アトラス志村三丁目ってどうですか？part3【中庭・ゲーテッド】

[匿名さん]

アトラス志村三丁目についての情報を希望しています。
早くもpart3に突入しました。
物件を検討中の方やご近所の方など、色々と意見を交換したいと思っています。
よろしくお願いします。

所在地：東京都板橋区相生町2010番1（地番）
交通：
都営三田線 「志村三丁目」駅 徒歩6分
間取：3LDK
面積：68.80平米～80.85平米
売主：旭化成不動産レジデンス


施工会社：東急建設株式会社
管理会社：旭化成不動産株式会社

[67: 匿名さん]

値引関連の話題に絡んでくるのは契約者さんだろうね.....
他は検討者やネガが入り交じって荒れてるね。このスレッド

[69: 匿名さん]

続きは
「東急建設の免震が優れてる根拠を教えてほしいです」からでしったっけ。

[71: 匿名さん]

その間違った部屋の値付けが高い。安くしなけりゃ売れないだろう

[72: 匿名さん]

南側の最上階、東、東南側なら
妥当な金額だとは思うぜ

[73: 匿名さん]

まあ私が言いたいのは妥当な部屋とそうでない部屋があるってことだ。

[74: 匿名さん]

結局ここって部屋の善し悪しが激しいから販売長期化すると思うよ
いい部屋は早期に売れるが、売れない部屋はいつまで経っても残ると思う
世田谷の環八＆線路に挟まれたスミフ物件みたいになりそう

[75: 匿名さん]

常盤台のの方が物はいいんですよね？

[76: 匿名さん]

常盤台って確か一番安い物件でも5000万代だったよね？

ここは部屋によっての善し悪しが激しいよね
南側は4〜6階はモロに高速にかかっちゃうから
ここは単身者向けだったり
夫婦のみなどの狭い部屋を当てて来てるけど
値下げしないと流石に売れないよな
かと思いきや、最上階の12階は高速からも離れてるし
3mの天井はやはり希少価値が高い
最上階ということもあって値はある程度高くも
買う価値はあるし、中古で出しても多少下がれど
大きな下がりはしないだろうね
同じ方角でも、かたや値下げされても売れるかどうかの部屋
かたや、値崩れしない、希少な面が評価されるであろう部屋
この、差って激しすぎないか？
南東側の高層部分は見渡しもよく、眺望も良い
高速からも少し離れてる
だけど、西側はラウンドワンの高さが勝つため
眺望は見込めないうえに高速はよく見える
この差も大きいよな
ほんとここは部屋によって善し悪しの差が激しいな
高速真横の部屋は値下げがあっても
誰も文句言えないし
契約者でも納得するでしょ、さすがに
個人的には、最上階！でも、金銭的に絶対無理
西の低層ならいけるかも…

[77: 匿名さん]

ガーソサは、東京ミニバブルが板橋にもキタ！という価格付けが、リーマンショックで一瞬で瓦解して、同時期の他物件は大幅値下げで売り切ったのに、価格据え置きでヒンシュクなんだよね。

ただ、この３年でガーソサの周りが良くなったから、すみふの強気も分からないではない。
サントクとスポーツクラブが板橋のオサレ系を引き付けて、ランニングや犬の散歩の人が増え、ウェリスや有料老人ホームが建つ。
城南っぽい環境になってきたが、城南で同条件の物件はこの価格ではムリ。

ガーソサ見てると、立地のポテンシャルは重要だと思う。
アトラスが立地で嫌われるのは、理由があるんだよね。

[78: サラリーマンさん]

売れない部屋がいつまでもあるせいで世間からは不人気物件として認知されるんでしょうね
他の部屋買った人はとばっちりだな

[79: 匿名さん]

中古で売るときに同じ物件の査定額（中古での成約価格）低いと
いい部屋買った人も多少なりとも、とばっちりがあるでしょうね
その逆もまた然りでしょうが....
部屋の格差が激しい物件は色々と大変な気がします

[80: 匿名さん]

>>79
多少なりともではなく、かなりあると思われます。

[81: 匿名さん]

南東の上階が良いです。4、5、6くらいの高速階なら、かえって下の階の方がいいかもしれませんね。
でも南東側はほとんど売れているでしょう。
西は風景的にもちょっとキツイかもしれませんね。
北東は日当たりがやはり気になります。
部屋ごとの格差がけっこうありますね。

[82: 匿名さん]

南は確か4階から住居でそれより下は駐車場

>>80
前、高速横のマンションに住んでて
実際に査定に出したことがあるんだが
査定は中間層の部屋の査定が基準にされる
ただ、ココのような高速が真横となると
その、査定からある程度マイナスになる
でも、他の部屋はマイナスになる前の金額を基準にされるから
多少なりとて影響はうけてもおおきな影響はないんだよ
特に、高速からは離れてる部屋
高速に面さない部屋などは
きちんと査定される
ここでいうなら南の中間層は高速にかかるから
基準にされない
多分東南もしくは、東の上階付近が基準になると思う
自分のマンションがそうだったから

[83: 匿名さん]

販売の長期化は避けられそうもありませんね
いい部屋売れたらあとはどん詰りだよ。値下げすれば多少は捌けるかもしれんけど
値下げしても売れない部屋もありそう。成約価格も大幅に下がりそうですね

[84: 匿名さん]

そんなどん詰まった部屋が値下げされるのをまって私は買います。それがマンションの正しい買い方だと思ってますし、お金ないけど、ここに住みたい。値下げ狙って買う理由はひとそれぞれですよね。いろいろ言ってきましたが、一応これでも検討してる検討者です。買えなけらば他いけばいいし、他にも売れ残りそうな物件は他にもありますからね。

[85: 匿名さん]

お金が無いなら、この物件はやめた方がいいよ、管理や修繕に金かかりそうだから。
オール電化機器より、ガス機器の方が安くて保つし。
立地に難がある上に管理費修繕積立金が高いんじゃ、何かのとき現金化できないよ。

東京ミニバブル前の分譲価格は安かったから、立地や建物のわりにお得感のある中古は、区内にいくらもある。
不人気新築の値下がりを待つより、人気中古で価格交渉した方が、賢いんでない？

[86: 匿名さん]

管理費・修繕費は高くはないんじゃないかな？
池や植栽があるから、184戸×＠この金額でやっていけるのか疑問だけど。
300戸くらいあれば問題ないんだろうけどね。

[87: 匿名さん]

免震の交換費用は億単位じゃなかったかな
免震で数十年経過した物件って今のとこないから維持コストについては
どうなるか不透明な部分が多いですね

[88: 匿名さん]

オール電化に免震と最新の色んなものを詰め込んでますから
今後のランニングコストははっきり言って不透明。具体例が無いので目算でしかありません。
想定を上回る事態も考えた方がいいかもしれません。
ある程度余裕があった方がいいですね

エコキュートもヒートポンプが１０年程度のしかもたないのので
ヒートポンプの交換かエコキュート自体の取替などが必要になってくると思われます
どっちにしても数十万単位ですけどね