アトラス志村三丁目ってどうですか？part3【中庭・ゲーテッド】

[匿名さん]

アトラス志村三丁目についての情報を希望しています。
早くもpart3に突入しました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区相生町2010番1（地番）
交通：
都営三田線 「志村三丁目」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：68.80平米～80.85平米
売主：旭化成不動産レジデンス


施工会社：東急建設株式会社
管理会社：旭化成不動産株式会社

[67: 匿名さん]

値引関連の話題に絡んでくるのは契約者さんだろうね.....
他は検討者やネガが入り交じって荒れてるね。このスレッド

[69: 匿名さん]

続きは
「東急建設の免震が優れてる根拠を教えてほしいです」からでしったっけ。

[71: 匿名さん]

その間違った部屋の値付けが高い。安くしなけりゃ売れないだろう

[72: 匿名さん]

南側の最上階、東、東南側なら
妥当な金額だとは思うぜ

[73: 匿名さん]

まあ私が言いたいのは妥当な部屋とそうでない部屋があるってことだ。

[74: 匿名さん]

結局ここって部屋の善し悪しが激しいから販売長期化すると思うよ
いい部屋は早期に売れるが、売れない部屋はいつまで経っても残ると思う
世田谷の環八＆線路に挟まれたスミフ物件みたいになりそう

[75: 匿名さん]

常盤台のの方が物はいいんですよね？

[76: 匿名さん]

常盤台って確か一番安い物件でも5000万代だったよね？

ここは部屋によっての善し悪しが激しいよね
南側は4〜6階はモロに高速にかかっちゃうから
ここは単身者向けだったり
夫婦のみなどの狭い部屋を当てて来てるけど
値下げしないと流石に売れないよな
かと思いきや、最上階の12階は高速からも離れてるし
3mの天井はやはり希少価値が高い
最上階ということもあって値はある程度高くも
買う価値はあるし、中古で出しても多少下がれど
大きな下がりはしないだろうね
同じ方角でも、かたや値下げされても売れるかどうかの部屋
かたや、値崩れしない、希少な面が評価されるであろう部屋
この、差って激しすぎないか？
南東側の高層部分は見渡しもよく、眺望も良い
高速からも少し離れてる
だけど、西側はラウンドワンの高さが勝つため
眺望は見込めないうえに高速はよく見える
この差も大きいよな
ほんとここは部屋によって善し悪しの差が激しいな
高速真横の部屋は値下げがあっても
誰も文句言えないし
契約者でも納得するでしょ、さすがに
個人的には、最上階！でも、金銭的に絶対無理
西の低層ならいけるかも…

[77: 匿名さん]

ガーソサは、東京ミニバブルが板橋にもキタ！という価格付けが、リーマンショックで一瞬で瓦解して、同時期の他物件は大幅値下げで売り切ったのに、価格据え置きでヒンシュクなんだよね。

ただ、この３年でガーソサの周りが良くなったから、すみふの強気も分からないではない。
サントクとスポーツクラブが板橋のオサレ系を引き付けて、ランニングや犬の散歩の人が増え、ウェリスや有料老人ホームが建つ。
城南っぽい環境になってきたが、城南で同条件の物件はこの価格ではムリ。

ガーソサ見てると、立地のポテンシャルは重要だと思う。
アトラスが立地で嫌われるのは、理由があるんだよね。

[78: サラリーマンさん]

売れない部屋がいつまでもあるせいで世間からは不人気物件として認知されるんでしょうね
他の部屋買った人はとばっちりだな

[79: 匿名さん]

中古で売るときに同じ物件の査定額（中古での成約価格）低いと
いい部屋買った人も多少なりとも、とばっちりがあるでしょうね
その逆もまた然りでしょうが....
部屋の格差が激しい物件は色々と大変な気がします

[80: 匿名さん]

>>79
多少なりともではなく、かなりあると思われます。

[81: 匿名さん]

南東の上階が良いです。4、5、6くらいの高速階なら、かえって下の階の方がいいかもしれませんね。
でも南東側はほとんど売れているでしょう。
西は風景的にもちょっとキツイかもしれませんね。
北東は日当たりがやはり気になります。
部屋ごとの格差がけっこうありますね。

[82: 匿名さん]

南は確か4階から住居でそれより下は駐車場

>>80
前、高速横のマンションに住んでて
実際に査定に出したことがあるんだが
査定は中間層の部屋の査定が基準にされる
ただ、ココのような高速が真横となると
その、査定からある程度マイナスになる
でも、他の部屋はマイナスになる前の金額を基準にされるから
多少なりとて影響はうけてもおおきな影響はないんだよ
特に、高速からは離れてる部屋
高速に面さない部屋などは
きちんと査定される
ここでいうなら南の中間層は高速にかかるから
基準にされない
多分東南もしくは、東の上階付近が基準になると思う
自分のマンションがそうだったから

[83: 匿名さん]

販売の長期化は避けられそうもありませんね
いい部屋売れたらあとはどん詰りだよ。値下げすれば多少は捌けるかもしれんけど
値下げしても売れない部屋もありそう。成約価格も大幅に下がりそうですね

[84: 匿名さん]

そんなどん詰まった部屋が値下げされるのをまって私は買います。それがマンションの正しい買い方だと思ってますし、お金ないけど、ここに住みたい。値下げ狙って買う理由はひとそれぞれですよね。いろいろ言ってきましたが、一応これでも検討してる検討者です。買えなけらば他いけばいいし、他にも売れ残りそうな物件は他にもありますからね。

[85: 匿名さん]

お金が無いなら、この物件はやめた方がいいよ、管理や修繕に金かかりそうだから。
オール電化機器より、ガス機器の方が安くて保つし。
立地に難がある上に管理費修繕積立金が高いんじゃ、何かのとき現金化できないよ。

東京ミニバブル前の分譲価格は安かったから、立地や建物のわりにお得感のある中古は、区内にいくらもある。
不人気新築の値下がりを待つより、人気中古で価格交渉した方が、賢いんでない？

[86: 匿名さん]

管理費・修繕費は高くはないんじゃないかな？
池や植栽があるから、184戸×＠この金額でやっていけるのか疑問だけど。
300戸くらいあれば問題ないんだろうけどね。

[87: 匿名さん]

免震の交換費用は億単位じゃなかったかな
免震で数十年経過した物件って今のとこないから維持コストについては
どうなるか不透明な部分が多いですね

[88: 匿名さん]

オール電化に免震と最新の色んなものを詰め込んでますから
今後のランニングコストははっきり言って不透明。具体例が無いので目算でしかありません。
想定を上回る事態も考えた方がいいかもしれません。
ある程度余裕があった方がいいですね

エコキュートもヒートポンプが１０年程度のしかもたないのので
ヒートポンプの交換かエコキュート自体の取替などが必要になってくると思われます
どっちにしても数十万単位ですけどね

[89: 匿名さん]

それぐらいの金額で済むなら安いでしょ。でも、お金無くて値下げ狙うようなひとには厳しいかもね。

[90: 匿名さん]

天井カセットエアコンが付いてなくてよかった。

[91: 匿名さん]

ギリギリで高い部屋買うより余裕持って安い値下げの部屋買うのもありかな。
まあ条件悪かろうと価値観の違いだよね。

[92: 匿名さん]

高速横でも高速より下の階はうるさくないから条件は悪くないかも。

[93: 匿名さん]

＞＞前、高速横のマンションに住んでて
実際に査定に出したことがあるんだが

なんかこの人香ばしい香りがします...

[94: 匿名さん]

値下げ持ちの人などとの所得格差が激しいと色々と揉めそうだから後々面倒そう。
やっぱ住民層が均一に近い物件の方が良さそうだな

[95: 匿名]

>88ここは、買うマンションの値段の10%を頭金として納めないといけないし、入居する時、借り入れする銀行によって違ってくるけど、160〜260万それぞれ一括で納めれるようなお金に余裕がある方々だろうから、十数万ぐらい軽く出せる貯蓄ぐらいあるでしょうから、エコキュートの交換費ぐらい問題ないよ。みんなきつきつで買う人もいないだろうし。たしかに免震は不透明感はあるが、数十年もたてば、マンション独自の積立もそれ相応の金額になってるだろうし。なるようになるよ。ウチのマンションなんて、築20年ちょいで、ここと総戸数が10戸ほど少ないけど、かなり持て余してるぐらいだしね。マンション立てれそうなぐらい。

[96: 匿名]

>>94じゃ、住民層が同じぐらいのアパートかマンションあたりにしといたら？それか、賃貸か。そんなことまで気にするならマンションなんて買わなければいいよ。

[97: 匿名]

それはたしかにその通りだな

常盤○はまだ、60戸は残ってるようだね
竣工からすでに3年はたってるようだけど
ここは、高速真横は値下げはしないと
というか、するだろうけど
でも、常盤○よりは苦戦はしなさそう
あそこほど低層階でも6000万近い
高すぎるから苦戦してるんだと思う。

[98: 匿名さん]

頭金収めるのなんてどこのデベでも一緒だよ。大体10%のとこが多い
それでも行き詰まる人は行き詰まるんだよ。

値下げして買った人とのマンション内格差が大きいとトラブルも増えますよ

[99: 匿名さん]

部屋次第って言うけど高速脇ってだけで中古で売るときは苦労しそうだな
そんな物件に高値の価格がついてたらまず見に行かないし・・

[100: 匿名さん]

うん、いかなあならあかなくてもいいんじゃない？
価値観だから、でも、それをここでわざわざ宣言する意味はないよね

>98
まあ、値下して買う人だから
お金の余裕ないんだろうから
そこで価値観の違いがあるだろうけど
自治会で決まることに従うのは当たり前
気に入らないなら総会に出席して意義申し立てして話し合えばいいけど
出ないならばそれはそれで自治会の権限に任せられるし
総会の前に、出席しない人は自治会に権限を任せるという
書面にて提示することがどこのマンションでも決まってるからね

[101: 匿名さん]

↑
いかなあならあかなくても×

いかないならいかなくても○

スマソ

[102: 匿名さん]

自治会w

まあ、最近のマンション管理について少し勉強してから、もの言うようにしたら？

[103: 匿名さん]

まさに価値観の違いだな
値引き待ちは価格分の価値がないと感じてるから。
高い部屋でローン組むか、安い部屋をキャッシュで買うか
そういう問題、まぁ人それぞれだな

[104: 匿名さん]

>>９５

その程度の蓄えなきゃここだけじゃなく、どのマンションだって買えねーよｗ
エコキュートの交換費用って50-60万くらいらしいけど、結構な額だと思うよ

[105: 匿名さん]

104はよく読んで無いな
それに、新築マンション買うぐらいだから
50万程度痛くないよ
それぐらいですむもんなんだ
案外安いんだね

102ここのマンションは入居後自治会を住人同士で立ち上げることになってるよ。
あなたの方が勉強した方が良いようだね

103たしかにどの人もそれぞれの価値観でしょうね
値下げ物件をキャッシュで買うぐらい余裕のあるかたなら
エコキュートぐらいも痛手ではないでしょう

[106: 匿名さん]

104さん

まあ、それぐらいだせるぐらいしゃないとね…
そんなこと気にするぐらいなら
ここのマンションあわないんじゃない？
ただ、それだけじゃない？
それにそんな1・2年で壊れるようなもんでもないし
ある程度保証はあるんだしエコキュート自体そんなにマイナスなものでもないんですが？

[107: 匿名さん]

え～一般の家庭で５０万の出費ってイタイと思うけど・・
新築マンション買うって言っても交換１０年後でしょ。

[108: 匿名さん]

高額住戸ほどキャッシュで買う人間が多いんじゃないの？
うちのマンションはそうだったけど。

[109: 匿名さん]

自治会とか言っちゃう人って、エコキュートが何か分かってんのかね。

[110: 匿名さん]

どこにエコキュート設置か知らないけど
部屋の中だとうるさいんじゃないかな？

[111: 匿名さん]

>え～一般の家庭で５０万の出費ってイタイと思うけど・・

ローン返済＋５０万円の出費は痛いです。

[112: 匿名さん]

皆さん貯蓄ぐらいしましょうね

[113: 匿名さん]

>>値下げ物件をキャッシュで買うぐらい余裕のあるかたなら
エコキュートぐらいも痛手ではないでしょう

私はそういった事が言いたかったわけではなく、100みたいに値下げ待ち＝お金ない
みたいな図式ではありませんよってことが言いたかっただけです。
あと格差云々言ってるのは私ではありません。あしからず...

[114: 匿名さん]

100だけど
>98の
値下げして買った人との内格差がおおきいとトラブルも増えますよに対してコメントしただけで
エコキュートに関して言ってるわけだもないんだけどね

[115: 匿名さん]

天井が３ｍの一番注目されている部屋はいくらぐらいですか？

[116: 匿名さん]

まぁスレ読んで維持コストが免震＋オール電化で見通し不透明ってことだけは分かったな

[117: 匿名さん]

貯蓄できるような人じゃないと
そもそも、新築物件なんてキツイでしょ

[118: 匿名さん]

どこのマンションでも自治会ってあるんですか？
うちは管理組合しかないけど。

[119: 匿名さん]

>>95
頭金不要で買えるマンション教えてくれ。

[120: 匿名さん]

>>115
金額は購入者、実際に希望表を出すぐらいじゃないと教えてもらえないみたいだよ

[121: 匿名さん]

>>95
>160〜260万それぞれ一括で納めれるようなお金に余裕がある方々だろうから

これって余裕あると言えるのかな？どこでも頭金は納めるでしょ？

[122: 匿名さん]

＞＞貯蓄できるような人じゃないと
そもそも、新築物件なんてキツイでしょ

そうでもない。デベは売るためなら何でもする。あとはどうなろうと無関係ってスタンスだから

[123: 匿名さん]

>>119
手付金だけで頭金なんて必要ない物件はたくさんあるよ
スーモでも見て来たら？

>>118
ウチもマンションですが自治会ですね
管理組合=自治会 どっちも間違いでもないと思いますよ
マンションによって違ってきますから

実際レスしたものではありませんがあしからず

[124: 匿名さん]

手付金って大体10パーでしょ。頭金と同じじゃないのかい？

[125: 匿名さん]

申し込みの時の10万円のこと？

[126: 匿名さん]

まあ、簡単なことですよ
ここでつべこべ言ってないで

気に入らないところがある人
心配なところがある人
お金に余裕がない人

は、買わない方がいいということですよ
まあ、他の物件でも言えることだけどね

[127: 匿名さん]

９５は多分手付金と頭金の違いが分かっていない・・・に１票

[128: 匿名さん]

>>124-125
勉強になるねここのスレ
手付金として10万収めるだけですむ物件もあれば
ここのマンションみたいに建設中のマンションの場合
頭金として10%を納める必要があるんだよ
もちろん、マンションの金額からその１０％が差し引かれた金額からローンとなるんだよ
あと、たしか入居時に銀行ローン手数料と修繕積立金一括払い金とあって、これを初期費用というひともいるが、大体200万前後必要なの。
これは、買う部屋だったり、ローン会社にもよる

[129: 匿名さん]

↑
ごめん間違ってるところがあるかも
心配なので、優しい方
間違ってたら説明してあげてください

[130: 匿名さん]

127は、親切だね。
95なんか、スルーしてたわ。
築20年で修繕積立金が余ってる物件なんて、あるわけないし。

ついでに、管理組合と自治会の違いが分かってない人がいるのにもびっくり。
マンション適正化法施行から10年たってるのに…。

[131: 匿名さん]

マンション建替えられるくらい修繕積立金が余ってるなら
なにもここを買う必要なさそう？

[132: 匿名さん]

>>123

レスの流れから手付金＝頭金という感じになっている。
実際は手付金は頭金の一部なのだがね

だから手付金不要な物件を教えてくれということになる
どこかにそんな物件があったら教えてくれ

[133: 匿名さん]

95＝123かな？

さりげなく頭金→手付金に変換してるな

[134: 匿名さん]

初めて買う人が多いんじゃないかな

[135: 匿名さん]

>>132
そうなんですね
でも95は手付金なんて一言も書かれてないですけどね

流れからして
ただ、人の書き方に面白おかしくして
無駄レスが流れてるようにしかみえませんね

[136: 匿名さん]

あ、132ですが
95じゃありませんよ
あしからず

[137: 匿名さん]

132じゃなくて123ですがの間違いでした

[138: 匿名さん]

>>122
売るためならデベは何でもするっていってますが
なにするんですか？
教えてください
お金がないので値下げ待ちです

[139: 匿名さん]

頭金10％とか言ってる95がおかしい。
頭金（自己資金）なんて人によって変わるのにな。

偉そうに書いてるけど間違ってるから突っ込まれるのではないですかね

[140: 匿名]

>>1２２
自分も知りたい
普通貯蓄ないと、新築厳しいでしょ

[141: 匿名]

>>139
でも、わたしもMRで説明受けた時
頭金として10%（手付金）をおさめていただくことになると
営業から説明受けてますが？
違うんですか？

[142: 匿名さん]

頭金は自己資金ですね。額は人によって異なります
手付金は物件や部屋によって違います。

頭金の中から手付金を払うのが一般的です。
頭金10％というのはちょっとおかしな表現です。
まぁ何となく意味は分かりますけどね。

[143: 匿名さん]

住宅売買での「手付金」と一般的な「頭金」では、法的な意味が全く違う。
間違うような、レベルの低い営業を平気で使うデベは、要注意だよ。
本気で買うつもりなら、営業の名刺に宅健主任の登録番号が無かったら、チェンジを要求しろ。

[144: 匿名さん]

その話が事実ならアトラスの営業も頭金と手付金の区別がついていないことになるな。笑える

[145: 匿名]

>>142
141です
ありがとう
じゃ、営業が言ってた契約に当たり部屋の価格の10%をおさめてもらうことになります は何でしょうか？
手付金分差し引かれた残りのお金はどこへ？
混乱してきた

[146: 匿名]

ちなちに手付金っていくらぐらいなもん？
部屋にもよるだろうけど

[147: 匿名さん]

それが手付金ですね。
残りは引渡し前の残金支払の際に使うのが一般的かな
頭金として支払う額はご自身の計画によって変えればよろしいかと

[148: 匿名さん]

訳が分からんようになってきたから自分ちのをみてみたら
不動産信用保証ってとこの保障証書ってのがあって
保障金額７３６万円也ってのがあった。
これが手付金なのかな？

[149: 匿名さん]

頭金は手付金以上の額ならいくら納めても良いってことですか？

[151: 匿名さん]

つまり>>128さんが書いてくれてる建設着工してない場合は10万円でいいけど、建設中なら10％を頭金として納めるでＯＫ？
↓

手付金として10万収めるだけですむ物件もあれば
ここのマンションみたいに建設中のマンションの場合
頭金として10%を納める必要があるんだよ

[152: 匿名さん]

笑えんわ…
これが、ゆとりの日本破壊パワーかと思うと

[153: 匿名さん]

>>150
かばうわけじゃないけど
95は別に言葉を間違えてるだけで
言ってることはそう違いませんけどね

>>148
違うような気がする…

[154: 匿名さん]

手付金でも頭金でもそこの間違いはいいんだけどさ
多分どこいっても10％程度は支払うことになると思うよ

95はそこが分かってないから嘲笑されてるのだと思う

[155: 匿名さん]

4000万の部屋であれば
１０％の400万のをおさめておき
入居時に、手付金(10万だったら)10万分引かれた
のこり３９０万は元金から差し引きすることが出来て
差し引いた金額からローン開始

で、あってますか？
もし違ってたらご指摘お願いします

[156: 匿名さん]

かばうわけじゃないけど95は、買うマンションの値段の10%（500万円くらい）
貯蓄（余裕）がある人が買うんだから、エコキュートの50万くらいどうってことないだろ？
と言いたいんだとおもう

[157: 匿名さん]

>>155
プラス印紙代

[158: 匿名さん]

１０万は手付金に充当でしょ。

[159: 匿名さん]

>156
オレもそう思う
言葉の微妙な部分をつついて150のような輩が面白おかしくしてるだけで
間違ってないんですよ
ようは、荒らしが無駄に煽ってて混乱してるんだな

[160: 匿名さん]

なんか、自分も混乱してきたぞ

手付金差し引いて余ったら、元金もしくは初期費用（修繕積立金、ローン手数料）に当てるで間違いないですよね？
印紙代はたしか、契約の時に支払うはず。

[161: 匿名さん]

ほんと、ネタが尽きないな。

頭金や手付けで混乱するのがこんなに集まるなんて、このスレだけだわ。

[162: 匿名さん]

だからローン払いながら５０万の出費は軽くないってことが言いたのだと思うけど・・
１０年くらいって言っても実際はいつ壊れるか分からないわけだし
先行き不透明な情勢の中でで５０万って安い金額ですかね？

[163: 匿名]

10年で50万、つまり月4千円ちょい。結構な負担ですね。

オール電化って今後新規は減っていって先細りだろうけど、メンテナンスとか大丈夫なんでしょうか？
エコキュートの新機種が出続けてくれないとそのうち交換もできなくなる？

[164: 匿名さん]

>>みんなきつきつで買う人もいないだろうし

95のこの根拠がが知りたいわ。

[165: 匿名さん]

高速横
嫌悪施設(ラウンドワン)横
軟弱地盤(元々が水田。荒川氾濫低地)
ハザードマップ浸水エリア
低地
駅周辺も液状化マップ載ってる

売れ残る理由がよくわかる！！
値段が安くても売れてないのに、更に安くしたところで本当にみんな買うんだろうか？

[166: 匿名さん]

ドラム式だと洗濯機も寿命が短いね。
5年も持てば良い方と業者が言ってた。
買うなら縦型が良いよ。