請負契約の正しい手順について

[相模原のＫ]

家を建てようと思ったとき、大抵はハウスメーカーや工務店に行って
相談が始まると思います。希望を聞いてもらい何度か打合せをしているうちに、
予算内で出来そうなプランが出来上がりますが、ここで請負契約を求められる事が多いと思います。
この時点では、平面図、仕様書、見積書くらいしかなく、まだ家の全体像もよくわからないので、
これから詳細を決めていく段階で変更が発生することは容易に想像が出来ますが、
ほとんどの消費者は営業トークに押され、そういうものなんだと思って
判を押してしまっていると思います。

請負契約というのは、記載されている内容の工事を請負い、
完成物件と代金をいつまでに交換するかを契約するものなので、
本来は工事内容と金額が確定していなければ出来ないはずです。
しかし現実には、契約後の変更を前提にまず請負契約を求める営業方法が横行しており、
解約トラブルの元凶になっていると思います。
そう言う私もある工務店と請負契約をしましたが、こちらの思っていたようにいかなかったり、
契約前に営業担当から聞いていた話と違う事が出てきたりと、結局トラブルに発展し解約をしました。
他でも同じようになって解約し、着手金を没収されたり、違約金を請求されたというトラブルが絶えないようなので、何とかしてこの請負契約ありきの慣習を改善させたいと思うのですが、皆さんのご意見や経験談をお聞かせ願えないでしょうか。

[51: 24・25・28・30・33]

>それと、知り合いの伝で建築士を探すのはお勧めしない。
これは否定できないですね。ごもっとも。しかしHP徘徊して、よさげな建築士と契約することに比べればリスクは少ないと思いますが。
　家って、一生に何度も建てませんからね。しかし一生に一度、一緒に仕事したからって、良い工務店か、悪い工務店か、はたまた良い建築士か、悪い建築士か、くらべるものがないのに判断できないのですよね。ツテで紹介してもらった業者というのはそのパターンが多い。まあ一概に最高の工務店、最高の設計士だといわれても疑ってかかるべきと言うのはあります。しかし最低限のレベルはクリアしていると判断して良いんじゃないかと思われますがね。

[52: 匿名さん]

請負契約の手順じゃなくて、契約内容の問題じゃないの？
請負契約後に変更が出て大幅に間取りや仕様が変わるってことは営業としっかり話し合いが出来てないんでしょ。だいたい契約を気軽に考えすぎなんじゃないかな。
契約内容で自分が不利になりそうなら契約しなきゃいいじゃん。向こうだって商売だから向こうが作る契約内容は向こうが有利にできてるもんだよ。

[53: 匿名さん]

＞４３も＞４８も、あなた方分かって無いね。

０３って書いてるでしょ。
男だよ。
チョット書き方を控えてたら、女って決め付けて。

その判断からして、貴方がたの意見は信用できないの。
自分の主張を押し付けないでね。

設計士に頼もうが、工務店だろうが、大手ＨＭだろうが、自分が満足してりゃ良いんじゃねえの。

ちなみに、俺も関西人だけど。
関西弁は表現しにくしい、分からない人には読みづらいからね。

ところで、スレヌシはどうしたのかな。
以前のスレのように、わけのわからないレスしないね。逃げたのかな。

[56: 契約済みさん]

意見をひとつ。

法律側面からみた契約の位置づけは、「契約自由の原則」となっています。
つまり、契約の内容や形式をどうするか、契約を締結するかしないかは自由である、
という原則です。（違法な内容は無効になる可能性が高いですよ。）
契約については法律にも直接の規定はないです。

ですので、スレ主さんも納得いかないから契約破棄したわけでしょう。

トラブルにならいなためには、スレ主さんが事細かに実現して欲しいことを契約書に盛り込み、
契約に違反した場合の賠償に関する規定を盛り込んで、契約すべきなんじゃないですか。
内容は自由に規定できるんですから。（欧米の契約内容は日本人の感覚からすると、とんでもない
要求が書かれていますよ。）そして出来上がった契約書をアップすれば他の人も共有できるので、
トラブルも減ると思いますよ。

これで解決。

最後にもう一言。他の人も書かれていますが、契約や手順で家は建ちません。
建てるのは「人」です。

このスレ終わり。

[57: 24・25・28・30・33]

入札で、各社個別で事前話を伺いました。
　その中の１社はとても良い印象で、家に対する、考え方、などなど共感出来る所がありました。
　社長自ら営業し、大きな工務店ではなかったのですが。
　入札結果は・・・値段高過ぎ！５００万も余計に払う気がしなかったのですよ。１００万程度の差ならね〜。気持ちと値段は比例するんですね（笑）。

[59: 匿名さん]

契約は重要だよ。
確かに契約だけで家は建たないけど、人間どうしの約束をいかに守るかって部分はちゃんと担保しておかないとね。
さらに手順はその保険のようなものです。とりあえず手順どおりだと安心できるでしょ？
客を安心させることができない業者というのは、何の業種であれいかがなものかと思いますよ。

[61: 相模原のＫ]

しばらく出張していたので、レスが出来ませんでした。
さて沢山レスを付けて頂きありがとう御座います。ただ、他のスレでもそうでしたが、どうしてもスレタイの主旨とは違った方向に議論が進んでしまうようです。

工務店やＨＭに直接依頼した場合には習慣として省略される事が多いようですが、設計を担当する建築事務所は、建築士法で書類の交付を義務づけられています。ですから建築確認申請までであったとしても、設計委託契約をしないという事自体がおかしいと思います。中には建築確認申請をとるまでは請負契約をしなというまともな工務店もあるようですが、もし建築確認申請直前に解約をされた場合に工務店の損害が大きくなってしまいます。ですからやはり設計委託契約を結ぶのがお互いにとっての良い方法だと思うのですがいかがでしょうか。

第二十四条の六 　建築士事務所の開設者は、設計又は工事監理の委託を受けることを内容とする契約を締結したときは、遅滞なく、国土交通省令で定めるところにより、次に掲げる事項を記載した書面を当該委託者に交付しなければならない。
一 　設計又は工事監理の種類及び内容
二 　設計又は工事監理の実施の期間及び方法
三 　報酬の額及び支払の時期
四 　契約の解除に関する事項
五 　前各号に掲げるもののほか、国土交通省令で定める事項

[62: 19]

スレ主さんの言っている事は確かだと思いますが、ＨＭには限界があるのではないでしょうか。

１．設計費用を請求するほどのスキルをもった設計士が居るか。
２．建築士法に則って業務をしているか。
３．現在でも設計士による工事監理を行っているか。

などなど、設計費用を請求するに値するほどの作業を行えるか疑問です。
（今現在、設計費用を貰っている事もボッタクリ？）

多くのＨＭは、法のギリギリのところを綱渡りしているか、監理義務を省略しているが、施主にバレていないから誤魔化せているというのが正直なところではないでしょうか。

スレ主さんが言うように定義つけてしまったら、誤魔化していたところがバレてしまいますから、ＨＭは絶対しないと思います。

[63: 匿名さん]

>>62
別に設計費用って一律なわけでもないんだから
最小限の作業で最小限の設計費でもいいんじゃないかな？
大事なのは施工と設計の契約を分ける（同じＨＭであっても）
ということを言いたいんじゃないかな？
ＨＭがそうやれるかというとやれるでしょ。
ただ言われて仕方なくの個人対応はしても自らはしないでしょうねえ。
簡単に騙される人がいる限り（ＨＭにとっての）美味しい方式を止める理由がない。

暇と金をもてあましてる人が、又は泥沼に嵌った人が
契約方式の不備を裁判して勝ってニュースで取り上げられたら
変わるかもしれない

[64: 19,62]

>>63
そうですね。
契約手順として、設計、施工を分けるのは、可能であれば良い方法だと思います。

ただ、>>61さんのコメントにあるように、設計契約を個別に結ぶのであれば、共通仕様書として適当に誤魔化していた図面も個々に作成しなければならないだろうし、設計、施工監理も確実に行わなければならなくなりますよね。

何でも含みで、指摘が無ければ何もしない、申請が通る書類が揃えばそれでいいと言うような現体制を崩すのは容易では無いと思いますし、そもそもこの問題に気付いているＨＭ営業は何人いるのかも疑問ですね。

と言う意味では非常に難しいのでは？と言う事なんです。

手付けを入れるから、設計が完了するまでは工事契約は無しでお願い！！とHM営業にお願いしておいて、最終的には今まで通りのHM作成の契約書で締結するなら可能でしょうけど。

[65: 匿名さん]

>>64
>設計契約を個別に結ぶのであれば、共通仕様書として適当に誤魔化していた図面も個々に作成しなければならないだろうし、設計、施工監理も確実に行わなければならなくなりますよね。
別に監理は設計と分けても構いませんよ。
設計だって基本設計だけにしてもいいんだし。
さらには設計契約する業者と施工契約する業者が同じが前提であってもいいんだし。
お互いメリットもあると思うけど
設計＝サービス
という間違った認識が浸透しちゃってる部分もあるから（ＨＭが浸透させちゃったんだけど）
ＨＭが今更設計だけで金クレと言うと競争で負けちゃうからなかなかできないでしょー。

[66: 匿名さん]

>ＨＭが今更設計だけで金クレと言うと競争で負けちゃうからなかなかできないでしょー。
要するに消費者の意識改革も必要と言うことか。

[67: 匿名さん]

このタイミングで恐縮ですが、スレ主さんに質問です。
「解約した」とありますが、そこは建築契約、法律についてかなりの
知識をお持ちの方、合意した条件はいかなるものだったのでしょうか？
差し支えない範囲で教えて頂きたいのですが。

[68: 相模原のＫ]

スレ主です。
条件については全く話にならず、一方的に解約を言い渡しました。契約の際に預けた金銭の返還を要求していますが、全く応じてもらえないので裁判で決着を付けようと考えています。

[69: 匿名さん]

まだ解決してはいなかったのですね…。

レアな問題だけに厳しいでしょうが、納得のいくまでがんばって下さい。

[70: 匿名さん]

【ご本人様からの依頼により削除いたしました。管理人】

[71: 匿名さん]

>>70
ミサワホーム北海道㈱の支店名とその営業の名前をさらして下さい。

私も、いいことばかり言って契約を取り、契約をとってしまえばこっちのものという
住宅メーカーのやり方は大っ嫌いです。
震災は大変な不幸でしたが、それによるこの不景気で、多くの住宅メーカーが倒産すればいい。
これこそ本当の天誅だと思います。

[72: 匿名さん]

実直な地場工務店では(特にいちげんさんが滅多にない零細)
設計を煮詰め、確認申請する直前に建築請負契約することが多いです
当然その前に設計契約等の契約事はありません。

そして契約直後に確認申請、着工時に前払い金三分の一程度
中間金三分の一程度、完成引渡し時に残額全て。
これで施主と請負会社双方に、順番にリスクが回ってくる
互いに信用を重んじた契約、支払い方法です。

ちなみに契約上、建物に建築途中や建築後に何かしらの不備や瑕疵があっても
きちんと修繕される限り、施主側は受け取り拒否や契約破棄は出来ません。
これは施主側に非常に不利な法律ですが、元々が施主よりも立場が非常に弱かった
大工を守る為に作られた法律だからです。
(施主が難癖付けて建物を受け取らない、金も払わない、大工は泣くしかない
浮いた建物を、後々ぺろりと施主が頂く)
そんな時代もあったらしい。

[74: 匿名さん]

>>73
あーあ、係争中なのに・・・。削除してもらったほうがいいよ。

[75: 匿名さん]

73は何が書いてあったのか？どうして表示されていないのか？
書いた本人が削除依頼を出して管理人さんに削除された場合、
70のようなコメントが残されるんじゃないんですか？

[76: 戸建て検討中さん]

手順を全てまとめたサイトを発見したのでよければ参考にしてください。
https://fudousan-iroha.jp/build-a-house/to-do/