違法建築の建て替え

[周辺住民さん]

都内区部の住人です。隣の家の改築についての質問です。
隣の築40年超の家は違法建築です。
現状、建蔽率40%、容積率80%を大幅に超過しており、セットバック
もしていないため、その家の前だけ道路幅員が3.5mしかありません。
改築を計画しているようなのですが、現状のままの状態でリフォーム
と称した立替は可能なのでしょうか？

[2: 匿名さん]

違法ですが、請負う業者もいますから。
申請しなければ役所はわかりませんから行政指導もないのです。
ビルの上にプレハブの小屋が乗っているのをよく見かけるでしょう？
あれ全部違法なんですよ。
軽微な違法かと問われれば違うのに、何十年もそのままですよね。
ダメ元で役所にチクリましょうか・・・

[3: 負け犬男]

取り壊しを始めてから、工事の停止を求めるのが効果的。

[4: ビギナーさん]

我が家の隣も、違法建築の古い家です。

建て替えそうな感じがしたら、役所にチクればなんとかなるでしょうか。

違法とはいっても、この先もずっと隣人ですし、ヘンに恨みを買って騒音おばさんみたいになられても困るので、匿名でチクりたいのですが、バレますかね・・。

直接抗議するのはなんとなく怖いです。

[5: 周辺住民さん]

スレ主です。

>違法ですが、請負う業者もいますから。

最近は法的規制が厳しいようですが、引き受ける業者もいるんですね。
隣は築40年以上の古い家なので、耐震補強が必要だと思いますが、躯体補強をやってもリフォームになるのでしょうか？

>違法とはいっても、この先もずっと隣人ですし、ヘンに恨みを買って騒音おばさんみたいになられても困るので、匿名でチクりたいのですが、バレますかね・・。

当方が5年前に新築した時、日当たりその他でクレームをつけられて以来没交渉です。（隣が合法的に境界から距離をとって建てていれば日照の影響は少ない筈です）
現在隣は80平米弱の土地に建蔽率70、容積率140くらいで建っているので、セットバックして合法的に建替えると、今の半分以下の床面積になります。再び違法建築を行ないそうなので、注視しています。

[6: 匿名さん]

>現状、建蔽率40%、容積率80%を大幅に超過しており、セットバック
もしていないため、その家の前だけ道路幅員が3.5mしかありません。

40年前の家であれば、その当時は違法建築ではなかったのではないでしょうか？その当時であればセットバックもする必要もなかったでしょうし。

>改築を計画しているようなのですが、現状のままの状態でリフォーム
と称した立替は可能なのでしょうか？

建て替えるなら、セットバックしなきゃいけないし、現状の基準で建てなきゃならないとなると、80㎡の土地でセットバックして40％の建蔽率では、まともな家は建たないですし、売却しようにも売れにくいと思います。
ですから、建替えではなくリフォームでなんとかしようとしているのでは？外観をそのままにしておけば、リフォームであれば法に触れませんし、基礎の補強なども法に触れません。
現状の建築基準法に従って建てなきゃいけないのは、建替えでなければなりません。
そこの家だけセットバックしていないなら、イライラするかもしれませんが、建替えするまではセットバックする義務がないです

>隣が合法的に境界から距離をとって建てていれば

40年前は境界ギリギリに建てても良かったのです。ですから隣は合法的に建てているのです。建替えない限り、隣の建て方には問題ないんです

[7: 匿名さん]

既存不適格物件で、耐震補強までやるなら建築確認が必要。
東京の区部は厳しいよ。

http://www.refonet.jp/kisochishiki/process/01/01.html

[8: 周辺住民さん]

>No.6さん　スレ主です。
>40年前の家であれば、その当時は違法建築ではなかったのではないでしょうか？その当時であればセットバックもする必要もなかったでしょうし。

確か昭和25年以降は、道路幅員4ｍを確保しなければいけなかったのではありませんか？
同じ区内の実家が昭和30年代に建てられた時でも、道路幅4ｍの確保のため敷地を分筆して位置指定道路の申請をしたそうです。

[9: 入居済み住民さん]

＞確か昭和25年以降は、道路幅員4ｍを確保しなければいけなかったのではありませんか？

公共の場において、隣の家を「違法」とまで言うにはそれなりの根拠が必要と思います。根拠もなくこんな言われ方をする隣はいい迷惑です。

例えば法務局へ行って登記簿を閲覧すれば、ある程度事情は分かるのではありませんか。

[10: 周辺住民さん]

>公共の場において、隣の家を「違法」とまで言うにはそれなりの根拠が必要と思います。根拠もなくこんな言われ方をする隣はいい迷惑です。

建築基準法の道路幅員適用外の建物かどうかはわかりません。
その家の前以外の道路(区道)は幅4ｍあるので、そこだけ突出しています。

用途地域も長期間変更されていないので、既存不適格でもないようです。

[11: 購入検討中さん]

うちの実家も違法建築ですよ
建てたあとに法律が改正になったので
もし迷惑していなければ隣の家なんて放置で
もし迷惑しているなら「今の法律だと違法建築だから業者に良く確認したほうがいいよ」と親切ぶって教えてあげればいいではないですか
確認すればするほどダメだとわかるし人間関係的にもいい隣人で居られますしね

[12: 匿名さん]

>うちの実家も違法建築ですよ
>建てたあとに法律が改正になったので

建てたあとに法改正があった場合、違法建築にはなりません。
建てる時にある法に反していなければ違法とはならない。

[13: 匿名さん]

>その家の前以外の道路(区道)は幅4ｍあるので、そこだけ突出しています。

隣だけセットバックしてなくて道路幅4mない部分があるのが、どうしても気になるみたいだけど、
セットバックする必要がない時代に建てた建物なんでしょう。
だが建替えの時にセットバックしなければならない。
その家は建替えしてないのでセットバックする必要がない。
それだけのこと。

増築で建築面積を増やしたというのとは別で、
セットバックしなきゃいけないのに、セットバックせずに建てているといのは考えられないですよ。

スレ主は、もう少し冷静になるべきです。

[14: 周辺住民さん]

スレ主です。

>セットバックする必要がない時代に建てた建物なんでしょう。

道路幅4mの規定は、昭和25年の建築基準法施行以降適用されるのでは？
前にも書きましたが、東京の同じ区内に実家が建った昭和30年中頃には、
すでに道路幅4ｍは必要でした。
（最近区に私道部分を寄贈した際、経過を確認済み）
昭和40年頃建った隣家には、同法が適用されると思っています。

>セットバックしなきゃいけないのに、セットバックせずに建てているといのは考えられないですよ。

建築確認をすると、セットバックしなければいけないので、名目上リフォームのようです。建築確認なしのリフォームで、耐震補強までできるのか隣家として気になります。

[15: 入居予定さん]

スレ主さんではありませんが、うちの隣は、合法的な家の横に、年を取ったお母さん用なのでしょうか、平屋の小さな家を建てているのですが、外壁後退１メートルと義務づけられている風致地区なのに、うちの敷地の塀にぴったり沿うような形で、屋根は一部、我が家の土地にかかっているような状態です。

あとから隣地を購入して家を建てているのはうちですし、平屋ということで日当たりも確保されているので、現状のままであれば文句を言うつもりはありませんが、最近そのおばあさんがなくなられ、あの平屋が今後どうなるのか、注目しています。

柱一本残して「リフォーム」と言い切るようなリフォームもあるようですが、例えばそこを２階建てにする、なんてことになれば、黙っているわけにもいきません。
どこまでがリフォーム、どこからが増改築なのか、施主の言い分だけでなくて客観的に判断してくれるところはあるのでしょうか。

うちの隣のように、増改築によって違法になってしまっている家は、結構たくさんあるように思います。

[16: 匿名さん]

柱1本残せばリフォームという話は、聞いたことがありますが、壁や柱を動かしたり、間取りの変更をしたら申請が必要なのでは？
違法部分や既存不適格物件の延命のため、リフォームを名目にしているだけでしょう。
耐震偽装事件以降、あやしい工事なら行政も動くようです。

[17: 負け犬男]

違法建築に関しては、余程あからさまにやらないと行政からは、動きません。
だからして、がんがんチクリましょう。放って置くと、下手すれば自分の土地も相手の物になったりしますよ。

[18: 入居済み住民さん]

>下手すれば自分の土地も相手の物になったりしますよ
そんなこともあるの？？境界杭あっても？

うちは古い家並みに新規参入？したので、周囲はほとんど建て増しで違法建築。前面道路セットバック必要なのに、セットバックしているのはうちだけ・・・

リフォームの規定って無いのかねぇ？住宅ローン組まなきゃ、何でもできるってことなのか？現金持ちが羨ましい・・・・・

[19: 匿名さん]

私も都内の古い町並みの住宅地の転居後の土地を購入して家を建てました。
最初は周囲に違法物件が多くありましたが、行政の指導が厳しいのか建替えや住み替えが進み、道路も広がり違法物件も減ってきたようです。
残っているのは、狭小で地型のよくない土地の家屋が多く、まともに建替えると狭くなってしまう物件です。
リフォームの拡大解釈は、行政に連絡すれば対応してくれます。
規制を守った人が損をするような行政は問題です。

[20: 負け犬男]

境界杭打ってあっても、占有を許し続ければ取られちゃうよ。

うちも隣地境界の件では、時効取得を許しかねなかったからね。

[21: 匿名さん]

当時は違法ではなかったという人がいますが、道路幅4ｍ以下でも道路として認められるのはどのような場合でしょうか？
昭和25年の建築基準法以降建った物件でも、道路幅4m以下のものが結構あります。

[22: 2]

9さんも書かれておりましたが、スレ主さんがどうしても白黒はっきりされたいならまずは法務局へ行き、お隣の不動産登記簿を請求しましょう。
請求の仕方がわからなければ「登記簿」で検索して（書くと長くなるから）
地番がわかれば全国どこの法務局でも請求できますが、地番を調べる為のブルーマップは管轄局にして設置されておりませんから注意が必要です。
それと同じ敷地内でも複数の地番があるケースもあります（合筆されていない）その場合は全ての地番ごとに請求しなければなりません。
但し建物に関しては複数の地番に建物が建築されていても、一筆請求すれば記載されてきますから大丈夫ですよ。

手数料はかかりますが、第三者に証明できる大切な証拠ですから必ず確保しましょう。
また違法建築であっても登記は可能なのです（不動産登記法は建築物が違法か合法かではなく、不動産の現状と権利関係を公示し、取引の安全を図るのが目的です）隣の建物が例え違法建築であっても登記申請されている可能性はあります。ここで違法だとわかればラッキーです。しかし問題は登記謄本に記載されていることと現状が違う場合です。
ここからは素人では難しくなります。

次のステップについてはスレ主さんのお返事を待ってから書きます。
まずは動いてみませんか？

[23: 2]

＞ブルーマップは管轄局にして設置されておりませんから注意が必要です。

管轄局にしか　でした。訂正致します。

東京都法務局の管轄区域一覧表です
http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/frame.html

[24: 2]

＞耐震補強が必要だと思いますが、躯体補強をやってもリフォームになるのでしょうか？

仮にスケルトンリフォーム（テレビ番組のような）でも、確認申請も登記申請もしない方が少なからずいます。なぜなら余分な費用がかかり、税金もアップするからです。したがってお施主さんのお気持ち次第だと言えます。
では請負側はどうかと問われれば、利益至上主義は食品業界だけの話ではないと言えます。大手の建設会社やリフォーム会社なら請負わないと思うでしょうが、それは間違いです。大手は下に下にと丸投げして責任を逃れるのです。下請け、孫請けの中小工務店や個人大工はどんな仕事でも請負います。なぜなら元請には絶対服従だからです。そこが切れたら仕事もなくなります。ピラミッドの頂点が元請、それが建築業なのです。

プロの法律家が相談にこられる方に最後に聞く言葉は決まっています「貴方がどうしたいか」なのです。ご自身の問題です。お金がかかっても解決したいのかを含めてよくよくお考えになってください。
ここで愚痴るだけですっきりするならそれも有りですよ。

[25: 購入検討中さん]

このスレってなにがしたいの？目的無しのだべりなら他でやって

[26: 匿名さん]

主要構造部の過半以上の大規模な修繕は確認申請が…と思ってよく読んだら４号建築物にはあてはまらないのか

[27: 匿名さん]

（最近区に私道部分を寄贈した際、経過を確認済み）
昭和40年頃建った隣家には、同法が適用されると思っています。

指定されたのが、いつなのかって事ですよ。
実家が同じ区だからといって同じ年月とは限らない。
その区は、一斉に指定したとでもいうのでしょうか？
まず、ないですよ。
実家の前の道路は指定されていたとしても、
隣家が建てた時には、隣家の前の道路は指定道路になっていなかったってこと。
どう考えても、指定道路なのに、セットバックしないで建築確認申請がおりるはずがない。
こっそり増築して容積率違反をしている建物なら、よくあると思うが、
セットバックせずに完了検査まで通った建物ってのは、ありえないな。

憶測はよくないな。
隣家に対し悪意を持つのは、悪い方向に進みそうです。
いつ指定道路になったのか確認すべき。

[28: 匿名さん]

昔は、法務局での指定と役所の道路査定が同時に行なわれていない場合もあるのでは？法務局と役所の双方で調べないとわからないかも。

[29: 匿名さん]

スレ主さんの書き方では、家の前は私道だろうから、
道路指定されるのは、かなり遅かったんじゃないか？

隣家が増築するなら文句も言いたくなるが、
現状サイズを変えないで家を維持するためのリフォームなら、
リフォームせずにそのまま家を維持されても同じ。
逆にボロ家のまま維持されて、大きな地震でボロ家が倒壊して自分家に寄りかかってこられるよりはマシだと思うが。
シロありが飛んできたら、なお最悪。
隣家が綺麗になる事は良い事だと思うけどな。
火災や地震は、隣家からの被害受けても、隣家から損害賠償は一切できないよ。
クレームしたり、ちくったりするかは、その人の人間性ってとこかな？

[30: 周辺住民さん]

建蔽率違反のままセットバックしないでリフォームで逃げられないようにするには、やはり適切な時期の行政の指導部署への通報が一番のようですね。
5年前に当方が入居した際、隣は自らの家屋の違法性を認識していたので、今回はリフォームを計画しているようです。
違反も「やったもの勝ち」という事のようです。

[31: 匿名さん]

で、結局どうするの？

[32: 匿名さん]

>建蔽率違反のまま
当時建蔽率違反だったのか不明
（当時違反でなければ問題なし）

>セットバックしないで
その前面道路が当時セットバックを求められてたかどうか不明
（区画内とか関係なし。その道路がどうかということ）

>リフォームで逃げられないようにするには、
逃げるも何も合法。

>やはり適切な時期の行政の指導部署への通報が一番のようですね。
まずは当時の法規その他の問い合わせから

>5年前に当方が入居した際、隣は自らの家屋の違法性を認識していたので、
５年前の時点の法律に適合してないことを認識してたというはなしか
建設当時の法律に適合してなかったかという話かで全く異なる。

>今回はリフォームを計画しているようです。
既存不適格なら俺でもそうするよね

[33: 匿名さん]

阪神とかの地震の時にマンションが壊れて建て替えかリフォームかで揉めてる話があったね。(現在進行形か)
現在の規制に合わせて立て替えると小さくなっちゃうってやつ。

私も隣家だったらリフォームを選ぶねぇ。
まぁとなりにちゃちゃ入れるなら色々と覚悟が必要じゃない？

[34: 近所をよく知る人]

>>32

建てた当時は合法であっても、今が違法建築物なら建て替えはもちろん、リフォームであっても違法建築物を作る事は、許されんよ。

[35: 匿名さん]

作るという表現は適切ではないな
「（既存不適格を）維持する」なら無問題。申請が発生しない範囲で。
もちろん新たにするところは適法に。
リフォームって言葉が曖昧で難しいけど
設備や内外装程度ならＯＫ。
ダメならデパートの改装とか全部アウトになっちゃう。
>>1のは「立替」って表現してるけど、程度がわかんないから何とも言えないなあ。
「立替」や「増築（減って増えてトータルはマイナスでも）」ならもちろんダメだよ。

[36: 匿名さん]

スレ主へ
ここでうだうだ言うても何もかわらんよ。
証拠集めて出るとこ出や！
34へ
許されんて・・・あなたが許さんといくら吠えても
役所が黙認すればおしまいや
個人住宅なんぞ役所はほとんど調べんからの
それが現実。

知っとるか？
悪質な法令違反した業者は営業許可取り上げになるが
役員総入れ替えしたらまた同じ屋号で営業できるんやで。
皆やっとる
いたちごっこやね。

[37: 周辺住民さん]

「違法」に反応する方が多いですね。
違法の確認をせよとか、既存不適格にしたい方とか・・・・。
業者や住人の方かな？

隣の言い方では「当時は、法律や規制など関係なくみんな勝手に建てていた」そうなので、違法か既存不適格か、当人達にもあまり重要でないようです。
周囲が法に適用した家に建替えられて道路が拡幅されても、セットバックせず、敷地いっぱいに建てている現状に固執したいようです。

自宅の完成検査で経験しましたが、当区は行政の指導が厳しいので、
構造物リフォームのタイミングで窓口に相談してみます。

[38: 入居済み住民さん]

既存不適格と違法では、天と地との差があるよ。
他人の家を「違法」と決め付けるのは何らかの証拠がないとね。
違法の確認をせよ、と言われるのは当たり前。

それと、既存不適格物件のリフォームは「合法」です。
増築や立替になると「違法」です。

[39: 匿名さん]

隣人が違法と認めてるんならいいじゃないですか？
既存不適格のリフォームでも、大規模なものは建築確認の対象。
ダメもとでも行政に確認すべきです。
「既存不適格のやりどくを許すのか？」という遵法住民の圧力は
結構プレッッシャーになります。
やる気次第で、指導の理由は見つかるものです。

[40: 匿名さん]

ちょっと話ズレるけど
>>39
>大規模なものは建築確認の対象。
具体的にはどうすると確認対象？
主要構造部の過半以上のほかの条件？
そこんとこ曖昧にするとややこしいから

[41: 匿名さん]

違法や既存不適格をなくすのが行政の仕事だから、そのような物件のリフォームには厳しい見方をする。
素人判断はできません。まず情報提供してみましょう。

行政には実例含めいろいろノウハウがあります。

[42: 匿名さん]

スレ主は皆さんの意見を聞く耳はもたないということですな。
なんでスレ立ててたんやろ。

[43: 匿名さん]

スレ主へ
周辺住民として書き込まず、きちんとスレ主であると書かないと紛らわしい。

>セットバックせず、敷地いっぱいに建てている現状に固執したいようです。
セットバックや違法建築に敏感になり固執しているのは、スレ主の方でしょ。
セットバックが完了していない地域は山ほどありますよ。
敷地いっぱいに建てなきゃまともな家が建たないんだから、誰でもその立場ならセットバックしないで済む方法を考えると思うよ。

>隣の言い方では「当時は、法律や規制など関係なくみんな勝手に建ててい>た」そうなので、違法か既存不適格か、当人達にもあまり重要でないよう>です。
法律や規制など関係なく建てられません。隣の言い方からは、規制がなかったから建てられた物件であるととるのが普通だと思います。
違法ではなく、建ててあとで規制に合わなくなった物件ですので既存不適格物件といい、スレ主の言う「違法」ではありません。
ですので、建て直ししない限り、現状で問題ないですから、
建蔽率違反や容積違反でちくるしかないでしょうね。
でも、たぶん噂は広がるので、あなたは、今の家に住み続けるのが辛くなるでしょう。

私が隣の立場であれば、リフォームで家を維持しようと思うし、
ちくられたら、逆恨みしますし、近隣の方に何が起こったか聞かれたら、
すべてを隠さず話します。ちくったスレ主をかばう必要はないですしね。

[44: 周辺住民さん]

既存不適格物件もいわば執行猶予の状態で、リフォームは合法と声高に言えるものではないことが、皆さんの意見でよくわかりました。
セットバックや建蔽率の問題は、建物強度の既存不適格と異なり、周辺住民の日常生活に影響することなので、行政の協力が不可欠。
行政が、違法や既存不適格物件の温存を図る立場にないのは当然なので、相談しながら、工事の進捗を見ます。

[45: 匿名さん]

>行政が、違法や既存不適格物件の温存を図る立場にないのは当然なので、相談しながら、工事の進捗を見ます。

違法は置いといて住民の既得権益はある程度守られないと行政のやりたい放題になっちゃうでしょ。

[46: 匿名さん]

「リフォーム」という言葉を使うのは間違い。その言葉は通じません。
「増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替」にあたれば直さないといけない。
あたらなければ維持可能。（既存不適格の場合）
役所は残念ながら法規以上のことは求めないし求めることができない。

遡及されたら実質的にアウトな既存不適格の建築物について改修したいと役所に相談すると「じゃあ申請かかんないように（「増築、改築、大規模の修繕又は大規模の模様替」にあたらないように）やってくださいね」と言われたりする。

>セットバックや建蔽率の問題は、建物強度の既存不適格と異なり、周辺住民の日常生活に影響することなので、行政の協力が不可欠。
いやいやいや、逆だろ。
構造に関しては近隣住民を含めた生命に関わる問題だからこれに関しては役所はそれなりに動く。法規以上のことは…と上に書いたが、構造に関しては耐震促進法や各地の指針により定められてるので役所も動ける。
建蔽率や壁面後退についてはそうそう動かないだろ。

>法律や規制など関係なく建てられません。隣の言い方からは、規制がなかったから建てられた物件であるととるのが普通だと思います。
無申請で建てちゃってたってのは結構ある。
30年前に建てたうちの実家の納屋と駐車場もそうだったｗ
（増築申請して役所で分かった。法改正後だったらやばかった）
たとえば最近でも住宅完了検査後に建蔽率オーバーを分かっててやるカーポートの設置なんてのもよく聞く話よね。

[47: 匿名さん]

ちなみにスレ主の家はシックハウス対策してある？常時換気ある？火報ある？ない？違法なんじゃないの？ｗ

なんてことはなくこれも既存不適格なわけで。
「違法」か「既存不適格」かを確認しろと皆言ってるのを理解できるかな？

[48: 匿名さん]

>違法は置いといて住民の既得権益はある程度守られないと行政のやりたい放題になっちゃうでしょ。

建既存不適格というが、マンションと違って戸建てはほとんど違法の確信犯。

[49: 匿名さん]

今更だけど
>>05
>隣は築40年以上の古い家なので、耐震補強が必要だと思いますが、躯体補強をやってもリフォームになるのでしょうか？

「主要構造部の過半」以上をいじれば申請が必要＆遡及
過半に満たなければ既存不適格ならば申請もせず維持可能。
「大規模なら…」とか回答してる人がいるけどそんな曖昧なもんじゃなく
「主要構造部の過半」と厳密に決められています。
微妙なものはきっちり数値で出します。
現実的には、
耐震補強はする気はあるけど全てに遡及されると現実的に不可能だから
過半以下の補強となるように構造設計して申請を通さないようにする
ということも多い。

実際のところは既存不適格じゃなく単なる違法の可能性大だろうけど
喧嘩するならそれなりの覚悟をもってやらないと大変だよ〜

[50: 匿名さん]

>ちなみにスレ主の家はシックハウス対策してある？常時換気ある？火報ある？ない？違法なんじゃないの？ｗ

これらが建蔽率や道路の幅員不足と同じ程度の悪質な違反なの？
周囲に与える影響は、建蔽率違反や道路狭隘のほうが深刻だね。