違法建築の建て替え

[周辺住民さん]

都内区部の住人です。隣の家の改築についての質問です。
隣の築40年超の家は違法建築です。
現状、建蔽率40%、容積率80%を大幅に超過しており、セットバック
もしていないため、その家の前だけ道路幅員が3.5mしかありません。
改築を計画しているようなのですが、現状のままの状態でリフォーム
と称した立替は可能なのでしょうか？

[22: 2]

9さんも書かれておりましたが、スレ主さんがどうしても白黒はっきりされたいならまずは法務局へ行き、お隣の不動産登記簿を請求しましょう。
請求の仕方がわからなければ「登記簿」で検索して（書くと長くなるから）
地番がわかれば全国どこの法務局でも請求できますが、地番を調べる為のブルーマップは管轄局にして設置されておりませんから注意が必要です。
それと同じ敷地内でも複数の地番があるケースもあります（合筆されていない）その場合は全ての地番ごとに請求しなければなりません。
但し建物に関しては複数の地番に建物が建築されていても、一筆請求すれば記載されてきますから大丈夫ですよ。

手数料はかかりますが、第三者に証明できる大切な証拠ですから必ず確保しましょう。
また違法建築であっても登記は可能なのです（不動産登記法は建築物が違法か合法かではなく、不動産の現状と権利関係を公示し、取引の安全を図るのが目的です）隣の建物が例え違法建築であっても登記申請されている可能性はあります。ここで違法だとわかればラッキーです。しかし問題は登記謄本に記載されていることと現状が違う場合です。
ここからは素人では難しくなります。

次のステップについてはスレ主さんのお返事を待ってから書きます。
まずは動いてみませんか？

[23: 2]

＞ブルーマップは管轄局にして設置されておりませんから注意が必要です。

管轄局にしか　でした。訂正致します。

東京都法務局の管轄区域一覧表です
http://houmukyoku.moj.go.jp/tokyo/frame.html

[24: 2]

＞耐震補強が必要だと思いますが、躯体補強をやってもリフォームになるのでしょうか？

仮にスケルトンリフォーム（テレビ番組のような）でも、確認申請も登記申請もしない方が少なからずいます。なぜなら余分な費用がかかり、税金もアップするからです。したがってお施主さんのお気持ち次第だと言えます。
では請負側はどうかと問われれば、利益至上主義は食品業界だけの話ではないと言えます。大手の建設会社やリフォーム会社なら請負わないと思うでしょうが、それは間違いです。大手は下に下にと丸投げして責任を逃れるのです。下請け、孫請けの中小工務店や個人大工はどんな仕事でも請負います。なぜなら元請には絶対服従だからです。そこが切れたら仕事もなくなります。ピラミッドの頂点が元請、それが建築業なのです。

プロの法律家が相談にこられる方に最後に聞く言葉は決まっています「貴方がどうしたいか」なのです。ご自身の問題です。お金がかかっても解決したいのかを含めてよくよくお考えになってください。
ここで愚痴るだけですっきりするならそれも有りですよ。

[25: 購入検討中さん]

このスレってなにがしたいの？目的無しのだべりなら他でやって

[26: 匿名さん]

主要構造部の過半以上の大規模な修繕は確認申請が…と思ってよく読んだら４号建築物にはあてはまらないのか

[27: 匿名さん]

（最近区に私道部分を寄贈した際、経過を確認済み）
昭和40年頃建った隣家には、同法が適用されると思っています。

指定されたのが、いつなのかって事ですよ。
実家が同じ区だからといって同じ年月とは限らない。
その区は、一斉に指定したとでもいうのでしょうか？
まず、ないですよ。
実家の前の道路は指定されていたとしても、
隣家が建てた時には、隣家の前の道路は指定道路になっていなかったってこと。
どう考えても、指定道路なのに、セットバックしないで建築確認申請がおりるはずがない。
こっそり増築して容積率違反をしている建物なら、よくあると思うが、
セットバックせずに完了検査まで通った建物ってのは、ありえないな。

憶測はよくないな。
隣家に対し悪意を持つのは、悪い方向に進みそうです。
いつ指定道路になったのか確認すべき。

[28: 匿名さん]

昔は、法務局での指定と役所の道路査定が同時に行なわれていない場合もあるのでは？法務局と役所の双方で調べないとわからないかも。

[29: 匿名さん]

スレ主さんの書き方では、家の前は私道だろうから、
道路指定されるのは、かなり遅かったんじゃないか？

隣家が増築するなら文句も言いたくなるが、
現状サイズを変えないで家を維持するためのリフォームなら、
リフォームせずにそのまま家を維持されても同じ。
逆にボロ家のまま維持されて、大きな地震でボロ家が倒壊して自分家に寄りかかってこられるよりはマシだと思うが。
シロありが飛んできたら、なお最悪。
隣家が綺麗になる事は良い事だと思うけどな。
火災や地震は、隣家からの被害受けても、隣家から損害賠償は一切できないよ。
クレームしたり、ちくったりするかは、その人の人間性ってとこかな？

[30: 周辺住民さん]

建蔽率違反のままセットバックしないでリフォームで逃げられないようにするには、やはり適切な時期の行政の指導部署への通報が一番のようですね。
5年前に当方が入居した際、隣は自らの家屋の違法性を認識していたので、今回はリフォームを計画しているようです。
違反も「やったもの勝ち」という事のようです。

[31: 匿名さん]

で、結局どうするの？

[32: 匿名さん]

>建蔽率違反のまま
当時建蔽率違反だったのか不明
（当時違反でなければ問題なし）

>セットバックしないで
その前面道路が当時セットバックを求められてたかどうか不明
（区画内とか関係なし。その道路がどうかということ）

>リフォームで逃げられないようにするには、
逃げるも何も合法。

>やはり適切な時期の行政の指導部署への通報が一番のようですね。
まずは当時の法規その他の問い合わせから

>5年前に当方が入居した際、隣は自らの家屋の違法性を認識していたので、
５年前の時点の法律に適合してないことを認識してたというはなしか
建設当時の法律に適合してなかったかという話かで全く異なる。

>今回はリフォームを計画しているようです。
既存不適格なら俺でもそうするよね

[33: 匿名さん]

阪神とかの地震の時にマンションが壊れて建て替えかリフォームかで揉めてる話があったね。(現在進行形か)
現在の規制に合わせて立て替えると小さくなっちゃうってやつ。

私も隣家だったらリフォームを選ぶねぇ。
まぁとなりにちゃちゃ入れるなら色々と覚悟が必要じゃない？

[34: 近所をよく知る人]

>>32

建てた当時は合法であっても、今が違法建築物なら建て替えはもちろん、リフォームであっても違法建築物を作る事は、許されんよ。

[35: 匿名さん]

作るという表現は適切ではないな
「（既存不適格を）維持する」なら無問題。申請が発生しない範囲で。
もちろん新たにするところは適法に。
リフォームって言葉が曖昧で難しいけど
設備や内外装程度ならＯＫ。
ダメならデパートの改装とか全部アウトになっちゃう。
>>1のは「立替」って表現してるけど、程度がわかんないから何とも言えないなあ。
「立替」や「増築（減って増えてトータルはマイナスでも）」ならもちろんダメだよ。

[36: 匿名さん]

スレ主へ
ここでうだうだ言うても何もかわらんよ。
証拠集めて出るとこ出や！
34へ
許されんて・・・あなたが許さんといくら吠えても
役所が黙認すればおしまいや
個人住宅なんぞ役所はほとんど調べんからの
それが現実。

知っとるか？
悪質な法令違反した業者は営業許可取り上げになるが
役員総入れ替えしたらまた同じ屋号で営業できるんやで。
皆やっとる
いたちごっこやね。

[37: 周辺住民さん]

「違法」に反応する方が多いですね。
違法の確認をせよとか、既存不適格にしたい方とか・・・・。
業者や住人の方かな？

隣の言い方では「当時は、法律や規制など関係なくみんな勝手に建てていた」そうなので、違法か既存不適格か、当人達にもあまり重要でないようです。
周囲が法に適用した家に建替えられて道路が拡幅されても、セットバックせず、敷地いっぱいに建てている現状に固執したいようです。

自宅の完成検査で経験しましたが、当区は行政の指導が厳しいので、
構造物リフォームのタイミングで窓口に相談してみます。

[38: 入居済み住民さん]

既存不適格と違法では、天と地との差があるよ。
他人の家を「違法」と決め付けるのは何らかの証拠がないとね。
違法の確認をせよ、と言われるのは当たり前。

それと、既存不適格物件のリフォームは「合法」です。
増築や立替になると「違法」です。

[39: 匿名さん]

隣人が違法と認めてるんならいいじゃないですか？
既存不適格のリフォームでも、大規模なものは建築確認の対象。
ダメもとでも行政に確認すべきです。
「既存不適格のやりどくを許すのか？」という遵法住民の圧力は
結構プレッッシャーになります。
やる気次第で、指導の理由は見つかるものです。

[40: 匿名さん]

ちょっと話ズレるけど
>>39
>大規模なものは建築確認の対象。
具体的にはどうすると確認対象？
主要構造部の過半以上のほかの条件？
そこんとこ曖昧にするとややこしいから

[41: 匿名さん]

違法や既存不適格をなくすのが行政の仕事だから、そのような物件のリフォームには厳しい見方をする。
素人判断はできません。まず情報提供してみましょう。

行政には実例含めいろいろノウハウがあります。