかれば全国どこの法務局でも請求できますが、地番を調べる為のブルーマップは管轄局にして設置されておりませんから注意が必要です。
それと同じ敷地内でも複数の地番があるケースもあります（合筆されていない）その場合は全ての地番ごとに請求しなければなりません。
但し建物に関しては複数の地番に建物が建築されていても、一筆請求すれば記載されてきますから大丈夫ですよ。

手数料はかかりますが、第三者に証明できる大切な証拠ですから必ず確保しましょう。
また違法建築であっても登記は可能なのです（不動産登記法は建築物が違法か合法かではなく、不動産の現状と権利関係を公示し、取引の安全を図るのが目的です）隣の建物が例え違法建築であっても登記申請されている可能性はあります。ここで違法だとわかればラッキーです。しかし問題は登記謄本に記載されていることと現状が違う場合です。
ここからは素人では難しくなります。

次のステップについてはスレ主さんのお返事を待ってから書きます。
まずは動いてみませんか？

[23: 2]

＞ブルーマップは管轄局にして設置されておりませんから注意が必要です。

管轄局にしか　でした。訂正致します。

東京都法務局の管轄区域一覧表です
http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/frame.html

[24: 2]

＞耐震補強が必要だと思いますが、躯体補強をやってもリフォームになるのでしょうか？

仮にスケルトンリフォーム（テレビ番組のような）でも、確認申請も登記申請もしない方が少なからずいます。なぜなら余分な費用がかかり、税金もアップするからです。したがってお施主さんのお気持ち次第だと言えます。
では請負側はどうかと問われれば、利益至上主義は食品業界だけの話ではないと言えます。大手の建設会社やリフォーム会社なら請負わないと思うでしょうが、それは間違いです。大手は下に下にと丸投げして責任を逃れるのです。下請け、孫請けの中小工務店や個人大工はどんな仕事でも請負います。なぜなら元請には絶対服従だからです。そこが切れたら仕事もなくなります。ピラミッドの頂点が元請、それが建築業なのです。

プロの法律家が相談にこられる方に最後に聞く言葉は決まっています「貴方がどうしたいか」なのです。ご自身の問題です。お金がかかっても解決したいのかを含めてよくよくお考えになってください。
ここで愚痴るだけですっきりするならそれも有りですよ。

[25: 購入検討中さん]

このスレってなにがしたいの？目的無しのだべりなら他でやって

[26: 匿名さん]

主要構造部の過半以上の大規模な修繕は確認申請が…と思ってよく読んだら４号建築物にはあてはまらないのか

[27: 匿名さん]

（最近区に私道部分を寄贈した際、経過を確認済み）
昭和40年頃建った隣家には、同法が適用されると思っています。

指定されたのが、いつなのかって事ですよ。
実家が同じ区だからといって同じ年月とは限らない。
その区は、一斉に指定したとでもいうのでしょうか？
まず、ないですよ。
実家の前の道路は指定されていたとしても、
隣家が建てた時には、隣家の前の道路は指定道路になっていなかったってこと。
どう考えても、指定道路なのに、セットバックしないで建築確認申請がおりるはずがない。
こっそり増築して容積率違反をしている建物なら、よくあると思うが、
セットバックせずに完了検査まで通った建物ってのは、ありえないな。

憶測はよくないな。
隣家に対し悪意を持つのは、悪い方向に進みそうです。
いつ指定道路になったのか確認すべき。

[28: 匿名さん]

昔は、法務局での指定と役所の道路査定が同時に行なわれていない場合もあるのでは？法務局と役所の双方で調べないとわからないかも。

[29: 匿名さん]

スレ主さんの書き方では、家の前は私道だろうから、
道路指定されるのは、かなり遅かったんじゃないか？

隣家が増築するなら文句も言いたくなるが、
現状サイズを変えないで家を維持するためのリフォームなら、
リフォームせずにそのまま家を維持されても同じ。
逆にボロ家のまま維持されて、大きな地震でボロ家が倒壊して自分家に寄りかかってこられるよりはマシだと思うが。
シロありが飛んできたら、なお最悪。
隣家が綺麗になる事は良い事だと思うけどな。
火災や地震は、隣家からの被害受けても、隣家から損害賠償は一切できないよ。
クレームしたり、ちくったりするかは、その人の人間性ってとこかな？

[30: 周辺住民さん]

建蔽率違反のままセットバックしないでリフォームで逃げられないようにするには、やはり適切な時期の行政の指導部署への通報が一番のようですね。
5年前に当方が入居した際、隣は自らの家屋の違法性を認識していたので、今回はリフォームを計画しているようです。
違反も「やったもの勝ち」という事のようです。

[31: 匿名さん]

で、結局どうするの？

[32: 匿名さん]

>建蔽率違反のまま
当時建蔽率違反だったのか不明
（当時違反でなければ問題なし）

>セットバックしないで
その前面道路が当時セットバックを求められてたかどうか不明
（区画内とか関係なし。その道路がどうかということ）

>リフォームで逃げられないようにするには、
逃げるも何も合法。

>やはり適切な時期の行政の指導部署への通報が一番のようですね。
まずは当時の法規その他の問い合わせから

>5年前に当方が入居した際、隣は自らの家屋の違法性を認識していたので、
５年前の時点の法律に適合してないことを認識してたというはなしか
建設当時の法律に適合してなかったかという話かで全く異なる。

>今回はリフォームを計画しているようです。
既存不適格なら俺でもそうするよね

[33: 匿名さん]

阪神とかの地震の時にマンションが壊れて建て替えかリフォームかで揉めてる話があったね。(現在進行形か)
現在の規制に合わせて立て替えると小さくなっちゃうってやつ。

私も隣家だったらリフォームを選ぶねぇ。
まぁとなりにちゃちゃ入れるなら色々と覚悟が必要じゃない？

[34: 近所をよく知る人]

>>32

建てた当時は合法であっても、今が違法建築物なら建て替えはもちろん、リフォームであっても違法建築物を作る事は、許されんよ。

[35: 匿名さん]

作るという表現は適切ではないな
「（既存不適格を）維持する」なら無問題。申請が発生しない範囲で。
もちろん新たにするところは適法に。
リフォームって言葉が曖昧で難しいけど
設備や内外装程度ならＯＫ。
ダメならデパートの改装とか全部アウトになっちゃう。
>>1のは「立替」って表現してるけど、程度がわかんないから何とも言えないなあ。
「立替」や「増築（減って増えてトータルはマイナスでも）」ならもちろんダメだよ。

[36: 匿名さん]

スレ主へ
ここでうだうだ言うても何もかわらんよ。
証拠集めて出るとこ出や！
34へ
許されんて・・・あなたが許さんといくら吠えても
役所が黙認すればおしまいや
個人住宅なんぞ役所はほとんど調べんからの
それが現実。

知っとるか？
悪質な法令違反した業者は営業許可取り上げになるが
役員総入れ替えしたらまた同じ屋号で営業できるんやで。
皆やっとる
いたちごっこやね。

[37: 周辺住民さん]

「違法」に反応する方が多いですね。
違法の確認をせよとか、既存不適格にしたい方とか・・・・。
業者や住人の方かな？

隣の言い方では「当時は、法律や規制など関係なくみんな勝手に建てていた」そうなので、違法か既存不適格か、当人達にもあまり重要でないようです。
周囲が法に適用した家に建替えられて道路が拡幅されても、セットバックせず、敷地いっぱいに建てている現状に固執したいようです。

自宅の完成検査で経験しましたが、当区は行政の指導が厳しいので、
構造物リフォームのタイミングで窓口に相談してみます。

[38: 入居済み住民さん]

既存不適格と違法では、天と地との差があるよ。
他人の家を「違法」と決め付けるのは何らかの証拠がないとね。
違法の確認をせよ、と言われるのは当たり前。

それと、既存不適格物件のリフォームは「合法」です。
増築や立替になると「違法」です。

[39: 匿名さん]

隣人が違法と認めてるんならいいじゃないですか？
既存不適格のリフォームでも、大規模なものは建築確認の対象。
ダメもとでも行政に確認すべきです。
「既存不適格のやりどくを許すのか？」という遵法住民の圧力は
結構プレッッシャーになります。
やる気次第で、指導の理由は見つかるものです。

[40: 匿名さん]

ちょっと話ズレるけど
>>39
>大規模なものは建築確認の対象。
具体的にはどうすると確認対象？
主要構造部の過半以上のほかの条件？
そこんとこ曖昧にするとややこしいから

[41: 匿名さん]

違法や既存不適格をなくすのが行政の仕事だから、そのような物件のリフォームには厳しい見方をする。
素人判断はできません。まず情報提供してみましょう。

行政には実例含めいろいろノウハウがあります。

[42: 匿名さん]

スレ主は皆さんの意見を聞く耳はもたないということですな。
なんでスレ立ててたんやろ。

[43: 匿名さん]

スレ主へ
周辺住民として書き込まず、きちんとスレ主であると書かないと紛らわしい。

>セットバックせず、敷地いっぱいに建てている現状に固執したいようです。
セットバックや違法建築に敏感になり固執しているのは、スレ主の方でしょ。
セットバックが完了していない地域は山ほどありますよ。
敷地いっぱいに建てなきゃまともな家が建たないんだから、誰でもその立場ならセットバックしないで済む方法を考えると思うよ。

>隣の言い方では「当時は、法律や規制など関係なくみんな勝手に建ててい>た」そうなので、違法か既存不適格か、当人達にもあまり重要でないよう>です。
法律や規制など関係なく建てられません。隣の言い方からは、規制がなかったから建てられた物件であるととるのが普通だと思います。
違法ではなく、建ててあとで規制に合わなくなった物件ですので既存不適格物件といい、スレ主の言う「違法」ではありません。
ですので、建て直ししない限り、現状で問題ないですから、
建蔽率違反や容積違反でちくるしかないでしょうね。
でも、たぶん噂は広がるので、あなたは、今の家に住み続けるのが辛くなるでしょう。

私が隣の立場であれば、リフォームで家を維持しようと思うし、
ちくられたら、逆恨みしますし、近隣の方に何が起こったか聞かれたら、
すべてを隠さず話します。ちくったスレ主をかばう必要はないですしね。

[44: 周辺住民さん]

既存不適格物件もいわば執行猶予の状態で、リフォームは合法と声高に言えるものではないことが、皆さんの意見でよくわかりました。
セットバックや建蔽率の問題は、建物強度の既存不適格と異なり、周辺住民の日常生活に影響することなので、行政の協力が不可欠。
行政が、違法や既存不適格物件の温存を図る立場にないのは当然なので、相談しながら、工事の進捗を見ます。

[45: 匿名さん]

>行政が、違法や既存不適格物件の温存を図る立場にないのは当然なので、相談しながら、工事の進捗を見ます。

違法は置いといて住民の既得権益はある程度守られないと行政のやりたい放題になっちゃうでしょ。

[46: 匿名さん]

「リフォーム」という言葉を使うのは間違い。その言葉は通じません。
「増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替」にあたれば直さないといけない。
あたらなければ維持可能。（既存不適格の場合）
役所は残念ながら法規以上のことは求めないし求めることができない。

遡及されたら実質的にアウトな既存不適格の建築物について改修したいと役所に相談すると「じゃあ申請かかんないように（「増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替」にあたらないように）やってくださいね」と言われたりする。

>セットバックや建蔽率の問題は、建物強度の既存不適格と異なり、周辺住民の日常生活に影響することなので、行政の協力が不可欠。
いやいやいや、逆だろ。
構造に関しては近隣住民を含めた生命に関わる問題だからこれに関しては役所はそれなりに動く。法規以上のことは…と上に書いたが、構造に関しては耐震促進法や各地の指針により定められてるので役所も動ける。
建蔽率や壁面後退についてはそうそう動かないだろ。

>法律や規制など関係なく建てられません。隣の言い方からは、規制がなかったから建てられた物件であるととるのが普通だと思います。
無申請で建てちゃってたってのは結構ある。
30年前に建てたうちの実家の納屋と駐車場もそうだったｗ
（増築申請して役所で分かった。法改正後だったらやばかった）
たとえば最近でも住宅完了検査後に建蔽率オーバーを分かっててやるカーポートの設置なんてのもよく聞く話よね。

[47: 匿名さん]

ちなみにスレ主の家はシックハウス対策してある？常時換気ある？火報ある？ない？違法なんじゃないの？ｗ

なんてことはなくこれも既存不適格なわけで。
「違法」か「既存不適格」かを確認しろと皆言ってるのを理解できるかな？

[48: 匿名さん]

>違法は置いといて住民の既得権益はある程度守られないと行政のやりたい放題になっちゃうでしょ。

建既存不適格というが、マンションと違って戸建てはほとんど違法の確信犯。

[49: 匿名さん]

今更だけど
>>05
>隣は築40年以上の古い家なので、耐震補強が必要だと思いますが、躯体補強をやってもリフォームになるのでしょうか？

「主要構造部の過半」以上をいじれば申請が必要＆遡及
過半に満たなければ既存不適格ならば申請もせず維持可能。
「大規模なら…」とか回答してる人がいるけどそんな曖昧なもんじゃなく
「主要構造部の過半」と厳密に決められています。
微妙なものはきっちり数値で出します。
現実的には、
耐震補強はする気はあるけど全てに遡及されると現実的に不可能だから
過半以下の補強となるように構造設計して申請を通さないようにする
ということも多い。

実際のところは既存不適格じゃなく単なる違法の可能性大だろうけど
喧嘩するならそれなりの覚悟をもってやらないと大変だよ〜

[50: 匿名さん]

>ちなみにスレ主の家はシックハウス対策してある？常時換気ある？火報ある？ない？違法なんじゃないの？ｗ

これらが建蔽率や道路の幅員不足と同じ程度の悪質な違反なの？
周囲に与える影響は、建蔽率違反や道路狭隘のほうが深刻だね。

[51: 匿名さん]

だから違反じゃなくて既存不適格だってば。

ちなみに
構造・防災＞＞＞越えられない壁＞＞＞建蔽率
セットバックは消防車が通行できるかどうかという点ではとても重要。
にも関わらず申請が絡まないとどうにもできないという現実。

[52: 購入検討中さん]

まだやってたんだ、愚痴スレ
結局どうしたいの？

[53: 購入検討中さん]

うわ、すべてのレスじゅうみんにきつい一言

[54: 匿名さん]

既存不適格派の方、東京都の23区内の戸建てで

・道路幅員の変更で既存不適格が発生した地域と時期
・建蔽率、容積率の変更で既存不適格が発生した地域と時期

あります？
戸建てに直接関わる変更なら、大量の住居が一斉に既存不適格となり、
社会問題化している筈。係争中の地域でも結構。
物件選定時、是非参考にしたいと思います。

[55: 匿名さん]

区内じゃないけど、首都圏で一時期働いてたときに
道路幅員でセットバックしたのは１年で３件ほど申請したかな。
どれも基準法施行前なんて古さじゃなかったとは思うけど。
建替だったから既存の検済とかは確認してなかったです。

面積関係は戸建住宅では経験はないなあ。
共同住宅とか店舗とかはいくつか聞いたけど。

ちゃんと申請した物件だけど
数十年後敷地の一部を売って…てのもいくつか聞きますね。
敷地が変わった時点で「既存不適格→違法」になると。
かわいそうなのはそれで接道とれなくなった家を買っちゃって建替できなくて
申請にならないレベルのリフォームで死ぬまで食い繋ぐしかできなくなった物件。

検済あっても、ちゃんと図面と実物（特に敷地）が一致するかはチェックしないとあぶないという教訓

[56: 匿名さん]

>どれも基準法施行前なんて古さじゃなかったとは思うけど。

東京の「既存不適格」は、「違法」の同義語または言い換えと考えていいでしょう。
既存不適格のほうがソフトな感じだし、なんとなく被害者っぽい。
業者がお客さんによく使いますが、物件周辺の違反の経過を知っている人には使いません。
土地の一部を売ったので既存不適格というのも、規制変更の被害者でなく
私的な利益獲得の結果で自業自得。

[57: 匿名さん]

＞土地の一部を売ったので既存不適格
それはない
貴方は「既存不適格」の意味を分かってない

[58: 匿名さん]

戸建ての既存不適格なんて本当にあるのかね？

[59: 匿名さん]

そりゃああるだろ。常時換気ついてない時点でそうだし。
「建蔽率の」と限定されるとどうだろうねえ。調べる気も起きないが。
用途地域が変わったときはどうだったのかな？

[60: 匿名さん]

常時換気、火報設置のような設備上の既存不適格と、
セットバックや建蔽率違反の既存不適格は同じではない。

都市部の建蔽率は緩和の方向にあり、逆に強化されて大量の既存不適格が
でれば大問題になっている。
周囲の家が合法で、一軒だけ建蔽率違反ならほとんどが違法。
敷地延長のない一辺が接道した土地で、道路幅員4ｍ以下の家も
基準法施行以前の築57年以上の物件以外は違法と考えていい。

都内の建蔽率やセットバックの既存不適格は、連棟分割の建売り
など予め既存不適格になる事を想定した特殊なケース。

[61: 周辺住民さん]

違法ではなく、既存不適格だと書き込む人が多い理由が良くわかりました。
違反側に少しでも分があるように、言い変えたい人が多いようです。

隣は建った時から道路幅員不足（区役所で確認）。
建物の床面積は登記面積と現状が不一致。

現状80平米弱の敷地に建っている、総二階100平米近い床面積の家が、
セットバックして建蔽率40%、容積率80%を守ると狭くなるでしょう。
行政も昔のように、やった者勝ちを黙認する状況ではないそうです。

[62: 匿名さん]

だから何？愚痴の次は喧嘩売ってるの？
タダで教えてもらってるくせに感謝の言葉もない
だめだな　こいつ。

[63: 周辺住民さん]

おかげさまで、最初から違法と書いているのに、敢えて既存不適格
だと書込む方々の意図がわかりました。
＊＊＊男さんのご意見を参考に、適切なタイミングで通報して推移を
見守ります。

[64: 匿名さん]

ということで愚痴スレ終了！

[65: 購入経験者さん]

最悪なスレ主だな・・・

人にモノを聞く態度、言動ではない

[66: 匿名さん]

>最初から違法と書いているのに
違法である明確な証拠を示そうと最初から何回も言われてるのに示さないからだろうに。
いつまでたっても示さないから既存不適格である可能性も含めて回答するしかないのでしょう。
既存不適格だと決め付けてた人はせいぜい１人か２人であって
ほとんどの人は「既存不適格の場合は…」「もし既存不適格だったら…」という仮定の話をしてただけでしょう。

最初から自分に都合のいい意見しか聞く気がない人でしたね。

[67: 匿名さん]

おやおや
スレ主は現実社会だけじゃなく、ネット社会でも敵が多いな（笑）

[68: 匿名さん]

違反なのか、既存不適格物件なのか知りませんが、
何のためにリフォームを阻止するのですか？
セットバックして欲しいから？
違法が許せないから？
法どおりに建ててくれたら自分家の日当たりが良くなるから？
それは少しは分かりますけど、リフォームを阻止したら、
ある程度の家が建たない土地は二束三文の評価額にしかならないから、
売るに売れず、古い家のまま住み隣人は古い家のまま住み続ける可能性が高いんじゃないの？
私は隣に老朽化した家があると、自分の家が被害にあう可能性が高いので、
うちは豊島区でターミナルに近いところですが、セットバックしている家は、10件に1件の割合もないです。
24年前建築の隣家は、私道に接する建売8軒がありますが、位置指定道路になっていなかったのでセットバックしていません。
いつ位置指定道路になったかを知る必要があるんじゃないかな？

近隣住宅のほとんどが、境界線めいっぱいに家を建てていて、家と家の間は人が横向きに歩けるかどうかくらいしか隙間がないです。最近外壁を含むリフォームをし始める家が多くなってきましたが、
スレ主さんみたいに通報しようという気にはなれません。

通報されたら隣人は困ります。
建て直しになると、セットバックしなきゃいけないので、
リフォームの予算よりも遥かに高い建て直しの予算を出して、
今より随分狭い家になってしまいます。
高額な土地なので売って郊外に行こうとしても、
現状の法である程度の家が建たない狭小の土地は、
二束三文にしかなりませんし、住み続けた土地に住み続けたいと思う方が多いと思います。
自分の手で、近隣の人を追い込むのは、ちょっと・・・

スレ主さんが通報すれば、近隣の方はリフォームを中止せざるをえないでしょう。
隣人が老朽化した家に住み続け、あなたを恨み続けるかもしれませんよ。

[69: 匿名さん]

いやはやこういうスレ主みたいな隣人が居なくてよかった。

[70: 匿名さん]

地域の慣習と言われますが、例えば民法上の境界線から５０ｃｍ離すというのも地域に違反建築が多ければそれが慣習となるわけです。
村八分になる覚悟で戦いなされ。
おそらく、スレ主は新参者。自分が生まれ育った土地なら、隣人に対しての対応が違っていたでしょう？

[71: 匿名さん]

違法を既成事実として既存不適格と呼ぶ。
関係者の本音がやっとでたようです。
東京でも狭小地の多い地域と、敷地の広い住宅地では対応が違う。
狭小違法がマイノリティな地域では、風当たりが強いよ。
民度かな？