アトラス志村三丁目ってどうですか？part3【中庭・ゲーテッド】

[匿名さん]

アトラス志村三丁目についての情報を希望しています。
早くもpart3に突入しました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区相生町2010番1（地番）
交通：
都営三田線 「志村三丁目」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：68.80平米～80.85平米
売主：旭化成不動産レジデンス


施工会社：東急建設株式会社
管理会社：旭化成不動産株式会社

[1: 匿名さん]

不人気物件特有の流れだな
もうパート３とはね

[2: 匿名さん]

4期は12月上旬みたいだね。これから集客して要望が入りそうな住戸が販売住戸かな。
ここまで来ると数は売れないだろうからいくつ位、売るのか興味ありますね

[3: 匿名さん]

12月、1月は不動産は動かない時期だから何戸くらい出すんでしょうね？

[4: 匿名さん]

前のスレで仕様が億ション並みと何度も書かれてたけど、具体的に分かる方いますか？

[5: 匿名さん]

>4
外装タイルのみです。
その他はカジュアルです。

[6: 匿名さん]

>5
適当なデタラメをいうな

[7: 物件比較中さん]

一体全体、今までに何戸売れて、あと何戸残っているのでしょうか？

あまりにも小分けに売り出していて訳が分からなくなっていますが。

これも販売戦略なのでしょうか？

[8: 匿名さん]

残り５０～７０戸と言われてますね。

[9: 匿名さん]

数日前、50後半と聞きましたよ

小分けにもいろいろ理由があるんでしょ

次回も数が少なめですが
希望者もいるようなので
何軒かはすぐ無くなりそうです

自分はよく次回は見送る予定ですが
その、次当たり検討してます

週末も結構賑わってましたね

[10: 匿名さん]

たしかに賑わってたな

賑わってるからといって売れるとは限らないけど
でも、このスレでは買わない人が
関係ないのに売れ残り心配してて雨白かった

[11: 匿名さん]

不自然な４連投をしてるあたりからお察し下さい。関係者さんは必死なんです
大量売れ残り決定的だからね

[12: 匿名さん]

不自然な４連投ってどれのことを言ってるの？

[13: 匿名さん]

>>12

このスレで面白おかしく荒らしたい人が
検討的なコメントや本当のコメがつくと都合が悪くて
同じ人だったり、関係者だとくくりつけるんだよ

>>11みたいなレスみれば
検討してるものでもないし
言ってることも嫌がらせだから
質がわかるでしょ

[14: 匿名さん]

いつもの誤字脱字だらけの関係者さんかな？今日も間違ってるけど

[15: 匿名さん]

どうやら↑をみても13が言ってる通りのようですね
こういった哀れなひとはほっておきましょう
買えない方の八つ当たりですから

[16: 匿名さん]

不自然なコメントの方が邪魔だと思うが

[17: 匿名]

値引ありそうですし私はしばらく待つ事にします。１２月は仕事忙しくてマンション選び
どころではないですし。１月以降になればまた違って展開もありそうですしね

[19: 匿名さん]

MR行って来ましたよ。なかなか良かったですよ。
ただ今はまだ要望書は出しません。検討できる間取りの在庫まだ一杯ありましたから。

細かな部分（日当たり、景色）などはやはり現物見ないと不安ですからね
竣工して見れるのいつになるのか分かりませんが、他のマンションも合わせて検討しつつ
それまでは待つことのします。

あの売れ行きなら当分は大丈夫かなと感じています。
あとはやはり値引きにも少なからず興味ありますね。

[20: 匿名]

４LDKは残ってますか？

[21: 物件比較中さん]

キッチンはすみふの方がいいもの使ってそう。
すみふ板橋は億ションになるのかな？

[22: 匿名]

ここ東急なんだ。びっくり。

[23: 物件比較中さん]

この物件も、すみふ板橋も

首都高速と高島平通りからの「排気ガス」と
「就寝時間帯も切れることない騒音（時にバイクの爆音）」に

精神的に身体的に、耐えらるかが購入の一番のポイントでしょうか。

マンションは、構造やキッチンなど、どこも大差無し。
賢者は、判ってるのでしょうが「立地が全て」が本当のところだと思います。

[24: 匿名さん]

ここの場合、免震など確かにメリットもあるのですが立地が悪すぎですね。
それでこの価格は高いかな。あと仕様は並レベルですね。話題のキッチンのグレードも
大衆マンションのそれと同レベルかと・・

[25: 購入検討中さん]

しいていうなら
使われてる素材を比較してみましたが
近隣のス○フよりは質からしたらこちらのマンションが
多少上の素材を使われてますね

値引き云々で人を煽る書き込み
値引きの話自体は違反行為ですのであしからず

[26: 物件比較中さん]

↑
名前選び間違えました

[27: 匿名さん]

＞２２
東急建設ですね。
首都高下ってると東急の看板とラウンドワンが並んで見えました。

[28: 匿名さん]

まあ竣工近くて、売れ残り多ければ値引きの話題が出るのも当然よね

[29: 物件比較中さん]

ここ東急建設なんですね
だったら問題なさそうですね
東急建設は評価は高いですからね

[30: 匿名さん]

旭化成、東急建設‥高速横じゃなきゃホントどれだけ良い物件か

[31: 匿名さん]

公開空地や提供空地のマンションが多い中
住人以外が立ち入れない中庭があるのはポイント高いです。
上質なマンションにはプライベートガーデンがありますよね。

[32: 匿名さん]

>31
中庭、結構広そうでした
当初は北側の棟が出来たら狭いかもって思ってましたが
トラックなどの搬入から中の様子がよく見えて
結構広そうでした
蚊の繁殖とか心配してましたが
水の入れ替えや管理もきちんとされるようです
あと、今時期Xmasツリーとかのイルミもあるかもで
そうなると素敵ですよね
北側は日当たり厳しいかもですが
かな庭が見渡せるのはいいですよね
あと、南東側の上層階は
周りが広々と見渡しが良さそうです

残る場所がどこになるか気になりますね

[33: 匿名さん]

>>24
この価格で高いと感じるなら
どこも買えませんよ。
一時検討していたリビオ区役所前や板橋駅前のプラウドは
こんなに安くなかったです。

[34: 匿名さん]

買えるけど価格分の価値がって意味です。悪しからず・・

[35: 匿名さん]

>>33
区の中心地、複数路線のマンションと比べて安いのは当たり前。
こことは立地や利便性が違うでしょ。

この立地にしては、ここ安くないと言ってんだと思うよ。

[36: 物件比較中さん]

立地って高速横という以外は悪くないと思いますよ
交通もバスも電車も色々通ってるから
利便性も言われるほどひどくないです
近隣には人気のある中学校などもありますし

[37: 匿名さん]

高速横といっても二重サッシだから問題ないですね。

[38: 匿名さん]

高速脇の懸念は音の問題だけじゃ無いと思うけど・・
まぁ人それぞれですかね。

[39: 匿名さん]

高速横を買う人もいるんですから、買った人、本当に買おうと思ってる人は、「場所さえ間違わなければ良いマンション」などとレスしない方が良いと思いますよ。
当然面白くない契約者さんもいるでしょうし。

検討スレに較べて契約者スレが伸びない一因だと思います。

[41: 匿名さん]

>>40
MRの営業に聞いてみた方が確実だと思うよ。

でもね、普通に考えて中庭に消防車が入れなくとも
消化活動は出来ますよ。

[42: 匿名さん]

免震で建物作るにはそれなりの技術が必要みたいだけど
東急建設は大規模な物件の免震は経験浅いみたいね。営業に確認したけど不安だな・・

[43: 匿名さん]

↑これは確実にデマですよ東急建設知らないから
そんな適当なことが言えるんだと思います

[44: 匿名さん]

東急建設の免震物件を大量に教えてあげればいいんじゃね

[45: 物件比較中さん]

東急建設って確か免震ではかなり数こなしてるはずだけど、そんなこと本当に営業がいうのか？
それに、免震なんて、高層か大規模物件にしかつかないもんだけど。
心配してるんだったら不必要だよ。
東急建設は免震にも優れてますから。

[46: 匿名さん]

４，５件あるのは知ってるかな。まぁ大量ではないかも。
東急建設の免震が優れてる根拠教えて欲しいです

[48: 匿名さん]

HP見て来たが、たしかに不安になるような要素はないな。

[49: 匿名さん]

>東急建設って確か免震ではかなり数こなしてるはずだけど

どこのマンションか具体的に教えてほしいです。

[50: 匿名さん]

HPでもみて調べて来なよ知りたいならさ

[51: 匿名さん]

>46
根拠はないんじゃね？

[52: 匿名さん]

HP見て来た。
戸建ての免震は、数こなしてるらしい。

[54: 匿名さん]

よく分かんないけど、振動のキツい高架横だから、鉄道工事慣れしてる東急建設なのでわ？

[55: 匿名さん]

東急建設って、耐震も優れてるよね
古いマンションとか
耐震設備のないマンションとか
小学校とか、耐震工事をやってますよね
特に小学校はここの近隣もやってたかと

[56: 匿名さん]

特に東急が優れてるってことはないでしょ。
普通の中堅ゼネコンだし心配しなくていいよ。

[57: 匿名さん]

耐震工事なんて方法の差はあれどこのゼネコンでも出来る程度のものだと思うけど

[59: 匿名さん]

相変わらず不自然なレスが多い

[60: 匿名さん]

だって、また値引き野郎が連レスや自演を繰り返してますからね

[61: 匿名さん]

そうやって無駄に煽るから荒れるのに学習しない人だな

[62: 匿名さん]

煽りもネガなんだとまだ分からないらしい

[63: 匿名さん]

スルーできない性分なのかね。荒れるだけなのに・・
値引関連の話はこの時期になれば仕方がないと思うけど

[64: 匿名さん]

どうでもいいレスばかりするあんたらよりはまだマシだけどな

[65: 匿名さん]

まさに自己紹介だな。
煽りと言うか事実書かれて顔真っ赤なだけでは？
別に検討者なら怒るほどの内容でもないし
契約者さんですか？

[67: 匿名さん]

値引関連の話題に絡んでくるのは契約者さんだろうね.....
他は検討者やネガが入り交じって荒れてるね。このスレッド

[69: 匿名さん]

続きは
「東急建設の免震が優れてる根拠を教えてほしいです」からでしったっけ。

[71: 匿名さん]

その間違った部屋の値付けが高い。安くしなけりゃ売れないだろう

[72: 匿名さん]

南側の最上階、東、東南側なら
妥当な金額だとは思うぜ

[73: 匿名さん]

まあ私が言いたいのは妥当な部屋とそうでない部屋があるってことだ。

[74: 匿名さん]

結局ここって部屋の善し悪しが激しいから販売長期化すると思うよ
いい部屋は早期に売れるが、売れない部屋はいつまで経っても残ると思う
世田谷の環八＆線路に挟まれたスミフ物件みたいになりそう

[75: 匿名さん]

常盤台のの方が物はいいんですよね？

[76: 匿名さん]

常盤台って確か一番安い物件でも5000万代だったよね？

ここは部屋によっての善し悪しが激しいよね
南側は4〜6階はモロに高速にかかっちゃうから
ここは単身者向けだったり
夫婦のみなどの狭い部屋を当てて来てるけど
値下げしないと流石に売れないよな
かと思いきや、最上階の12階は高速からも離れてるし
3mの天井はやはり希少価値が高い
最上階ということもあって値はある程度高くも
買う価値はあるし、中古で出しても多少下がれど
大きな下がりはしないだろうね
同じ方角でも、かたや値下げされても売れるかどうかの部屋
かたや、値崩れしない、希少な面が評価されるであろう部屋
この、差って激しすぎないか？
南東側の高層部分は見渡しもよく、眺望も良い
高速からも少し離れてる
だけど、西側はラウンドワンの高さが勝つため
眺望は見込めないうえに高速はよく見える
この差も大きいよな
ほんとここは部屋によって善し悪しの差が激しいな
高速真横の部屋は値下げがあっても
誰も文句言えないし
契約者でも納得するでしょ、さすがに
個人的には、最上階！でも、金銭的に絶対無理
西の低層ならいけるかも…

[77: 匿名さん]

ガーソサは、東京ミニバブルが板橋にもキタ！という価格付けが、リーマンショックで一瞬で瓦解して、同時期の他物件は大幅値下げで売り切ったのに、価格据え置きでヒンシュクなんだよね。

ただ、この３年でガーソサの周りが良くなったから、すみふの強気も分からないではない。
サントクとスポーツクラブが板橋のオサレ系を引き付けて、ランニングや犬の散歩の人が増え、ウェリスや有料老人ホームが建つ。
城南っぽい環境になってきたが、城南で同条件の物件はこの価格ではムリ。

ガーソサ見てると、立地のポテンシャルは重要だと思う。
アトラスが立地で嫌われるのは、理由があるんだよね。

[78: サラリーマンさん]

売れない部屋がいつまでもあるせいで世間からは不人気物件として認知されるんでしょうね
他の部屋買った人はとばっちりだな

[79: 匿名さん]

中古で売るときに同じ物件の査定額（中古での成約価格）低いと
いい部屋買った人も多少なりとも、とばっちりがあるでしょうね
その逆もまた然りでしょうが....
部屋の格差が激しい物件は色々と大変な気がします

[80: 匿名さん]

>>79
多少なりともではなく、かなりあると思われます。

[81: 匿名さん]

南東の上階が良いです。4、5、6くらいの高速階なら、かえって下の階の方がいいかもしれませんね。
でも南東側はほとんど売れているでしょう。
西は風景的にもちょっとキツイかもしれませんね。
北東は日当たりがやはり気になります。
部屋ごとの格差がけっこうありますね。

[82: 匿名さん]

南は確か4階から住居でそれより下は駐車場

>>80
前、高速横のマンションに住んでて
実際に査定に出したことがあるんだが
査定は中間層の部屋の査定が基準にされる
ただ、ココのような高速が真横となると
その、査定からある程度マイナスになる
でも、他の部屋はマイナスになる前の金額を基準にされるから
多少なりとて影響はうけてもおおきな影響はないんだよ
特に、高速からは離れてる部屋
高速に面さない部屋などは
きちんと査定される
ここでいうなら南の中間層は高速にかかるから
基準にされない
多分東南もしくは、東の上階付近が基準になると思う
自分のマンションがそうだったから

[83: 匿名さん]

販売の長期化は避けられそうもありませんね
いい部屋売れたらあとはどん詰りだよ。値下げすれば多少は捌けるかもしれんけど
値下げしても売れない部屋もありそう。成約価格も大幅に下がりそうですね

[84: 匿名さん]

そんなどん詰まった部屋が値下げされるのをまって私は買います。それがマンションの正しい買い方だと思ってますし、お金ないけど、ここに住みたい。値下げ狙って買う理由はひとそれぞれですよね。いろいろ言ってきましたが、一応これでも検討してる検討者です。買えなけらば他いけばいいし、他にも売れ残りそうな物件は他にもありますからね。

[85: 匿名さん]

お金が無いなら、この物件はやめた方がいいよ、管理や修繕に金かかりそうだから。
オール電化機器より、ガス機器の方が安くて保つし。
立地に難がある上に管理費修繕積立金が高いんじゃ、何かのとき現金化できないよ。

東京ミニバブル前の分譲価格は安かったから、立地や建物のわりにお得感のある中古は、区内にいくらもある。
不人気新築の値下がりを待つより、人気中古で価格交渉した方が、賢いんでない？

[86: 匿名さん]

管理費・修繕費は高くはないんじゃないかな？
池や植栽があるから、184戸×＠この金額でやっていけるのか疑問だけど。
300戸くらいあれば問題ないんだろうけどね。

[87: 匿名さん]

免震の交換費用は億単位じゃなかったかな
免震で数十年経過した物件って今のとこないから維持コストについては
どうなるか不透明な部分が多いですね

[88: 匿名さん]

オール電化に免震と最新の色んなものを詰め込んでますから
今後のランニングコストははっきり言って不透明。具体例が無いので目算でしかありません。
想定を上回る事態も考えた方がいいかもしれません。
ある程度余裕があった方がいいですね

エコキュートもヒートポンプが１０年程度のしかもたないのので
ヒートポンプの交換かエコキュート自体の取替などが必要になってくると思われます
どっちにしても数十万単位ですけどね

[89: 匿名さん]

それぐらいの金額で済むなら安いでしょ。でも、お金無くて値下げ狙うようなひとには厳しいかもね。

[90: 匿名さん]

天井カセットエアコンが付いてなくてよかった。

[91: 匿名さん]

ギリギリで高い部屋買うより余裕持って安い値下げの部屋買うのもありかな。
まあ条件悪かろうと価値観の違いだよね。

[92: 匿名さん]

高速横でも高速より下の階はうるさくないから条件は悪くないかも。

[93: 匿名さん]

＞＞前、高速横のマンションに住んでて
実際に査定に出したことがあるんだが

なんかこの人香ばしい香りがします...

[94: 匿名さん]

値下げ持ちの人などとの所得格差が激しいと色々と揉めそうだから後々面倒そう。
やっぱ住民層が均一に近い物件の方が良さそうだな

[95: 匿名]

>88ここは、買うマンションの値段の10%を頭金として納めないといけないし、入居する時、借り入れする銀行によって違ってくるけど、160〜260万それぞれ一括で納めれるようなお金に余裕がある方々だろうから、十数万ぐらい軽く出せる貯蓄ぐらいあるでしょうから、エコキュートの交換費ぐらい問題ないよ。みんなきつきつで買う人もいないだろうし。たしかに免震は不透明感はあるが、数十年もたてば、マンション独自の積立もそれ相応の金額になってるだろうし。なるようになるよ。ウチのマンションなんて、築20年ちょいで、ここと総戸数が10戸ほど少ないけど、かなり持て余してるぐらいだしね。マンション立てれそうなぐらい。

[96: 匿名]

>>94じゃ、住民層が同じぐらいのアパートかマンションあたりにしといたら？それか、賃貸か。そんなことまで気にするならマンションなんて買わなければいいよ。

[97: 匿名]

それはたしかにその通りだな

常盤○はまだ、60戸は残ってるようだね
竣工からすでに3年はたってるようだけど
ここは、高速真横は値下げはしないと
というか、するだろうけど
でも、常盤○よりは苦戦はしなさそう
あそこほど低層階でも6000万近い
高すぎるから苦戦してるんだと思う。

[98: 匿名さん]

頭金収めるのなんてどこのデベでも一緒だよ。大体10%のとこが多い
それでも行き詰まる人は行き詰まるんだよ。

値下げして買った人とのマンション内格差が大きいとトラブルも増えますよ

[99: 匿名さん]

部屋次第って言うけど高速脇ってだけで中古で売るときは苦労しそうだな
そんな物件に高値の価格がついてたらまず見に行かないし・・

[100: 匿名さん]

うん、いかなあならあかなくてもいいんじゃない？
価値観だから、でも、それをここでわざわざ宣言する意味はないよね

>98
まあ、値下して買う人だから
お金の余裕ないんだろうから
そこで価値観の違いがあるだろうけど
自治会で決まることに従うのは当たり前
気に入らないなら総会に出席して意義申し立てして話し合えばいいけど
出ないならばそれはそれで自治会の権限に任せられるし
総会の前に、出席しない人は自治会に権限を任せるという
書面にて提示することがどこのマンションでも決まってるからね