都内区部の住人です。隣の家の改築についての質問です。
隣の築40年超の家は違法建築です。
現状、建蔽率40%、容積率80%を大幅に超過しており、セットバック
もしていないため、その家の前だけ道路幅員が3.5mしかありません。
改築を計画しているようなのですが、現状のままの状態でリフォーム
と称した立替は可能なのでしょうか？
[スレ作成日時]2007-12-08 18:51:00
注文住宅のオンライン相談
違法建築の建て替え
| No.101 |
by 匿名さん 2007-12-21 23:36:00
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スレ主さんへ
>建築基準法の道路幅4ｍ規定は、昭和25年から決まっているのでは？ >問題の家は、昭和40年頃の建築です。 昭和25年の建築基準法により道路に対して規制が出来ましたが、 昭和25年に全ての道路が位置指定されたわけではありません。 道路を測量して位置指定道路となった場合に、それ以降の新築にはセットバックが必要になりますので、道路によって位置指定された年月が違いますので、一律昭和25年からの建築にはセットバックが必要であったわけではありません。 >No.99 by 匿名さん 2007/12/21(金) 09:09 >偉そうなこと行ってますが、 >どういう見方したら97氏がスレ主だと思うんですか？ 97氏ではありませんが、 スレ主は、いつも「周辺住民さん」で書き込んでいます。 また書き込み内容からスレ主であると推察できます。 また、色んな人が書き込まれた内容を理解せず、違法と不適格の違いも理解しようとせず、「隣家が道路にせり出している」とか、「昭和25年に建築基準法が出来たので、それより後に建てた家なら、すべてセットバックしなきゃいけない」って思っているようです。 |
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| No.102 |
>昭和25年に全ての道路が位置指定されたわけではありません。
2項道路が例外的に認められていたのは知っていましたが、 昭和25年以降も敷地が道路(4ｍ以上)に接していなくても合法的に家が建てられたということでしょうか？ 役所からは、位置指定をうけるにも道路幅員4ｍは必要だと聞いていました。 |
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| No.103 |
>役所からは、位置指定をうけるにも道路幅員4ｍは必要だと聞いていました。
昭和25年に道路として存在していれば話は違いますが、 スレ主の家の前の接道は私道ですので、 私道については、位置指定された特定の道路だけが2項道路となりますので、その当時は道路として存在せず、建築するために出来た私道であれば、2m幅あれば建築できます。 現在は位置指定道路として指定されているので4m幅必要になっているって事。 だから、いつ位置指定され2項道路になったによって、違法で建てたのか、建築後に既存不適格になってしまったのか判断となります。 |
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| No.104 |
>No.103さん
スレ主です。 家の前の接道は、私道ではなく区道の2項道路です。 当方ではセットバック部分を、区と契約して無償供与しています。 |
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| No.105 |
↑名前誤りです。
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| No.106 |
昔、都内で未舗装の通路のようなところに面して家を建てるため、
位置指定してもらいました。 その際、区役所から道路幅4ｍをとるよう指導されて、自宅と向かいの家の 敷地から道路分を分筆登記して指定をうけることができました。 私道を位置指定してもらうにも、幅4ｍは必要条件ではないでしょうか？ 昭和37年頃の話です。 |
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| No.107 |
1950年に基準法が施行された後は、私道でも公道でも4メートル以上の道路に2メートル以上接道することが必要。
施行以前から存在した幅4メートル未満の狭隘道路は、既存不適格として42条2項道路として家屋の建替え時の拡幅が条件。 私道の場合は位置指定をうけ、認知されないと建物の建築ができないので、申請時に4メートル幅の確保を要求される。 基準法施行後に、位置指定を受けないで狭い私道に接して建った家や、2項道路にセットバックしないで建てた家は厳密には違法でしょう。 |
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| No.108 |
>私道については、位置指定された特定の道路だけが2項道路となりますので、その当時は道路として存在せず、建築するために出来た私道であれば、2m幅あれば建築できます。
これは間違でしょう。 位置指定された道路が2項道路になるのではなく、昭和25年以前に存在した基準法に適合しない道路が2項道路。 都市計画地域では、建築するために出来た私道(開発道路)でも、位置指定を受けないと家を建てられない。 最低4ｍ(行止りの場合は6ｍ）の道路幅が必要です。 |
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| No.109 |
しかしながら
実務してる人なら分かると思いますが 明らかに基準法施行後の建築のはずなのに 新たな申請時のセットバックの多いことか。 残念ながら違法は当たり前だったのですね。 施主施工者の問題だけでなく行政側も実にいい加減でした。 道路に限らず建築面積も。 前述されてますがカーポート付とか普通に。 役所の怠慢ですね。 今後は厳しくなるでしょうが 既存遡及をどこまでできるかというと なかなか苦しいところがあるでしょうね・・・ |
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| No.110 |
トピ主です。
建築基準法施行から57年経っても、過去の意識のまま「違法でない」とか、「既存不適格」と言われる方が多いですね。 昔「建てた者勝ち」で違法建築された建物が、いつの間にか既存不適格と言い換えられて、既得権まで主張する。 もう時代が違うので、こんなモンスター家主には行政をいれてきちんと対応すべきでしょう。 |
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| No.111 |
スレ主さんとしては隣の人に天罰を下したいと思っておられるのですか？
隣の人が建てた時点で違法なのか適法なのか、スレ主さん以外は調べようもありません（スレ主さんが具体的な住所でも晒せば調べることも可能かもしれませんが）。 そして、もし調べたとして、建てた当時違法だったとしてもスレ主さんはどうするつもりですか？裁判でもするのでしょうか？ 隣の家がそんな感じで怒る気持ちもわからないではありませんが、スレ主さんが意図するところが、現状をどうするかということよりも隣人に天罰を下したいような雰囲気になっているのがどうかと思います。 |
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| No.112 |
前に書いたように違法は確認済み。No.109さんの書き込みのように都内にはたくさんあります。
法令を守ることは、天罰ではなく責任です。 |
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| No.113 |
>こんなモンスター家主には行政をいれてきちんと対応すべきでしょう。
だからさ、何処がモンスターなのさ。どうも違和感があるんだよな。 隣人が変な人に絡まれているように感じる・・・。 |
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| No.114 |
前面道路の3.5mの部分て建屋そのものがはみ出てるんですか？
それとも塀が出てるだけ？ もっと詳しい状況を。 あと正確な建築面積と敷地面積を素人がパッと外から見て分かるのかというと疑問だけどどの程度正確に把握してますか？ あとスレ主宅には違反はないの？ 施主が知らない違反て結構あるからちゃんとチェックしておかないと下手すると自分の首絞めることになるから注意ね。 |
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| No.115 |
何かスレ主の物言いには違和感があるのには同意だけど、
あくまで参考としての対応を書くと、 1.まずは自分の家に不適切な部分がないか確認 これは他人の家にケチをつけるのだから重要。 2.当該物件に「検査済み証」があるか確認 a)「検査済み証」がある場合は、 建築指導課で「指導」をすることが可能。 しかし、あくまで「指導」。 まずスレ主の希望するような対応はしてくれないでしょう。 b)「検査済み証」がない場合で、最初から確認申請を出していない場合。 建築指導課で「指導」をすることは不可能。 これはおそらくどこの都道府県でも一緒に対応になる。 というのも、建築指導課は基本的に、 「申請のあった建物についてだけ適法か違反かが判断できる」という姿勢。 なので、意図的に確認申請をしない建築物の違反建築は見逃します。 これが東京では多いんですよね。 c)「検査済み証」がない場合で、確認申請承認後に 建築の一部分を勝手に変更したために「検査済み証」を貰っていない場合。 これも東京では滅茶苦茶多いのだけど、実際は対応されないでしょう。 建築基準法9条により、違反がある場合は是正措置を命じることが出来るとあるけど、 これは、著しく保安上危険とか衛生上有害とか、または、 公益上著しく支障があると認められる場合のみなのね。 で、なぜスレ主の希望するような強権発動を役所がしないかというと、 1.当該物件の固定資産税は100%支払われているだろうから、税金の面では既に認められているという側面。 2.既にある建築物については、財産権侵害の問題がついて回る。 3.この手の問題に関しては、法の厳格適用より周辺の慣習を重要視する傾向がある。(あくまで安全上等の著しい問題がない場合ね) そんなわけで、余程の超悪質な場合じゃないと実際には対応されない。 で、1.に戻るわけですよ。 役所にチクった人って、割とバレるんですよね。 役所が動く場合は、付近の総意としてかなり強力にバッシングされた場合だけですね。 つまりスレ主がどうしても当該物件を是正させたいのなら、 まずは近所付合いで、皆の意見をまとめましょう。 で、また1.に戻るわけですよ。 皆が、まずは違法か確認しろとか、自分の家はどうなの？ って言ってる意味が理解できましたか？ |
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| No.116 |
当方細かな違法は問題にしていません。
リフォームと称する建替におけるセットバックと、建蔽率・容積率 (40/80%規制）超過部分の適正化だけです。 当方はすでにセットバックしており、建蔽率容積率も規制内です。 注文住宅の基本図面は建築士と一緒に引き、区から検査済み証も 受けています。 |
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| No.117 |
だ か ら
スレ主はご近所との関係が良好なのか？と皆さんが聞いてるの、わかる？ わかっててスルーしているんでしょ？個人で戦うには限界があることがわかった上でどうしようもないからここで愚痴り、何かタダだ得られる情報がないかさぐっているんでしょう？ いいかい。 こににはあんたと同じで素人しかいないよ。自分にとって都合が良いアドバイスがほしいなら金を出すこと。他人はタダでは動かないよ。 |
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| No.118 |
解決したかったら、まずこんなところで愚痴を言わずに正面きって言ってみるとか弁護士に相談してみたらどうですか？よほどそっちのほうが建設的です。
それでも改善されなかったら役所にちくったり裁判でも起こせばいいんじゃないですか？ どうしても駄目ならその隣の土地を買い上げてしまえば？ |
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| No.119 |
>リフォームと称する建替
申請が必要（遡及される）な工事の内容・規模などは明確に定められております。 その中で「リフォーム」「建替」などという言葉はありません。 法的な追求をしようというのですから、きちんとした用語を用いて曖昧な表現は避けなければなりません。 具体的には前に解説されてた方がいたはずなのでよく読み返してください。 >建蔽率・容積率(40/80%規制）超過部分の適正化だけです。 どの程度超過しているのか可能な限り正確に数値化して明示しましょう。 一般の人が他人の家を見て「大きいなあ」というのはアテになりません。 >当方はすでにセットバックしており、建蔽率容積率も規制内です。 >注文住宅の基本図面は建築士と一緒に引き、区から検査済み証も >受けています。 建築士による設計・検査済み証の有無は 違法の有無とはあまり関係ありません。 （無いよりマシだけどあったから大丈夫ってものではない） 両方あっても違法な建物は山程あります。 |
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| No.120 |
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| No.121 |
>建築士による設計・検査済み証の有無は
違法の有無とはあまり関係ありません。 （無いよりマシだけどあったから大丈夫ってものではない） 両方あっても違法な建物は山程あります。 当方にも同じレベルの違法があると疑う方も多いですが、 セットバックも建蔽率・容積率も区の確認を受けています。 ルール違反を容認・擁護する意見も多く、家屋に対する 意識がよくわかります。 当方の対応はNo.44です。 |
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| No.122 |
スレ主は読解力が致命的に欠如している。
スレ主の為を思ってこその助言であっても 意に反した意見であれば理解しようともしないで 「ルール違反の容認・擁護」と脳内変換するのみか |
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| No.123 |
スレ主は何故このサイトに固執するのかな・・・
答えがでないままで年を越したいのか？ |
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| No.124 |
なんでみんなこんなに話すことなんてあるのかねー
03さんの言われるように、 「取り壊しを始めてから、工事の停止を求めるのが効果的。」 でいいじゃん。 少し補正すると、 「取り壊しを始めてから、役所に適正な建築工事か否かを 相談してみてはいかがでしょうか。」 これでOKでしょ。 あと、誰かも以前に書いてたが、スレ主さんは、 名前のところに「スレ主」って書いて欲しいです。 |
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| No.125 |
124さん
＞あと、誰かも以前に書いてたが、スレ主さんは、 ＞名前のところに「スレ主」って書いて欲しいです。 失礼ながら、言うだけ無駄って奴でしょう。 今までにも何度も言われてるのに聞く耳持たないみたいですから。 本題の質問にしても、 自分に賛同してくれる意見以外は 「違法の容認・擁護」で切って捨てる訳ですから。 『そうだね。違法だね。糾弾すべきだね。貴方が正しいね。』 って言って欲しいだけ。子供と一緒。 |
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| No.126 |
馬の耳に念仏（笑）
スレ主が主張している内容も【思い込み】の可能性が高く、信じて書き込むのも＊＊らしい。 |
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| No.127 |
家に関する違法は実際多いのに、その事実を否定する人が多いからでしょう。
違法は、火災報知器や換気設備の設置という小さなものから、セットバックや建蔽率、高さ、斜線規制等、地域への影響の大きいものまで多様です。 なかには、最初から既存不適格狙いで建売販売する業者もいますが、 全般的に住人の家屋に関する遵法意識も低い。 経験から、確信犯ほど既存不適格という言葉を使いたがるようです。 |
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| No.128 |
>経験から、確信犯ほど既存不適格という言葉を使いたがるようです。
確信犯とは、自らの行為を正しいと信じて犯す犯行。違法だと思ってないし分かってない人の犯行なんだけど・・・ 確信犯の意味を勘違いしてるよ（笑） >なかには、最初から既存不適格狙いで建売販売する業者もいますが、 「いますが」って現在進行形で書いているけど、 増築などで違法行為をする場合は別として、建売であろうと現在建築する場合は違法状態で建築できない（完了検査が通らない）ので、過去形で書くべきでは？ 日本語は難しいね。 >違法は、火災報知器や換気設備の設置という小さなものから 10年前と今とでも規制が違います。10年前の建物だったら全部屋に換気設備を備える必要がなかったわけですから、10年前の大半の家が既存不適格になりますので、そういったものは違法ではなく「既存不適格」です。 本当に既存不適格な物件もあるという事も念頭に入れなければならないと思います。 |
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| No.129 |
>確信犯とは、自らの行為を正しいと信じて犯す犯行。
>違法だと思ってないし分かってない人の犯行なんだけど・・・ 確信犯ってのは、自分の行為が違法(犯罪)である事を判っていて、 それでも敢えて違法行為に及ぶ人の事を言うと思うんですが。 つまり、過失による違法ではなく、意図的な犯罪が、確信犯。 じゃないの。 俺の認識が違っていたらゴメンナサイだけど。 |
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| No.130 |
>確信犯ってのは、自分の行為が違法(犯罪)である事を判っていて、
>それでも敢えて違法行為に及ぶ人の事を言うと思うんですが。 確信犯を間違って解釈している人は多いと思うが ネットがあるんだから調べれば分かることだよ。 かくしん-はん 3 【確信犯】 道徳的・宗教的・政治的な信念に基づき、自らの行為を正しいと信じてなされる犯罪。 |
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| No.131 |
128さんからの引用
>確信犯とは、自らの行為を正しいと信じて犯す犯行。 >違法だと思ってないし分かってない人の犯行なんだけど・・・ >確信犯の意味を勘違いしてるよ（笑） 確信犯とは「自らの行為を正しいと信じて犯す犯行」である事は判るが、 「違法だと思ってないし分かってない人の犯行」ってのは 当てはまらないだろう。 むしろ自らの正義・価値観に照らして 『法律に反する事は判ってるけど、それでも自分の行為の方が正しい』と信じて行なわれるのが確信犯であって、 確信犯の意味を勘違いしてるのはやはり128さん(笑)だと思うよ。 ↑敢えて付けました。 |
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| No.132 |
↑敢えて付けました。 は(笑)マークの事です。
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| No.133 |
確信犯の定義が続いていますが、要するに家屋に関する法令の無知か、
意識した違反の違いですね。 建売では、完了検査なしの物件がけっこうあります。 一棟建てで確認申請して、敷地を旗竿に分筆して建物も 分割して建てて売る。都市部の極端に狭い建売に多いようです。 |
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| No.134 |
>132
笑ってますけど、辞書引きましたか？ http://www.google.co.jp/search?hl=ja&sa=X&oi=spell&resnum=... 確信犯は自分が間違ってるとは全く思っていません。 違法行為の認識がある場合は確信犯ではありません。 実際、自分はどうでも良いと思いますが、そこまで自信ありげに いわれているので一言言っておきます。 |
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| No.135 |
言葉の意味や用法など常に変わる。
長年多人数が誤用すればそれが正しいことになる。 言葉は生き物。厳密な定義などこの板では無用でしょう。 |
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| No.136 |
134も、もちっと勉強しなさい。
そこまで自信たっぷりに無知をさらけ出すと恥ずかしいぞ。 確信犯とは、自分の行為を正しいと信じて犯罪を行うことだ。 即ち、違法性も認識しているの。 ついでに言うと、辞書的な意味では、単に違法性を認識して行う犯罪行為は、確信犯とは言わない。ただし、日常では、この意味で使うことが多いと思うので、それを誤用と見なすか、習慣語と見なすかは、意見が分かれるかな。 チャンチャン。 |
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| No.137 |
違法を認識しているか否かは別にして、セットバックや建蔽率の
違反は周囲の住環境を悪化させるので、地域で監視することが必要です。 違法物件の多い地域の不動産は、買い叩かれやすい。 |
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| No.138 |
134さん
>笑ってますけど、辞書引きましたか？ 引用ＵＲＬから察するに、辞書ってのはWikipediaの事ですか？ それとも何処かの誰ぞが書いたコラムのようなもの？ いずれにせよ、そこに書いてあることが全ての正義だと 妄信する事自体どうかと思いますけど…。 まあ、それは良いとしても、 >違法行為の認識がある場合は確信犯ではありません。 ついでに128さんの引用 >違法だと思ってないし分かってない人の犯行なんだけど・・・ >確信犯の意味を勘違いしてるよ（笑） って事は貴方の理解では、 『世の法律に照らせば自己の行為が否定される事は判っているが、 それは自分が間違っているのではなく、法律が間違ってるんだ、 という信念の下に行なわれる犯罪』 このケースは、『確信犯』と呼ばない訳ですね？ 違法行為の認識があるから。(笑) ・違法性を自覚してるだけでは『確信犯』とは限らない。 そこには宗教的又は政治的その他の信念が必要である。 (違法性の自覚≠『確信犯』である事の必要条件) っていう学者さんの指摘を、 ・違法性を自覚してたら『確信犯』じゃない (違法性の自覚≠『確信犯』) に勝手に脳内変換してるだけじゃん。 『確信犯』って言葉の誤用を言いたい気持は判るけど、 人を勘違い呼ばわりして笑う程の話なの？ そんなに貴方は正しいの？人に向かって >実際、自分はどうでも良いと思いますが、そこまで自信ありげに >言われているので一言言っておきます。 とか言える程ご大層な方なの？ だ・か・ら・笑われるの。 131で『敢えて』(笑)を付けられたのはそういう事でしょって。 |
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| No.139 |
確信犯であってもなくても、違法な建物を買うと肩身のせまい思いを
しませんか？ |
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| No.140 |
「確信犯」は、「役不足」と同じように、
間違って使っている人が本当に多いですね。 これって、昔ＴＶ番組のタモリのジャポニカロゴスでやってて、 間違っている人が多かったやつだね。 大人は「間違っている」と注意する事もされる事も少ないですけど、 知っている人は、間違った使い方はしないですし、 習慣語だとかは色々言い訳しても、間違いは間違いでしかないと思う。 小さい子供が「ふいんき」って言ってても 「ふんいき」って習うと子供は素直だから直すでしょ。 大人も一緒。素直になろうよ。 |
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| No.141 |
【 確信犯 】
「今まで気付かなかったなんてあり得ない話。あれは絶対に確信犯だと思う」 誤り× （正しい意味） 政治的・思想的・宗教的などの信念に基づいて、自らの行為を正しいと信じて行われる行為・犯罪（またはそれを行う人）。もともと法律用語で、テロなどがその代表例。 （誤った意味） 悪いことと知りながら行われる行為・犯罪（またはそれを行う人）。 誤用のほうが一般的に浸透していますが、本来は誤り。例題の場合は「故意犯」が正解です。（しかし、一般的に「故意犯」を使いませんから、「故意」が適切でしょう）。 ［ALL ABOUTより引用］ http://allabout.co.jp/family/seasonalevent/closeup/CU20070507A/index4.... http://allabout.co.jp/family/seasonalevent/closeup/CU20070507A/ |
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| No.142 |
いやあ〜
どいつもこいつも低レベルだね。 |
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| No.143 |
このサイトの性質的に、参加者は最低２０代、多くは３０代以上のはずだと思うんだけど、時々どこかの中学校のサイトかと錯覚する
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| No.144 |
2ちゃん好きの小学生かも（笑）
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| No.145 |
小学生の娘が父親の履歴を見てさ
からかってるとしたら面白いよね。 つーか親父は超恥ずかしいだろうな・・・ |
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| No.146 |
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| No.147 |
東京は、土地の価格が高くて狭い敷地しか買えないから、
違法もやむをえないという本音を良く聞きます。 やはり、そのように考える人が多いのでしょうか？ |
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| No.148 |
件の違法住宅は牽制がきいたのか、リフォームをあきらめ、売却に転換したそうです。
違法古屋付き、セットバック要の敷地となると相場より安い売り出し価格になるようです。 |
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| No.149 |
売れるんでしょうか？
変な人が買わなければ良いですね。 |
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| No.150 |
やっぱりスレ主さんはスレ主だと最後まで名乗らないのですね。
人の話に聞く耳持たないのですね。 |
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| No.151 |
良かったですね。
次はどなたを引越しさせますか？ |
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| No.152 |
違法さえなくせば、引越す必要はありません。
違反者側にたった書き込みが多いのは、なぜでしょうか？ |
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| No.153 |
予想外のカオスなスレになりましたな
みんな相手のレスに答えないで自分の言いたいこと言ってるだけでここまでこじれるとは実に面白い |
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| No.154 |
違法古屋付き、セットバック要の家が売れずに、結局状況は変わらず、と言う事になる予感がしますね・・・
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| No.155 |
>152＝スレ主さんへ
『違反者側にたった書き込みが多い』のではありません。 人に相談を持ちかけておきながら人の意見に耳を貸さず、 スレ主と名乗って書き込んでと再三言われても無視を続ける、 そういうアナタを不愉快に思っている人が多いだけです。 |
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| No.156 |
１５５に、はげしく同意。
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| No.157 |
進捗状況はいかに？
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| No.158 |
私の家は築４０年、納屋が築５０年。
建物は共に未登記、宅地は親名義なのですが、この度結婚するに至り納屋を取り壊して居間兼納屋を検討中なのですが、誰に相談しても難しい答えばかり・・・ どなたかいい答えかアイデアあればお願いします。 |
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| No.159 |
>>158
敷地形状は？建屋配置は？用途地域・建蔽率・容積率は？ 何がどう難しいのか？ 答えて欲しいのなら答えれるだけの情報をくれ。 接道などとれるなら 申請上だけ敷地分割して別棟として申請するとか。 今言えるのはこの程度かな。 |
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| No.160 |
スレ主です。
隣はまだ売れないようです。 |
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| No.161 |
>件の違法住宅は牽制がきいたのか、リフォームをあきらめ、売却に転換したそうです。
>違法古屋付き、セットバック要の敷地となると相場より安い売り出し価格になるようです。 古家ありなら解体費用100万円ほど下げているだろうけど、 セットバックが必要な土地だから相場より安くなるわけではありません。 セットバックしても一般的な家が建てられる場合は相場どおりですよ。 セットバックをして建てなければならず、セットバックすると狭い家しか建てられない狭小な土地になっている場合は相場が下がります。 ただし、セットバック部分を差し引いた坪数で計算された売値になっていると思います。 古い家がついている場合、家に価値はないので土地の価格だけで売られるものですが、 そういう土地は、建て売り業者があっという間に買い取ってしまいますので、 たぶん高値で売値を設定しているのか、建売業者もお手上げの狭小な土地なのかなのでしょうね。 それとも土地の流通のない田舎か… 売れたら売れたで、3ヶ月の建築の騒音が大変でしょうね。 |
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| No.162 |
もう売れたのかな？
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| No.163 |
スレ主さん。もう売れたのかな。
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| No.164 |
知らないで買うとはいえ、スレ主の隣りに住む事になる人が可哀想だよね…
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